論公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用

冉艷

摘 要 本文采用了文獻(xiàn)研究法、個(gè)案研究法、描述性研究法以及定性分析法等多種研究方法，以揭示公允價(jià)值計(jì)量模式在目前應(yīng)用中存在的問(wèn)題，并促進(jìn)其未來(lái)在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用目的。在結(jié)合分析公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)潛在影響的基礎(chǔ)上，大膽地提出了同一企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)允許兩種計(jì)量模式同時(shí)使用的構(gòu)想。

關(guān)鍵詞 公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn) 計(jì)量模式 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

現(xiàn)階段我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度加快，在會(huì)計(jì)核算上，為了適應(yīng)國(guó)際趨同的要求，財(cái)政部在2006年02月15日針對(duì)企業(yè)推出了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并從2007年01月01日起于上市公司執(zhí)行，新準(zhǔn)則首次將公允價(jià)值這種計(jì)量模式引進(jìn)投資性房地產(chǎn)中。但是，截至2010年，上市公司擁有投資性房地產(chǎn)的共有833家，卻有806家沿用了成本模式，只有深圳市發(fā)展銀行（000001）在內(nèi)的27家上市公司選擇了公允價(jià)值計(jì)量模式，占持有投資性房地產(chǎn)的公司總數(shù)的3.24%。[1]由此可見(jiàn)，公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中還未得到廣泛的應(yīng)用。

一、公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)的潛在影響

（一）影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

新準(zhǔn)則出臺(tái)以前，在會(huì)計(jì)處理上，企業(yè)對(duì)自用的房地產(chǎn)和出租的房地產(chǎn)一向不加以嚴(yán)格的區(qū)分。所以，房地產(chǎn)在以前通常被當(dāng)作固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或存貨，而現(xiàn)今的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)必須單獨(dú)列報(bào)，企業(yè)名下的土地和房產(chǎn)中作投資用途的那部分，應(yīng)按最新的規(guī)定予以計(jì)量，在會(huì)計(jì)報(bào)表中設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目。故不論企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)量與否，都必須對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立核算。原先計(jì)入固定資產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)中的物業(yè)，將一并納入“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目，這樣對(duì)資產(chǎn)的重新分類(lèi)、確認(rèn)勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，特別是相對(duì)于那些投資性房地產(chǎn)持有量比較多的公司，影響結(jié)果是固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)、存貨的比重下降，投資性房地產(chǎn)比例升高。另一方面，之所以說(shuō)公允價(jià)值計(jì)量會(huì)影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，原因在于成本模式的計(jì)量方法要計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，在核算上同固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)類(lèi)似，計(jì)量方法的差異及新穎之處主要體現(xiàn)在公允價(jià)值模式上。所以，在企業(yè)的投資過(guò)程中，把對(duì)各種資產(chǎn)構(gòu)成比例的影響說(shuō)成是“公允價(jià)值計(jì)量的潛在影響”實(shí)不為過(guò)。

（二）增加企業(yè)所有者權(quán)益

投資性房地產(chǎn)可以從成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，作會(huì)計(jì)政策變更處理，同時(shí)根據(jù)變更時(shí)公允價(jià)和賬面價(jià)間的差額調(diào)整企業(yè)初期留存收益?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)泡沫較多，市場(chǎng)價(jià)格一般都高于歷史成本。因此，投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量變更為公允計(jì)量的當(dāng)年，年初的留存收益會(huì)被追溯調(diào)整，從而致使所有者權(quán)益增長(zhǎng)顯著。以福建省三木集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“三木集團(tuán)”）為例，三木集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（擁有壹級(jí)資質(zhì)）和進(jìn)出口貿(mào)易，經(jīng)營(yíng)范圍包括土地開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)（壹級(jí)資質(zhì)），房地產(chǎn)中介，家用電器、建筑材料……該公司在2012年12月14日發(fā)出公告，自2012年01月01日起對(duì)公司所有的投資性房地產(chǎn)由以前的成本模式改為公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更，并在2010年度及2011年度的會(huì)計(jì)可比報(bào)表中采取追溯調(diào)整。

表1呈現(xiàn)的是三木集團(tuán)此次投資性房地產(chǎn)模式變更對(duì)所有者權(quán)益的影響，從表中可以看出，對(duì)未分配利潤(rùn)的影響金額是885.12萬(wàn)元，合計(jì)影響了所有者權(quán)益2068.42萬(wàn)元，很好地驗(yàn)證了文章的觀點(diǎn)，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加。

（三）增加企業(yè)利潤(rùn)

企業(yè)如果對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量選用公允價(jià)值模式，就應(yīng)采用資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值進(jìn)行重估，當(dāng)然，公允價(jià)值和賬面價(jià)值會(huì)有差額，須計(jì)入當(dāng)期損益，因此會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生影響。結(jié)合現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，無(wú)論是土地使用權(quán)，還是建筑物的市場(chǎng)價(jià)格，都是穩(wěn)中有漲，一般高于上一年的價(jià)格。因此，企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)無(wú)形中就增加了。另一方面，采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，也不計(jì)提減值準(zhǔn)備，導(dǎo)致企業(yè)的費(fèi)用支出減少，從某個(gè)方面來(lái)說(shuō)，這樣也會(huì)增加利潤(rùn)。

還是以三木集團(tuán)為例，表2反映的是該集團(tuán)由于模式變更對(duì)當(dāng)年凈利潤(rùn)的影響。從表中可以看出，這種模式變更對(duì)1～9月凈利潤(rùn)的影響金額是290.75萬(wàn)元，影響比例更是達(dá)到了84.14%，說(shuō)明公允價(jià)值計(jì)量會(huì)增加企業(yè)的利潤(rùn)。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問(wèn)題及原因

（一）客觀環(huán)境不完善

新準(zhǔn)則規(guī)定，對(duì)于投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值計(jì)量的，應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍的交易市場(chǎng)。（2）企業(yè)能從活躍的交易市場(chǎng)上取得同樣或者類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格以及與此相關(guān)的信息，以便能對(duì)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值做出合理估計(jì)。

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間尚短，資本市場(chǎng)不夠完善，許多地方還不存在活躍的市場(chǎng)這樣一個(gè)條件，使企業(yè)能夠有效地取得公允價(jià)值。此外，在已經(jīng)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的上市公司中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定主要有三種方法：一是依賴(lài)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。二是參考同類(lèi)同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。三是通過(guò)實(shí)地調(diào)查取得價(jià)格。在我國(guó)目前的市場(chǎng)條件下，不管是采用哪種方法，都可能存在價(jià)格不公允、取得成本較高等問(wèn)題。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用的客觀環(huán)境還未成熟，有待完善。

（二）不能和成本模式進(jìn)行轉(zhuǎn)換

準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更處理；如果已經(jīng)采用了公允價(jià)值模式計(jì)量的，則不允許再進(jìn)行轉(zhuǎn)換。從這段話(huà)里，可以清楚地看出我國(guó)政府目前對(duì)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的一種選擇偏好，企業(yè)如果采用的是成本模式，那么還留有選擇空間，需要時(shí)可以轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式；可是一旦采用了公允價(jià)值模式，就不能再進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換了。在政府的這種隱性的政策指引下，企業(yè)權(quán)衡公允價(jià)值模式的成本效益，從自身利益出發(fā)，必然會(huì)優(yōu)先選擇成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。所以，不能轉(zhuǎn)換為成本模式，這也是公允價(jià)值計(jì)量模式存在的一個(gè)問(wèn)題，導(dǎo)致其無(wú)法得到廣泛的應(yīng)用。

三、完善公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的建議

（一）完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估環(huán)境

公允價(jià)值模式的應(yīng)用條件十分嚴(yán)苛，無(wú)法在我國(guó)得到廣泛應(yīng)用的主要原因就是市場(chǎng)條件的限制。因此，加快市場(chǎng)環(huán)境的建設(shè)，逐步形成一個(gè)統(tǒng)一、開(kāi)放、自由競(jìng)爭(zhēng)的交易市場(chǎng)，形成良好的市場(chǎng)價(jià)格體系，已經(jīng)刻不容緩。對(duì)于那些已經(jīng)存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的一線(xiàn)城市，國(guó)家監(jiān)管部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該密切關(guān)注價(jià)格的公允性，并且積極引導(dǎo)信息需求者使用該市場(chǎng)的交易價(jià)格；對(duì)于活躍市場(chǎng)還未形成的其他城市，應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化評(píng)估公允價(jià)值的指導(dǎo)方案，著力推進(jìn)市場(chǎng)上各種信息資源的透明化，方便企業(yè)財(cái)務(wù)人員或?qū)I(yè)評(píng)估人員做出對(duì)公允價(jià)值的合理估計(jì)。

（二）同一企業(yè)允許兩種計(jì)量模式同時(shí)使用

不管是我國(guó)最新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》還是《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》都做出了明確的說(shuō)明，同一企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)只允許采用一種模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，任何時(shí)候都不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。袁媛（2009）[2]認(rèn)為，同一企業(yè)應(yīng)按照不同持有目的分別采用兩種不同的后續(xù)計(jì)量模式，而且這么做符合適用性、可靠性、相關(guān)性、配比原則。首先，投資性房地產(chǎn)的劃分本來(lái)就是以不同的持有意圖加以區(qū)分的，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地、已出租的建筑物三類(lèi)，對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō)，同時(shí)擁有其中兩種或以上用途的資產(chǎn)是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折舊、攤銷(xiāo)信息，有的只需要反映市場(chǎng)價(jià)值的變化，所以單一的計(jì)量模式難以反映不同需求的會(huì)計(jì)信息。其次，在實(shí)際工作中，不同資產(chǎn)的公允價(jià)值取得的難易程度不同，會(huì)出現(xiàn)同一企業(yè)同時(shí)擁有可用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)和不符合公允價(jià)值計(jì)量條件的投資性房地產(chǎn)的情況，而只能采用一種計(jì)量模式的規(guī)定，會(huì)造成此類(lèi)企業(yè)對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)可能都采用目前看來(lái)有利的計(jì)量模式——成本模式，這樣公允價(jià)值模式的運(yùn)用就裹足不前。

通過(guò)以上分析，一家企業(yè)采用單一的模式對(duì)其持有的全部投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的做法是不科學(xué)的，允許兩種計(jì)量模式的同時(shí)使用，是將來(lái)的思考方向。

（作者單位為重慶三峽職業(yè)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)

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