煙臺市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題研究

摘 要：改革開放30多年來，煙臺經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)已成為煙臺的支柱產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)。但同時(shí)，也出現(xiàn)了一些影響經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的問題。因此，分析探討煙臺房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，全面提升開發(fā)檔次、科學(xué)調(diào)控土地供應(yīng)、合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和整體布局、加速推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程、加快與一線城市對接融合，才能實(shí)現(xiàn)煙臺房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而拉動煙臺區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 可持續(xù)發(fā)展 住宅產(chǎn)業(yè)化 城市定位

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）06-149-03

房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是城市以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿υ慈?，不僅直接影響人居環(huán)境的改善和人民生活水平的提高，而且關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)中一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的發(fā)展，影響到一個(gè)地區(qū)的工業(yè)化、城市化進(jìn)程。作為中小沿海城市，煙臺人口密度相對較小，房價(jià)相對合理，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間和潛力較大。但近年來隨著城市化步伐的加快，中心城區(qū)可出讓土地的逐漸減少，城區(qū)及外來人口的不斷增加，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)問題逐步顯現(xiàn)。因此，如何實(shí)現(xiàn)煙臺房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而拉動煙臺區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，成為市委市政府高度關(guān)注的問題。

一、煙臺市房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行分析

沿著我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體態(tài)勢，2003年以來，雖然有2008年金融危機(jī)的影響和2010年國務(wù)院及相關(guān)部門相繼出臺一系列房地產(chǎn)緊縮政策，但對于以剛性和改善型需求為主的煙臺房地產(chǎn)市場而言，影響不大，煙臺房地產(chǎn)業(yè)一直保持了較高的發(fā)展速度，對于拉動城市經(jīng)濟(jì)增長、增加地方財(cái)力、提升城市形象、改善人居環(huán)境都起到了積極的促進(jìn)作用。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

2003年以來，煙臺房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資3168.53億元，年均增長30%以上，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重保持在10%左右，年均拉動GDP增長超過1.5個(gè)百分點(diǎn)；累計(jì)完成地稅收入330多億元，約占全市地稅收入總量的18.3%。其中，2013年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資581.3億元，同比增長15.48%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)16.49%，全市房地產(chǎn)地稅總收入90.95億元，占全市地稅總收入333.46億元的27.27%。

（二）產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)情況

近年來，煙臺通過房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)一步加快了城市建設(shè)和舊城舊村改造步伐，直接提升了城市形象，為煙臺贏得了“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”、“中國最佳魅力城市”、“中國最美麗城市”、“中國最佳休閑城市”等榮譽(yù)稱號。此外，在加快推進(jìn)建筑節(jié)能及住宅產(chǎn)業(yè)化方面，煙臺堅(jiān)持以落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目意見書等制度為抓手，各項(xiàng)工作取得了長足發(fā)展，2010年被國家財(cái)政部、建設(shè)部評為“全國可再生能源利用示范城市”。

（三）市場供需結(jié)構(gòu)狀況

從市場供應(yīng)情況看，自2003年以來，煙臺商品房竣工面積7330萬平方米，年均增長率達(dá)18%；商品房銷售面積5，164萬平方米，年均增長率為22.6%。從房地產(chǎn)總量供求情況看，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長將引發(fā)住宅的需求增長。從商品房供求關(guān)系看，煙臺供銷比一直處于1.2-1.5合理區(qū)間，并逐年呈遞減趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2003年以來，煙臺房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)為社會提供住宅9.3萬套，人均居住建筑面積由2003年的19.5平方米提高到目前的33.7平方米，市民居住質(zhì)量和水平不斷得到完善。從房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)居民收入?yún)f(xié)調(diào)情況看，國際上衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格與城鎮(zhèn)居民收入?yún)f(xié)調(diào)情況的基本指標(biāo)為房價(jià)收入比。以戶均90平方米計(jì)算，2013年煙臺房價(jià)收入比為6.70年，而按統(tǒng)一口徑計(jì)算的北京、杭州、上海等地房價(jià)收入比已高達(dá)20年以上，甚至近30年。說明煙臺市房價(jià)相對合理，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間和潛力較大。

二、煙臺市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展存在的問題

由于受管理體制、機(jī)制以及固有觀念等各方面的影響，當(dāng)前煙臺的房地業(yè)發(fā)展也存在一些問題和不足。

（一）多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)不高

目前煙臺多數(shù)房屋開發(fā)建設(shè)科技含量低，新材料，新技術(shù)使用量小。突出表現(xiàn)在精品和高檔樓盤仍比較少，對高端群體吸引力不夠，以煙臺商品房均價(jià)為依據(jù)，目前市中心區(qū)超過9000元的高檔住宅僅有50余萬平方米，占比不到3%。

（二）存量商品房屋數(shù)量較多

目前，全市已批準(zhǔn)預(yù)售但未售出住房達(dá)剩余1662萬平方米。按照一年內(nèi)全市平均每月簽約面積約68萬平米，市場消化周期約25個(gè)月。市場供給源源不斷，在需求受到抑制的情況下，存量規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場消化壓力較大。

（三）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)配置不盡合理

從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層面看，當(dāng)前物業(yè)類型主要以住宅地產(chǎn)為主，占開發(fā)總量的80%以上，而具有強(qiáng)輻射帶動能力、能持續(xù)產(chǎn)生收益、對提升城市形象作用明顯的商業(yè)用途或具備商業(yè)功能的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比例相對較少，且增長緩慢，市場發(fā)展活力不足。

（四）住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程有待于進(jìn)一步提高

目前，太陽能與建筑一體化施工比例不到50%，全裝修面積不到100萬平方米，住宅性能認(rèn)定、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化模數(shù)化、配套化設(shè)計(jì)等部品體系仍處于推廣應(yīng)用階段，走綠色低碳環(huán)保型可持續(xù)發(fā)展道路任重而道遠(yuǎn)。

（五）品牌知名度及外銷率不高

煙臺風(fēng)景秀麗、氣候宜人、交通方便、工業(yè)發(fā)達(dá)，在山東省乃至全國屬于最適合人類居住的城市之一，但從當(dāng)前房地產(chǎn)市場外銷率看，僅占商品房銷售總量的17%，與一些沿海城市差距較明顯，結(jié)合城市品牌形象宣傳房地產(chǎn)業(yè)力度仍需進(jìn)一步加大。

（六）配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后及資金運(yùn)作不夠到位

道路、排水等配套基礎(chǔ)設(shè)施與城市建設(shè)規(guī)模不相匹配，行路難、排水難、燃?xì)夂凸┧y以及環(huán)境差等問題時(shí)有顯現(xiàn)，這些問題嚴(yán)重阻礙城市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。此外，房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)資金來源緊張，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營影響較大。

三、煙臺市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會、資源環(huán)境和國際環(huán)境等多因素的影響。煙臺作為沿海中小城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）地理區(qū)位優(yōu)勢明顯

煙臺是全國首批14個(gè)沿海開放城市之一，經(jīng)過30多年的發(fā)展，目前已具備極其完善的陸?？战煌ㄔO(shè)施，逐步發(fā)展成為中國東部乃至東北亞重要的海濱港口城市，成為名副其實(shí)的全方位、立體化交通樞紐城市。同時(shí)，從周邊城市看，煙臺北有大連，南有青島，西有濰坊、淄博、濟(jì)南，東有威海；從經(jīng)濟(jì)地位講，青島、大連、濟(jì)南領(lǐng)先在前或具有良好經(jīng)濟(jì)、文化中心地位，淄博、濰坊、威海追趕在后。煙臺房地產(chǎn)業(yè)要加快發(fā)展，必須加快膨脹城市規(guī)模，增強(qiáng)帶動、輻射能力，成為區(qū)域性中心，從而形成房地產(chǎn)與人口聚集的雙重互動局面。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于快速增長期

國際房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律：當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)人均GDP達(dá)到4000—8000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期；在人均住房面積達(dá)到35平方米之前，改善住房的剛性需求最強(qiáng)。2014年煙臺市城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積達(dá)33.7平方米（農(nóng)村人均居住面積為37.7平方米），房地產(chǎn)正處于加快增長和需求高漲的雙重區(qū)間，必然拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。同時(shí)，一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化水平密切相關(guān)，目前煙臺市城市化率僅有55.38%，與當(dāng)前工業(yè)化水平遠(yuǎn)不相適應(yīng)，其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

（三）城市發(fā)展空間巨大

煙臺作為中小沿海城市人口密度相對較小，煙臺市房價(jià)相對合理。2013年煙臺市政府啟動的城中村改造，計(jì)劃三年完成71個(gè)城中村改造。隨著舊城改造步伐的加快，每年將產(chǎn)生近200萬平方米的安置房需求；隨著新型城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn)，今后市區(qū)每年將新增近10萬的轉(zhuǎn)移人口；隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的壯大、城市知名度的提高、宜居環(huán)境的改善，埠外人口的購房需求有望保持穩(wěn)定增長，將有效吸引一線城市居民就近購置地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)一線城市與中小城市發(fā)展互補(bǔ)，達(dá)到互利共贏的目標(biāo)。

（四）城市市政配套設(shè)施完善

煙臺圍繞構(gòu)建“大城市、大市區(qū)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，按照“東聯(lián)、西接、南擴(kuò)、中疏”的空間布局，不斷加大交通、文體、旅游、商貿(mào)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。打通了塔山、黃金頂、魁星樓等8條隧道，基本實(shí)現(xiàn)了“拓展東西兩翼、貫通南北山海”的發(fā)展格局和框架；高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了體育公園、文化中心、火車新站等一批事關(guān)發(fā)展全局的大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；啟動了總面積近60平方公里的大南山開發(fā)、總投資超過40億元的辛安河和夾河等重大旅游設(shè)施建設(shè)工程，形成了長達(dá)80公里的沿海觀光帶，城市載體功能明顯增強(qiáng)，整體形象日益提升，為煙臺吸引國內(nèi)外知名開發(fā)商前來開發(fā)建設(shè)提供了良好的基礎(chǔ)性條件。

四、煙臺市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展路徑選擇

煙臺房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展總體思路應(yīng)當(dāng)是：以調(diào)整結(jié)構(gòu)為主線，以高端引領(lǐng)、合理布局、打造品牌為著力點(diǎn)，加快推進(jìn)舊城舊村改造步伐，努力推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，即由滿足基本居住需求向提升住宅品質(zhì)轉(zhuǎn)變，由注重發(fā)展住宅地產(chǎn)向注重發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，由拉動本地消費(fèi)向拓展外地市場轉(zhuǎn)變，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（一）全面提升房地產(chǎn)開發(fā)檔次

第一，加大招商引資力度。堅(jiān)持科學(xué)論證、高點(diǎn)規(guī)劃的原則，以“招大商、引大企”為目標(biāo)，圍繞沿海、繞河、傍山等優(yōu)質(zhì)區(qū)域，預(yù)留儲備一批成規(guī)模的地塊，提前搞好土地整理、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作，通過主動邀請國內(nèi)外有實(shí)力開發(fā)商參與競標(biāo)等方式，引導(dǎo)打造獨(dú)具特色的高端項(xiàng)目。第二，大力實(shí)施城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。緊緊抓住國家、山東省關(guān)于加快農(nóng)房建設(shè)與危房改造的政策機(jī)遇，大力實(shí)施城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，積極引導(dǎo)舊城及城郊舊村項(xiàng)目改造，嚴(yán)格要求建設(shè)主體同步做好水、電、暖、路、學(xué)校、商服等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，努力將其打造成為風(fēng)景靚麗、別具風(fēng)情的高檔生活社區(qū)；充分發(fā)揮農(nóng)房建設(shè)土地增減掛鉤作用，為未來城市房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)留充足的開發(fā)空間。

（二）科學(xué)調(diào)控土地供應(yīng)

第一，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，按照積極盤活存量，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、提高利用效率、促進(jìn)土地節(jié)約集約高效利用的指導(dǎo)思想，加大土地計(jì)劃規(guī)劃管控力度，嚴(yán)格執(zhí)行土地供應(yīng)政策，合理確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理配置土地資源。第二，加強(qiáng)閑置土地調(diào)查、認(rèn)定工作，規(guī)范處置程序，加大處置力度，提高土地重新利用效率和效益。同時(shí)規(guī)范土地供應(yīng)行為，堅(jiān)持凈地出讓，避免因政府原因造成的土地閑置。第三，完善規(guī)章制度，強(qiáng)化約束制約；延伸監(jiān)督鏈條，強(qiáng)化后續(xù)監(jiān)督；實(shí)施專項(xiàng)清理，強(qiáng)化查處力度。對通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的經(jīng)營性土地開發(fā)情況進(jìn)行專項(xiàng)清理。對供地后不按期履行合同約定繳納土地出讓價(jià)款、不按合同約定開竣工的，依法依規(guī)處理。

（三）合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和整體布局

第一，大力倡導(dǎo)“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”理念。按照“總體規(guī)劃、區(qū)域平衡”要求，積極培育發(fā)展旅游地產(chǎn)、商貿(mào)地產(chǎn)、會展地產(chǎn)、金融地產(chǎn)、物流地產(chǎn)以及養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)一步推動產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。第二，分區(qū)域合理規(guī)劃布局。對沿海及“一山兩河”等區(qū)域，重點(diǎn)開發(fā)旅游服務(wù)和高檔住宅項(xiàng)目；芝罘老城區(qū)以商業(yè)、金融服務(wù)業(yè)為主，適當(dāng)布局住宅開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)一步完善城市功能；萊山新區(qū)努力建設(shè)功能完善、設(shè)施配套的新城區(qū)；高新區(qū)應(yīng)按照發(fā)展定位，合理布局和開發(fā)研發(fā)中心、創(chuàng)業(yè)基地等帶有總部經(jīng)濟(jì)特征的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。第三，加強(qiáng)市場調(diào)控和監(jiān)管。不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，努力保持房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

（四）加速推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

第一，推行太陽能與建筑一體化。對于城鎮(zhèn)新建建筑，太陽能光熱系統(tǒng)要與建筑工程同步規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收；不進(jìn)行太陽能與建筑一體化設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，規(guī)劃部門不予審批。第二，推廣住宅精裝修。通過政策引導(dǎo)、條件限定等方式，全面推進(jìn)住宅全裝修工作，有效減少住宅二次裝修帶來的建筑垃圾、環(huán)境污染等不良后果。第三，開展住宅性能認(rèn)定、住宅部品體系應(yīng)用。要圍繞建立和完善住宅技術(shù)保障體系、建筑體系、部品體系、質(zhì)量控制體系和住宅性能認(rèn)定體系，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，推動住宅建設(shè)整體水平提高。同時(shí)，要建立住宅技術(shù)和部品的評估、認(rèn)定制度，完善住宅部品體系，改善住宅功能質(zhì)量。第四，創(chuàng)建精品優(yōu)質(zhì)工程。實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)獎(jiǎng)勵(lì)制度，對具備條件的項(xiàng)目工程加大創(chuàng)優(yōu)培育力度，引導(dǎo)和幫助企業(yè)創(chuàng)優(yōu)，對于優(yōu)秀企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理給予一定物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，開展創(chuàng)建“無質(zhì)量通病”示范工程活動，讓廣大市民由“住得上”向“住得好”轉(zhuǎn)變。

（五）加快與一線城市對接融合

第一，精心組織重點(diǎn)城建項(xiàng)目建設(shè)。結(jié)合城市實(shí)際，加快文化、體育、道橋等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，提升城市功能，帶動住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第二，推進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)。作為沿海城市，房地產(chǎn)開發(fā)過程中尤其要注意保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境，在開發(fā)過程中，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)恢復(fù)，創(chuàng)造良好的生活生產(chǎn)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，達(dá)到開發(fā)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)雙贏的目標(biāo)。第三，加快與一線城市對接融合。要抓住山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)、膠東半島高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的重大機(jī)遇，深入實(shí)施“以港興市”戰(zhàn)略，堅(jiān)持海陸統(tǒng)籌，梯次推進(jìn)，加快構(gòu)建以港口為龍頭，岸線為基礎(chǔ)，海域?yàn)榍把兀沟貫橹蔚暮ｊ戦_發(fā)格局；以國家實(shí)施發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的有利時(shí)機(jī)，走出去，引進(jìn)來，加速與京津塘地區(qū)、長三角地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、東北老工業(yè)基地等一線城市的對接融合，重點(diǎn)發(fā)展海岸整治、濕地修復(fù)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)，將城市建設(shè)成為重要的制造業(yè)基地和港口城市、區(qū)域性金融、貿(mào)易、服務(wù)中心，全國重要的旅游度假勝地。

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（作者單位：中共煙臺市委黨校 山東煙臺 264003；作者簡介：黃立新，教授，研究方向?yàn)楫a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。）

（責(zé)編：賈偉）