論區(qū)分所有建筑物的災(zāi)后重建

摘 要：區(qū)分所有建筑物的重建是區(qū)分所有建筑物管理的重大問題之一。我國《物權(quán)法》僅以第七十六條對(duì)區(qū)分所有建筑物做了概括性規(guī)定，這無法解決重建的深層次問題。區(qū)分所有建筑物滅失分為全部滅失和部分滅失，不同程度的滅失其法律關(guān)系、法律適用都有區(qū)別。多數(shù)決的重建制度需要對(duì)所有權(quán)利人的利益進(jìn)行調(diào)整，尤其是少數(shù)反對(duì)重建的權(quán)利人。我國需要從立法模式、重建決議規(guī)則、保障反對(duì)重建者的利益等方面完善區(qū)分所有權(quán)的災(zāi)后重建制度。

關(guān)鍵詞：物權(quán)；區(qū)分所有；重建

一、我國區(qū)分所有建筑物重建制度現(xiàn)狀

關(guān)于區(qū)分所有建筑物重建制度，我國《物權(quán)法》僅以第七十六條做了概括性的規(guī)定，但災(zāi)后區(qū)分所有建筑物的重建涉及諸多法律關(guān)系而異常復(fù)雜，僅一個(gè)條文無法滿足現(xiàn)實(shí)需要。因此，我們需要將各個(gè)法律概念、法律關(guān)系逐一厘定，做出合理分析。

所謂“重建”，是指既存的區(qū)分所有建筑物全部拆除，而在建筑物的基地上重新建造建筑物。重建時(shí)原建筑物仍然存在，建筑物的區(qū)分所有關(guān)系并未消滅，區(qū)分所有權(quán)人可以直接依據(jù)區(qū)分所有權(quán)實(shí)施重建。我國《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定表明了我國在實(shí)施重建問題上采取了多數(shù)決的方式。在比較法上，各國也均采用了多數(shù)決的方式。在災(zāi)后重建制度上，多數(shù)決相比較于一致決的優(yōu)越性在于，不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別區(qū)分所有權(quán)人的不同意見而使得重建工作難以進(jìn)行，盡管多數(shù)決沒有照顧到一部分區(qū)分所有權(quán)人的利益，但這更加符合災(zāi)區(qū)人民重建家園的殷切期望。

二、全部滅失重建與部分滅失重建的比較

在民法上，自然災(zāi)害是引起民事法律關(guān)系變動(dòng)的事件。自然災(zāi)害導(dǎo)致建筑物的毀損滅失既而引起區(qū)分所有權(quán)的變動(dòng)，而區(qū)分所有建筑物的滅失情況不同，又可分為全部滅失和部分滅失。兩者都是區(qū)分建筑物因自然災(zāi)害遭受破壞，但在概念、民事法律關(guān)系、法律適用上都大相徑庭。筆者認(rèn)為，有必要對(duì)兩者進(jìn)行比較研究，對(duì)區(qū)分建筑物不同程度的滅失做一個(gè)更加清晰的界定。

首先，全部滅失與部分滅失的概念不同。所謂全部滅失，主要有兩種情形：一是建筑物的物理狀態(tài)損害后，喪失作為建筑物的功能；二是建筑物雖然從物理狀態(tài)可以進(jìn)行修復(fù)，但是修復(fù)費(fèi)用高于新建建筑物的費(fèi)用。筆者認(rèn)為，前者可以歸結(jié)為物理性全部滅失，后者為經(jīng)濟(jì)性全部滅失。所謂部分滅失，是指建筑物在結(jié)構(gòu)上部分發(fā)生毀損、滅失，但整體上并未喪失作為建筑物功能的狀態(tài)，包括部分樓層的倒塌和個(gè)別或某些業(yè)主房屋的滅失。

其次，全部滅失與部分滅失所引起的民事法律關(guān)系不同，從而在法律適用上也存在差異。全部滅失所引起的法律關(guān)系存在著不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)因標(biāo)的物的滅失而消滅。區(qū)分建筑物全部滅失，也就意味著專有部分所有權(quán)的消滅。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，包括對(duì)專有部分享有的所有權(quán)、對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。其中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，它是共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)的基礎(chǔ)與前提，當(dāng)專有部分所有權(quán)消滅時(shí)，其他權(quán)利也相應(yīng)的消滅。此時(shí)，以業(yè)主作為《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的主體隨著標(biāo)的物的滅失已不復(fù)存在，這就導(dǎo)致重建制度不能在依照《物權(quán)法》第七十六條所指定的規(guī)則進(jìn)行。但原區(qū)分所有權(quán)人在喪失區(qū)分所有權(quán)后，由于建設(shè)用地使用權(quán)并沒有消滅，可以構(gòu)成準(zhǔn)共有關(guān)系，根據(jù)共有的規(guī)定進(jìn)行重建，應(yīng)道適用《物權(quán)法》第九十六條規(guī)定，“共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利義務(wù)”。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，地震導(dǎo)致建筑物區(qū)分所有權(quán)的變動(dòng)是一種特殊情況，業(yè)主享有的建設(shè)用地使用權(quán)仍然存在，業(yè)主之間的共同關(guān)系并未消滅。依照法國現(xiàn)行住宅分層所有權(quán)法以及德國現(xiàn)行住房所有權(quán)法的規(guī)定，如果業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物達(dá)成重建協(xié)議，那么業(yè)主之間的共同關(guān)系一如既往，仍然享有共有權(quán)和社員權(quán)。同時(shí)，否定業(yè)主的資格實(shí)際上就剝奪了部分業(yè)主的重建權(quán)利，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)適用《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定更有利于保護(hù)業(yè)主的利益。筆者認(rèn)為，第二種觀點(diǎn)有以下不妥之處：第一，它的立腳點(diǎn)基于比較法上法國和德國的做法，這與我國的立法規(guī)定相沖突。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，房屋的滅失即表明業(yè)主資格的喪失。法律適用應(yīng)當(dāng)有其相應(yīng)的主體，否則將導(dǎo)致法律的濫用。第二，采取多數(shù)決的方式并不意味著侵犯了其他持權(quán)利人的重建權(quán)利。其他少數(shù)不同意見的權(quán)利人可以通過設(shè)立權(quán)利變換制度加以保護(hù)。例如為了保護(hù)少數(shù)不參加重建者的權(quán)益，日本《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了賣渡請(qǐng)求權(quán)和買回請(qǐng)求權(quán)兩種制度。我國臺(tái)灣地區(qū)也將出讓請(qǐng)求權(quán)作為調(diào)整權(quán)益的手段。因此，筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)在法律關(guān)系的厘定和法律使用上更加妥當(dāng)。

部分滅失重建的法律關(guān)系要比全部滅失更加復(fù)雜，原因在于房屋滅失的業(yè)主其區(qū)分所有權(quán)也隨之消滅，并喪失其業(yè)主身份；其他部分業(yè)主則仍保留其區(qū)分建筑物所有權(quán)而擁有業(yè)主身份。此時(shí)便共存著兩種法律關(guān)系。其一是喪失業(yè)主身份的原業(yè)主基于建設(shè)土地使用權(quán)與其他業(yè)主構(gòu)成的準(zhǔn)共有關(guān)系；其二是未喪失專有權(quán)的其他業(yè)主之間的成員關(guān)系。原業(yè)主與現(xiàn)存業(yè)主之間基于建設(shè)用地使用權(quán)而形成了一個(gè)緊密的共同體，應(yīng)當(dāng)將原業(yè)主的區(qū)分所有關(guān)系視為在一定時(shí)期的延續(xù)，并適用《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定。重建的目的是恢復(fù)區(qū)分所有建筑物原有狀態(tài)，而不是否定災(zāi)民的區(qū)分所有權(quán)，喪失專有所有權(quán)的業(yè)主應(yīng)帶視為仍享有表決權(quán)，他們與其他業(yè)主一起決定是否重建建筑物。實(shí)踐證明，這樣的規(guī)定解決了適用法律不一的困境，是合理、事實(shí)其實(shí)的做法。此外，部分滅失的重建還可以采取修繕的方式解決，即專有部分的修繕在不危及建筑物安全、損害其他業(yè)主合法利益的前提下由原業(yè)主自己解決。這種簡單易行的重建方式是全部滅失的重建工作做沒有的。

三、我國區(qū)分所有建筑物重建制度的完善

1.改進(jìn)災(zāi)后重建的決議規(guī)則

我國《物權(quán)法》第76條確立了區(qū)分所有建筑物重建的多數(shù)決規(guī)則，但是“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”的條件不能很好的適應(yīng)自然災(zāi)害后的建筑物重建特殊性。災(zāi)后重建以重建的順利進(jìn)行為前提，效率優(yōu)先兼顧公平，我國可以采取簡易表決條款：如果重建決議為獲得業(yè)主大會(huì)多數(shù)決通過的，召集人可以就同一議案重新召集會(huì)議，由專有部分占建筑面積五分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主同意做成決議。但由于此項(xiàng)決議并未獲得多數(shù)業(yè)主的同意，其效力尚未確定，因此稱之為“假?zèng)Q議”。該項(xiàng)決議的會(huì)議記錄必須送達(dá)各業(yè)主，各業(yè)主應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)以書面形式提出反對(duì)意見，書面反對(duì)意見未超過全體業(yè)主及表決權(quán)各二分之一以上的，該決議視為成立。該條款簡化了重建決議程序，降低了物權(quán)法中建筑物重建同意的門檻，便于區(qū)分所有建筑物快速辦理重建。

2.保障反對(duì)重建者的切身利益

采取多數(shù)決的方式，可能會(huì)形成“多數(shù)人的暴政”而損害其他少數(shù)區(qū)分所有權(quán)人的利益。將來修改《物（下轉(zhuǎn)第267頁）（上接第264頁）權(quán)法》或者制定單行的建筑物區(qū)分所有權(quán)法抑或制定民法典時(shí)，應(yīng)對(duì)此作出追加規(guī)定，明定賣渡請(qǐng)求權(quán)和買回請(qǐng)求權(quán)兩種制度。參考日本法的規(guī)定，賣渡請(qǐng)求權(quán)的形式包括：①不同意重建者的確定。對(duì)于不贊同重建決議的業(yè)主（包括其繼承人），重建會(huì)議召集人依照重建決議內(nèi)容，以書面催告方式確認(rèn)其是否參加重建。受催告的業(yè)主自催告之日起兩個(gè)月內(nèi)答復(fù)，在法定期限內(nèi)未答復(fù)的業(yè)主，視為不同意重建者。②行使主體。賣渡請(qǐng)求權(quán)的行使主體包括同意重建的業(yè)主、以重建決議內(nèi)容回答參加重建的業(yè)主、或依全體合意被制定承買區(qū)分所有權(quán)的承買指定人。③行使期間。同意重建者應(yīng)當(dāng)自催告期間屆滿之日起兩個(gè)月內(nèi)行使賣渡請(qǐng)求權(quán)。我國在未來完善區(qū)分所有建筑物重建制度時(shí)，可以考慮借鑒日本的重建制度以保護(hù)反對(duì)重建者的權(quán)利，彰顯法律的人文關(guān)懷。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán).中國法制出版社.2011年版，第155頁

[2]梅偉、王童川.地震災(zāi)后區(qū)分所有建筑物重建制度研究.中國不動(dòng)產(chǎn)法研究.法律出版社2010年版，第325頁

[3]參見梅偉，王童川.地震災(zāi)后區(qū)分所有建筑物重建制度研究.中國不動(dòng)產(chǎn)法研究.法律出版社.2010年版，第324頁

[4]陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán).中國法制出版社.2011年版，第169頁

作者簡介：

殷之輅（1989～），男，湖北省宜昌市人，工作單位：湖北省民基律師事務(wù)所，職務(wù)：律師。