在樓市去庫存中積極發(fā)揮住房公積金的作用

劉婷婷

【摘要】在本輪樓市去庫存過程中，國家陸續(xù)出臺了新型城鎮(zhèn)化、降低首付比例和稅費(fèi)等優(yōu)惠政策。但是住房公積金在本輪去樓市庫存中發(fā)揮的作用明顯不足，本文分析目前的現(xiàn)狀，并提出充分發(fā)揮住房公積金作用的對策建議，從而更好地促進(jìn)樓市去庫存。

【關(guān)鍵詞】樓市，去庫存，住房公積金

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出房地產(chǎn)要去庫存。隨后出臺了新型城鎮(zhèn)化、降低首付比例、降低契稅營業(yè)稅等優(yōu)惠政策。筆者認(rèn)為，作為致力于改善職工住房條件的住房公積金，在此輪樓市去庫存過程中應(yīng)該發(fā)揮應(yīng)有的積極作用，更好地推動樓市去庫存。

一、住房公積金在當(dāng)前樓市去庫存中的作用不足

（一）地區(qū)間存貸差異大

按照現(xiàn)行的住房公積金管理體制，在設(shè)區(qū)的市、地、州、盟設(shè)立住房公積金管理中心，管理轄區(qū)內(nèi)的住房公積金繳存、提取和貸款等業(yè)務(wù)。不能實(shí)現(xiàn)省內(nèi)的調(diào)劑，更不能實(shí)現(xiàn)全國范圍內(nèi)的統(tǒng)籌調(diào)度。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，一線、二線城市的住房公積金繳存額和貸款額都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三線、四線城市。在部分一線、二線城市，由于房價(jià)的高企，房屋銷售供不應(yīng)求，住房公積金貸款金額需求量超過結(jié)存金額，出現(xiàn)了“惜貸”現(xiàn)象。比如規(guī)定公積金貸款最高限額為單人60萬元，夫妻雙方為80萬元，而對于一套四、五百萬的房子來說，支持去庫存的力度有限。而在三線、四線城市，庫存壓力大，房屋銷售少，房價(jià)相對較低，貸款需求少，貸30、40萬元都貸不出去，出現(xiàn)了大量的資金沉淀。

（二）職工間貸款能力差異大

在計(jì)算職工的可貸額度時(shí)，需要根據(jù)職工的繳存基數(shù)和繳存比例計(jì)算確定，同時(shí)很多地方規(guī)定不能超過住房公積金賬戶余額的10倍或者20倍。住房的剛需者往往多為新入職的職工，繳存基數(shù)低、賬戶余額少，需要經(jīng)過5、6年甚至更長時(shí)間才能貸到60萬元，影響了購房需求。改善住房的職工，往往第一套住房需要用公積金償還貸款，待第一套貸款還清時(shí)，賬戶余額都使用殆盡，需要幾年才能再積攢一定的賬戶余額去貸款，影響了改善需求。房價(jià)上漲的速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于職工住房公積金上漲的速度，從而進(jìn)一步影響了剛需和改善。而收入較高、繳存較高的職工則可以快速的符合貸款條件，貸出資金，變成了“窮人接濟(jì)富人”。

（三）覆蓋范圍和使用范圍差異大

建立住房公積金制度的一般以黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)和大型外資、民營企業(yè)為主，個體、私營和進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工們繳存住房公積金的很少，即使繳存了，也大多按照最低的基數(shù)和比例繳存。在申請住房公積金貸款時(shí)，一般在本地連續(xù)繳存一年以上才能申請，而目前勞動力主要聚集在發(fā)達(dá)城市和地區(qū)工作，造成了不能在原籍申請住房公積金貸款。由于全國間信息不聯(lián)網(wǎng)，在原籍買房，再在工作地提取公積金的手續(xù)繁瑣，制約了在三、四線城市的去庫存。

二、發(fā)揮住房公積金去樓市庫存作用的建議

（一）建立全國間統(tǒng)一調(diào)度平臺

打破現(xiàn)有的地級市管理模式，由各省住建廳（局）牽頭，先建立省內(nèi)集中管理機(jī)構(gòu)，住房公積金資金在省內(nèi)集中歸集和使用。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)住建部的安排，組成全國的資金調(diào)度平臺，在全國范圍內(nèi)調(diào)劑資金余缺，將資金從沉淀量大的地方調(diào)劑到需求量大的地方，形成全國住房公積金“一盤棋”。放寬最高貸款額度，結(jié)合城市房價(jià)的上漲情況，每年動態(tài)調(diào)整，可將現(xiàn)行單人60萬元、夫妻雙方80萬元的住房公積金額度放寬到單人80萬元、夫妻120萬元甚至更高，促進(jìn)剛需和改善住房的職工購買住房。

（二）放寬貸款條件

現(xiàn)行規(guī)定是，職工申請首套住房可貸額度不得超過住房公積金賬戶余額的20倍，二套貸款不得超過賬戶余額的10倍。這個規(guī)定是上輪限購限貸條件下出臺的，已不符合當(dāng)前的樓市去庫存現(xiàn)狀了。和一套動輒二、三百萬元的房子比起來，受公積金余額的限制，能夠貸的公積金額度有限，迫使職工采用“公積金+按揭”的組合貸款，按揭部分的貸款額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過公積金貸款部分，加重了職工的還款壓力。發(fā)揮住房公積金貸款利息低的優(yōu)勢，首套貸款可不再限定賬戶余額，二套貸款可限定為賬戶余額的20倍。

（三）為外出務(wù)工人員創(chuàng)造條件

擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面，將個體、私營、農(nóng)民工等全部納入，加大政策宣傳力度，讓務(wù)工人員從長遠(yuǎn)利益考慮，知道住房公積金的好處，動員用人單位為他們建立住房公積金。對于拒不繳納或者不按規(guī)定繳納住房公積金的，加大執(zhí)法力度，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，在相關(guān)媒體曝光，并可嘗試納入市場信用主體征信系統(tǒng)，達(dá)到為務(wù)農(nóng)人員繳納住房公積金的目的。建立務(wù)工地和原籍地之間的住房公積金互認(rèn)機(jī)制，在全國統(tǒng)一調(diào)度平臺內(nèi)，原籍地住房公積金管理中心敞開大門，為在務(wù)工地繳納住房公積金的職工辦理貸款；務(wù)工地住房公積金管理中心簡化提取手續(xù)。從而激發(fā)三、四線城市的購房需求，推動去庫存。

（四）創(chuàng)新提取方式方法

現(xiàn)行規(guī)定是，職工必須湊齊首付款，才能申請住房公積金貸款。在房價(jià)不斷上漲的情況下，首付款湊齊的難度越來越大，正所謂“一分錢難倒英雄漢”，而職工住房公積金賬戶的幾萬元余額往往就能派上很大用場。對于申請住房公積金貸款的職工，可探索提取方法的創(chuàng)新，在貸款審核階段同時(shí)出具提取資料，將公積金賬戶余額先行提取出來作為首付款。從而能夠使職工既湊齊首付資金，又能申請住房公積金貸款，在改善住房條件的同時(shí)，消化掉未售出的商品房。

三、結(jié)束語

2015年年末，全國住房公積金歸集余額4.1萬億元；預(yù)計(jì)2016年全國可歸集住房公積金1.6萬億元，按照75%提取率計(jì)算，余額4000億元，余額合計(jì)將達(dá)到4.5萬億元。加大住房公積金自身的改革力度，在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一調(diào)度，暢通貸款渠道，將是一筆巨大的資金體量。不僅滿足一線、二線城市職工的購房需求，也能促進(jìn)三線、四線城市的樓市去庫存。

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