如何完善業(yè)主大會制度以推進物權(quán)法的建設(shè)

王華奇　李鵬舉　鐘天一　王詩卓

摘 要：目前業(yè)主大會與業(yè)主委員會地位不明、職責(zé)不清、運作不規(guī)范等問題的存在，使其作用難以發(fā)揮，致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主合法權(quán)益經(jīng)常受到損害，這種狀況也成為影響我國物業(yè)管理水平發(fā)展的重要阻礙因素。本文針對現(xiàn)存問題，結(jié)合我國近年來的司法實踐，對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的法律地位和性質(zhì)進行深入研究，為構(gòu)建更為合理的業(yè)主大會與業(yè)主委員會制度提出相關(guān)建議，以達到對我國《物權(quán)法》進行完善的目的。

關(guān)鍵詞：業(yè)主大會；業(yè)主委員會；主體地位

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2015）29-0057-02

作者簡介：王華奇（1994-），男，內(nèi)蒙古通遼人，大連民族大學(xué)本科生，研究方向：法學(xué)。

一、業(yè)主大會與業(yè)主委員會制度的法律規(guī)定

業(yè)主大會，是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進行決議；并通過選舉建立業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。

二、業(yè)主大會制度現(xiàn)存問題

（一）業(yè)主大會成立難

1.必須由公權(quán)力主導(dǎo)

在《物業(yè)管理條例》的第10條中規(guī)定了業(yè)主大會應(yīng)在政府指導(dǎo)下成立。這一規(guī)定，給業(yè)主大會成立以法律上的負面限制，首先，在現(xiàn)今社會運行情況下，我國的房地產(chǎn)行政主管部門還不具備同工商、稅務(wù)等行政執(zhí)法部門一樣的主動性；其次，在房地產(chǎn)行政主管部門怠于行使這一義務(wù)時，由業(yè)主主動要求其協(xié)助時，會產(chǎn)生一系列資金以及程序方面的問題，而影響業(yè)主的積極性。

2.業(yè)主難以組織

由于在現(xiàn)實生活中，業(yè)主的資料都在開發(fā)商手中，業(yè)主之間互相并不熟悉、缺少聯(lián)系，因此業(yè)主們想繞過開發(fā)商和物業(yè)管理公司而成立業(yè)主大會也不現(xiàn)實。

3.來自開發(fā)商和物業(yè)管理公司的阻力

現(xiàn)今很多開發(fā)商和物業(yè)管理公司都有著“親戚”關(guān)系。大多開發(fā)商與物業(yè)管理公司并不積極配合維護業(yè)主的權(quán)利，例如物業(yè)管理公司撕掉業(yè)主張貼的開會通知，開發(fā)商不提供業(yè)主們的資料，熱心業(yè)主會受到人身安全威脅，這些情況，都明確的反映出開發(fā)商與物業(yè)管理公司害怕業(yè)主大會成立之后改聘物業(yè)管理公司而使其利益受損的情況。

4.強制性規(guī)定過多

《物業(yè)管理條例》中對業(yè)主大會會議召開規(guī)定了最低人數(shù)限制。但在現(xiàn)實中，大部分小區(qū)都是分期建設(shè)，并且居民入住的時間各不相同，要達到法律規(guī)定的最低人數(shù)基本上是不可操作的，因此導(dǎo)致業(yè)主大會難以召開。

（二）業(yè)主大會主體地位不明確

我國《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》中對業(yè)主大會的設(shè)立，舉行方式，議事章程及其決議的效力做出了相應(yīng)的規(guī)定，同時也規(guī)定了業(yè)主應(yīng)有的各項權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

但在《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中，對于業(yè)主大會的權(quán)利能力以及獨立的訴訟地位卻沒有明確的規(guī)定。

由此，單個業(yè)主在自己的權(quán)益受到損害時，一般會自認倒霉，無力主張和無法保護自己的合法權(quán)益。而現(xiàn)今業(yè)主大會并不具有獨立的訴訟主體資格，無法集合廣大分散的業(yè)主的力量來進行訴訟、保障業(yè)主的權(quán)益得以救濟。

（三）研究重點集中在業(yè)主委員會

在2003年頒布的《物業(yè)管理條例》第8條中規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！笔状翁岢隽藰I(yè)主大會這一概念，而并沒有提出業(yè)主委員會，也就是說，在我國，業(yè)主委員會的出現(xiàn)要早于業(yè)主大會。

然而，2007年修訂的《物業(yè)管理條例》第15條規(guī)定：“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)”。將業(yè)主委員會的“執(zhí)行機構(gòu)”重新定位為“常設(shè)理事機構(gòu)”，使業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關(guān)系類似于人大和人大常委會的關(guān)系。

在實際中真正需要關(guān)注的是業(yè)主大會，但是在設(shè)立程序上法規(guī)卻重業(yè)主委員會而輕業(yè)主大會，并大肆明文規(guī)定業(yè)主委員會的職權(quán)，大有讓業(yè)主委員會取代業(yè)主大會之勢。

三、業(yè)主委員會制度現(xiàn)存問題

（一）業(yè)主委員會成立難

基于上文所述，業(yè)主大會難以召開，當(dāng)然導(dǎo)致業(yè)主委員會難以成立。

（二）業(yè)主委員會運行難

現(xiàn)存法律、行政法規(guī)中對業(yè)主委員會成員選拔的具體條件、有無工作報酬，業(yè)主委員會備案的性質(zhì)，業(yè)主委員會內(nèi)部運作程序等未予明確，業(yè)主委員會良性運作的必要和充分條件仍規(guī)定不足，亟待法律解決。

1.人員組成

小區(qū)內(nèi)業(yè)主的道德素質(zhì)、文化內(nèi)涵等個人因素千差萬別。因此選出的業(yè)主委員會成員的個人素質(zhì)也參差不齊，有的人對于法律法規(guī)也不甚了解，導(dǎo)致其不能正確行使業(yè)主委員會的權(quán)力來維護業(yè)主的合法權(quán)益。

2.資金配置

由于業(yè)主委員會的召開經(jīng)費難以從小區(qū)業(yè)主處取得，且業(yè)主委員會沒有固定財產(chǎn)、經(jīng)濟來源以及可支配的權(quán)力，使業(yè)主委員會在維權(quán)中面對諸多困難。若業(yè)主委員會需要維權(quán)，各項費用無處籌集，這樣將導(dǎo)致維權(quán)的過程變得更加艱難，甚至導(dǎo)致維權(quán)不成。最后將會導(dǎo)致業(yè)主委員會不能切實保護業(yè)主權(quán)益。

3.監(jiān)督執(zhí)行

由于業(yè)主委員會監(jiān)督機制缺失，導(dǎo)致在現(xiàn)實中常會出現(xiàn)業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司勾結(jié)，做出一些損害業(yè)主利益的行為。目前業(yè)主有著法律賦予其的監(jiān)督權(quán)利，業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會損害其利益的決定行使撤銷權(quán)，且規(guī)定了撤銷權(quán)行使的事由、期限，也規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受監(jiān)督。但這些監(jiān)督往往為事后監(jiān)督，或不定期監(jiān)察，有一定的滯后性，不能真正意義上的實現(xiàn)監(jiān)督的作用。

（三）業(yè)主委員會訴訟主體資格不明確

1.《物權(quán)法》中有關(guān)“業(yè)主委員會”的規(guī)定

《物權(quán)法》對業(yè)主委員會的設(shè)立、決議的效力及其職責(zé)作了規(guī)定，但這些規(guī)定較為原則，態(tài)度模糊，指導(dǎo)意義弱，并不能確定其具有訴訟主體資格。

2.《物業(yè)管理條例》中有關(guān)“業(yè)主委員會”的規(guī)定

《物業(yè)管理條例》同樣未對業(yè)主委員會的法律性質(zhì)及其訴訟能力做出明確規(guī)定。

綜上所述，法律法規(guī)中仍未對業(yè)主委員會的法律性質(zhì)問題給出明確規(guī)定?！秴^(qū)分所有權(quán)糾紛解釋（草案）》第13條的規(guī)定：“業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：（一）已經(jīng)選出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會；（二）沒有選出業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會怠于行使權(quán)力的，為業(yè)主大會或者業(yè)主”。

這一規(guī)定具有較強的進步性，但在正式的解釋中卻并未出現(xiàn)。我國業(yè)主委員會法律制度的最大弊病是其法律性質(zhì)未得到法律的認可。

四、業(yè)主大會與業(yè)主委員會制度的完善及立法建議

（一）業(yè)主大會成立的權(quán)力下放

業(yè)主大會的成立應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自主發(fā)起，行政部門予以指導(dǎo)與協(xié)助，必須在相關(guān)部門備案或登記，相關(guān)部門給業(yè)主大會頒發(fā)印章，而不應(yīng)由行政部門主導(dǎo)進行，這些應(yīng)以法律條文的形式進行明確規(guī)定。

（二）改變原有法律的束縛

突破現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對于業(yè)主大會決議的人數(shù)、地點及時間限制，改由按照《業(yè)主大會議事章程》與《業(yè)主委員會議事規(guī)則》具體規(guī)定執(zhí)行；首個物業(yè)管理公司不應(yīng)由開發(fā)商選聘，而應(yīng)在業(yè)主大會成立時予以聘任，以防止開發(fā)商與物業(yè)管理公司對業(yè)主大會成立進行阻礙。

（三）加強組織程序立法

在《物權(quán)法》第六章中加入明確業(yè)主大會成員及業(yè)主委員會委員任職條件及程序的內(nèi)容。首先，成員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，但由于業(yè)主各方面條件處于變化中，應(yīng)當(dāng)采取期限任職制度。其次，法律應(yīng)當(dāng)明確成員應(yīng)具備的積極要件，如有完全行為能力；同時也應(yīng)當(dāng)規(guī)定相應(yīng)的消極要件：如拒不履行業(yè)主義務(wù)的；無故連續(xù)缺席會議一定次數(shù)以上的；物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。最后，應(yīng)當(dāng)規(guī)定解聘、罷免或辭職制度。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]莊雅婷.關(guān)于業(yè)主委員會法律地位的研究[J].云南社會主義學(xué)院學(xué)報，2013.

[2]王洪運.關(guān)于我國村莊規(guī)劃法治建設(shè)問題的思考[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2015（14）.

[3]王珉.普通物業(yè)服務(wù)合同主體立法研究[J].法制博覽（中旬刊），2013.