一房數(shù)賣惡意串通行為的相關(guān)法律問題探討

陳文彬

澳門科技大學(xué)，澳門 999078

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一房數(shù)賣惡意串通行為的相關(guān)法律問題探討

陳文彬

澳門科技大學(xué)，澳門 999078

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，因房屋買賣而產(chǎn)生的糾紛不斷涌現(xiàn)，特別是以一房數(shù)賣為代表的房屋買賣糾紛。該類型糾紛涉及主體較多，涉及款項(xiàng)金額巨大，社會(huì)影響廣泛。其中，多方參與的惡意串通損害第三方合法權(quán)益的行為更惡劣，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的負(fù)面評價(jià)。本文從一起一房數(shù)賣的典型案例出發(fā)，分析研究惡意串通背景下一房數(shù)賣行為背后的物權(quán)、債權(quán)法律關(guān)系，并從案例出發(fā)提出解決方案，以期為房產(chǎn)交易市場的規(guī)范運(yùn)營做出一定的貢獻(xiàn)。

一房數(shù)賣；惡意串通；權(quán)利保護(hù)

一、“一房數(shù)賣”現(xiàn)象概述

“一房二賣”是指出賣人先后或同時(shí)簽訂兩個(gè)房屋買賣合同，將同一商品房出賣給兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。實(shí)踐中開發(fā)商對于商品房“一房二賣”現(xiàn)象致使買受人不能取得房屋的，依據(jù)2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同紛紛適用法律問題的解釋》應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，即可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。①

上述司法解釋第8條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋賣給第三人。”第9條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。②

2014年10月28日，徐某某與某公司簽訂《房屋買賣合同》，約定某公司將一套房屋出售給徐某某，房屋總價(jià)為31.388萬元，由徐某某先支付首付款10.388萬元，余款2l萬元于辦妥銀行按揭后一次性付清，某公司應(yīng)在2015年1月底前將合同約定的房屋交付給徐某某，合同并對雙方其他權(quán)利義務(wù)作了約定。合同簽訂當(dāng)天，徐某某依約支付某公司購房款10.388萬元，某公司向徐某某出具了收款收據(jù)一份。

2015年某公司取得了訟爭房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)屬證書，因某公司運(yùn)營資金緊張，且房屋取得權(quán)證期間發(fā)生了較大幅度的上漲，公司負(fù)責(zé)人指令將房屋出售給其親戚史某，并將房屋已經(jīng)出售過一次的情況告知了史某。2015年5月7日某公司又以65.5414萬元的價(jià)格將訟爭房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給史某，并辦理了房產(chǎn)登記，為此，徐某提起訴訟，請求法院支持其訴訟請求：(1)解除雙方簽訂的房屋買賣合同，某公司立即返還徐某某已付10.388萬元購房款；(2)責(zé)成某公司賠償徐某某房款一倍賠償及其他損失34.1534萬元。③

二、物權(quán)原則在房屋買賣中的體現(xiàn)

平等原則，也稱為“物權(quán)一體保護(hù)原則”，是指所有物權(quán)人不論權(quán)利人是何人，均受到法律的平等保護(hù)。物權(quán)法屬于民法，對權(quán)利人的權(quán)利實(shí)行平等保護(hù)是民法的一項(xiàng)重要原則、換言之，物權(quán)法的平等保護(hù)原則是民法平等原則的具體化。該原則指國家、集體、私人等物權(quán)主體在法律地位上是平等的，其享有的物權(quán)在受到侵害以后，應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)法的平等保護(hù)。平等原則的規(guī)制反映了我國基本經(jīng)濟(jì)制度的要求。我國《憲法》規(guī)定國有經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)力量，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，因此，作為民法中財(cái)產(chǎn)法的《物權(quán)法》，必然應(yīng)體現(xiàn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)市場主體的合法利益，維護(hù)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)制度，鞏固改革開放的成果：這也是市場經(jīng)濟(jì)的必然要求，從而建立財(cái)產(chǎn)秩序和交易秩序，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并最終有利于公有制的穩(wěn)健發(fā)展。從尊重市場主體各方權(quán)利和私法追求的主體平等而言，這也屬于私法的必然要求。

物權(quán)的一個(gè)特點(diǎn)是，它的內(nèi)容只能由法律規(guī)定和創(chuàng)設(shè)，不像債權(quán)那樣可由當(dāng)事人自由約定。日本學(xué)者認(rèn)為，物權(quán)法定主義，是19世紀(jì)歐陸各國從事民法典編纂活動(dòng)以來，各國物權(quán)立法的一項(xiàng)基本原則，在物權(quán)法的結(jié)構(gòu)體系中居于樞紐地位。其含義是指物權(quán)的種類和內(nèi)容由民法和其他法律統(tǒng)一確定，不允許當(dāng)事人依自己的意思自由創(chuàng)設(shè)、變更。我國臺灣學(xué)者認(rèn)為，關(guān)于物權(quán)法定原則，在立法例上應(yīng)設(shè)有明文的，除我國臺灣地區(qū)“民法”外，尚有《日本民法》第175條、《韓國民法》第185條、《奧地利民法》第308條。

[ 注 釋 ]

①李復(fù)達(dá).“一房二賣”法律問題分析[J].法制博覽，2015(6).

②黃智.一房兩賣應(yīng)如何處理[J].科技與企業(yè)，2014(3).

③閔昕.政策“補(bǔ)丁”，難掩漏洞房屋買賣問題調(diào)查[J].中華建設(shè)，2016(2).

[1]陳勇.一房二賣的債法救濟(jì)[J].勝利油田黨校學(xué)報(bào)，2014(6).

[2]季境.物權(quán)變動(dòng)立法模式在我國的修正及其完善[J].法律適用，2015(5).

D

A

陳文彬(1990-)，男，澳門科技大學(xué)，研究生。