當前時期下房地產財務管理風險防范及控制策略研究

【摘 要】本文首先對當前時期下我國房地產財務管理中存在的各種突出的風險進行分析，然后針對這些風險，提出具體的控制對策，旨在為當前房地產企業(yè)制定科學、有效的財務管理決策提供重要保證。

【關鍵詞】房地產；財務管理；風險防范；控制策略

一、當前時期下我國房地產企業(yè)財務管理存在的風險分析

1.經濟市場的不景氣，導致再融資風險的發(fā)生

一般而言，在金融市場上，很多上市房地產企業(yè)采用融資的途徑來獲得工程項目的資金。但是對于負債經營的房地產企業(yè)來說，融資只會進一步加大該企業(yè)的負債率，而且從客觀上來說，這些房地產企業(yè)的具體債權保證程度也會隨之而降低。此種高負債率會降低房地產企業(yè)通過其他融資手段來獲取項目資金的可能性。另外，房地產行業(yè)的經營鏈一般比較長，而高負債率又會增加鏈條斷裂的可能性，而且還會產生惡性循環(huán)，對整個社會經濟的發(fā)展具有較大的影響。

2.房地產企業(yè)資本結構合理性欠佳

資本結構合理性欠佳主要指的是由于在企業(yè)資本總額中借貸資本與自有資本之間的比例失衡或者不合理而對企業(yè)的效益產生影響。對于房地產企業(yè)而言，同樣存在資本結構不合理的問題。我國房地產企業(yè)在工程項目實施過程中，需要借用一定數額的資金，用于對房地產工程項目的規(guī)劃以及在工程項目實施過程中所產生的各種費用等?？梢约Y到所需的資金，這直接決定了該房地產企業(yè)工程項目順利實施，同時也對企業(yè)的長足、穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。一般而言，我國房地產企業(yè)也會利用土地來作為抵押從銀行中通過貸款而獲取資金，從而將這些資金投入到工程項目的實施過程中。而這個過程中的資金借貸過程比較規(guī)范，收費工作人員對于當天收入就當天結算，根據收費工作人員所制作的日報表進行借款，而且在報表中退票收據、有效金額、有效票據等均有較為詳細地記錄。企業(yè)財務管理科會對收費工作人員所錄入的各種數據的準確情況以及真實情況等進行有效地監(jiān)控，對票據的實際使用情況進行全面地掌控。企業(yè)財務管理科根據系統(tǒng)所提供的財務報表，對該企業(yè)的資金使用情況、工程項目進度、業(yè)務收入、業(yè)務支出以及收費項目統(tǒng)計等方面的內容進行全方位地監(jiān)控，從而為企業(yè)領導層提供科學、合理的財務信息。

3.管理者內部控制意識薄弱

管理者內控意識薄弱是導致房地產企業(yè)財務管理出現風險的一項十分重要的影響因素，當前時期下我國大部分房地產企業(yè)管理者的素質均較為低下，他們一般多從安裝及建筑行業(yè)起家，對于企業(yè)內控方面的認知程度較為低下，內控意識十分薄弱，理解力也欠妥。例如：將房地產企業(yè)內控視為內部牽制制度。企業(yè)管理機構多數都是形同虛設，分工不夠明確，各個監(jiān)督部門的監(jiān)督力度不夠嚴格，部分企業(yè)甚至還存在決策經營者獨攬企業(yè)大權的問題。在實際經營過程中，他們常常也僅僅注重工程項目施工的進度以及質量等方面的問題，而忽略了企業(yè)的資金管理、財務管理以及風險控制管理等，這主要表現在房地產企業(yè)內部牽制關系十分混亂、內部財務控制信息的傳遞不夠順暢、財務成本核算十分簡陋等。

二、當前時期下我國房地產企業(yè)財務風險的控制對策

基于如上關于我國房地產企業(yè)財務管理中存在的風險，提出如下具體的控制對策：

1.完善房地產資本結構，使得資本結構變得合理化

對于當前時期下我國房地產企業(yè)資金結構合理性欠佳的現狀，房地產企業(yè)務必要對企業(yè)自身的資本結構加以完善。盈利能力提高，能夠促使企業(yè)的債務償還能力得以顯著提高，從而使得風險降到最低水平。房地產企業(yè)應通過各種渠道，如管理、營銷等方面的不斷創(chuàng)新、合理配置資產、加快資金周轉、改進產品質量及結構等方面的對策來提高產品市場的占有率及銷售速度，增強企業(yè)的盈利能力，加速資金的回籠，提高償債能力，從而降低企業(yè)所面臨的財務風險。內部融資是房地產企業(yè)最佳的一種融資途徑與方式。對于房地產企業(yè)而言，確保企業(yè)獲得收益，是其提高內部融資的根本之所在。內部融資主要依靠企業(yè)內部的資金積累，所以說房地產上市公司應該注重強化對資金的有效控制，確保資金鏈不斷裂，永遠保持通暢，要善于將資金在房地產各種工程項目的付款、開發(fā)以及貸款、回款之間進行合理地調度。

2.強化資金利用有效率，提高企業(yè)的財務管理水平

（1）應爭取構建結算中心形式的資金管理機構，發(fā)揮統(tǒng)籌兼顧的作用，通過合理調度以及充分發(fā)揮貨幣的時間價值屬性，將分散的資金合理地加以利用。（2）應認真審核相關報表、賬目，并及時登記與更新賬譜，在需要的時候應及時對賬譜進行清查，發(fā)現問題并及時對其中的原因進行查明，追究相關責任。（3）注重加強房地產企業(yè)流動資金的合理化管理。一般而言，資金流動管理主要包括現金管理、存貨管理以及應收賬款的管理等方面的內容。加強現金管理主要是在國家相關規(guī)定的范圍之內，做好日常的收支，加速現金周轉的速度、縮短現金周轉的周期以及控制現金持有的規(guī)模。

三、結論

綜上所述，國家自出臺樓市調控政策以來，房地產產品成交量出現了大幅度下跌的情況。實際上來說，絕大多數房地產企業(yè)的持續(xù)運營一定要依賴于預售資金的回籠。房地產企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，在財務管理方面存在著巨大的風險，對此在實際過程中，應注重采取有效措施對這些風險加以控制，以改善房地產企業(yè)的經營狀況，提高其參與市場競爭的“免疫力”。

參考文獻：

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[2]余愛嫦，周文杰，王素芳.房地產企業(yè)財務管理的風險防范研究[J].會計之友（上旬刊），2012，12（7）：91-92.

作者簡介：

霍潔如（1974-），女，漢族，會計師，研究方向：財務管理，單位：常州黑牡丹置業(yè)有限公司。