淺談我國的房地產經濟

陳垚

【摘 要】近年來，隨著我國房地產經濟的快速發(fā)展，房地產業(yè)以及與其相關的一系列產業(yè)經濟已經占國民經濟總量的30%，成為國民經濟的支柱產業(yè)之一，并且產生了大量的房地產泡沫，這種泡沫一旦消失，必然對我國經濟產生巨大影響，所以必須對房地產經濟進行有效的調控。

【關鍵詞】房地產信貸；心理預期；政策調控

我國房地產價格快速增長了16年，漲幅達到5-10倍。北京、上海的房價甚至已經超過紐約、倫敦等世界一線城市。我國居民都明顯的感覺到房子值錢了，買房、房價、爭房產成了老百姓每天的主要話題，我國的經濟也在房地產業(yè)的帶動下呈現出一片繁榮的景象。近幾年，房價在政府調控政策和整體供過于求的雙重打壓下，終于停止了飛漲的腳步，甚至出現下跌的趨勢。

一、房價快速上漲的原因

1.我國人口多、需求多。以前，由于沒實行計劃生育政策，造成我國人口多、基數大，居民家庭的生活狀態(tài)都是一大家子人擠在一間很小的屋子里，生活非常不方便，生活條件有所改善的家庭都渴望改善自己的住房條件，買房的人多了，造成前些年房子供不應求，房價逐年上漲。

2.房地產投資過多。由于改革開放后，人民生活水平顯著提高，加上我國一直實行較為寬松的貨幣政策，流通領域的貨幣多，出現了物價上漲、人民幣貶值的通貨膨脹現象。許多“先富起來”的人為了自己的錢能夠保值和增值，都把買房作為投資的首選。目前國內房地產市場的價格之所以能夠短期內快速上漲，主要原因在于房地產投資過多。

3.熱錢的流入和炒房現象嚴重。由于我國的繁榮的房地產市場行情，使得國外大量熱錢流入國內，參與買房、倒房以賺取短期利益，許多地方甚至出現了“溫州倒房團”等專業(yè)的倒房、炒房組織，?？康狗亢统捶繏赍X，借機抬高房價，導致房產持續(xù)出現供不應求的局面和房價的進一步上漲。

4.銀行信貸的支持。由于前些年，我國的商業(yè)銀行盈利渠道單一，缺乏其他投資和盈利渠道，主要的盈利業(yè)務就是依靠貸款，給開發(fā)商貸款蓋房，給工薪族貸款買房，給投資者貸款倒房，買方、賣方都能貸到款，造成房地產市場繁榮，如果沒有住房按揭貸款和銀行信貸的支持，沒有便利銀行信貸金融杠桿，房地產市場也不會如此繁榮，房地產行業(yè)的惡性炒作也不會發(fā)生。

5.人們心理預期的影響。由于人們都對房價上漲有預期，對人民幣的貶值有預期。房子是不動產，人民幣貶值，房子就會升值。所以不論是不是真的需要，都著急買房，怕現在不買以后價格還會更高，甚至有些人已經給未成年的孩子準備好了婚房，買房之后即使不住，也可以出租賺錢，比把錢放在銀行“越放越毛”強。

二、如何調控房價快速上漲

1.對購房投資的調控

近年來，國家新出臺的提高購房首付比例、限制二套房貸款、停止三套房貸款等一系列宏觀經濟政策，二次購房的首付比例和貸款利率進一步提高，大大抑制了二次以上購房者的需求，對購房投資和投機性倒房行為起到一定的抑制作用。

2.銀行信貸政策的調控

為了增加房地產開發(fā)商的成本，減少開發(fā)商的投資行為，央行多次提高貸款利率和商業(yè)銀行的存款準備金率。我國通過實行提高存款準備金率等政策，開始實行緊縮貨幣政策，商業(yè)銀行發(fā)放貸款和創(chuàng)造信用的能力都大大下降，貨幣供應量相對減少。導致地產開發(fā)商很難從銀行貸到錢，個人貸款的門檻也相對提高。

3.控制房地產規(guī)模的擴大

目前我國房地產明顯供大于求，現有住房都有很大的閑置，新的住房還在繼續(xù)開工建設。必須對房地產商貸款、投資、招標等問題進行嚴格、統一的管理，適時推出相關的房地產政策，并監(jiān)督相關部門認真執(zhí)行，力爭為投資商創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，鼓勵投資商理性投資，防止盲目開工建設。在控制規(guī)模的同時，努力提升住房產品的技術含量和附加值，積極推廣低碳環(huán)保等精裝修住房建設。

4.對民眾心理預期的正確引導

每一個階段，房地產開發(fā)商和購房者都對房價有不同的心理預期。以前房地產市場上賣方的觀望就是開發(fā)商對房價上漲有預期，對人民幣貶值有預期，對政策調整有預期，所以囤房不賣；現在買方的觀望也是消費者對房價下降有預期，尤其受近來政府的反腐行動和征收房產稅政策的影響，導致許多人在兜售房產，所以人們都對房價下降有預期，形成了現在滯銷的局面。所以政府要正確引導人們的心理預期，重樹人們對房地產市場的信心。

三、房地產調控政策實行后出現的新的經濟現象

1.由于人民幣的升值和國內房地產政策的調控，許多購房投資者開始到國外買房，有些銀行甚至為國外直接投資提供方便條件，許多富人已經移民或正在移民，這些必然導致國內資金的大量外流，影響我國經濟的持續(xù)發(fā)展?，F在買房的主力軍，除了剛需性購房需求，就是這部分要在城市落戶的農村人，中等收入家庭改善性投資需求增長有限。

2.近期房地產業(yè)出現不景氣現象。以前，房地產開發(fā)商在銀行貸款大多是以在建房屋為抵押，房子賣不出去，貸款就沒法還，以至于現在銀行不愿意再給開發(fā)商貸款，開發(fā)商貸不到款資金鏈斷裂，導致許多樓盤不能按期交房，或者勉強交房了，但是房屋質量和配套設施極差，嚴重影響開發(fā)商信譽，進而影響了房產的銷售情況。

3.個人房貸情況也不容樂觀。以個人房貸30年期為例，貸款利率只有6.5%，銀行要一次性拿幾十萬給貸款人，要20多年才能收回成本，銀行要承擔的風險明顯大于收益；而現階段銀行間貨幣市場拆借率很高，銀行的貨幣理財產品等業(yè)務收益也很好，銀行盈利的業(yè)務很多，不再單一依靠放貸盈利了，所以銀行現在也不再熱衷于個人房貸業(yè)務。

4.房地產價格和投資增速適度回落。從長遠看，房地產價格回落到合理區(qū)間和投資適度回調，有利于保持房地產業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。 2013年出臺的“國五條”，在穩(wěn)定房價、抑制投機性購房、增加普通商品房和保障性住房供應、加強市場監(jiān)管等方面做出嚴格要求。

5.調控政策有所松動。2014年住建部提出了“雙向調控”，所謂雙向調控即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出。而對于庫存量比較大的城市，要控制今年住宅用地的規(guī)模，調整新建商品住房上市的結構，通過必要的經濟手段來支持當地居民合理的住房需求，消化庫存。

6.今年以來，許多二、三線城市相繼實行了不限購、二套房首付比例回歸三成、提高貸款額度、降低貸款門檻和積極的金融和稅收政策等樓市新政，隨著間歇性刺激政策每次出臺，都有一些短暫和輕微反彈，但政策作用有限，市場隨后將繼續(xù)轉入下行趨勢。

四、面對新經濟現象的幾點建議

1.要進一步擴大安居房和保障性住房建設，增加安居房和保障房政策的透明度。在擴大建設面積的同時，認真審查安居房和保障房的入住人員情況，真正做到改善城市低收入人群的住房狀況。徹底解決我國現階段面臨的窮人、工薪族買不起房，富人“有的是”房的局面。

2.對工薪族用以改善住房條件的買房行為和用住房公積金貸款應多一些優(yōu)惠政策，對住房公積金的提取和使用應少一些限制，對二套、三套房的界定應多一些細節(jié)問題，不能一概而論，避免因買房、報采暖費等導致假離婚現象的發(fā)生。

3.加強對開發(fā)商的監(jiān)管。對開發(fā)商的資質進行有效的認證，對新交工樓盤的質量實行嚴格的驗收制度，對開發(fā)商擬定的購房合同進行有效的法律認證，避免購房消費者因遇到房屋質量等問題時出現的維權難的情況，努力維護消費者的合法權益，避免爛尾樓等情況的發(fā)生。

4.在二手房交易方面，應該加快制定和實施中介服務的市場準入制度和中介職業(yè)資格考試制度，提高中介服務的計算機信息化水平，進而提升中介組織的信譽度和市場競爭力。監(jiān)督中介機構提高服務的水平，統一收費標準，建立有效的市場機制，優(yōu)勝劣汰，避免出現“黑中介”坑害老百姓現象的發(fā)生。

參考文獻：

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[4]百度網endprint