投資性房地產(chǎn)公允價值模式應(yīng)用情況研究

投資性房地產(chǎn)公允價值模式應(yīng)用情況研究

程競

（安徽國際商務(wù)職業(yè)學(xué)院財會金融系，安徽合肥231131）

摘要：文章從企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)計量模式的規(guī)定入手，對比分析了成本模式和公允價值模式的特點，認(rèn)為公允價值模式更適合于投資性房地產(chǎn)的價值計量。但從近幾年我國上市公司披露的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，公允價值模式并未在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中廣泛使用，隨后文章深入分析了公允價值模式未被充分應(yīng)用的原因，并提出完善公允價值模式計量的建議。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；信息相關(guān)性

企業(yè)為賺取租金、資本增值而持有的房地產(chǎn)被稱之為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一直是被探討的話題，企業(yè)在計量時也會糾結(jié)于成本與公允價值之間。但從我國上市公司近年來的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在年報中披露有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司中僅有3～4%左右的企業(yè)采用了公允價值計量，可以說上市公司對公允價值的應(yīng)用依然保持著謹(jǐn)慎的態(tài)度。

一、投資性房地產(chǎn)計量模式的對比分析

我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（2006）規(guī)定：“投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用成本模式也可以采用公允價值模式，但是同一企業(yè)只能采用一種計量模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，并且投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。”

（一）成本模式

在成本模式下，無論外購或自行建造都根據(jù)購入或建造的實際成本入賬。后續(xù)計量類似固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，需要按期計提折舊或攤銷，若存在減值跡象的，還需對其進(jìn)行測試并計提減值準(zhǔn)備。

投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，符合會計信息質(zhì)量中可靠性的要求。在成本模式中，投資性房地產(chǎn)的價值在初始確認(rèn)和計量中一經(jīng)確定，后期只對其進(jìn)行折舊或攤銷的計提，以及減值準(zhǔn)備的計提，不會去考慮房地產(chǎn)市場價值變動的影響，因此對企業(yè)利潤的影響是比較穩(wěn)定的，由于不會根據(jù)市場調(diào)增或調(diào)減資產(chǎn)價值，進(jìn)而也降低了企業(yè)操縱利潤的可能。另外，在成本模式中，會計準(zhǔn)則和稅法的處理是一致的，即便有差異，通過簡單的調(diào)整就可達(dá)到口徑一致，這樣不會增加納稅調(diào)整的工作量和難度。

（二）公允價值模式

在公允價值模式下，應(yīng)用的前提是公允價值能夠持續(xù)可靠取得，即有活躍的市場、能從市場獲得類似房產(chǎn)價格信息等，并無需對資產(chǎn)計提折舊或攤銷，但需要按期確認(rèn)資產(chǎn)的公允價值，同時調(diào)整賬面。

公允價值更能滿足信息質(zhì)量相關(guān)性的要求。在公允價值模式中，投資性房地產(chǎn)的價值在初始確認(rèn)后不是一成不變的，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日，需對其價值進(jìn)行重新評估，根據(jù)評估后的價值調(diào)整其賬面，差額進(jìn)入損益，這種做法會使投資性房地產(chǎn)的賬面價值更貼近市場價值，在房地產(chǎn)價值日益攀升的情況下，大大增加了企業(yè)的凈資產(chǎn)，增強了企業(yè)的融資能力，優(yōu)化了財務(wù)報告的信息。

（三）公允價值模式的先進(jìn)性

公允價值計量屬性相較于成本計量屬性有明顯的優(yōu)勢，它能夠更為及時準(zhǔn)確地反映當(dāng)前市場的情況，使會計信息更具相關(guān)性，符合決策有用的會計目標(biāo)。謝詩芬教授在《公允價值：國際會計前沿問題研究》中提出的公允價值符合經(jīng)濟收益概念、全面收益觀、現(xiàn)代會計目標(biāo)等的十大理論基礎(chǔ)，已經(jīng)充分說明了公允價值計量屬性的優(yōu)越性和先進(jìn)性，這也將會是未來會計計量的發(fā)展趨勢。

采用公允價值計量會使資產(chǎn)的價值反映得更及時，更有利于投資人做出決策。由于投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了出租獲取租金或出售賺取差價，有交易性強的特點，這個特點會使企業(yè)更加注重會計信息的決策有用，所以公允價值模式從理論上來說更加適合在此應(yīng)用。

二、公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀

近年來，我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)在逐年增加，但是絕大部分上市公司在投資性房地產(chǎn)計量模式的選擇上依舊沿用了成本模式（如表1所示），即便許多企業(yè)的所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，有很好的公允價值計量條件。還有一些同時在內(nèi)地和香港上市的企業(yè)，由于香港地區(qū)準(zhǔn)則要求披露公允價值，這些企業(yè)便選擇在H股用公允價值模式，而在A股繼續(xù)使用成本模式?？梢姡髽I(yè)對公允價值模式的應(yīng)用積極性并不高，究其原因，應(yīng)該是多方面的。

表1：投資性房地產(chǎn)計量模式應(yīng)用情況

三、公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用受阻的主要原因

（一）企業(yè)會計準(zhǔn)則對公允價值模式應(yīng)用的規(guī)定較為苛刻

在國際會計準(zhǔn)則中，公允價值計量模式被廣泛運用，為了與國際接軌，我國在06年頒布的新企業(yè)會計準(zhǔn)則中引入了公

允價值計量屬性，但是對于公允價值模式的應(yīng)用，有較為嚴(yán)格的規(guī)定。

公允價值模式應(yīng)用的前提條件是活躍的房地產(chǎn)交易市場或類似房地產(chǎn)的價格信息。但是投資性房地產(chǎn)這種資產(chǎn)與金融工具不同，通常不存在活躍的市場，而且房地產(chǎn)交易發(fā)生的頻率也無法同金融工具相提并論，交易的價格也受很多因素的影響，在這種情況下，公允價值的獲取難度隨之加大。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（2006）規(guī)定：“企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，作為會計政策變更處理，已采用公允價值模式計量的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！边@就意味著，如果企業(yè)在計量模式上選擇采用公允價值模式，即便市場條件發(fā)生變化，也沒有轉(zhuǎn)回成本模式的可能。

由于準(zhǔn)則對公允價值模式的種種限制，致使企業(yè)對公允價值模式的選用采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度。另外，準(zhǔn)則對很多問題也沒有具體詳細(xì)的說明，比如，公允價值應(yīng)用的前提是要具備活躍的房地產(chǎn)交易市場，但缺乏判定一個市場是否為活躍交易市場的標(biāo)準(zhǔn)。有了活躍的交易市場，還要能從市場中獲得同類或類似房地產(chǎn)的價格信息，同類和類似房地產(chǎn)也缺乏具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

（二）公允價值模式的應(yīng)用成本較高

在成本模式下，只需按期提取折舊或攤銷即可，而在公允價值模式下，則需要按期進(jìn)行公允價值的確定。但現(xiàn)實是，有很多地區(qū)的房地產(chǎn)交易并不活躍，其公允價值信息的質(zhì)量很難保證，在這種情況下，公允價值的取得就需要聘請專業(yè)的評估機構(gòu)來評估確定了，而高昂的評估費用則增加了企業(yè)的經(jīng)營成本。

相較于香港地區(qū)，中國內(nèi)地企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量明顯劃算很多，這是因為香港會計準(zhǔn)則更加注重公允價值的披露。即使企業(yè)采用成本模式計量，也需要在附注中披露其公允價值，如果公允價值無法可靠確定，也需要說明無法可靠確定的原因，并且盡可能地披露公允價值的估計范圍。在這樣的準(zhǔn)則要求下，兩種計量模式的應(yīng)用成本幾乎相同。而在中國內(nèi)地，準(zhǔn)則要求完全不同，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)無需披露其公允價值情況，這樣一來，企業(yè)就可以省下一筆代價不菲的評估費用。

（三）成本模式計量投資性房地產(chǎn)使會計信息更具可比性

根據(jù)近年來我國上市公司披露的財務(wù)信息來看，在擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)中，僅有4%左右的企業(yè)采用了公允價值。所以企業(yè)在選擇計量模式時，為了和大多數(shù)上市公司保持一致，為了保證會計信息的可比性，更傾向于選擇成本模式。

在為數(shù)不多的采用公允價值計量的企業(yè)中，公允價值取得的方法不同也影響著會計信息的可比性。由于我國企業(yè)會計準(zhǔn)則對公允價值的計量依據(jù)沒有特別限定，導(dǎo)致企業(yè)在實際應(yīng)用中采用了多種方法來確定公允價值，《財政部關(guān)于我國上市公司2010年執(zhí)行會計準(zhǔn)則分析報告》指出，在當(dāng)年27家采用公允價值模式的上市公司中，15家公司采用房地產(chǎn)評估價格，9家公司參考同類同條件的房地產(chǎn)價格，1家公司采用實地調(diào)查取得的價格，還有兩家公司未披露其公允價值確定的方法，總之，采用不同方法獲取并確認(rèn)的公允價值會在一定程度上影響會計信息的可比性。

四、優(yōu)化公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的建議

從我國上市公司披露的數(shù)據(jù)情況來看，企業(yè)在選擇計量模式時，對公允價值依舊保持了謹(jǐn)慎的態(tài)度，這是企業(yè)基于多方面考慮的結(jié)果。為了使公允價值模式更好的應(yīng)用在投資性房地產(chǎn)中，本文提出如下建議。

（一）調(diào)整準(zhǔn)則導(dǎo)向，完善準(zhǔn)則細(xì)節(jié)

我國企業(yè)會計準(zhǔn)則盡管在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上給了企業(yè)選擇的權(quán)力，即可以在成本模式和公允價值模式中選擇其一，但是準(zhǔn)則對公允價值模式的使用條件較為苛刻且有諸多限制，相較之下成本模式的使用則簡便經(jīng)濟。要提高公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用普及程度，則準(zhǔn)則的導(dǎo)向首先要有一定的變化，應(yīng)該鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)積極的使用公允價值，倡導(dǎo)企業(yè)關(guān)注會計信息的相關(guān)性。

準(zhǔn)則內(nèi)容需要做一定的調(diào)整。首先應(yīng)當(dāng)改變計量模式只允許從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，反之不允許的規(guī)定，如若出現(xiàn)公允價值無法持續(xù)取得的情況，應(yīng)當(dāng)允許其轉(zhuǎn)回成本模式計量。其次，準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)在披露投資性房地產(chǎn)價值時，無論使用何種計量模式，都應(yīng)提供公允價值的信息及其確定的方法，確實無法取得公允價值的，也需像國際會計準(zhǔn)則要求的那樣，披露公允價值無法取得的原因以及公允價值的大致范圍。再次，準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允價值的獲取方法也應(yīng)有所規(guī)定，特別是在沒有活躍房地產(chǎn)交易市場的情況下，公允價值在估計過程中所涉及的估值模型、參數(shù)等應(yīng)具備一定的標(biāo)準(zhǔn)。

（二）構(gòu)建活躍市場，規(guī)范評估業(yè)務(wù)

公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用最理想的狀態(tài)是有公開活躍的房地產(chǎn)交易市場，在完全競爭的市場中，公允價值是最可靠的。但我國目前的房地產(chǎn)市場尚不完善，信息獲取的渠道非常有限，在這種情況下，我們應(yīng)該充分利用網(wǎng)絡(luò)，建立房產(chǎn)交易系統(tǒng)及行業(yè)市場信息數(shù)據(jù)庫，提高房產(chǎn)交易的公開透明度，也為公允價值估值提供必要的參考數(shù)據(jù)。

在房地產(chǎn)市場活躍性不足的情況下，估值計價便成為公允價值重要的取得來源，公允價值的真實性與可靠性也就同評估業(yè)務(wù)的規(guī)范程度息息相關(guān)了。相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范資產(chǎn)評估制度，設(shè)立專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，并對其評估人員的專業(yè)資質(zhì)進(jìn)行審查，以保證公允價值取得的質(zhì)量，保障會計信息的相關(guān)性。

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