房地產行業(yè)的金融創(chuàng)新

高遠

摘 要：翻譯自國外crowdfunding一詞，即大眾籌資或群眾籌資，香港譯作「群眾集資」，臺灣譯作「群眾募資」。由發(fā)起人、跟投人、平臺構成。具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意的特征，是指一種向群眾募資，以支持發(fā)起的個人或組織的行為。一般而言是透過網絡上的平臺連結起贊助者與提案者。群眾募資被用來支持各種活動，包含災害重建、民間集資、競選活動、創(chuàng)業(yè)募資、藝術創(chuàng)作、自由軟件、設計發(fā)明、科學研究以及公共專案等。

關鍵詞：房地產眾籌；模式；特點；適用范圍

一、概述：

現(xiàn)代眾籌指通過互聯(lián)網方式發(fā)布籌款項目并募集資金。相對于傳統(tǒng)的融資方式，眾籌更為開放，能否獲得資金也不再是由項目的商業(yè)價值作為唯一標準。只要是網友喜歡的項目，都可以通過眾籌方式獲得項目啟動的第一筆資金，為更多小本經營或創(chuàng)作的人提供了無限的可能。

其規(guī)則有以下三點：

1、籌資項目必須在發(fā)起人預設的時間內達到或超過目標金額才算成功。

2、在設定天數(shù)內，達到或者超過目標金額，項目即成功，發(fā)起人可獲得資金；籌資項目完成后，支持者將得到發(fā)起人預先承諾的回報，回報方式可以是實物，也可以是服務，如果項目籌資失敗，那么已獲資金全部退還支持者。

3、眾籌不是捐款，支持者的所有支持一定要設有相應的回報。

隨著“眾籌”概念大熱，開發(fā)商也紛紛試水，房地產眾籌逐漸進入人們視野。由于眾籌模式能使房地產項目前期能更好的擬合消費者需求，穩(wěn)定購買群體，其出現(xiàn)和應用無疑對供需雙方均提供了一種更“和諧”的交易方式。本文也將就房地產眾籌的各種模式及其特點進行分析。

二、正文主體：

目前房地產眾籌共有六種模式，其中用于開發(fā)的眾籌模式為：定向類眾籌、融資型開發(fā)類眾籌及營銷型開發(fā)類眾籌。用于銷售的眾籌模式有：彩票型眾籌、購買型+理財型眾籌及REITS型眾籌。

圖表75：房地產眾籌模式

數(shù)據(jù)來源：銀聯(lián)信整理

其各自的特點如下：

（一）“融資型開發(fā)類”眾籌——鎖定客戶+融資。融資型開發(fā)類眾籌通常適用于區(qū)域房價上漲預期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行、信托等傳統(tǒng)融資方式的資金成本的情況。通過在項目拿地后、建設前進行眾籌，為項目建設階段提供低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也利于提前鎖定一批購房意向人群。

融資型開發(fā)類眾籌的參與門檻一般較高，并需要投資者在預售前支付所有房款；且房價折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房眾籌建房模式。

（二）“營銷型開發(fā)類”眾籌提前鎖客?！盃I銷型開發(fā)類”眾籌一般在項目建設期進行，雖然眾籌期處于項目預售前、募集金額也用于項目建設，但相對于整個項目建設成本及后期價值，營銷型開發(fā)類眾籌的募集資金額度通常不算太高，如當代北辰COCOMOMA項目兩期眾籌資金額度共計僅為2450萬元，對融資環(huán)節(jié)的支持作用不明顯。但由于眾籌發(fā)起時間在建設期，有利于項目的前期宣傳，并能為項目提前鎖定一批有購房意向的客戶。因此，“營銷型開發(fā)類”眾籌的營銷推廣意義大于融資意義。

（三）“定向類”眾籌。定向類眾籌通常是在立項或者拿地之前進行，為減少拿地及后期銷售的不確定性，開發(fā)商對合作單位一般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位須對定向拿地具有一定影響力，且有一定數(shù)量的員工有購房需求。

定向類眾籌一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發(fā)商在這一過程中僅獲得管理收益。定向眾籌的優(yōu)勢在于在拿地前便完成認籌且眾籌資金額度大，大幅降低了開發(fā)商在開發(fā)建設過程中自有資金的投入量。但由于政策、合作單位選擇等風險，現(xiàn)階段除眾美集團外，少有開發(fā)商使用。

（四）“購買型+理財型”眾籌。對短期去化較為困難、房價有上升預期的現(xiàn)房或者準現(xiàn)房產品，可采用“購買型+理財型眾籌”的模式。通過拿出部分房源作為標的，以低于市場的銷售價格及“基本理財收益+高額浮動收益”吸引客戶，設定固定期限，由投資者共同享有標的物產權。在退出時，投資者享有優(yōu)惠購房權或將標的物銷售后退出獲得增值收益；開發(fā)商則犧牲部分利潤獲取大量現(xiàn)金流，提升項目知名度。

“購買型+理財型眾籌”參與門檻較高、基本在10萬以上，開發(fā)商一般會承諾參與者“基本收益率（3%-5%）+購房優(yōu)惠價格的收益模式”，眾籌期間基本上均會設置一定時間的鎖定期，鎖定期內參與者不得申請退出。

（五）“彩票型”眾籌。彩票型眾籌實際多屬于以蓄客為目的、在項目獲得預售證后進行的營銷活動，并且通過投資者競價的方式，探尋市場對項目定價的接受程度。彩票型眾籌的參與門檻一般較低，通過拍賣、高收益率等形式，鼓勵盡量多的投資參與，從而達到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。彩票型眾籌的周期通常較短，且所有參與者均可獲得收益。

投資收益計算：本次項目總投資收益=競得價格-眾籌總額；投資者的投資收益=總投資收益×（投資者認購額/眾籌總額）

（六）“REITs型”眾籌。對于有穩(wěn)定收益、但總價高或不可分割的產品，在拿地后可選擇REITs型眾籌，通過多人持有一個物業(yè)產品，降低單個投資者的投資額度，達到促進銷售去化、改善項目現(xiàn)金流的目的。

在眾籌成功后，所有投資者將組建成立資產管理公司，由資管公司整體購買物業(yè)，并委托物業(yè)管理公司等進行管理運營；投資者通過金融產品持有物業(yè)相應權益，獲得租金收益以及持有期內的物業(yè)增值價值；開發(fā)商以較高的銷售價格獲得現(xiàn)金，同時收取長期的資產管理費用。該模式一般會設置若干年的封閉期，封閉期后，項目發(fā)起方將按需要定期召開投資者會議，協(xié)商決策是否退出項目等問題。

三、總結

六類模式各有其優(yōu)缺點。定向類眾籌在拿地前便能鎖定客戶并籌得大額資金，但由于存在觸及預售制之嫌等問題，在未來一定時期內，仍將是較為小眾的產品，難以大規(guī)模展開；相較之下，融資型開發(fā)類眾籌，在拿地后即展開，且可融得資金規(guī)模較大，能在較大程度的解決開發(fā)商最為關注的"客戶+資金"兩大問題，或將成為未來房地產眾籌發(fā)展的重點方向之一；而其它四類模式，雖然眾籌介入的階段不同，但總體上所能籌集的資金規(guī)模較小，本質上更多是開發(fā)商為了項目營銷造勢、提前鎖客、銷售去化等采取的營銷手段，其銷售意義大于融資意義，無法完全取代傳統(tǒng)的房地產開放資金來源方式。

此外，由于房地產眾籌剛剛起步，法律法規(guī)尚不完善，存在與非法集資混淆、與《證券法》《公司法》等沖突的風險，這也給房地產眾籌的發(fā)展加大了難度，要求對房地產眾籌的設計及實施更加謹慎，給創(chuàng)新加上一個保險繩。（作者單位：西南財經大學國際商學院）

參考文獻：

[1] 《中國互聯(lián)網金融研究報告》 陳勇 中國經濟出版社 2015-3-1

[2] 《互聯(lián)網融資權威指南》史蒂芬德森納 中國人民大學出版社 2015-5-20

[3] 《贏在眾籌：實戰(zhàn)、技巧、風險》楊東 黃超達 中國經濟出版社2015-1-1