解密一線城市房?jī)r(jià)快速上漲及政策

李英

摘 要：本文對(duì)2016年一線城市房屋價(jià)格快速上漲的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房屋上漲的主要原因是供需失衡、政府政策、社會(huì)和心理因素以及新型金融產(chǎn)品造成的，并闡述了政府穩(wěn)定一線城市房?jī)r(jià)的政策和意見。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)上漲；供需失衡；政府政策；新型金融產(chǎn)品；社會(huì)和心理因素；政策和意見

一、一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

近年來中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速，房地產(chǎn)投資增速在回落。由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱作用，政府采取了一系列的措施促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2015年，隨著330新政、央行降準(zhǔn)降息、全面放開二孩等一系列利好政策的出臺(tái)，多地樓市出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。2016新年伊始，一大波樓市新政洶涌而來，購(gòu)房補(bǔ)貼、落實(shí)契稅新政，提高公積金貸款額度，買房減稅，拉開了2016房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存戰(zhàn)役的序幕，新政對(duì)房?jī)r(jià)起了推波助瀾作用。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月在新房環(huán)比漲幅中，北上廣深四城名列前茅，深圳2月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲5.41%，同比漲幅達(dá)到52.55%據(jù)易居研究院最新消息，2月份一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為77萬(wàn)平方米，環(huán)比減少65.3%，同比減少29.3%。受2月末一線城市恐慌性購(gòu)房情緒的釋放，2月份新房成交量創(chuàng)2010年以來同期新高。另有數(shù)據(jù)顯示，今年2月，上海市商品住宅成交71.29萬(wàn)平方米，同比上漲68.62%，創(chuàng)近七年來新高。據(jù)一財(cái)網(wǎng)報(bào)道，上海內(nèi)環(huán)附近一套老公房的業(yè)主卻在一天內(nèi)連續(xù)跳價(jià)三次，最終價(jià)格比春節(jié)前掛牌的430萬(wàn)貴了70萬(wàn)。上海虹口區(qū)一新盤昨天推出的352套總價(jià)上千萬(wàn)的新房，在一天內(nèi)就被搶光了，銷售額高達(dá)36億元。多種因素導(dǎo)致了春節(jié)后一線城市房?jī)r(jià)快速上漲。

二、一線城市房?jī)r(jià)上漲的成因

（一）供需失衡是房?jī)r(jià)上漲的最重要原因

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)基本理論分析，長(zhǎng)期來看供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)。央行副行長(zhǎng)潘功勝認(rèn)為，一線城市住房?jī)r(jià)格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關(guān)系，其中也有投資力量在炒房，但不是主要因素。上海土地供應(yīng)不足，據(jù)統(tǒng)計(jì)上海近十年成交住宅用地規(guī)劃可建住宅面積1.42億平米，平均每年1420萬(wàn)平米，按照年銷售17.8萬(wàn)套，套均80平米，剛好需要1420萬(wàn)平米。房屋庫(kù)存不足造成房屋供不應(yīng)求。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解， 2月份一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為77萬(wàn)平方米，環(huán)比減少65.3%，同比減少29.3%；新增成交面積為221萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37.4%，同比增加57.0%。2月份受農(nóng)歷春節(jié)影響，房企在推盤上一直比較保守，進(jìn)而使得二月份市場(chǎng)銷售欠佳。不過受2月末一線城市恐慌性購(gòu)房情緒的釋放，今年2月份的新房成交量創(chuàng)2010年以來同期新高。

隨著一線城市建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量的減少，未來不可能再提供更多的土地資源用于城市建設(shè)，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。一線城市由于領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、優(yōu)越的教育、醫(yī)療、體育等公共服務(wù)供給吸引了大量的外來人口。上海有大量的外資企業(yè)，國(guó)際金融中心每年都有大量的海內(nèi)外人才來上海工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)2015年上海有近千萬(wàn)的外來常住人口。人口平均收入較高，外來人口剛性以及本地人口改善性住房需求旺盛，這也造成了上海房?jī)r(jià)上漲，房租也不斷提高。

（二）政府政策助推房?jī)r(jià)上漲

2016年購(gòu)房補(bǔ)貼、落實(shí)契稅新政，提高公積金貸款額度，買房減稅，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策仍然會(huì)以寬松為主，上海這樣的熱點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)。2016年，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)仍將面臨較大的下行壓力，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的宏觀背景下，預(yù)計(jì)2016年貨幣供應(yīng)總體將保持充裕，信貸將保持較快增長(zhǎng)。對(duì)于樓市而言，為了去庫(kù)存，信貸方面對(duì)購(gòu)房人的支持力度將進(jìn)一步加大金融政策，信貸寬松對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)供需兩端的將會(huì)產(chǎn)生極大的刺激作用。

財(cái)稅政策專家認(rèn)為，契稅新政有利于盤活非一線城市市場(chǎng)流通與銷售環(huán)節(jié)。“加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對(duì)于置換型需求、改善型需求來講，勢(shì)必會(huì)抓緊這個(gè)入市窗口期積極入市。寬松的財(cái)政貨幣政策增加了房屋的需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

國(guó)家近來不斷推出刺激樓市的政策，從2月22日開始又下調(diào)個(gè)人購(gòu)房的契稅和個(gè)人賣房的營(yíng)業(yè)稅，本意是希望刺激各個(gè)城市的樓市銷售，但樓市銷售增長(zhǎng)的只是一線城市和部分二線城市。

（三）社會(huì)和心理因素推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲

2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，各個(gè)行業(yè)都將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。工業(yè)企業(yè)不景氣，股市的暴漲暴跌，高收益理財(cái)受挫，房地產(chǎn)避險(xiǎn)、保值、增值的特點(diǎn)和房?jī)r(jià)的上漲促使大量的投資資金流入樓市。一線城市的房?jī)r(jià)上漲也吸引房企回歸一線城市拿地推高了地價(jià)，土地資源越來越稀缺，地價(jià)不斷攀高使上海等一線城市地王頻現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升也推高了房地產(chǎn)價(jià)格。

中國(guó)傳統(tǒng)觀念中房屋是家庭重要的部分，有房子才能安居樂業(yè)，丈母娘推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)絕非笑談。許多家庭用全家及至幾輩人的儲(chǔ)蓄購(gòu)買房屋，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)運(yùn)行；同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其中參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，也影響了人們的心理預(yù)期。人們買漲不買跌的心理促使更多的人加入到買房的大軍中。在自住和投資雙重拉動(dòng)下上海等一線城市的住房?jī)r(jià)格一路攀升。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為：”在2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大背景下，一線城市的房?jī)r(jià)上漲有三個(gè)支撐：一是政策支撐，去庫(kù)存政策盡管很多都不是沖著一線去的，但配給三四線城市的藥，最終一定會(huì)進(jìn)入一線城市的嘴里；二是供求關(guān)系，一線城市目前仍然是需大于供，去庫(kù)存的壓力并不大；三是未來的預(yù)期，未來人口的流入仍然是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。這三大因素決定了，如果沒有大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，一線城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不會(huì)輕易改變。”

（四）新型金融產(chǎn)品加劇房?jī)r(jià)上漲

2014年至2015年，種類繁多的杠桿工具催生了A股市場(chǎng)巨大的泡沫，如今，熟悉的一幕似乎正在一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)重演。近年各家房地產(chǎn)B2C平臺(tái)，如搜房、鏈家、平安好房等，都推出了首付貸產(chǎn)品，深圳、北京、上海等房?jī)r(jià)大幅上漲的一線城市都出現(xiàn)包括自買自賣轉(zhuǎn)按揭、眾籌和P2P等互聯(lián)網(wǎng)炒房。多種杠桿炒房手段應(yīng)運(yùn)而生。金融杠桿放大了房屋需求推動(dòng)了一線城市房?jī)r(jià)的非理性上漲。

三、政府的政策措施

一線城市和部分二線城市近期暴漲的房?jī)r(jià)，已經(jīng)引發(fā)相關(guān)地方政府和多個(gè)部委的強(qiáng)烈關(guān)注。對(duì)于一線城市穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高表示：一是實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，實(shí)行嚴(yán)格的稅收和金融政策；二是增加土地供應(yīng)，而且公布于眾，穩(wěn)定預(yù)期；三是增加中小套型的供應(yīng)數(shù)量，特別是搞好保障性供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種違法違規(guī)行為；五是主動(dòng)發(fā)聲，引導(dǎo)輿論。

有人推測(cè)，目前北京、上海、深圳這三個(gè)一線城市已經(jīng)在儲(chǔ)備政策，“兩會(huì)”后便可能出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，包括嚴(yán)格限購(gòu)審核、擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)、打擊捂盤惜售、規(guī)范金融杠桿等，以抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。3月25日上海公布了《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，被稱為“滬九條”。（1）市政府建立進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督工作的聯(lián)合會(huì)議制度；（2）加大住房用地供給力度：（3）從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策；（4）實(shí)行差別化住房信貸政策；（5）強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管和開展執(zhí)法檢查：（6）推進(jìn)廉租房和公共租賃住房并軌運(yùn)行；（7）多渠道籌措人才公寓住房；（8）搞好共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)、供應(yīng)和供后管理；（9）加快舊區(qū)改造和“城中村”改造。

一線城市房?jī)r(jià)暴漲產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫被戳破之時(shí)受害者只能是購(gòu)房的普通民眾。在政府采取措施穩(wěn)定一線城市的同時(shí)，廣大民眾也要保持理性不要接房地產(chǎn)泡沫的最后一棒。

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