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    基于物權(quán)法房屋買賣不過戶的法律后果與對策分析

    2016-02-01 05:23:02滕祥梅
    職工法律天地·上半月 2016年18期
    關(guān)鍵詞:房屋買賣買受人過戶

    滕祥梅

    (014060 包頭市九原區(qū)住房保障和房屋管理服務(wù)中心 內(nèi)蒙古 包頭)

    基于物權(quán)法房屋買賣不過戶的法律后果與對策分析

    滕祥梅

    (014060包頭市九原區(qū)住房保障和房屋管理服務(wù)中心內(nèi)蒙古 包頭)

    物權(quán)法中對房屋等不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶內(nèi)容作了明確的規(guī)定,在房屋產(chǎn)權(quán)交易過程中,只有依法過戶登記才能夠有效降低交易風險?;谝陨?,本文以物權(quán)法為基礎(chǔ),結(jié)合具體實例探討了房屋買賣過程中不過戶的法律后果,并針對性的提出了應(yīng)對策略。

    物權(quán)法;房屋買賣;過戶;法律后果;對策

    0 前言

    房地產(chǎn)交易市場異?;馃?,在眾多房產(chǎn)交易中,許多買賣雙方?jīng)]有按照規(guī)定及時辦理房屋過戶手續(xù),往往過于注重房屋買賣合同的簽訂和履行,忽略了房屋產(chǎn)權(quán)過戶的重要性。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,房屋屬于不動產(chǎn),在買賣過程中只有進行過戶才會發(fā)生法律效力,不過戶很容易引發(fā)一系列不良法律后果?;谝陨希疚囊晕餀?quán)法為基礎(chǔ),分析了房屋買賣不過戶的法律后果及相關(guān)對策,旨在保證房屋買賣的安全性,促進房產(chǎn)交易的健康發(fā)展。

    1 基于物權(quán)法探討房屋買賣不過戶的法律后果

    對于房屋買賣來說,如果房屋不過戶,則很可能導致法律風險和法律后果的出現(xiàn)。物權(quán)法中明確規(guī)定,房屋屬于不動產(chǎn)的范疇,在產(chǎn)權(quán)設(shè)立、變更及轉(zhuǎn)讓的過程中需要依法進行登記才能發(fā)揮法律效力,如果沒有登記即房屋不過戶,則不發(fā)生法律效力。因此,在房屋買賣過程中,如果買受人以合同規(guī)定為基礎(chǔ)住進了購買的房屋,但是沒有進行過戶手續(xù)辦理,則很可能引發(fā)嚴重的法律后果,具體來說包含以下幾個方面:

    1.1一房二賣風險

    對于房地產(chǎn)交易來說,往往合同成立于簽訂與物權(quán)履行之間有著時間差,在此時間內(nèi),如果沒有進行過戶,很可能導致一房二賣的問題出現(xiàn),在債權(quán)意義上,買受人有著請求權(quán),只能根據(jù)債務(wù)不履行規(guī)定請求賠償,而根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,出賣人則可以將房屋售賣給第三人,這就很容易導致交易落空。如果出賣人難以償還債務(wù),由于沒有過戶,根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,買受人不能取得房屋的所有權(quán),甚至沒有居住權(quán),從而蒙受損失[1]。一房二賣這一風險往往與欺詐活動掛鉤,下面來通過一個實例具體分析:

    2000年,西安市張某與李某簽訂了房屋買賣合同,付了三萬元首付,之后搬進房屋并按期還房貸,但到2013年的時候,房貸即將還完,由于沒有及時過戶,李某又將房屋賣給了王某,且辦理完成了過戶手續(xù),而張某則白白為李某還了多年房貸,蒙受損失,這屬于典型的一房二賣情形,當前房地產(chǎn)市場火熱,房屋價格上漲迅速,在合同簽訂到過戶的時間內(nèi),很可能導致房產(chǎn)增值,如果不及時過戶,很可能造成一房二賣而白白蒙受損失的法律后果。

    1.2法院查封風險

    在二手房交易過程中,一些房屋所有權(quán)人因急用錢或擔心債務(wù)糾紛導致法院查封往往急于售賣房屋,如果過戶不及時,則很容易導致買受人承擔法院查封風險。

    2014年,長春市的王某與李某簽訂了房屋買賣合同,但并沒有及時過戶,等到王某想要過戶的過程中卻因為李某的債務(wù)問題被法院告知不準許過戶,根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,房屋沒有過戶則買受人沒有房屋所有權(quán),劉某因債務(wù)糾紛導致房屋遭到法院查封。雖然買受人可以解除合同,但會承擔資金損失風險。

    1.3不過戶不能再次交易房屋

    根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,如果房屋沒有過戶,則買受人無權(quán)對房屋進行處分,產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確下,買受人即使簽訂了房屋買賣合同也不能買賣、抵押房屋,在市場經(jīng)濟條件下,房地產(chǎn)市場火熱,房產(chǎn)投資熱潮不減,而房屋沒有過戶的條件下,買受人不能繼續(xù)交易房屋[2]。

    2003年,天津市田某與孫某簽訂房屋買賣合同,但沒有及時過戶,到2015年,田某買的房屋價格上漲數(shù)倍,急于用錢的田某想要交易房屋,但因沒有過戶,田某沒有對房屋的處分權(quán),阻止了其繼續(xù)交易。

    2 對策分析

    物權(quán)法中規(guī)定,房屋產(chǎn)權(quán)不過戶,則買受人不具有對房屋的處置權(quán)力,雖然房屋買賣合同生效,但可能會產(chǎn)生一系列不良法律后果,因此需要采取有效對策來盡可能的降低房屋買賣過程中的風險。

    2.1積極完善房地產(chǎn)交易法律法規(guī)

    我國房地產(chǎn)交易相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)起步較晚,還有許多不完善之處,而物權(quán)法方面也存在失位問題,物權(quán)的取得、變更等缺乏理論依據(jù),因此需要在立法方面予以完善,對房地產(chǎn)交易程序、合同生效條件以及合同履行等方面的責任作出明確規(guī)定,以此來保證房地產(chǎn)交易有法可依,促進房地產(chǎn)交易的健康發(fā)展,避免因產(chǎn)權(quán)不過戶產(chǎn)生不良法律后果。

    2.2提升買賣雙方的風險防范意識

    在房地產(chǎn)交易過程中,大多數(shù)買方和賣方都能夠按照法律規(guī)定及時辦理過戶手續(xù),但仍有一些人存有僥幸心理,這與買賣雙方的法律意識和風險防范意識薄弱有著密不可分的關(guān)系,認為簽訂合同之后就可以有效的保護自身利益[3]。針對這種情況,應(yīng)當積極提升房屋交易雙方的法律意識,加強對物權(quán)法相關(guān)內(nèi)容的宣傳,加強對產(chǎn)權(quán)登記制度作用的宣傳,以此來提升房產(chǎn)交易雙方的風險防范意識和能力,促進其在房產(chǎn)交易過程中積極的辦理過戶手續(xù)。

    2.3完善產(chǎn)權(quán)登記制度

    產(chǎn)權(quán)登記制度能夠公布房屋產(chǎn)權(quán)的設(shè)立和變更等情況,有效保證房屋交易的安全性,但當前我國產(chǎn)權(quán)登記制度還存在著一定的局限性,例如法律法規(guī)缺失、對產(chǎn)權(quán)登記類型、審查、相關(guān)部門責任等的規(guī)定還比較缺乏等,因此,有必要積極完善產(chǎn)權(quán)登記制度,促使房地產(chǎn)交易中房屋產(chǎn)權(quán)過戶的順利進行。

    具體來說,首先,政府應(yīng)當出臺一套完善的產(chǎn)權(quán)登記法律,對產(chǎn)權(quán)過戶行為、登記范圍以及過戶程序等進行明確的規(guī)定,保證產(chǎn)權(quán)登記制度的合理性、法制化和科學化[4];第二,應(yīng)當對產(chǎn)權(quán)登記流程進行積極簡化,減少產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),實現(xiàn)過戶一站化,同時應(yīng)當降低產(chǎn)權(quán)登記費用,建立合理的收費制度,以此來提升房屋交易雙方房屋過戶的積極性,促進房屋及時過戶,避免產(chǎn)生上述分析的不良法律后果。

    3 結(jié)論

    綜上所述,房屋買賣不過戶容易引發(fā)一房二賣、法院查封風險以及不能繼續(xù)交易等一系列的法律后果,應(yīng)當積極完善立法、提升交易雙方風險防范意識、完善產(chǎn)權(quán)交易制度,以此來保證房屋買賣的安全性。

    [1]閆衛(wèi)衛(wèi).農(nóng)村房屋買賣法律問題研究[D].山東大學,2012.

    [2]宗緒發(fā).買賣房屋不過戶的法律風險與對策研究[J].遼寧稅務(wù)高等??茖W校學報,2005,06:45-46.

    [3]唐雨虹.我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度研究[D].蘇州大學,2007.

    [4]艾淵源.我國農(nóng)村房屋買賣法律問題研究[D].中央民族大學,2010.

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