商品房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

張佳敏

澳門(mén)科技大學(xué)法學(xué)院，澳門(mén) 999078

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商品房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

張佳敏

澳門(mén)科技大學(xué)法學(xué)院，澳門(mén) 999078

商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)值得是合同簽訂后責(zé)任雙方對(duì)于房屋所出現(xiàn)的“毀損、滅失”等不可抗力事件下，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任負(fù)責(zé)方認(rèn)定的風(fēng)險(xiǎn)分配問(wèn)題。在社會(huì)中商品房屋買賣問(wèn)題而引發(fā)的糾紛較為普遍，其中最為著名的就是2008年汶川大地震后，商品房買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題成為了社會(huì)普遍關(guān)注的法律問(wèn)題重點(diǎn)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題關(guān)系到了責(zé)任雙方的切身利益，也是較容易產(chǎn)生糾紛的關(guān)鍵問(wèn)題，本文對(duì)于商品房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的問(wèn)題進(jìn)行研究也具有廣泛的社會(huì)價(jià)值。

商品房；法律風(fēng)險(xiǎn)；前提條件

一、商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的前提條件

關(guān)于商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)討論的商品房買賣的當(dāng)事人在合同中沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行約定的情形，需要依據(jù)合同法中的自治原則，考慮到各個(gè)國(guó)家對(duì)待“風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)立法模式”的方式是不同的，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)可以允許當(dāng)事人對(duì)約定的條款進(jìn)行變更，同時(shí)也允許當(dāng)事人根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的規(guī)定進(jìn)行法律規(guī)范的合理補(bǔ)充，而本文的論述前提是在沒(méi)有約定的條件下展開(kāi)討論的。

同時(shí)，本文著重討論的是在正常范圍內(nèi)商品房買賣雙方履行下的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題。風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)可以劃分為“正常履行情形下的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)”與“違約狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)”，對(duì)于后者學(xué)術(shù)界的學(xué)者大多都認(rèn)為是應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而前者涉及到的問(wèn)題要相對(duì)更加復(fù)雜，雙方都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的前提下來(lái)判斷責(zé)任的歸屬往往是一個(gè)較難判斷的問(wèn)題。再者，本文的討論主要圍繞“所有權(quán)主義”和“交付主義”風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)模式展開(kāi)的，在各國(guó)的法律體系中，所有權(quán)主義和交付主義在各國(guó)的使用可謂勢(shì)均力敵，以此為前提下對(duì)我國(guó)商品房買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題的論述更具有現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

二、對(duì)我國(guó)商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的幾點(diǎn)思考

(一)所有權(quán)主義下對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的見(jiàn)解

商品房買賣屬于債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下的產(chǎn)物，風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)中責(zé)任的歸屬往往受制于物權(quán)法的變動(dòng)，而鑒于沒(méi)有明顯的證據(jù)證明我國(guó)采用了物權(quán)行為理論，所以對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)最有價(jià)值的討論依然是對(duì)于所有權(quán)主義與交付主義的討論，當(dāng)前對(duì)于商品房該采取何種主義理論并沒(méi)有確切地定論，而所有權(quán)主義主張即使交付但未辦理過(guò)戶登記的仍由所有者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以筆者認(rèn)為這也能從一個(gè)角度反映出所有權(quán)下所有者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

(二)商品房雙重買賣情形的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

商品房雙重買賣在如今的商品房交易法律中并不是一種常見(jiàn)的現(xiàn)象，但是在社會(huì)上卻較為普遍。比如甲先將房屋賣給乙，并由乙實(shí)際居住，此后甲又將房屋賣給丙，并且到房管局辦理了過(guò)戶登記。在此類糾紛案件中，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)需要房屋所有權(quán)擁有者丙來(lái)承擔(dān)。當(dāng)然也有學(xué)者指出了這一判斷的疏漏：如果由丙來(lái)承擔(dān)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，則在一定程度上是對(duì)雙重買賣違約行為的一種縱容。但是換個(gè)角度看，此類擔(dān)心是多余的，因?yàn)樵诖诉^(guò)程中乙無(wú)法預(yù)料到甲雙重買賣的違約行為，所以乙顯然是無(wú)辜的。而過(guò)錯(cuò)明顯在于甲和丙，前者的過(guò)錯(cuò)在于一房二賣的違規(guī)行為，而后者的過(guò)程在于沒(méi)有照顧好房子，并且已經(jīng)完成了合法的過(guò)戶登記，所以甲無(wú)法對(duì)房子享有任何權(quán)利，而丙來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是其合同履行的必要要求。但是，雖然丙需要承擔(dān)商品房毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，但是同時(shí)甲也需要承擔(dān)一部分的責(zé)任，為違約責(zé)任的方式擔(dān)負(fù)部分風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

(三)商品房按揭時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

以按揭的方式購(gòu)買商品房在如今商品房的購(gòu)買中是一個(gè)常見(jiàn)的方式，與分期付款比較起來(lái)共同點(diǎn)是合同的履行期都比較長(zhǎng)，差別在于按揭商品房的情形買受人在過(guò)戶后就成為了商品房的實(shí)際所有人，而此時(shí)的商品房必須抵押給銀行以擔(dān)保貸款的清償。從表面看來(lái)，雖然購(gòu)買者已經(jīng)成為了商品房的實(shí)際所有權(quán)，在房子發(fā)生意外性損毀時(shí)，也應(yīng)該由其承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，實(shí)際上對(duì)于按揭購(gòu)買商品房的情形也不能一概而論而應(yīng)區(qū)別對(duì)待。筆者認(rèn)為對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題上，商品房的“交付”應(yīng)理解為包括轉(zhuǎn)移占有和所有權(quán)轉(zhuǎn)移，商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)換的標(biāo)識(shí)在于“交鑰匙”的這一程序，這也是買受人獲得所有權(quán)的重要步驟，但是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移才能作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)。

三、結(jié)語(yǔ)

風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)是商品房買賣合同中是常見(jiàn)但是復(fù)雜的問(wèn)題，在風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)中最主要的兩種立法形式是“交付主義”和“所有權(quán)主義”，二者的優(yōu)缺點(diǎn)都較為明顯。在我國(guó)對(duì)商品房買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)采用交付主義，但這是一種將錯(cuò)就錯(cuò)的做法。我國(guó)應(yīng)采所有權(quán)主義，并對(duì)交付采廣義的解釋。總的來(lái)說(shuō)，對(duì)于商品房買賣中法律風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的問(wèn)題，當(dāng)前法律體系下還存在盲區(qū)，還有待進(jìn)一步加以完善。

[1]趙家儀，陳華庭.我國(guó)買賣合同中的“交付”與“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”[J].法商研究，2003(02).

[2]劉宗勝.也論買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)[J].云南大學(xué)學(xué)報(bào)(法學(xué)版)，2002(02).

[3]張曉紅.買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題探析[J].黃河科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2010(01).

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2095-4379-(2016)36-0285-01

張佳敏(1993-)，女，漢族，江蘇無(wú)錫人，澳門(mén)科技大學(xué)法學(xué)院，民商法專業(yè)碩士研究生在讀，研究方向：民商法。