關(guān)于房地產(chǎn)市場走勢問題的研究

楊國慶

房地產(chǎn)市場在前幾年飛速發(fā)展之后，似乎迎來了拐點(diǎn)，同時也再次成為2015年全國“兩會”的重要話題之一?！墩ぷ鲌蟾妗访鞔_提出“支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”、“分類調(diào)控、落實(shí)地方政府主體責(zé)任”等，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了利好消息。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場走勢

2015年3月，全國住宅價格呈現(xiàn)的整體走勢是一線城市仍繼續(xù)小幅下跌，部分二三線城市呈現(xiàn)上漲勢頭。中國房地產(chǎn)價格指數(shù)研究院發(fā)布，全國100個城市新建住宅平均價格10523元/平方米，自上年5月份出現(xiàn)連續(xù)十個月下跌后，目前跌幅明顯收窄。3月份住宅價格環(huán)比上漲城市的有43個，較上月增加了4個；環(huán)比價格下降的城市有55個，較上月減少了6個。重點(diǎn)監(jiān)測的37個城市成交面積環(huán)比上漲23.2%。其中:有70%的成交面積漲幅超過20%，最高漲幅達(dá)26.4%。由此判斷，城市樓市供需全面回暖態(tài)勢明顯，政策導(dǎo)向利于市場，但樓市庫存巨大，市場主流仍需“以價換量”。房地產(chǎn)市場調(diào)整需要一個持續(xù)過程，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場很難全面復(fù)蘇，特別是庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市，在一段時期內(nèi)將只能是“降價促銷”的局面。

二、對房地產(chǎn)市場主要影響因素的分析

（一）人口流動量對住房價格的影響分析

目前，全國已有多地樓市出現(xiàn)價格下滑、銷售持續(xù)遭受“遇冷”的現(xiàn)象。然而對流動人口占比較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，卻能夠呈現(xiàn)出較強(qiáng)的房價抗跌能力。其所呈現(xiàn)的特點(diǎn):一是流入人口越多，房價往往漲得越高。見表1，住宅價格每平方米2.6萬元以上的地區(qū)人口凈流入比重均在37%以上。其中，深圳特區(qū)人口凈流入比重高達(dá)71.6%。與之相反，成都人口凈流入比重僅為17.2%，所以住房價格較低。二是由于很多三四線城市的就業(yè)機(jī)會和公共服務(wù)均不如一二線城市，很多三四線自身的戶籍人口都在向一二線轉(zhuǎn)移。上海以沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)直轄市的優(yōu)勢，人口凈流入量高達(dá)953.5萬，位列人口吸引力城市之首；首都北京以自身獨(dú)特的政治文化中心優(yōu)勢吸引了大批外來人口，人口凈流入量為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳以經(jīng)濟(jì)特區(qū)繁榮發(fā)達(dá)的優(yōu)勢，人口凈流入量高達(dá)755.59萬，排名第三。三是經(jīng)濟(jì)相對落后和人口凈流入量較低的地區(qū)，在同等行政級別所在地的房價相對越低。如:呼和浩特市人口凈流入65.08萬，住房價格僅為6759元。當(dāng)然除了人口流動因素之外，由于不動產(chǎn)的地域和不可遷移性，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。城市房價的高低也同城市自身的行政等級、在區(qū)域中的地理位置、自然環(huán)境、城市建設(shè)環(huán)境、社會政治人文環(huán)境、教育醫(yī)療等公共資源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型諸因素有關(guān)。例如:天津人口凈流入雖然高達(dá)419萬，房價卻不到北京房價的一半。珠三角地區(qū)的東莞和佛山，盡管人口凈流入也很多，但地級市的房價均遠(yuǎn)低于該區(qū)域內(nèi)的兩個副省級城市深圳和廣州。

表1 十城市同期人口與房價情況對比表

（二）房產(chǎn)稅對普通住房購買力的影響分析

房產(chǎn)稅的政策效應(yīng)在上海、重慶試點(diǎn)城市已開始逐步顯現(xiàn)，對抑制高端住房消費(fèi)和房價過快上漲勢頭、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)揮了顯著作用。但經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民眾最為關(guān)心的問題之一是開征房產(chǎn)稅是否會增加普通購房者的稅負(fù)和影響家庭的消費(fèi)水平。按照目前上海市房產(chǎn)稅的計(jì)算方法:居民家庭人均60平方米為標(biāo)準(zhǔn)，超出的住房面積部分，應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計(jì)稅價格）×70%×稅率。以住房超出100平方米為例計(jì)稅:100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可見，房產(chǎn)稅針對上海市的人均收入水平來說，購置改善性普通住房對家庭生活水平的影響不大。尤其是住房價格在每平方米5000元左右的“三四線”城市，以住房相同超出100平方米計(jì)稅，納稅額僅為每年2100元，所以房產(chǎn)稅對有穩(wěn)定收入的家庭來說影響不大。

（三）城鎮(zhèn)人口增量對城鎮(zhèn)住房銷售市場的影響分析

經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)研究證明，城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比，比值越低供應(yīng)越緊張。央行相關(guān)研究報告顯示，全國內(nèi)陸地區(qū)除西藏外的30個省份中，2007-2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。無論是一線城市的供不應(yīng)求還是部分二線和三四線城市的供過于求，都在積累著樓市的風(fēng)險。中國指數(shù)研究院近期對100個城市的一項(xiàng)調(diào)研指出，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市，由于常住居民對住房需求旺盛、購買力強(qiáng)，現(xiàn)有土地供應(yīng)量可供消化的時間明顯少于二三線城市。但部分二三線城市現(xiàn)有土地存量需要長達(dá)五六年的時間才能消化。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，部分二三線城市的住房入住率仍難以保證。

三、房地產(chǎn)市場未來的走勢分析

(一)從未來小康社會發(fā)展進(jìn)程看，房地產(chǎn)市場潛力巨大

一是從2013年我國31個省市自治區(qū)城鎮(zhèn)化率看，已經(jīng)達(dá)到60%城鎮(zhèn)化率小康標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)僅有8個，尚有23個省市自治區(qū)整體上還沒有達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。二是按照2013年31個省市自治區(qū)13.55億常住人口推算，實(shí)現(xiàn)小康標(biāo)準(zhǔn)60%的城鎮(zhèn)化率，需要城鎮(zhèn)人口應(yīng)達(dá)到8.13億，但這一時點(diǎn)的城鎮(zhèn)總?cè)丝趦H為7.27億，因此，還需要有0.86億的人口進(jìn)入城鎮(zhèn)。三是按照2010年全國第六次人口普查城鎮(zhèn)戶均人口3.10人推算，在現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口不改善住房的前提下，城鎮(zhèn)還需要新建2774萬套住房，才能滿足小康社會的需要。因此，房地產(chǎn)市場在未來仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（二）從近期房地產(chǎn)市場的整體走勢看，三四線樓市需要一個緩沖過程

表2 2013年中國各省城鎮(zhèn)化率排名情況表

2015年一季度，國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)網(wǎng)直報平臺顯示有的地區(qū)監(jiān)測數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“雙增雙降”的逆市發(fā)展態(tài)勢，即:房屋竣工面積和空置面積增長，房屋施工面積和商品房銷售面積下降。與此同時，根據(jù)目前中國指數(shù)研究院對房地產(chǎn)監(jiān)測的景氣指數(shù)進(jìn)行判斷，空置的住房需要經(jīng)過一個逐步消化的過程。

四、幾點(diǎn)建議

1.介于目前房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻態(tài)勢，建議政府從更高層面統(tǒng)籌安排，啟動房地產(chǎn)普查工作，全面了解居民對住房的需求。盡快摸清各地區(qū)居民是否需要房子，需要什么類型的房子，需求量有多大。從而為更科學(xué)地制定土地和住房供應(yīng)規(guī)劃、更有針對性地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控提供依據(jù)。

2.按照城鎮(zhèn)整體發(fā)展規(guī)劃和布局，在開展棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)開發(fā)增加住房數(shù)量的同時，更需要注重提高居住質(zhì)量和舒適度。

3.準(zhǔn)確判斷城鎮(zhèn)化率提高幅度，加大市場預(yù)測分析，防止房源供過于求，科學(xué)制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和布局，降低房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險。

4.由于我國正處在全面建設(shè)小康社會、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高的階段，未來十年乃至二十年，對住房的需求仍然存在潛力。這其中既有鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移人口入城的置業(yè)需求，也有城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求，從這種動態(tài)角度分析，在社會經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展快、吸納就業(yè)能力強(qiáng)、綜合環(huán)境條件適居的城市，住房還將處于長期增長態(tài)勢。

5.房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)測:至2015年，我國家庭戶均擁有住房可能會達(dá)到1.08套，這說明我國整體住房水平已經(jīng)告別短缺時代。因此，一些二三線城市尤其是相對經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的東北、西部地區(qū)三四線城市會顯現(xiàn)供過于求的狀況，無科學(xué)依據(jù)和無計(jì)劃性大量開發(fā)房地產(chǎn)將存在一定風(fēng)險。