住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問題

張 騫

（新疆師范大學，新疆烏魯木齊，830000）

住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬問題

張 騫

（新疆師范大學，新疆烏魯木齊，830000）

住宅小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛產(chǎn)生的主觀原因是理論學說之間存在爭議、無法確定統(tǒng)一的基本理論原則，客觀原因有相關法律制度的不完善以及開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主之間的利益沖突問題。解決停車位權(quán)屬糾紛問題，要從法律規(guī)范層面上完善“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定、細化約定歸屬的內(nèi)容、明確對共有部分的界定，還應完善小區(qū)專有停車位所有權(quán)登記制度，保障所有人的權(quán)屬利益，以及加強行政部門的監(jiān)管力度，嚴格監(jiān)督停車位的售賣價格和相應的管理事項。從各個層面進一步完善和協(xié)調(diào)，以期實現(xiàn)開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主雙方利益均衡、解決停車位權(quán)屬的糾紛。

權(quán)屬；所有權(quán)；業(yè)主共有

一、引言

現(xiàn)如今，我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展帶動人民生活水平的提高，隨之而來的是我國私家車的數(shù)量也在逐年上升，小區(qū)停車位日益緊張。越來越多的糾紛集中在小區(qū)停車位的權(quán)屬問題上，住宅小區(qū)停車位究竟屬于何人已經(jīng)成為社會關注的焦點。然而目前我國相關法律規(guī)范在制度層面上存在缺失，對首要滿足小區(qū)業(yè)主的規(guī)定以及合同約定權(quán)屬的規(guī)定未作出明確而細致的規(guī)定，以致于各地法院對停車位權(quán)屬糾紛問題也沒有做出統(tǒng)一的判決。剖析小區(qū)停車位的類型，有助于澄清小區(qū)停車位權(quán)屬的混亂局面，從法律制度層面加以規(guī)范和完善以及輔之以行政手段加強監(jiān)督和管理，對解決停車位權(quán)屬糾紛和平衡開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主之間的利益具有極其重要的意義。

二、住宅小區(qū)停車位的類型

通過案例，[1]分析住宅小區(qū)各種類型車位的情況如下：

第一，小區(qū)地下專門的停車位，是具有專屬的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的，可以進行產(chǎn)權(quán)登記的車位。該部分車位其權(quán)屬可以登記，遵循登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)的公示公信原則，歸屬于開發(fā)商或購買此類停車位的業(yè)主所有，這也是常見的一種停車位。

第二，小區(qū)的地下人防車位，在非戰(zhàn)時期可用于停車的一種車位，是在人防建設工程的基礎之上進行改造而形成的車位。我國相關法律規(guī)定人防工程所占用的地下土地面積不計入房屋建筑的公用土地面積，所以作為人防車位這一類型不能辦理產(chǎn)權(quán)證，對這種車位僅僅享有的是使用權(quán)和收益權(quán)，同時使用過程中使用人要盡到對人防建設設施的保養(yǎng)義務。

第三，小區(qū)的地上停車位，即建造于小區(qū)地上空間，這類停車位是由小區(qū)的物業(yè)公司進行規(guī)劃的，為了方便業(yè)主及業(yè)主以外的人停放車輛而設置的車位。其中一類是屬于開發(fā)商所有按照小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的車位，還有一類是屬于小區(qū)業(yè)主共有的，因為這種車位占用的是小區(qū)內(nèi)的公共土地。

簡單來看，我國住宅小區(qū)停車位可以分為以上三種基本類型。其中小區(qū)專門停車位是最為特殊的一種類型，可以單獨的進行車位所有權(quán)登記，獲得產(chǎn)權(quán)證書，通過簽訂買賣合同并進行產(chǎn)權(quán)登記而發(fā)生所有權(quán)變動；小區(qū)的地下人防車位是有時間界限的使用，在非戰(zhàn)時這樣的人防工程才可作為停車位來使用；還有一種是地上停車位，為業(yè)主和業(yè)主以外的人提供方便而設立，業(yè)主通過交納物費、非業(yè)主通過交納一定時長的停車費來實現(xiàn)使用權(quán)。剖析小區(qū)停車位的類型有助于理清停車位權(quán)屬問題的混亂局面。

三、住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的爭議的理論分析

（一）關于小區(qū)停車位歸屬的相關學說

住宅小區(qū)停車位的糾紛產(chǎn)生的主觀原因就是關于停車位權(quán)屬的理論一直爭執(zhí)不休，無法統(tǒng)一基本原則，當前存在爭議的主要觀點歸納如下：

一是歸屬于小區(qū)業(yè)主共同所有。此種學說認為，小區(qū)車位與業(yè)主房屋的關系是主物與從物的關系，業(yè)主房屋屬于主物，而車位屬于從物。因此根據(jù)物權(quán)法中主物從物的物權(quán)變動相關規(guī)則，一旦房屋被開發(fā)商出售給業(yè)主，那么從物隨主物一并轉(zhuǎn)移的規(guī)則理應適用，即車位的所有權(quán)作為從物視為一并轉(zhuǎn)移給了業(yè)主；二是歸開發(fā)商所有。此種學說認為小區(qū)停車位是由開發(fā)商建造的，產(chǎn)權(quán)自然也應當歸其所有，小區(qū)業(yè)主購買的是房屋土地的使用權(quán)。還有一個理由是歸開發(fā)商所有能夠激發(fā)開發(fā)商為追求商業(yè)價值而建造停車位的積極性，在一定程度上緩解住宅小區(qū)停車位緊張的現(xiàn)實局面；三是成本分攤的觀點。此學說以是否將停車位的建造成本分攤到業(yè)主的購房款項中作為劃分標準，在這樣的情況下，小區(qū)車位的歸屬就可以分為全體業(yè)主共同所有亦或是僅為開發(fā)商所有，顯然，持這種學說的學者將業(yè)主與開放商利益的平衡作為定紛止爭的根本；四是以合同約定為準。持此觀點的代表學者是王利明教授，在他看來，小區(qū)車位的所有權(quán)認定問題，雙方當事人之間擁有自主約定的權(quán)利，法律不應過多的干涉，以充分實現(xiàn)雙方的交易目的，這也是民法中意思自由的原則的要求。[2]

以上這些觀點都是從實踐中總結(jié)出來的經(jīng)驗之談，不能否認的是這些觀點的確對長期復雜的停車位權(quán)屬爭議起到了一定的理論指導作用，但在目前的司法實踐中，仍然缺乏解決日益突出的停車位權(quán)屬糾紛的有效路徑。我認為，首當其中應當確定小區(qū)停車位屬于專有部分還是屬于獨立于建筑物專有部分之外的共有部分，確定這一點之后再去談分配問題，即歸屬于開發(fā)商一方所有還是歸屬于小區(qū)業(yè)主共同所有這一問題。不過在具體適用時仍還需要具體問題具體分析，在確定原則的基礎之上結(jié)合實際情況再具體操作，減少不必要的停車位權(quán)屬糾紛。

（二）物權(quán)法74條的相關規(guī)定

1.74條第1款的意思是在同等條件下，開發(fā)商必須遵守首要滿足業(yè)主對小區(qū)停車位實際需要的強制性規(guī)定，就是說小區(qū)業(yè)主在購買或租賃小區(qū)停車位方面有優(yōu)先權(quán)，這樣能夠保障業(yè)主的基本權(quán)益。但在實踐中，從開發(fā)商的角度而言是希望達到利益最大化，并且開發(fā)商作為合同當事人中具有優(yōu)勢地位的一方，即使具有“首先滿足小區(qū)業(yè)主”這樣法律規(guī)定的限制，但是為獲取高額利潤開發(fā)商仍可采取制定高額的車位價格，使小區(qū)業(yè)主望而卻步來規(guī)避限制；從小區(qū)業(yè)主的角度而言，如果認為車位的價格過高而不進行購買或租賃，就會造成車位閑置，資源得不到有效的利用并且開發(fā)商也達不到預期的收益，這樣一來紛爭的產(chǎn)生就在所難免。[3]

2.權(quán)屬約定在實際操作中難以真正實現(xiàn)。開發(fā)商利用“約定”而行使當事人意思自治原則，看似公平合理但實際上開發(fā)商可以做出對小區(qū)業(yè)主不利的約定。開發(fā)商通過約定可以以搭售的方式，將小區(qū)車位作為額外的附加內(nèi)容寫入房屋買賣合同中，然而從實質(zhì)上來說這就是一種變相強制交易行為，一旦小區(qū)業(yè)主接受了合同的這項條款，那么就意味著開發(fā)商徹底處于合同中的絕對優(yōu)勢地位。最后的結(jié)果就是，開發(fā)商就成為了小區(qū)停車位的壟斷者，通過“合理的約定”將停車位高價出售或出租給小區(qū)業(yè)主，從中牟取最大化的利潤。這樣一來通過權(quán)屬約定反而使小區(qū)業(yè)主處在了完全被動的局面，不符合市場經(jīng)濟條件下的公平平等的交易原則。

3.“其他場地”含義模糊?！捌渌麍龅亍本唧w包括哪些場地，相關法律、法規(guī)并沒有明確，究竟是建筑區(qū)劃內(nèi)還是建筑區(qū)劃外，這樣的不確定就會致使權(quán)屬糾紛的產(chǎn)生。有人認為，“其他場地”主要是以建筑區(qū)劃范圍以外的空地為標準來劃分，[4]還有人認為，“其他場地”不應以此為標準進行劃分，不應局限于通常所說的土地，還應當包括首層架空層、人防建設工程等。[5]

四、完善小區(qū)停車位權(quán)屬問題的對策分析

小區(qū)停車位不斷出現(xiàn)矛盾的客觀原因就是法律制度層面的缺失和利益無法得到權(quán)衡，因此應針對現(xiàn)實存在的問題提出對策并加以完善，走出停車位權(quán)屬頻頻出現(xiàn)糾紛的困境。

（一）從法律制度的層面上加以完善

1.完善“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定

應當從以下兩個角度去分析并進行完善：其一，根據(jù)法律、法規(guī)的有關規(guī)定，開發(fā)商按照占有建造房屋的法定比例來配置小區(qū)車位，滿足現(xiàn)實生活中小區(qū)業(yè)主對于停車位的實際需求，可視為符合法律的強制性規(guī)定，但出于資源合理利用的目的，開發(fā)商還應該告知業(yè)主車位的實際比例和在合理的期限內(nèi)預留車位，進一步完善“首要滿足業(yè)主需要”的規(guī)定。當然，在維護業(yè)主需求利益的同時還需要兼顧開發(fā)商對商業(yè)利潤的追求利益，若在所限定的合理期限內(nèi)小區(qū)業(yè)主明示放棄停車位，那么開發(fā)商對于閑置出來的小區(qū)停車位可按照合理的范圍和價格對外出售或租賃；其二，假設開發(fā)商違反了“首要”的強制性規(guī)定，是在同等條件下首先將車位賣給了小區(qū)業(yè)主之外的人或者沒有建造規(guī)定比例的停車位等這些狀況出現(xiàn)時，應該產(chǎn)生何種法律后果，目前對此并沒有明確規(guī)定。對開發(fā)商違反強制性規(guī)定的情況下轉(zhuǎn)售給業(yè)主之外的買賣合同應該宣告無效。

2.細化“約定歸屬”的內(nèi)容

當買賣合同雙方當事人就小區(qū)地下停車位沒有約定或約定不明時應推定地下停車位為歸業(yè)主共有。[6]一方面如前文提到的開發(fā)商因建造車位而居于原始的優(yōu)勢地位，因此當事人通過出售、附贈或出租等方式進行意思自治的約定時，也就間接承認了開發(fā)商對車位的原始所有權(quán)；另一方面，解決停車位糾紛的目的就在于實現(xiàn)雙方利益的均衡。顯而易見，開發(fā)商在整個過程中是處于強勢的一方，如何限制開發(fā)商的權(quán)利，更好地保障業(yè)主的權(quán)益是實踐中解決停車位權(quán)屬糾紛的核心問題。

3.明確對共有部分的界定

共有部分與專有部分的區(qū)分是解決小區(qū)停車位權(quán)屬問題的關鍵所在。如何界定共有部分也一直是理論界的爭議點之一，住宅小區(qū)范圍內(nèi)的土地共有部分不僅包括我們一向所知的綠地，還應該包括樓與樓之間的空地、公共設施及公共場所所占的土地等等。如此一來，“其他場地”這一模糊概念一經(jīng)明確界定，即意味著小區(qū)業(yè)主對共有的土地享有應當?shù)氖褂脵?quán)，那么車位就自然而然成為小區(qū)業(yè)主共同所有。因此用明確界定的共有土地代替“其他場地”，顯得更為合理，也更能減少矛盾的產(chǎn)生。

（二）完善小區(qū)停車位所有權(quán)登記制度

權(quán)屬登記證書是小區(qū)專有車位作為不同于地上車位、人防車位的特別屬性。應對小區(qū)內(nèi)專有車位進行獨立的產(chǎn)權(quán)登記，因為如果將小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)視為房屋產(chǎn)權(quán)的附屬，那么就會出現(xiàn)業(yè)主想要轉(zhuǎn)讓房屋，就必須將車位產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，或者想轉(zhuǎn)讓車位時必須連同房屋一起轉(zhuǎn)讓，這明顯不符合建造小區(qū)專有車位的法理基礎和市場交易的目的。加之我國目前對于小區(qū)專有車位的所有權(quán)登記各個地方實際操作標準不一，一些地方對小區(qū)專有的車位產(chǎn)權(quán)單獨進行確權(quán)，即有獨立的產(chǎn)權(quán)證書，而有些地方并不專門對其進行確權(quán)，僅在房屋產(chǎn)權(quán)證書上標記，這樣實際操作的不統(tǒng)一的原因在于小區(qū)停車位所有權(quán)登記法律制度的缺失，所以完善小區(qū)專有車位的產(chǎn)權(quán)登記制度是亟待解決的問題，同時對于規(guī)范車位的買賣也有著重要的意義。

（三）增設開發(fā)商配置定量停車位的義務

私家車數(shù)量的增多使得停車位成為現(xiàn)代生活中人們不可或缺的生產(chǎn)資料，也就是說停車位的合理配置問題顯得尤為重要。開發(fā)商作為房屋建造者的同時也是停車位的建造者，按照解決問題要控制好源頭的原理，應從法律制度的層面增設開發(fā)商配置一定數(shù)量停車位的義務，這部分法律強制性規(guī)定下的車位由小區(qū)業(yè)主全體共同所有。[7]同時為了權(quán)衡開發(fā)商的商業(yè)利益，鼓勵開發(fā)商建造停車位的積極性，可以認可由可開發(fā)商所建造的法定停車位以外的停車位產(chǎn)權(quán)，即這部分停車位歸開發(fā)商所有，這樣不僅可以解決小區(qū)業(yè)主停車難的問題，還可以達到開發(fā)商獲得商業(yè)利潤的目的，也就平衡了雙方的利益，減少權(quán)屬糾紛的產(chǎn)生。

（四）對小區(qū)停車位實施嚴格的行政監(jiān)管

對小區(qū)停車位的行政監(jiān)管應是嚴格的，并且是全方位的。隨著社會生活水平的提高，車量急劇增加，停車位成為公眾的生活必需品。我國目前小區(qū)停車位的出售、租賃價格日益攀升，對于關乎國計民生的停車位方面，政府行政部門應該對停車位收費問題予以高度重視，一方面要對停車位的售賣價格進行嚴格的監(jiān)督管理，避免開發(fā)商壟斷價格；另一方面應細化監(jiān)督事項及監(jiān)督層面，不僅是價格方面，還應對涉及前文所提出的停車位所占用的建造房屋的比例問題以及建造成本的劃分問題進行監(jiān)督和管理。應當在司法實踐的基礎上不斷完善停車位的法律制度，從而約束開發(fā)商及其相關人員的行為；另外，行政部門應該建立完善的獎懲機制，以激勵業(yè)主針對小區(qū)內(nèi)停車位不足問題進行積極舉報，經(jīng)依法查明的，政府相關部門應采取強制措施，勒令開發(fā)商建造合同中約定的停車位數(shù)量，盡量達到“一戶一位”，以滿足小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)實需求。通過這些途徑既滿足了業(yè)主在交易中的知情權(quán)，也可以明確部分車位的性質(zhì)及權(quán)屬。

五、結(jié)語

綜上所述，明確產(chǎn)生糾紛的主要根源是解決問題的最基本要素，法律規(guī)定的不統(tǒng)一、不明確，使停車位權(quán)屬糾紛問題層出不窮。分析小區(qū)停車位權(quán)屬的基礎理論，找出法理依據(jù)從而構(gòu)建統(tǒng)一的基本原則；從法律層面加以完善，對停車位法律制度進行全面的規(guī)劃；通過行政部門實施監(jiān)管手段，創(chuàng)造一個可信任的、穩(wěn)定的、有序的市場交易環(huán)境，將滿足雙方當事人的利益需求落到實處。通過法律制度的逐漸完善，建立統(tǒng)一的司法實踐標準，形成有章可循、有法可依的良好局面才可以及時、有效地解決小區(qū)停車位權(quán)屬糾紛問題，才能定紛止爭、物盡其用，實現(xiàn)雙方利益均衡的目的。

[1]賴國東.住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬[N].人民法院報，2015-01-15.

[2]王利明.論物權(quán)法中車庫的歸屬及相關法律問題[J].現(xiàn)代法學，2006，（5）：23-34.

[3]王菁.從《物權(quán)法》第74條看小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬[J].重慶廣播電視大學學報，2011，（10）：58-61.

[4]王利明.物權(quán)法研究（修訂版，上卷）[M].北京：中國人民大學出版社，2007：156-159.

[5]高圣平.解釋論視野下的車庫、車位權(quán)利歸屬規(guī)則[J].政治與法律，2008，（10）:16-22.

[6]許念，楊正禮，嚴華.淺析小區(qū)車庫、車位的權(quán)屬[J].湖北警官學院學報，2012，（3）：65-68.

[7]許婭楠，霍曉莉.論小區(qū)停車位歸屬[J].法制與社會，2015，（4）：184-185.

[責任編輯：鐘晴]

DF521

A

1008-7346（2016）03-0088-04

2016-05-15

張騫，女，新疆伊犁人，新疆師范大學碩士研究生。