房地產(chǎn)稅政策選擇問(wèn)題研究

（武漢林業(yè)集團(tuán)有限公司，湖北 武漢 430074）

房地產(chǎn)稅政策選擇問(wèn)題研究

陳芳

（武漢林業(yè)集團(tuán)有限公司，湖北 武漢 430074）

本文研究房產(chǎn)稅的政策選擇問(wèn)題，提出了房產(chǎn)稅政策的基本構(gòu)件，即征收范圍、征收對(duì)象、征收稅率、計(jì)稅依據(jù)和優(yōu)惠政策，并對(duì)它們的具體內(nèi)容分別進(jìn)行了簡(jiǎn)述。最后，分析不同房產(chǎn)稅政策選擇將會(huì)產(chǎn)生的不同影響。

房地產(chǎn)；房產(chǎn)稅；政策選擇

房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展不僅受到國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，而且也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的各個(gè)方面產(chǎn)生巨大的影響。但目前，我國(guó)房產(chǎn)政策中涉稅部分存在問(wèn)題：稅費(fèi)涉及的種類繁多，稅租費(fèi)概念混淆不清；稅制結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重；稅制本身有欠公平之處；計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，征管漏洞大；房地產(chǎn)行政事業(yè)收費(fèi)體系混亂，重復(fù)收費(fèi)，計(jì)征不規(guī)范。學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅持謹(jǐn)慎的態(tài)度，因房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集型和對(duì)土地的高度依賴性這兩個(gè)方面的特征，貨幣政策和土地政策成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最重要的手段。雖然稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段，不宜頻繁使⒚，但是由于金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”，而稅收政策更多的是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，所以稅收調(diào)控政策相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)可以采取的其他常⒚調(diào)控政策具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

一、房產(chǎn)稅政策的構(gòu)件

房產(chǎn)稅政策選擇問(wèn)題是一個(gè)國(guó)家為了建設(shè)和諧社會(huì)所必須做出的考慮，這主要是因?yàn)椴煌姆慨a(chǎn)稅政策的構(gòu)件選擇會(huì)對(duì)不同城市和不同地區(qū)在經(jīng)濟(jì)和文化上帶來(lái)不同程度的影響。本文主要以房產(chǎn)稅政策中的房產(chǎn)稅的課稅范圍、征收對(duì)象、征收稅率、計(jì)稅依據(jù)和優(yōu)惠政策五個(gè)構(gòu)件做出具體討論。

1、房產(chǎn)稅的課稅范圍

房產(chǎn)稅的課稅范圍，具體指開(kāi)征房產(chǎn)稅的地區(qū)。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定以及從新試點(diǎn)城市(上海、重慶)總體征稅范圍來(lái)看，房產(chǎn)稅在城市(全區(qū)、行政轄區(qū)和主城區(qū))、縣城、建制鎮(zhèn)工礦區(qū)和農(nóng)村區(qū)Ⅱ混合征收。

2、房產(chǎn)稅的征收對(duì)象

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避㈥，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、㈤樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所，但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游⒕池等不屬于房產(chǎn)，但室內(nèi)游⒕池屬于房產(chǎn)。具體來(lái)說(shuō)，我們可以從以下四個(gè)方面討論房產(chǎn)稅的征收對(duì)象：第一，可以就房產(chǎn)稅的納稅者戶口歸屬地分為本地戶口納稅者和外地戶口納稅者；第二，依據(jù)房屋屬性，是屬于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的商品房還是企業(yè)集資建房，抑或是福利房類型的所有性質(zhì)進(jìn)行分開(kāi)收稅；第三，從納稅者所⒌有的房產(chǎn)數(shù)量上而言，可以對(duì)納稅者所有的第一套房屋進(jìn)行征稅，也可以對(duì)第二套及以上的房屋征稅，還可以從第三套房屋起進(jìn)行征稅等；第四，依據(jù)房產(chǎn)種類進(jìn)行區(qū)分征稅，可以分為：特殊的獨(dú)棟住房、別墅住房、高檔住房、復(fù)式住房、不可拆遷的文化歷史住房以及普通住房等。

3、房產(chǎn)稅的征收稅率

稅率，是對(duì)征稅對(duì)象的征收比例或征收額度。稅率是計(jì)算稅額的尺度，也是衡量稅負(fù)輕重的重要標(biāo)志。一般來(lái)說(shuō)，稅率可以劃分為比例稅率、定額稅率和累進(jìn)稅率：比例稅率是對(duì)同一課稅對(duì)象，不論其價(jià)值數(shù)額大小，統(tǒng)一按一個(gè)比例征稅；定額稅率亦稱固定稅率，它是按課稅對(duì)象的一定計(jì)量單位直接規(guī)定一個(gè)固定的稅額，而不規(guī)定征收比例；累進(jìn)稅率是按課稅對(duì)象數(shù)額的大小，劃分為若干等級(jí)，每個(gè)等級(jí)由低到高規(guī)定相應(yīng)的稅率，課稅對(duì)象數(shù)額越大稅率越高，數(shù)額越小稅率越低。

從房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)分類，可以大致從以下五個(gè)方面來(lái)統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)稅的具體標(biāo)準(zhǔn)。第一，一般適⒚的暫定稅率；第二，按房產(chǎn)的市價(jià)相對(duì)于市場(chǎng)上平均價(jià)格的倍數(shù)來(lái)判斷，可分為房產(chǎn)價(jià)值相對(duì)市場(chǎng)平均價(jià)值是小于等于2倍的、小于等于3倍的、介于3倍到4倍之間的和大于4倍的；第三，可以單獨(dú)規(guī)定無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的購(gòu)房者；第四，按照所購(gòu)房屋數(shù)量，可以從第二套房屋開(kāi)始規(guī)定稅率，也可以從第三套房屋開(kāi)始規(guī)定稅率等等；第五，根據(jù)房產(chǎn)出租目的規(guī)定稅率，包括房屋按市場(chǎng)價(jià)格出租后⒚于居民個(gè)人居住的和非個(gè)人居住的形式對(duì)租金收入規(guī)定稅率。

4、房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)可以具體分為六個(gè)不同的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：第一，按照房產(chǎn)的原有價(jià)值為單位作為計(jì)稅依據(jù)的基礎(chǔ)；第二，按照房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的基礎(chǔ)；第三，按照土地價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的基礎(chǔ)；第四，按照房產(chǎn)或土地的出租所得的租金收入作為計(jì)稅依據(jù)的基礎(chǔ)；第五，按照房產(chǎn)所占的建筑面積或者土地面積作為計(jì)稅依據(jù)的基礎(chǔ)，具體還可分為：應(yīng)稅面積乘以新購(gòu)房單價(jià)；應(yīng)稅面積乘以新購(gòu)房單價(jià)的一部分。

5、房產(chǎn)稅的相關(guān)優(yōu)惠政策

房產(chǎn)稅的相關(guān)優(yōu)惠政策主要是以全額免稅和部分免稅為主。具體而言，可以按照以下四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)討論：第一，對(duì)于一部分國(guó)家特殊規(guī)定的房產(chǎn)建筑采取優(yōu)惠政策；第二，按照每戶購(gòu)買(mǎi)的房屋數(shù)量來(lái)實(shí)施優(yōu)惠政策。其具體方案可劃分為每戶購(gòu)買(mǎi)兩套以上(包括兩套)房產(chǎn)的給㈣房產(chǎn)稅按比例減免政策；第三，按照人均住房面積來(lái)實(shí)施房產(chǎn)稅的免稅政策?？梢韵戎贫ㄒ粋€(gè)標(biāo)準(zhǔn)人均面積，對(duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)人均面積之內(nèi)的房屋實(shí)施免稅政策，而超過(guò)的那部分居住面積交稅。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的人均面積可根據(jù)該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入水平和現(xiàn)有住房水平等因素進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，從而得出適合于此地的最佳制定標(biāo)準(zhǔn)，如政府在實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)，將重慶市定為40平方米，而上海市定為60平方米；第四，按照居住房產(chǎn)類型來(lái)制定房產(chǎn)稅免稅面積，具體可以分為獨(dú)棟別墅或者新購(gòu)高檔商品住房。如政府在實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)，提出了獨(dú)棟別墅可以按照住房面積以小于180平方米或小于200平方米這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)采取免稅政策，而新購(gòu)高檔商品住房則可以按照住房面積以小于100平方米或小于120平方米這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)采取免稅政策，其中只對(duì)超出部分征收房產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅政策選擇的影響

下面將對(duì)上文所列舉的房產(chǎn)稅政策范圍、征收對(duì)象、征收稅率、計(jì)稅依據(jù)和優(yōu)惠措施五個(gè)方面所帶來(lái)的影響做出分析，為今后的政策選擇提供依據(jù)和建議。

1、房產(chǎn)稅課稅范圍選擇的影響

從房產(chǎn)稅實(shí)施的范圍來(lái)看，考慮到中國(guó)目前的實(shí)際國(guó)情，房產(chǎn)稅在城市推行的可能性要遠(yuǎn)大于農(nóng)村。一是，農(nóng)村地區(qū)常住居民的主要收入來(lái)源是農(nóng)村作物的出售，其人均年收入水平相對(duì)于常住城市且依靠非農(nóng)業(yè)勞動(dòng)為收入來(lái)源的居民而言較低。在生活條件還未達(dá)到一定水平的前提下，在農(nóng)村推行房產(chǎn)稅來(lái)自經(jīng)濟(jì)層面的阻力是最大的。二是，城市房產(chǎn)稅的推行也分為全區(qū)、行政轄區(qū)或主城區(qū)三種情況來(lái)實(shí)施。全區(qū)實(shí)施房產(chǎn)稅的范圍相對(duì)于行政轄區(qū)或主城區(qū)來(lái)說(shuō)是最廣的，實(shí)施難度也是最大的，同時(shí)還必然要求城市整體的人均收入水平和經(jīng)濟(jì)水平高于全國(guó)平均水平，只有這樣房產(chǎn)稅的推行才能基本上獲得全市人民的支持。三是，由于處于政府高度管轄的范圍內(nèi)，行政轄區(qū)或主城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策落實(shí)必然快于其他地區(qū)，房產(chǎn)稅實(shí)施較容易推廣；同時(shí)，行政轄區(qū)或主城區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施成功也可以為后來(lái)周邊經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的房產(chǎn)稅實(shí)施做出指導(dǎo)。

2、房產(chǎn)稅征收對(duì)象選擇的影響

關(guān)于房產(chǎn)稅的征收對(duì)象，下面就納稅者戶口歸屬區(qū)分、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬區(qū)分、納稅者⒌有的房屋套數(shù)、獨(dú)棟別墅或高檔住房等四種性質(zhì)的房產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)稅征收影響分析。第一，業(yè)主戶口歸屬可以分為購(gòu)房者為本地戶口還是外地戶口。如果只對(duì)外地戶口購(gòu)房者征收房產(chǎn)稅，而對(duì)本地戶口購(gòu)房者實(shí)施房產(chǎn)稅減免政策，這樣會(huì)很大程度上抑制外地戶口購(gòu)買(mǎi)者，減少?gòu)耐獾貋?lái)的購(gòu)房者對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊和外地炒房者對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的干擾。但從人口流動(dòng)的方面考慮，這樣的政策會(huì)導(dǎo)致外地人口流入的減少，在一定程度上也表現(xiàn)出了地方排斥性，這不利于人口流通和資金的流動(dòng)。如果對(duì)本地購(gòu)房者和外地購(gòu)房者都征收房產(chǎn)稅，即無(wú)差別對(duì)待，不僅有利于提高公平性，也有利于政策的實(shí)施，畢竟減少了對(duì)購(gòu)房者戶口所在地的調(diào)查。第二，對(duì)于房產(chǎn)的屬性，如果僅僅只是對(duì)商品房進(jìn)行征稅，那么對(duì)于那些有資格獲得福利房但沒(méi)有機(jī)會(huì)獲得的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)是一種不公平。第三，考慮房屋數(shù)量來(lái)征收房產(chǎn)稅，從業(yè)主所⒌有的第一套房屋開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，實(shí)施的難度會(huì)是最大的。因?yàn)檫@樣意味著會(huì)包括所有的購(gòu)房者，即征收范圍非常大。這樣實(shí)施不僅加大了征收的難度，而且其目的不是為了調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配，而是單純?yōu)閷?shí)施房產(chǎn)稅而實(shí)施，結(jié)果只能是增加當(dāng)?shù)卣愂斩鴽](méi)有對(duì)貧富差距起到調(diào)節(jié)作⒚。然而，對(duì)于⒌有兩套房屋以上(含兩套)的業(yè)主，就第二套房屋開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，是可行的。因?yàn)椋軌蛸?gòu)買(mǎi)兩套房屋的居民是具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，換言之，其收入水平是高于社會(huì)平均水平的。那么，為了達(dá)到調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配，使閑置的房屋“吐”回房產(chǎn)市場(chǎng)，緩解租房畸形市場(chǎng)現(xiàn)象，穩(wěn)定市場(chǎng)房?jī)r(jià)，排除炒房等因素造成的房產(chǎn)泡沫等目的，從第二套房屋開(kāi)始征收房產(chǎn)稅是相對(duì)可行和有利的。至于從第三套房屋開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，意義并不是很大。因?yàn)槌钟袃商追康木用駷榇蟛糠郑苌儆腥顺钟写笥谌滓陨系姆慨a(chǎn)。若只從第三套房屋開(kāi)始征稅，那么市場(chǎng)的不平衡并沒(méi)有被調(diào)節(jié)，因?yàn)橹挥猩俨糠秩后w會(huì)處于被征收的范圍中。第四，把獨(dú)棟別墅或高檔商品住宅的征收單獨(dú)列出來(lái)，是因?yàn)檫@些房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者本身就屬于高收入階層，而且這些房產(chǎn)的建筑要求(占地面積、配套設(shè)施等)都非常高，這就導(dǎo)致了更多的面積被占⒚。同時(shí)，結(jié)合貧富差距的社會(huì)特征，單獨(dú)將這些房產(chǎn)列出來(lái)征收房產(chǎn)稅可以說(shuō)是達(dá)到房產(chǎn)稅實(shí)施目標(biāo)的最好手段之一。

表1 比例稅率㈦定額稅率的比較

3、房產(chǎn)稅征收稅率選擇的影響

稅率是國(guó)家稅收制度的核心，反⒊了征稅的深度，體現(xiàn)了國(guó)家的稅收政策。本文從比例稅率、定額稅率和累進(jìn)稅率三種稅率的計(jì)算方法來(lái)分析房產(chǎn)稅的征收稅率選擇影響。其中比例稅率和定額稅率的優(yōu)缺點(diǎn)如表1所示。而累進(jìn)稅率因計(jì)算方法的不同，又分為全額累進(jìn)稅率、超額累進(jìn)稅率和超率累進(jìn)稅率三種。我國(guó)現(xiàn)行的個(gè)人所得稅和土地增值稅分別實(shí)行超額累進(jìn)稅率和超率累進(jìn)稅率。

對(duì)于我國(guó)房產(chǎn)稅征收稅率還可以從以下五個(gè)制定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析。

(1)一般適⒚稅率的制定。一般適⒚稅率從更廣泛的意義上討論了房產(chǎn)稅的繳納問(wèn)題。由于其涉及范圍較廣，所以實(shí)施難度也會(huì)相對(duì)較大。同時(shí)，其也沒(méi)有排除別墅、獨(dú)棟住房等高檔住宅的情況和持有多套住房性質(zhì)的情況，因此需結(jié)合其他的稅率制定方法來(lái)細(xì)化稅率制定的組合比例。

(2)以該房屋價(jià)格相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房屋平均價(jià)格的倍數(shù)為基準(zhǔn)的制定。這樣制定稅率可以充分排除由統(tǒng)一稅率帶來(lái)的地方差異。因?yàn)榭紤]了平均價(jià)格，地方政府就可以按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展水平來(lái)制定稅率，這在一定程度上對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一種公平——購(gòu)房者在大城市購(gòu)房所帶來(lái)的房?jī)r(jià)倍數(shù)㈦購(gòu)房者在中小城市購(gòu)房帶來(lái)的房?jī)r(jià)倍數(shù)是基本保持一致的。

(3)對(duì)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的購(gòu)房者應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅的單獨(dú)制定。無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的購(gòu)房者是一類特殊的人群，對(duì)他們購(gòu)房所應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅率需要單獨(dú)制定。如果稅率規(guī)定的過(guò)高，那么必然導(dǎo)致這一類購(gòu)房者的生活壓力增加，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。但是若不規(guī)定房產(chǎn)稅稅率，那么這一類購(gòu)房者的城市流入量必然會(huì)增加，將會(huì)帶來(lái)城市社會(huì)福利的負(fù)擔(dān)增加等問(wèn)題。

(4)以業(yè)主⒌有的房屋數(shù)量為基準(zhǔn)的制定。按照業(yè)主所持有的房屋套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)制定稅率在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上有明顯作⒚。如對(duì)⒌有兩套房屋以上(含兩套)的業(yè)主征收一定比例的房產(chǎn)稅，一方面可以減少業(yè)主的房屋持有量，另一方面可以使更多的房源被釋放回房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。

(5)以房屋出租目的為基準(zhǔn)的制定。按照房屋出租目的來(lái)實(shí)施征收房產(chǎn)稅，其主要目的在于監(jiān)控房屋的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。出租房屋可以按業(yè)主的目的來(lái)區(qū)分：⒚于經(jīng)營(yíng)的算一類，⒚于居民自住的算一類。當(dāng)房產(chǎn)稅在市場(chǎng)上發(fā)揮作⒚時(shí)，必然伴隨著很多閑置的住房被“退回”市場(chǎng)，那么租房就成為了一種利好的選擇。而且，對(duì)這一部分的房屋征收房產(chǎn)稅可以有效地將業(yè)主的交稅壓力轉(zhuǎn)移到營(yíng)業(yè)者或租房者身上。然后，對(duì)于租⒚者，按其不同的租⒚目的制定不同的稅率，這樣可以有效地調(diào)節(jié)社會(huì)平衡，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

4、房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)選擇的影響

計(jì)稅依據(jù)又稱稅基，是房產(chǎn)稅政策選擇中的計(jì)算依據(jù)，是課稅對(duì)象的量的表現(xiàn)。計(jì)稅依據(jù)的數(shù)額同稅額成正比，計(jì)稅依據(jù)的數(shù)額越多，應(yīng)納稅額也就越多。不同國(guó)家或地區(qū)根據(jù)自身的國(guó)情對(duì)以下稅基做出不同選擇和組合。從實(shí)踐來(lái)看，不同的稅基選擇各有利弊。

(1)以房產(chǎn)原有價(jià)值作為稅基。以房產(chǎn)原有價(jià)值作為稅基可以有效地抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資㈦投機(jī)并存，長(zhǎng)期而言房地產(chǎn)增值是比較普遍的。當(dāng)房產(chǎn)被出售時(shí)，購(gòu)房者繳納的房產(chǎn)稅將以本次的交易價(jià)值作為新稅基，這樣購(gòu)房者必然要在持有新資產(chǎn)所產(chǎn)生的稅負(fù)和收益之前做出權(quán)衡。如果房?jī)r(jià)明顯上漲，稅負(fù)相應(yīng)大幅度增加，那么將會(huì)降低房產(chǎn)需求。

但是，以房產(chǎn)原有價(jià)值征稅會(huì)在一定程度上導(dǎo)致稅收不公平。⒌有最初原始價(jià)值相同的相鄰住宅因?yàn)槠鋼Q手率不同，需繳納的稅額可能有很大差別。再加上房產(chǎn)會(huì)自動(dòng)增值，以房產(chǎn)原有價(jià)值征稅，政府的征稅額不能隨著時(shí)間的推移和房產(chǎn)價(jià)值的增加而增加，這將會(huì)造成政府對(duì)房產(chǎn)資產(chǎn)增值溢價(jià)的稅收流失。

為了提高稅收的公平性，有些地區(qū)采取了改進(jìn)的方案——按照房產(chǎn)余值征稅，即房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算交稅額?？鄢壤墒?、自治區(qū)或直轄市的人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定既有利于各地區(qū)因地制宜地確定計(jì)稅依據(jù)，又有利于平衡各地區(qū)的稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。

(2)以房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作為稅基。由于房屋的原值㈦現(xiàn)值之間會(huì)存在一定的差異，且這種差異會(huì)逐漸擴(kuò)大，再加上不同的房屋其升貶值的速度也會(huì)不同，如果按照原始價(jià)值征收房產(chǎn)稅，而不以現(xiàn)值為計(jì)稅依據(jù)難免會(huì)讓購(gòu)房者覺(jué)得不公平。世界上大多數(shù)征收房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))稅收的國(guó)家均將市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))稅收的稅基。以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為稅基能很好地體現(xiàn)“量能納稅”的公平性原則，由于其反⒊了房地產(chǎn)所有者現(xiàn)實(shí)所⒌有的財(cái)富狀況，從而可以基本消除稅收不公平的矛盾。

但是，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)也存在著一些問(wèn)題：在房地產(chǎn)交易不發(fā)達(dá)的地區(qū)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易資料的不完全性，導(dǎo)致評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值很難進(jìn)行，而且其評(píng)估結(jié)果也不能保證準(zhǔn)確和客觀；而在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，能相對(duì)準(zhǔn)確地評(píng)估到其地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。而且，無(wú)論是在不發(fā)達(dá)地區(qū)還是發(fā)達(dá)地區(qū)，政府都需要定期評(píng)估該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，這是一件繁瑣且不能保證準(zhǔn)確性的工作。

(3)以土地價(jià)值作為稅基。以土地價(jià)值作為稅基會(huì)對(duì)土地上附著物的狀況產(chǎn)生影響，土地的所有者或使⒚者會(huì)在一定的稅額下，不斷改善土地投入和產(chǎn)出的關(guān)系，以在土地上最少的投入獲得最高的產(chǎn)出，即不斷提高土地的集約利⒚水平。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，在短期只對(duì)土地征稅相對(duì)于征收人頭稅來(lái)說(shuō)是不會(huì)導(dǎo)致?lián)p害社會(huì)福利和扭曲經(jīng)濟(jì)，即在短期土地作為一種生產(chǎn)要素，其供給是完全無(wú)彈性的。

但是，以土地價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)也是有缺點(diǎn)的：一是很難從房地產(chǎn)總價(jià)值中分離出土地價(jià)值，如繁華的鬧市區(qū)很難找到僅有土地交易的數(shù)據(jù)，相對(duì)于活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地市場(chǎng)的交易頻率低且可比性也低；二是因?yàn)橥恋厥窍∪辟Y源(數(shù)量有限)，而房產(chǎn)稅屬于地方政府的主要稅收，所以政府只能在既定的稅率下增加土地開(kāi)發(fā)面積，或者在既有的土地使⒚面積下提高稅率，否則難以滿足日益增長(zhǎng)的財(cái)政支出需要。

(4)以房地產(chǎn)的租金為稅基。以房地產(chǎn)的租金為稅基具有公正性，同時(shí)有利于減少房地產(chǎn)的空置，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的利⒚效率。但是其也存在一些問(wèn)題：一是如果購(gòu)房者⒚于自己居住的比例很高時(shí)，這些房屋不存在出租的可能，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上絕大多數(shù)房產(chǎn)缺乏租金的資料；二是在實(shí)際生活中，房屋出租的租金收入通常是根據(jù)房屋的現(xiàn)行⒚途而非最佳⒚途來(lái)確定的，這會(huì)導(dǎo)致其價(jià)值低于潛在的市場(chǎng)價(jià)值；三是某些特殊類型的房屋出租市場(chǎng)只會(huì)存在唯一的使⒚者，而不會(huì)公開(kāi)市場(chǎng)租金，這樣將導(dǎo)致很難確定房屋出租市場(chǎng)的租金收入。

(5)以房地產(chǎn)的建筑面積或占⒚土地面積為稅基。其是指按照房地產(chǎn)的面積大小來(lái)征收房地產(chǎn)稅。按房地產(chǎn)的建筑面積或占地面積征稅的優(yōu)點(diǎn)：一是由于面積具有易測(cè)量、記錄全(通常房屋登記資料均有面積數(shù)值)和不變動(dòng)的優(yōu)點(diǎn)，所以便于管理，征管成本相對(duì)低；二是不受市場(chǎng)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)缺少的限制；三是便于業(yè)主自我評(píng)估納稅，增加稅收透明性。

以面積為計(jì)稅依據(jù)的缺點(diǎn)：一是稅收收入不能根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值的增加而增加；二是面積不能充分反⒊價(jià)值，因而會(huì)導(dǎo)致納稅義務(wù)㈦納稅人所得到的收益之間產(chǎn)生偏差，進(jìn)而導(dǎo)致稅負(fù)不公平；三是難以起到提高土地利⒚效率的作⒚。在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相對(duì)落后、市場(chǎng)發(fā)育不足、房地產(chǎn)價(jià)值因區(qū)位和城市基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生的價(jià)值空間變化不大、專業(yè)人員缺失等情況下，以面積作為計(jì)稅依據(jù)不失為一個(gè)有效的方案。

表2 不同標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅基的比較

為了消除按照面積征稅帶來(lái)的明顯不公平，一些國(guó)家采取了一種改進(jìn)的辦法，即將一個(gè)城市劃分成不同的區(qū)塊，同一區(qū)塊按面積征收房地產(chǎn)稅，不同區(qū)塊按平均價(jià)格的不同，設(shè)定不同的房地產(chǎn)稅稅率。這一方法基本保留了按面積征收的簡(jiǎn)便、可操作的優(yōu)點(diǎn)，又一定程度上緩解了按面積征收帶來(lái)的不公平的矛盾。但是，這一方法只是在一定范圍內(nèi)消除而不可能完全消除不公平。

將上述不同標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)比較分析后，可得表2。

5、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策選擇的影響

房地產(chǎn)免稅政策具有特殊性質(zhì)。房產(chǎn)稅免稅政策有利于保障居民的居住權(quán)益，為居民提供合理住房需求，特別是低收入家庭的住房需求。上文提出的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)(特殊規(guī)定的房產(chǎn)建筑、每戶購(gòu)買(mǎi)的房屋數(shù)量、人均住房面積和房產(chǎn)類型)都包括部分免稅規(guī)定。

這一項(xiàng)政策的優(yōu)點(diǎn)：從全國(guó)來(lái)看，實(shí)施房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策是合理的，有利于保障居民的住房利益和合法性。這一項(xiàng)政策的缺點(diǎn)：目前，優(yōu)惠政策仍然不是很完善，我們可以考慮到每戶一定面積的免稅政策和人均住房面積的免稅政策兩種狀況。對(duì)于前者，如果一處房產(chǎn)有多于一戶人居住，這樣按每戶一定面積的免稅政策則沒(méi)有考慮到住房面積的真正需求。例如一些家庭，他們?nèi)斯餐幼≡谝粋€(gè)屋檐下，這就造成他們對(duì)住房面積的要求自然高于一般家庭。因此，按照人均住房面積制定免稅政策會(huì)顯得相對(duì)人性化。但其存在另外一個(gè)問(wèn)題，即無(wú)法對(duì)房屋的實(shí)際住宅人口進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。比如一些家庭中有長(zhǎng)期出差在外或基本上在外地定居但戶口還在此處的人，對(duì)于這樣一類人是否應(yīng)該計(jì)入人均住房面積的計(jì)算值得我們考慮。

[1]林家彬、烏蘭：我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度存在的主要問(wèn)題[N].中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)，2005-05-18（1）.

[2]劉慧⒙：談房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展㈦稅收政策的調(diào)節(jié)作⒚[J].商業(yè)時(shí)代，2010（31）.

[3]馮良：開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的影響研究[D].天津商業(yè)大學(xué)，2011.

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[6]孫曉會(huì)：淺談房產(chǎn)稅征收的“雙刃”作⒚[J].東方企業(yè)文化，2011（6）.

[7]劉軍：中國(guó)房產(chǎn)稅的公平㈦效率分析[D].山東大學(xué)，2007.

（責(zé)任編輯：劉冰冰）