論不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成與法律效果——評“連某訴臧某排除妨害糾紛案”①

李國強(qiáng)

(吉林大學(xué) 法學(xué)院，吉林 長春 130012)

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論不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成與法律效果
——評“連某訴臧某排除妨害糾紛案”①

李國強(qiáng)

(吉林大學(xué) 法學(xué)院，吉林 長春 130012)

構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得的前提是無權(quán)處分他人不動產(chǎn)，只有在轉(zhuǎn)讓人是基于真實(shí)權(quán)利人的原因成為不動產(chǎn)登記權(quán)利人的情況下，才可以適用不動產(chǎn)善意取得制度。因?yàn)槲覈壳暗牟粍赢a(chǎn)登記還存在很多問題，所以不宜僅將“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)限定為受讓人不知的主觀狀態(tài)，而是應(yīng)當(dāng)將受讓人對該“不知”也不負(fù)重大過失的條件一并作為認(rèn)定其為善意的標(biāo)準(zhǔn)。不動產(chǎn)善意取得的效果，就是物權(quán)受讓人確定地取得作為交易對象的不動產(chǎn)物權(quán)，或者免除有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)負(fù)擔(dān)。不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成后，受讓人在其所有權(quán)的圓滿支配狀態(tài)受到他人妨礙時，當(dāng)然可以主張相應(yīng)的物權(quán)請求權(quán)。

不動產(chǎn)善意取得；不動產(chǎn)登記公信力；善意；權(quán)利外觀；物權(quán)請求權(quán)

一、案件事實(shí)介紹

(一)基本案情

上海市浦東新區(qū)某鎮(zhèn)某路某弄某號某室房屋系被告臧某房屋拆遷后以補(bǔ)償安置款購得并登記在其名下，由其及家人居住使用。案外人李某以被告臧某代理人的名義與同為案外人的謝某簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，并將系爭房屋變更登記至案外人謝某名下。后謝某又與原告連某就系爭房屋簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，并將系爭房屋變更登記至原告連某名下。因系爭房屋一直由被告臧某及家人占有使用，故而發(fā)生爭議。本案起訴前，連某曾向上海市浦東新區(qū)人民法院起訴要求謝某交付系爭房屋，臧某作為第三人申請參加該案訴訟，上海市浦東新區(qū)人民法院在(2012)浦民一(民)初字第21647號民事判決書*“連某訴謝某房屋買賣合同糾紛案”，法律圖書館裁判文書：http://www.law-lib.com/cpws/cpws_view.asp?id=200402098708，2016年5月21日訪問。中認(rèn)為：第三人臧某確實(shí)曾向案外人李某出具了由其親筆簽名并具有出售系爭房屋事項(xiàng)的公證委托書，但委托書的內(nèi)容僅指向授權(quán)案外人李某代為辦理系爭房屋買賣手續(xù)，并不表示案外人李某有權(quán)代臧某作出出售系爭房屋的決定，根據(jù)《合同法》第52條、第58條以及《物權(quán)法》第106條等規(guī)定，認(rèn)定案外人李某以被告臧某名義與案外人謝某簽訂的買賣合同無效，案外人謝某與原告連某簽訂的買賣合同有效，連某善意取得系爭房屋所有權(quán)，但因謝某自始至終未合法取得系爭房屋占有權(quán)而客觀履行不能，故駁回連某要求謝某交付房屋的訴訟請求。因此，原告連某提起本案訴訟，要求被告臧某立即遷出系爭房屋。

(二)人民法院的判決結(jié)果

上海市浦東新區(qū)人民法院一審認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第117條第1款的規(guī)定，原告連某是系爭房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，被告臧某現(xiàn)已非房屋的產(chǎn)權(quán)人，因此無權(quán)居住使用房屋，故判決被告遷出系爭房屋。

上海市第一中級人民法院二審認(rèn)為，當(dāng)所有權(quán)與占有權(quán)能發(fā)生分離的情況下，買受人不能以其為房屋所有權(quán)人要求房屋的實(shí)際占有人遷出。另案生效判決確認(rèn)第一手的房屋買賣合同并非原始產(chǎn)權(quán)人臧某的真實(shí)意思表示，該房屋買賣合同對臧某自始不發(fā)生法律效力，臧某從2008年起至今居住在系爭房屋內(nèi)具有合法依據(jù)，所以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)人連某在其從未從出賣人謝某處取得房屋實(shí)際控制權(quán)的情況下，不能直接要求實(shí)際占用人臧某遷出。因此，判決撤銷一審判決，駁回連某要求臧某從系爭房屋內(nèi)遷出的訴訟請求。

二、問題的提出

僅從結(jié)果上看，本案糾紛并沒有真正處理完。上海市第一中級人民法院的二審判決雖然駁回了原告連某的訴訟請求，但其并沒有改變上海市浦東新區(qū)人民法院在另一案件中做出的(2012)浦民一(民)初字第21647號民事判決對于系爭房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定，連某已經(jīng)因構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得而享有系爭房屋的所有權(quán)。結(jié)合兩個案件的最終判決結(jié)果，實(shí)際上已經(jīng)形成這樣的現(xiàn)實(shí)：其一，連某是系爭房屋的所有權(quán)人，但不能主張物權(quán)請求權(quán)要回房屋；其二，臧某是房屋的合法占有人，但已經(jīng)失去了房屋的所有權(quán)。如此，上海市第一中級人民法院的二審判決只是維持了事實(shí)上的現(xiàn)狀，并沒有解決雙方的權(quán)利糾紛，無論是原告連某還是被告臧某，都繼續(xù)存在權(quán)利與事實(shí)狀態(tài)不符的現(xiàn)實(shí)問題。

解決本案爭議問題的根本在于明確不動產(chǎn)善意取得的法律效果，而如何解決善意受讓人與真實(shí)權(quán)利人之間的利益沖突是善意取得制度的核心。*參見朱廣新：《不動產(chǎn)善意取得制度的限度》，《法學(xué)研究》2009年第4期。連某構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得而享有系爭房屋所有權(quán)后，在法律效果上就切斷了臧某原享有的房屋所有權(quán)的追及力，喪失了所有權(quán)的真實(shí)權(quán)利人臧某亦不再可能主張任何物權(quán)效力，包括對房屋合法占有的權(quán)能。所以，如果人民法院不能從不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件入手認(rèn)定連某不構(gòu)成善意取得，而僅在結(jié)果上保護(hù)房屋的現(xiàn)實(shí)占有人臧某，必然做出違反法律邏輯而追求所謂“社會效果”的錯誤判決。從本案的事實(shí)看，連某是否構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得確實(shí)值得討論，而且還涉及對不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成的深入思考，核心的問題在于受讓人連某是否具有“善意”。當(dāng)然，本案二審判決的論證邏輯還有很多問題，主要在于對構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得后真實(shí)權(quán)利人對抗受讓人物權(quán)請求權(quán)缺乏合理的論證，占有權(quán)能與所有權(quán)分離的說法也不準(zhǔn)確。筆者不禁要問，善意受讓人作為物權(quán)人不能主張物權(quán)請求權(quán)依據(jù)究竟是什么？本文試圖就上述問題做一個簡單的梳理。

三、不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成的核心是受讓人的“善意”

本案原告連某是否構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得是首先需要探討的問題。二審判決對連某是否善意取得系爭房屋采取避而不談的態(tài)度，一定程度上可以說二審法院并不認(rèn)可連某系善意第三人，二審判決如此轉(zhuǎn)彎抹角說理的原因是基于另案中已生效的(2012)浦民一(民)初字第21647號判決書中認(rèn)定了連某構(gòu)成善意取得，二審法院雖不認(rèn)可這一結(jié)果，但為了維持生效判決的既判力，也只能在二審判決中對此避而不談，但在原真實(shí)權(quán)利人和善意受讓人的利益之間，二審判決明顯選擇保護(hù)原真實(shí)權(quán)利人的利益。那么連某究竟是否構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得呢？不動產(chǎn)善意取得按照《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定主要有三項(xiàng)構(gòu)成要件，在本案中有兩方面的要件沒有爭議：一是其轉(zhuǎn)讓對價應(yīng)為合理價格，二是房產(chǎn)已經(jīng)完成變更登記。唯需要討論的是連某受讓房屋時是否是善意的，而善意也是不動產(chǎn)善意取得的核心要件。*參見王利明：《不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究》，《政治與法律》2008年第10期。

(一)確定受讓人善意的前提是轉(zhuǎn)讓人需基于真實(shí)權(quán)利人的原因成為不動產(chǎn)登記權(quán)利人

根據(jù)《物權(quán)法》106條第1款的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分他人不動產(chǎn)是不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成的前提，但并不是所有情況下轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分都可以適用善意取得，只有在轉(zhuǎn)讓人是基于真實(shí)權(quán)利人的原因成為不動產(chǎn)登記權(quán)利人的情況下，才可以適用不動產(chǎn)善意取得。理由如下：

第一，善意取得制度要平衡真實(shí)權(quán)利人和善意受讓人二者利益。表面看起來,善意取得制度是以犧牲真實(shí)權(quán)利人的靜態(tài)安全為代價以保護(hù)善意受讓人的動態(tài)安全，其創(chuàng)設(shè)的目的主要在于保障交易效率與交易安全。但是，善意取得制度實(shí)質(zhì)上是要兼顧靜的安全和動的安全。*參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2010年版，第209頁；崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2014年版，第54頁。這是因?yàn)?，一旦?gòu)成善意取得，善意受讓人就取得所有權(quán)，而原來的真實(shí)權(quán)利人則喪失了所有權(quán)，所以在考慮善意取得構(gòu)成要件時，必須考慮是否有真實(shí)權(quán)利人的原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)登記簿與真實(shí)權(quán)利不符；如果沒有真實(shí)權(quán)利人的原因也讓其喪失所有權(quán)，則對其是不公平的。例如，冒名處分他人房屋的情形就不能適用善意取得*參見傅鼎生：《不動產(chǎn)善意取得應(yīng)排除冒名處分之適用》，《法學(xué)》2011年第12期。，即使有足以使受讓人相信的登記，并且也辦理了登記簿的變更，但受讓人相信的這些權(quán)利外觀都和真實(shí)權(quán)利人無關(guān)，受讓人信賴的核心內(nèi)容不是“登記物權(quán)人即真實(shí)權(quán)利人(登記正確信賴)”，而是“冒名人即登記物權(quán)人(身份真實(shí)信賴)”，*參見金?。骸睹懊幏炙瞬粍赢a(chǎn)的私法效力》，《法商研究》2014年第5期。因此，冒名處分情形不能構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得。

第二，類比動產(chǎn)，基于《物權(quán)法》第107條的解釋，也可以明確非基于真實(shí)權(quán)利人原因的錯誤登記不適用善意取得制度?！段餀?quán)法》第107條規(guī)定可以解釋為遺失物不適用善意取得制度，其立法理由正是因?yàn)檫z失物是非基于真實(shí)權(quán)利人的原因而喪失占有，拾得人將遺失物轉(zhuǎn)讓給善意受讓人也與真實(shí)權(quán)利人無關(guān)。在動產(chǎn)交易的場合，包括遺失物、盜贓物等在內(nèi)的占有脫離物均不適用善意取得制度，而只有租賃、借用、保管等交易形式導(dǎo)致的占有委托物才適用善意取得制度。*蘇永欽：《私法自治中的經(jīng)濟(jì)理性》，中國人民大學(xué)出版社2004年版，第198頁。筆者認(rèn)為，類似的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在不動產(chǎn)上也同樣適用。

第三，從信賴保護(hù)的基礎(chǔ)看，考慮真實(shí)權(quán)利人的保護(hù)價值和歸責(zé)事由等方面，沒有真實(shí)權(quán)利人原因的權(quán)利外觀是不值得法律保護(hù)的。*在德國傳統(tǒng)的外觀主義法理中，這種說法被概括為“與因主義”。參見[日]喜多了祐：《外觀優(yōu)越的法理》，千倉書房1976年版，第214頁。平衡真實(shí)權(quán)利人和善意第三人的利益并不是要偏重保護(hù)某人的利益，而是為了保護(hù)真正需要保護(hù)的利益。所以，真實(shí)權(quán)利人的利益不應(yīng)被犧牲，而只是在善意取得構(gòu)成之前考慮而已。

在本案中，真實(shí)權(quán)利人臧某和轉(zhuǎn)讓人謝某的買賣合同雖被認(rèn)定無效，但謝某取得登記權(quán)利人身份，仍然是因?yàn)殛澳车脑?。在另一案件做出?2012)浦民一(民)初字第21647號判決認(rèn)定的事實(shí)中，第三人臧某自認(rèn)因?yàn)槠湫值艿呐笥颜f可以利用房產(chǎn)賺點(diǎn)錢，所以在一個擔(dān)保公司簽署了一些材料，但并不清楚簽署的內(nèi)容。而正是因?yàn)殛澳乘龅牟萋市袨閷?dǎo)致其房產(chǎn)通過交易行為變更登記于謝某名下，所以完全符合基于真實(shí)權(quán)利人的原因?qū)е罗D(zhuǎn)讓人成為不動產(chǎn)登記權(quán)利人的條件，進(jìn)而才會有第三人信賴其登記為交易成為善意受讓人。

(二)“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

有別于《德國民法典》等傳統(tǒng)立法例，我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得制度統(tǒng)一適用于不動產(chǎn)和動產(chǎn)。*在此之前并無統(tǒng)一規(guī)定的立法例，各國普遍只規(guī)定了動產(chǎn)善意取得制度，如《德國民法典》第932條、《日本民法典》第192條、《瑞士民法典》第714條等規(guī)定；而不動產(chǎn)物權(quán)并不適用善意取得制度，保護(hù)不動產(chǎn)交易安全主要依靠不動產(chǎn)登記公信力制度，如《德國民法典》第892條、《瑞士民法典》第973條等規(guī)定。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第106條僅涉及采債權(quán)意思主義物權(quán)變動模式的不動產(chǎn)物權(quán)。參見朱廣新：《不動產(chǎn)善意取得制度的限度》，《法學(xué)研究》2009年第4期。按照傳統(tǒng)立法例關(guān)于動產(chǎn)善意取得的“善意”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，善意與否的判斷應(yīng)以受讓人對不知且不應(yīng)知無權(quán)處分無重大過失以上過錯為標(biāo)準(zhǔn)。*參見杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋(一)理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第350頁。但是，不動產(chǎn)善意取得制度實(shí)際上根源于傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記公信力制度，不動產(chǎn)登記公信力制度和動產(chǎn)善意取得制度都是公信原則的制度表現(xiàn)*參見[日]我妻榮：《新訂物權(quán)法》，有泉亨補(bǔ)訂，羅麗譯，中國法制出版社2008年版，第49頁。,但在構(gòu)成上卻存在明顯的不同，主要是因?yàn)榈怯浀墓痉椒ㄗ鳛橐环N客觀現(xiàn)象的方式表現(xiàn)，受讓人在取得物權(quán)客體時比較容易簡單清晰地了解前手交易的情況。例如，德國的不動產(chǎn)登記公信力制度并沒有確定受讓人負(fù)有任何注意義務(wù)，理由是受讓人的善意和不動產(chǎn)登記簿不正確的權(quán)利外觀之間沒有因果關(guān)系。*參見魯春雅：《論不動產(chǎn)登記簿公信力制度構(gòu)成中的善意要件》，《中外法學(xué)》2011年第3期。德國民法學(xué)說認(rèn)為，雖然權(quán)利表象思想的適用以受讓人的善意為條件，但受讓人僅在明知土地登記簿不正確時，為非善意，這與動產(chǎn)善意取得不同，因重大過失而不知不妨礙不動產(chǎn)公信力的效果。德國的立法者認(rèn)為，土地登記簿相較于占有能夠提供更為堅實(shí)的信賴基礎(chǔ)。*參見[德]鮑爾、施蒂爾納：《德國物權(quán)法》(上冊)，張雙根譯，法律出版社2004年版，第500頁。因此，我國民法學(xué)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，不動產(chǎn)善意取得具有不同于動產(chǎn)善意取得的“善意”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，*其理由在于：不動產(chǎn)善意取得中的“善意”判斷相對比較簡單，通常只要受讓人信賴了登記，就推定其是善意的，除非其明知登記錯誤。因?yàn)?，與動產(chǎn)的占有相比，不動產(chǎn)登記有國家信譽(yù)的支持，具有相當(dāng)高的公信力，受讓人有理由相信登記簿上記載的物權(quán)狀態(tài)就是真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。參見常鵬翱：《物權(quán)程序的建構(gòu)與效應(yīng)》，中國人民大學(xué)出版社2005年版，第304-320頁；王利明：《不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究》，《政治與法律》2008年第10期；程嘯：《論不動產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件——〈中華人民共和國物權(quán)法〉第106條釋義》，《法商研究》2010年第4期。受讓人信賴不動產(chǎn)登記就可以構(gòu)成關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的“善意”。*參見王利明：《不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究》，《政治與法律》2008年第10期。

筆者不同意不動產(chǎn)善意取得的“善意”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同于動產(chǎn)善意取得的觀點(diǎn)。不動產(chǎn)登記有比占有形式更嚴(yán)格的特點(diǎn)，其設(shè)置主要是為了證明不動產(chǎn)物權(quán)變動，對于不動產(chǎn)登記錯誤的明知是通過替代型的證明途徑完成的。但登記的公示作用也不能夸大，在不動產(chǎn)交易的過程中也會存在因?yàn)檫^失而無法判斷登記不符的情況存在。尤其是考慮目前我國不動產(chǎn)登記尚不完善的現(xiàn)狀，也不宜按照不動產(chǎn)公信力制度的要求，僅將“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)限定為受讓人不知的主觀狀態(tài)，而是應(yīng)當(dāng)將受讓人對該“不知”也不負(fù)重大過失的條件一并作為認(rèn)定其為善意的標(biāo)準(zhǔn)。*參見杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋(一)理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第361頁。將善意取得的“善意”統(tǒng)一解釋為不知情且無重大過失標(biāo)準(zhǔn)的觀點(diǎn)還有很多，如崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》(第三版)，中國人民大學(xué)出版社2014年版，第80頁。從《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱《物權(quán)法解釋一》)第15條規(guī)定來看，司法解釋也認(rèn)同按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來解釋善意的認(rèn)定。但是，同時《物權(quán)法解釋一》又另設(shè)了第16條對不動產(chǎn)加以具體規(guī)定，從而兼顧了具體因素的特殊性。*《物權(quán)法解釋一》第16條規(guī)定：“具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)： (一)登記簿上存在有效的異議登記；(二)預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；(三)登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；(四)受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤；(五)受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失?！边@一點(diǎn)可以參考日本司法實(shí)務(wù)的觀點(diǎn)，判例通過類推適用《日本民法典》第94條第2款確認(rèn)不動產(chǎn)登記的相對公信力，但對于受到保護(hù)的第三人是否還需要無過失為要件，判例并沒有統(tǒng)一見解，而是根據(jù)具體案例，在真實(shí)權(quán)利人和善意受讓人之間進(jìn)行利益衡量時，來考慮對第三人保護(hù)要件的寬嚴(yán)。*參見顧祝軒：《論不動產(chǎn)物權(quán)變動“公信原則”的立法模式——“絕對的公信”與“相對的公信”之選擇》，孫憲忠主編：《制定科學(xué)的民法典——中德民法典立法研討會文集》，法律出版社2003年版，第356頁。

對于重大過失的認(rèn)定，通常是以行為人欠缺一般人具有的注意義務(wù)為判斷標(biāo)準(zhǔn)，在受讓人根據(jù)整體情況以一種不同于通常狀態(tài)的重大程度違反了一般人能做到的謹(jǐn)慎，而且也沒有注意到該交易中一般人都能弄清楚的問題時，就構(gòu)成重大過失。*參見[德]鮑爾/施蒂爾納：《德國物權(quán)法》(下冊)，申衛(wèi)星、王洪亮譯，法律出版社2006年版，第413頁。根據(jù)《物權(quán)法解釋一》第15條的規(guī)定，對受讓人而言，法律推定其交易時為善意，受讓人可以認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿的登記是正確和完整的，其無需證明自己對登記簿的內(nèi)容明知，因?yàn)榈怯洸镜膬?nèi)容原則上被視為已知，但是如果真實(shí)權(quán)利人能舉證達(dá)到可以懷疑受讓人善意的程度，則受讓人的善意將被推翻，因此，受讓人必須注意到有些事實(shí)會動搖一般情況下對不動產(chǎn)登記簿的信賴，在有事實(shí)能夠讓受讓人懷疑不動產(chǎn)登記簿可能存在錯誤時，受讓人就此負(fù)有對不動產(chǎn)登記簿進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。*以上主要參考了瑞士民法的做法，參見魯春雅：《論不動產(chǎn)登記簿公信力制度構(gòu)成中的善意要件》，《中外法學(xué)》2011年第3期。

司法實(shí)務(wù)界觀點(diǎn)認(rèn)為，有無重大過失的判斷，應(yīng)綜合考慮個案中受讓人擁有的信息、所處的地位等交易的整個背景加以判斷，包括但不限于以下因素：其一，受讓人與真實(shí)權(quán)利人、轉(zhuǎn)讓人之間，以及真實(shí)權(quán)利人與轉(zhuǎn)讓人之間的關(guān)系；其二，轉(zhuǎn)讓人的基本情況；其三，受讓人的文化程度、職業(yè)、知識背景、交易經(jīng)驗(yàn)等；其四，不動產(chǎn)的基本情況，包括自然狀態(tài)，如界址、樓層、朝向等，以及不動產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)占有使用情況；其五，受讓人交易時的場所、所處的市場環(huán)境及相關(guān)交易信息。*參見杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋(一)理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第387-389頁。以上觀點(diǎn)頗值贊同，應(yīng)在認(rèn)定善意時綜合考慮。

(三)不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成中“占有”對于認(rèn)定“善意”的意義

如前所述，在不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成中“善意”的認(rèn)定需要考慮諸多具體因素，其中不動產(chǎn)占有的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)應(yīng)當(dāng)是首先需要考慮的。占有的移轉(zhuǎn)即交付雖不是登記生效要件主義下物權(quán)變動的生效要件，但仍是不動產(chǎn)交易必然包含的內(nèi)容。在不動產(chǎn)買賣中，通過不動產(chǎn)的占有狀態(tài)認(rèn)定買受人的“知情或善意”具有一定的現(xiàn)實(shí)合理性，如美國法上對不動產(chǎn)買受人“知情”的認(rèn)定方式之一就是“財產(chǎn)外觀推定知情”。如果有人實(shí)際占有交易的不動產(chǎn)，就推定受讓人對不動產(chǎn)權(quán)利存在瑕疵是知情的，換句話說，不動產(chǎn)上有名義權(quán)利人以外的占有人時，受讓人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行查詢。*參見許德風(fēng)：《不動產(chǎn)一物二賣問題研究》，《法學(xué)研究》2012年第3期。馬新彥教授等更進(jìn)一步認(rèn)為：在不動產(chǎn)多重買賣中，后買受人是否具有“善意”，不應(yīng)僅根據(jù)不動產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利狀況，不動產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)占有狀態(tài)也是其依據(jù)，進(jìn)而認(rèn)為，不動產(chǎn)占有也是具有公示效力的。*參見馬新彥、鄧冰寧：《論不動產(chǎn)占有的公示效力》，《山東社會科學(xué)》2014年第3期。于此相對照，司法實(shí)務(wù)中也有依據(jù)受讓人僅取得占有而沒有完成登記變更即構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得的案例，如在“張桂蘭、張銀鳳訴王秀云物權(quán)保護(hù)案”中，兩審法院均認(rèn)為善意受讓人取得了農(nóng)村房屋的占有即構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得。*參見國家法官學(xué)院案例開發(fā)研究中心編：《中國法院2015年度案例·物權(quán)糾紛》，中國法制出版社2015年版，第30頁。但是，深入探究該案例則可以發(fā)現(xiàn)，雖然農(nóng)村房屋的物權(quán)變動也是采取登記生效要件主義，但由于農(nóng)村沒有建立完善的不動產(chǎn)登記制度，大量不動產(chǎn)處于沒有登記而又進(jìn)行交易的現(xiàn)實(shí)中，如果完全按照法律規(guī)定的登記要件來處理問題，則顯然與現(xiàn)實(shí)相脫節(jié)。所以，除去類似于農(nóng)村房屋買賣這樣的特殊交易場合，不動產(chǎn)的占有僅為考慮受讓人善意的具體因素，對不動產(chǎn)物權(quán)來說占有并不具備公示效力。

雖然在不動產(chǎn)交易中，現(xiàn)行法律均沒有規(guī)定對標(biāo)的物的占有具有確認(rèn)物權(quán)存續(xù)的公示效力。但從事實(shí)的方面看，對不動產(chǎn)的占有擁有傳遞信息的天然屬性，可以對不動產(chǎn)登記所公示的權(quán)利表現(xiàn)加以驗(yàn)證?？疾煺加型庥^帶來的成本很小，通過考察不動產(chǎn)占有的狀態(tài)，受讓人就應(yīng)當(dāng)要求轉(zhuǎn)讓人加以解釋。*參見杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋(一)理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第389頁。

在本案中，原告連某作為一般房屋買受人應(yīng)當(dāng)實(shí)地去看房，這符合一般購房人的心態(tài)。連某為生活居住而購買房屋，并沒有考察房屋的實(shí)際占有使用情況就受讓房屋，很難說沒有重大過失；而連某僅基于謝某“房屋內(nèi)居住為其朋友，在房屋出售后會叫他人搬離”的一面之詞，就不去看房，也可以認(rèn)定是有重大過失。尤其是考慮原告連某與案外人謝某之間的買賣合同還存在時間跨度上不合理性，從時間上看，原告連某與案外人謝某訂立合同是在2011年10月，而過戶登記卻是發(fā)生在2012年4月5日，再到提起訴訟是發(fā)生在2012年7月5日，對于房屋買賣合同而言，這樣的時間跨度確實(shí)不合常理。從這些因素分析，在上海浦東新區(qū)人民法院(2012)浦民一(民)初字第21647號案件中，人民法院沒有真正審查不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成中的“善意”要件，就草率判決構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得并不合適。

四、不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成后受讓人可以主張物權(quán)請求權(quán)

盡管筆者前文通過構(gòu)成要件的闡釋認(rèn)為原告連某構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得的結(jié)論值得質(zhì)疑，而上海市第一中級人民法院也是基于對善意取得構(gòu)成的質(zhì)疑做出了判決，但關(guān)鍵的問題是，二審判決基于既判力的要求沒有改變對構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得認(rèn)定。然而接下來上海市第一中級人民法院的二審法官卻做出與不動產(chǎn)善意取得效果相反的判決，這是其錯誤的真正開始。不動產(chǎn)善意取得的效果，就是物權(quán)受讓人確定取得作為交易對象的不動產(chǎn)物權(quán)，或者免除有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)負(fù)擔(dān)。不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成后，享有所有權(quán)的受讓人在其所有權(quán)的圓滿支配狀態(tài)受到他人妨礙時，當(dāng)然可以主張相應(yīng)的物權(quán)請求權(quán)。

在本案中，連某起訴主張的是基于《物權(quán)法》第35條的排除妨害請求權(quán)。*一般認(rèn)為，排除妨害是指物權(quán)人于其物權(quán)的支配狀態(tài)被占有以外的方法妨害時，請求妨害物權(quán)的人除去該妨害的權(quán)利。參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2014年版，第128頁。雖然崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為，妨害和無權(quán)占有有時會重合，因而排除妨害請求權(quán)與物的返還請求權(quán)有時發(fā)生競合，*參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2014年版，第129頁。而且日本學(xué)者加藤雅信教授也有近似論述，認(rèn)為排除妨害請求權(quán)行使的情形包括被請求人不法占有標(biāo)的物的情形。*參見[日]加藤雅信：《新民法大系·物權(quán)法》，有斐閣2005年版，第36頁。但是，考慮返還原物和排除妨害為法律分別的規(guī)定請求權(quán)，且依據(jù)占有的標(biāo)準(zhǔn)來區(qū)分其適用的情形是比較清晰的，所以不宜再將排除妨害請求權(quán)和返還原物請求權(quán)認(rèn)定為可能發(fā)生競合。所以，在本案中，原告連某主張的只能是基于《物權(quán)法》第34條規(guī)定的返還原物請求權(quán)。

(一)善意受讓人主張返還原物請求權(quán)的根據(jù)

雖然原告連某訴訟主張的物權(quán)請求權(quán)有偏差，但這并不影響人民法院的審判。從兩審法院判決的行文可以看出，人民法院也是依據(jù)返還原物請求權(quán)的內(nèi)容來審理的。在人民法院沒有認(rèn)定原告連某構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得的前提下，善意受讓人連某可以主張返還原物請求權(quán)，主要以下三方面根據(jù)：

第一，不動產(chǎn)善意取得的法律效果使善意受讓人成為標(biāo)的物的所有權(quán)人，其當(dāng)然可以依據(jù)其享有的所有權(quán)而主張返還原物請求權(quán)。善意受讓人根據(jù)《物權(quán)法》第39條的規(guī)定，也自然享有所有權(quán)的占有、使用、收益、處分等權(quán)能。需要注意的是，所有權(quán)的權(quán)能和所有權(quán)是渾然一體的，并不存在所有權(quán)之外單獨(dú)存在的權(quán)能，所謂“權(quán)能分離”僅僅是為了描述他物權(quán)限制所有權(quán)權(quán)能的理論表述。*參見李國強(qiáng)：《“權(quán)能分離論”的解構(gòu)與他物權(quán)體系的再構(gòu)成——一種解釋論的視角》，《法商研究》2010年第1期。

第二，雖然不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在現(xiàn)實(shí)中不僅有登記的形式，也同時有轉(zhuǎn)移占有即交付的事實(shí)，但交付并不是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示要件。按照《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，對于應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)物權(quán)變動，即使不動產(chǎn)尚未交付受讓人依然可以基于善意取得而取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，原所有權(quán)人同時喪失其所有權(quán)。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)善意取得構(gòu)成無需轉(zhuǎn)讓人交付該不動產(chǎn)，所以原真實(shí)權(quán)利人根據(jù)法律規(guī)定因善意取得構(gòu)成而喪失了所有權(quán)，當(dāng)然同時也喪失了所有權(quán)的占有、使用、收益、處分的權(quán)能，善意受讓人在取得物權(quán)后，按照登記顯示的內(nèi)容享有權(quán)利，不受無權(quán)處分人和利害關(guān)系人意志的約束。*參見馬栩生：《登記公信力研究》，人民法院出版社2006年版，第188頁。

第三，善意取得的法律效果具有終局確定性。*參見王澤鑒：《民法物權(quán)》，北京大學(xué)出版社2010年版，第90頁。不動產(chǎn)善意取得為所有權(quán)原始取得而非繼受取得*王軼教授和常鵬翱教授持不同的觀點(diǎn)，他們認(rèn)為：按照文義和體系解釋的方法，不動產(chǎn)善意取得仍然屬于是從無權(quán)利人處的繼受取得。參見王軼：《物權(quán)變動論》，法律出版社2002年版，第246頁；常鵬翱：《論不動產(chǎn)法中的“從無權(quán)利人處取得”規(guī)則》，孫憲忠主編：《制定科學(xué)的民法典——中德民法典立法研討會文集》，法律出版社2003年版，第394頁。，善意受讓人與真實(shí)權(quán)利人之間不存在任何權(quán)利繼受關(guān)系。在善意取得構(gòu)成的時點(diǎn)，原真實(shí)權(quán)利人的占有就由有權(quán)占有轉(zhuǎn)變?yōu)闊o權(quán)占有了。此后，如原真實(shí)權(quán)利人繼續(xù)占有該不動產(chǎn)，善意受讓人有權(quán)依據(jù)我國《物權(quán)法》第34條的規(guī)定請求其返還該不動產(chǎn)。

(二)真實(shí)權(quán)利人的占有不能對抗善意受讓人的物權(quán)請求權(quán)

上海市第一中級人民法院的二審判決的一個主要理由是臧某“從2008年8月起居住在系爭房屋內(nèi)，并占有、使用該房屋至今具有合法性、正當(dāng)性”。如果真實(shí)權(quán)利人臧某是有權(quán)占有，其當(dāng)然可以對抗善意受讓人的返還原物請求權(quán)。所以，問題的實(shí)質(zhì)不是真實(shí)權(quán)利人的占有是否合法且正當(dāng)，而是其占有是否是“有權(quán)占有”。所謂有權(quán)占有，是指有權(quán)源的占有，該權(quán)源可以是物權(quán)也可以是債權(quán)。只要占有人沒有正當(dāng)?shù)恼加袡?quán)源，就不問其取得占有的理由。*參見[日]我妻榮：《新訂物權(quán)法》，有泉亨補(bǔ)訂，羅麗譯，中國法制出版社2008年版，第274頁。即使占有人曾經(jīng)享有有權(quán)占有的權(quán)源，當(dāng)嗣后占有人喪失了使自己的占有正當(dāng)化的權(quán)利時，其占有不能再謂為具有合法性、正當(dāng)性，即使這種占有自有權(quán)源開始直到喪失權(quán)源之后都是連續(xù)的。

在本案中，人民法院判決認(rèn)定真實(shí)權(quán)利人臧某和轉(zhuǎn)讓人謝某的買賣合同無效，從而該買賣合同對臧某自始不生拘束力，謝某對系爭房屋沒有處分權(quán)也是事實(shí)。但如前所述，這些事實(shí)不影響連某的不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成，連某成為不動產(chǎn)所有權(quán)人時，臧某的所有權(quán)必然喪失，那么此時臧某對系爭房屋的占有已喪失權(quán)源，應(yīng)為嗣后的無權(quán)占有。具體而言，在第一手房屋買賣過程中，該系爭房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，臧某依然是該房屋所有權(quán)人，占有、使用該房屋具有合法依據(jù)。但是，在第二手房屋買賣過程中，原告連某依據(jù)不動產(chǎn)善意取得制度享有該系爭房屋的所有權(quán)后，被告臧某即喪失了對該系爭房屋的所有權(quán)，以及占有、使用該系爭房屋的合法依據(jù)也已經(jīng)必然消滅的事實(shí)。二審法官僅因?yàn)檎J(rèn)為在事實(shí)上真實(shí)權(quán)利人臧某比較無辜，就確認(rèn)其可以繼續(xù)合法、正當(dāng)?shù)卣加邢禒幏课?，進(jìn)而可以對抗善意受讓人連某的返還原物請求權(quán)，則是罔顧法律邏輯的錯誤做法。

五、不動產(chǎn)善意取得制度僅解決物權(quán)歸屬問題

以體系的觀念審視《物權(quán)法》《合同法》等立法，我國應(yīng)當(dāng)是明確堅持了物權(quán)與債權(quán)二分的財產(chǎn)權(quán)體系。*雖然也有學(xué)說以“債權(quán)物權(quán)化”和“物權(quán)債權(quán)化”等論點(diǎn)來說明物權(quán)債權(quán)區(qū)分的界限呈現(xiàn)日益模糊的前景，但其也承認(rèn)現(xiàn)實(shí)之下仍然是物權(quán)和債權(quán)分立的立法體例。參見劉德良、許中緣：《物權(quán)債權(quán)區(qū)分理論的質(zhì)疑》，《河北法學(xué)》2007年第1期。更有學(xué)者對“物債區(qū)分相對性”的論點(diǎn)進(jìn)行批判，指出該理論是一種失敗的理論嘗試，因?yàn)樗e誤的理解了物權(quán)的本質(zhì)，也未能把握物權(quán)和債權(quán)的真正區(qū)別。參見溫世揚(yáng)、武亦文：《物權(quán)債權(quán)區(qū)分理論的再證成》，《法學(xué)家》2010年第6期。因此，在我國應(yīng)當(dāng)堅持德國民法傳統(tǒng)下的物權(quán)與債權(quán)二分的體系思維來解決財產(chǎn)法問題，否則就會偏離法律的邏輯。本案二審法院的法官就混淆了物權(quán)和債權(quán)不同的保護(hù)邏輯，從而做出了不符合邏輯的判決結(jié)果。實(shí)際上，不動產(chǎn)善意取得在法律效果上僅解決物權(quán)的歸屬問題，而在物權(quán)與債權(quán)二分的體系下，債權(quán)問題的解決須通過另外的邏輯途徑。

(一)債權(quán)合同沒有履行完畢仍可主張物權(quán)請求權(quán)

原告連某和案外人謝某之間存在有效的房屋買賣合同關(guān)系，連某當(dāng)然可以基于合同約定要求謝某繼續(xù)履行合同即完成交付房屋的義務(wù)。如果謝某能夠依約履行，當(dāng)然可以實(shí)現(xiàn)連某所有權(quán)的圓滿支配狀態(tài)。但是，房屋買賣合同沒有履行完畢，并不影響連某已經(jīng)成為系爭房屋的所有權(quán)人。退一步講，即使是在非善意取得的情況下，只要不動產(chǎn)買賣雙方完成了登記變更，那么所有權(quán)就發(fā)生變動，新的所有權(quán)人既可以主張履行合同，也可以只是基于自己為所有權(quán)人的地位主張返還原物請求權(quán)。所以，房屋買賣合同沒有履行完畢是事實(shí)，但不能因此就確定善意受讓人不能依據(jù)物權(quán)主張返還原物請求權(quán)。這兩種不同主張并無直接的關(guān)聯(lián)性，是債權(quán)和物權(quán)二分體系下不同的權(quán)利保護(hù)方式而已。

值得注意的是，另一案件已經(jīng)生效的(2012)浦民一(民)初字第21647號民事判決的判決主文中并無對系爭房屋所有權(quán)歸屬的明確認(rèn)定，判決中亦沒有直接提及“善意取得”，只是在否定臧某要求將系爭房屋恢復(fù)登記至其名下的說理中，表明“謝某將系爭房屋已轉(zhuǎn)讓給本案原告連某，且系爭房屋的權(quán)利已登記至原告連某名下”的觀點(diǎn)，并且在裁判依據(jù)中引用了《物權(quán)法》第106條。可見，即使是在確認(rèn)受讓人連某構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得的另案判決中，也采用了類似合同關(guān)系的表述來確定權(quán)屬，法官并沒有分清此時僅有物權(quán)歸屬的確定而無合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的問題。

另外，本案兩審法院判決依據(jù)的法律并不是《物權(quán)法》第34條，而是《民法通則》第117條，該條文是關(guān)于侵害財產(chǎn)的民事責(zé)任的表述，與本案相關(guān)的則是返還原物責(zé)任請求權(quán)。由于《物權(quán)法》規(guī)定的返還原物請求權(quán)和《民法通則》規(guī)定的返還原物責(zé)任請求權(quán)處理問題的角度不同，前者為權(quán)利人角度，后者為責(zé)任人的角度，所以兩者具有不盡相同的構(gòu)成要件，主要表現(xiàn)在返還原物請求權(quán)要求占有人的占有缺少合法原因即可，而返還原物責(zé)任請求權(quán)則要求違反了不得侵害他人所有權(quán)的義務(wù)。*參見魏振瀛：《民事責(zé)任與債分離研究》，北京大學(xué)出版社2013年版，第191-192頁。如此來看，被告臧某及其家人一直居住于系爭房屋中，看似并沒有違反不得侵害他人所有權(quán)義務(wù)的行為。其實(shí)不然，這只是因?yàn)榉颠€原物被規(guī)定為侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)方式之一造成的一種假象，以為返還原物責(zé)任請求權(quán)真的不同于《物權(quán)法》中的返還原物請求權(quán)，其實(shí)二者只是觀察角度的不同。所謂違反不得侵害他人所有權(quán)的義務(wù)，也并不需要有積極的作為來表示，當(dāng)真實(shí)權(quán)利人喪失了所有權(quán)，其占有本身就是侵權(quán)。從整個案件的梳理可以看出，2011年8月，案外人李某以被告代理人之名義與案外人謝某簽訂了買賣合同并將該系爭房屋登記給謝某，由于該合同被法院確認(rèn)為無效，所以此時臧某仍然為該系爭房屋所有權(quán)人。但到2011年10月，案外人謝某又與原告連某簽訂了房屋買賣合同并完成了過戶登記。此時，如果認(rèn)定原告連某善意取得了該系爭房屋的所有權(quán)，那么被告臧某就從有權(quán)占有變成了無權(quán)占有，但在原告主張之前，被告屬于善意占有，而只有到了原告主張返還原物請求權(quán)時，被告即從善意占有變成了惡意占有從而不能對抗原告的返還原物請求權(quán)。

(二)不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成后真實(shí)權(quán)利人可以通過債法關(guān)系救濟(jì)

在上海市第一中級人民法院法官編寫的本案的總結(jié)文章中，法官認(rèn)為法院應(yīng)當(dāng)做好釋明工作，引導(dǎo)善意受讓人變更請求權(quán)基礎(chǔ)另案提起債權(quán)之訴。*參見吳丹編寫：《所有權(quán)與占有權(quán)能分離下買受人的權(quán)利救濟(jì)途徑分析——臧某與連某排除妨礙糾紛上訴案》，上海第一中級人民法院：http://www.a-court.gov.cn/platformData/infoplat/pub/no1court_2802/docs/201409/d_2768004.html，2016年5月23日訪問。其依據(jù)僅僅為占有人的占有行為存在合法依據(jù)，而忽略了占有人已經(jīng)喪失了占有的權(quán)源這一善意取得導(dǎo)致的法律后果。其實(shí)正好相反，真實(shí)權(quán)利人才應(yīng)當(dāng)通過債權(quán)關(guān)系尋求救濟(jì)。當(dāng)真實(shí)權(quán)利人因第三人善意取得物權(quán)從而喪失了自己的物權(quán)時，不動產(chǎn)善意取得制度就會引發(fā)一些債法上的關(guān)系。例如，真實(shí)權(quán)利人可以對登記名義人主張不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)；如果登記錯誤由登記機(jī)關(guān)造成，真實(shí)權(quán)利人還可以對不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)主張賠償請求權(quán)。*參見朱廣新：《不動產(chǎn)適用善意取得制度的限度》，《法學(xué)研究》2009年第4期。

一般來說，真實(shí)權(quán)利人與善意受讓人不產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系*參見馬栩生：《登記公信力研究》，人民法院出版社2006年版，第188頁。，只有真實(shí)權(quán)利人與轉(zhuǎn)讓人之間才會發(fā)生債權(quán)關(guān)系。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人是無權(quán)處分真實(shí)權(quán)利人的不動產(chǎn)，所以在真實(shí)權(quán)利人因此而有損害時，真實(shí)權(quán)利人可以主張以下權(quán)利：其一，真實(shí)權(quán)利人和轉(zhuǎn)讓人之間有債權(quán)關(guān)系的，如借名登記的關(guān)系，則其可以依債務(wù)不履行制度，向讓與人請求損害賠償。*參見杜萬華主編：《最高人民法院物權(quán)法司法解釋(一)理解與適用》，人民法院出版社2016年版，第367頁。其二，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人無權(quán)處分真實(shí)權(quán)利人的不動產(chǎn)，所以構(gòu)成侵權(quán)行為，真實(shí)權(quán)利人可以依照侵權(quán)責(zé)任規(guī)則向轉(zhuǎn)讓人請求侵權(quán)損害賠償。其三，如果轉(zhuǎn)讓人有償處分真實(shí)權(quán)利人的不動產(chǎn)，那么轉(zhuǎn)讓人所獲得的利益為不當(dāng)?shù)美鎸?shí)權(quán)利人可以依照不當(dāng)?shù)美贫日埱筠D(zhuǎn)讓人返還。其四，如果由于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的錯誤登記給真實(shí)權(quán)利人造成損失，真實(shí)權(quán)利人有權(quán)請求登記機(jī)關(guān)賠償。*參見吳春岐：《論不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤侵權(quán)行為》，《煙臺大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版)》2015年第2期。

六、結(jié)論

從構(gòu)成要件的受讓人“善意”來看，本案中連某并不足以構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得。因?yàn)椤段餀?quán)法》第106條統(tǒng)一規(guī)定了不動產(chǎn)和動產(chǎn)的善意取得，而且結(jié)合我國不動產(chǎn)登記制度并不完善的現(xiàn)實(shí)考慮，不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成中善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括受讓人沒有重大過失。而本案原告連某在房屋整個交易過程中的一些事實(shí)表明其并沒有盡到普通人的注意義務(wù)，應(yīng)可認(rèn)定為非善意。但是，由于上海市第一中級人民法院的二審判決不能改變另一案件生效判決確定的連某構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得的結(jié)果，而二審判決就完全不顧善意取得構(gòu)成的法律效果保護(hù)真實(shí)權(quán)利人臧某的占有利益，則是法律邏輯的進(jìn)一步錯誤。

不動產(chǎn)善意取得制度直接法律效果，是通過善意的信賴登記而依照法律行為取得不動產(chǎn)之物權(quán)者取得該正確登記的權(quán)利。原告連某因信賴案外人謝某的登記，通過買賣合同取得該系爭房屋之所有權(quán)。善意取得屬原始取得，只要原告連某構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得，那么他就取得了該系爭房屋之所有權(quán)，也就依法取得了占有、使用、收益、處分等權(quán)能，二審法院對這一法律效果認(rèn)識的不足，將所有權(quán)與占有權(quán)能分離化理解，很大程度上是此案判決結(jié)果引發(fā)爭議的關(guān)鍵因素。在善意受讓人連某依據(jù)善意取得享有所有權(quán)后，當(dāng)然可以向任何無合法抗辯的占有人主張返還原物請求權(quán)，而真實(shí)權(quán)利人臧某的利益只能通過債法予以救濟(jì)。但是，本案二審法院考慮到該系爭房屋是用以生活需要，并且原告連某與案外人謝某之間可能存在串通的情形而作出不支持原告訴求的判決，從而期盼達(dá)到司法的社會效果，但卻忽略了社會效果的實(shí)現(xiàn)必須是以法律規(guī)定為限的前提，因而其判決結(jié)果只能是錯誤的。

(責(zé)任編輯：張婧)

2016-09-12

李國強(qiáng)，吉林大學(xué)法學(xué)院教授，吉林大學(xué)司法數(shù)據(jù)研究中心研究員。

本文系國家社科基金項(xiàng)目“解釋論視野下財產(chǎn)法體系研究”(項(xiàng)目編號：14BFX080)的階段性成果。

DF521

A

1003-4145[2016]11-0096-07

①“連某訴臧某排除妨害糾紛案”，《最高人民法院公報》2015年第10期，第46頁。