山西省房地產(chǎn)金融服務(wù)的調(diào)查與思考

范曉霞

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和金融信貸的支持緊密相關(guān).國(guó)家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列政策措施。本文分析了山西省房地產(chǎn)金融服務(wù)的現(xiàn)狀，并結(jié)合我省實(shí)際提出了有效提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平的政策建議. 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);金融服務(wù);利率 房地產(chǎn)金融服務(wù)是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融活動(dòng)。2014年8月，山西省太原市解除限購(gòu)政策，9月份中國(guó)人民銀行與中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（銀發(fā)[2014]287號(hào)），一定程度上防止了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速下行，保持了山西省及太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)。2014年1-11月，山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資、保障性住房投資以及建筑業(yè)總產(chǎn)值、增加值均實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格、成交量均保持穩(wěn)定，為促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了積極作用。

一、山西省房地產(chǎn)金融服務(wù)的基本情況

1.房地產(chǎn)信貸情況

（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初增加。截至2014年12月末，山西省金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額250.07億元，比年初增加12.83億元，增長(zhǎng)5.4%，其中：地產(chǎn)開發(fā)貸款余額40.44億元，比年初增加11. 89億元，增長(zhǎng)41.6%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額209.62億元，比年初增加0.94億元，增長(zhǎng)0.5%。我省房地產(chǎn)市場(chǎng)以白住和改善性住房需求為主體，內(nèi)生動(dòng)力較足，房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)指標(biāo)仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 （2）保障性住房開發(fā)貸款繼續(xù)增長(zhǎng)。截至2014年12月末，山西省金融機(jī)構(gòu)保障性住房開發(fā)貸款余額102.85億元，同比增長(zhǎng)7.9%。全年城鎮(zhèn)保障性住房新開工 23.26萬套，基本建成21.02萬套，完成投資528.05億元，均超額完成年度計(jì)劃任務(wù)，保障性住房支持力度不減。 （3）個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快。截至2014年12月末，山西省金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額714.85億元，比年初增加164.7億元，增長(zhǎng)29.9%，比上年同期增加142.68億元。從全年來看，個(gè)人住房貸款不良率逐步下降（見表1），無論從山西省還是太原市，個(gè)人住房貸款不良率低于全省各項(xiàng)貸款不良率水平，穩(wěn)定在低位。山西省購(gòu)房需求以剛性需求為主。據(jù)凋查，個(gè)人住房按揭貸款的申請(qǐng)主體剛需者占比達(dá)到90%以上，投資性購(gòu)房約占10%，主要集中在商鋪貸款。由于個(gè)人住房貸款一般采取不動(dòng)產(chǎn)抵押的方式，損失率相對(duì)較低，還款方式多采用按月等額本息或等額本金方式，利息實(shí)收率始終保持著較高的水平。

2.個(gè)人住房貸款利率情況

（1）首套房貸款政策較去年同期顯寬松。對(duì)于貸款購(gòu)買首套住房的家庭，截至2014年12月末，15家金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行的首付款比例平均為39.1%，其中，首付款比例在三成（含）以下的有l(wèi)家機(jī)構(gòu)，占比6.7%;首付款比例在三成至四成之間的有7家機(jī)構(gòu)，占比46.7%;首付款比例在四成以上的有7家機(jī)構(gòu)，占比46.7%。全部金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的首套房貸中執(zhí)行基準(zhǔn)利率的貸款占比為90.84%，執(zhí)行上浮利率的貸款占比為4.84%，執(zhí)行下浮利率的貸款占比為4.32%。分機(jī)構(gòu)看，中國(guó)銀行和興業(yè)銀行首套房貸平均利率低于基準(zhǔn)利率，工商銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、民生銀行、華夏銀行和晉商銀行首套房貸平均利率等于基準(zhǔn)利率，郵儲(chǔ)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、光大銀行、渤海銀行和農(nóng)村信用社首套房貸平均利率高于基準(zhǔn)利率。全省金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房貸款中，首套房貸款占比為97.3%，貸款購(gòu)房者以剛性需求為主。

（2）二套房貸利率基本與首套房貸保持一致。對(duì)于貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，15家金融機(jī)構(gòu)的房貸政策也趨于寬松，基本執(zhí)行了30%～50%的首付款比例，平均首付款比例為39.7%，較去年同期下降20個(gè)百分點(diǎn)。貸款利率方面，除招商銀行二套房貸略高于其首套房貸利率外，其他14家金融機(jī)構(gòu)均采取了緊跟首套房貸利率政策，即與首套房貸利率政策基本一致。

（3）個(gè)人住房貸款利率穩(wěn)中有降。2014年，全省商業(yè)性住房貸款累放220.51億元，較2013年增加了24.43億元，加權(quán)平均利率為6.5 32%，同比提高0.02個(gè)百分點(diǎn)。從利率走勢(shì)看，2014年1-10月利率走勢(shì)較為平穩(wěn)，11月份略有下降，12月份降幅較大，各期限貸款利率均不同程度降低，個(gè)人住房貸款投放明顯增加。分期限檔次看，5年以下（含）期貸款和5-10年（含）期貸款加權(quán)平均利率分別為6.426%和6.5 81%，分別比上年同期減少了0.02和0.017個(gè)百分點(diǎn);10-20年（含）期貸款和20-30年（含）期貸款加權(quán)平均利率分別為6.544%和6.481%，分別比上年同期增加了0.008和0.072個(gè)百分點(diǎn)。

二、山西省房地產(chǎn)金融服務(wù)中存在的問題

1.房地產(chǎn)融資模式相對(duì)單一

房地產(chǎn)所需資金主要是來源于白籌資金、外資、債券、國(guó)內(nèi)貸款和國(guó)家的預(yù)算內(nèi)資金等。在我國(guó)由于資本市場(chǎng)發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他融資渠道。因此，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程，成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金提供者。據(jù)調(diào)查，幾乎80%的開發(fā)商的融資模式是從銀行貸款取得。這種單一的銀行信貸模式難以適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢(shì)。

2.房地產(chǎn)信貸管理存在薄弱環(huán)節(jié)

按照中國(guó)人民銀行的規(guī)定，房地產(chǎn)貸款對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)白有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。但在現(xiàn)實(shí)操作中，一些地區(qū)片面追求GDP增長(zhǎng)，有意無意地放松了房地產(chǎn)信貸的管理，商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)，在難以對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)信息和購(gòu)房者的資信狀況進(jìn)行充分考察的情況下，大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸。而當(dāng)開發(fā)商資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無保證時(shí)，以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會(huì)給銀行帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。

3.不良貸款率趨升，房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、購(gòu)房者按揭貸款等在內(nèi)的房地產(chǎn)資金鏈中，銀行貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的六成到七成，而國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)不超過四成，因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴度明顯過高。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，銀行實(shí)際上會(huì)直接或間接地承受房地產(chǎn)運(yùn)行中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。從山西省情況來看，2014年，房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率有所升高，達(dá)到10%左右。

三、政策建議

1.積極拓寬融資渠道，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的多元化融資機(jī)制

繼續(xù)大力發(fā)展銀行間債券市場(chǎng)，拓寬企業(yè)融資渠道，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、定向融資工具、資產(chǎn)支持票據(jù)等新型市場(chǎng)融資工具，不斷優(yōu)化融資成本與負(fù)債結(jié)構(gòu)，拓寬融資來源，有效改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。例如，恒大集團(tuán)在香港聯(lián)合所掛牌上市，在境外發(fā)債累計(jì)30多億美元;近幾年跟信托公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)也有較多的合作，包括信托開發(fā)貸、信托股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)日股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資等等，極大地拓展了其資金融通的能力。

2.積極規(guī)范并引導(dǎo)民間資本進(jìn)入融資體系

山西民間資本雄厚，近年來國(guó)家也相繼出臺(tái)了鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的實(shí)施意見，山西省要加快建立健全民間投資服務(wù)體系，搭建平臺(tái)，加強(qiáng)服務(wù)和規(guī)范指導(dǎo)，既可以為民間資本提供投資方向，又為民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)融資體系創(chuàng)造良好環(huán)境。 3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的金融體系建設(shè) 當(dāng)前，一些大型房企為了實(shí)現(xiàn)資本盈利能力最大化，嘗試通過資本流動(dòng)、收購(gòu)、重組、參股、控股等方式實(shí)現(xiàn)資本的增值，例如參股券商或者金融機(jī)構(gòu)。資本運(yùn)作能力作為其核心競(jìng)爭(zhēng)力建設(shè)的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極組建獨(dú)立、充實(shí)的金融專業(yè)部門，培養(yǎng)具有資本運(yùn)作能力的專業(yè)或非專業(yè)人才，建立企業(yè)的金融形象，維護(hù)好企業(yè)的金融資源，全面提高其金融建設(shè)的技術(shù)能力。 4.完善房地產(chǎn)金融的規(guī)范管理 相對(duì)于房地產(chǎn)金融的飛速發(fā)展，一些房地產(chǎn)法律、法規(guī)就顯得滯后，導(dǎo)致一些管理亂象時(shí)有發(fā)生。因此，必須要建立和完善相關(guān)的法律體系來規(guī)范房地產(chǎn)融資的多元化發(fā)展。同時(shí)，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，開展房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，實(shí)施評(píng)價(jià)等級(jí)動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)對(duì)預(yù)收行為和預(yù)售資金的監(jiān)管，防止企業(yè)因資金鏈斷裂抽逃資金。

5.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的監(jiān)測(cè)分析，保持房地產(chǎn)金融環(huán)境穩(wěn)定

通過對(duì)商品房市場(chǎng)的供給總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、銷售量等指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)供需整體走勢(shì)和結(jié)構(gòu)變化，便于政府正確決策科學(xué)調(diào)控市場(chǎng)，引導(dǎo)老百姓理性消費(fèi)。相關(guān)部門要建立健全房地產(chǎn)金融預(yù)警系統(tǒng)，整合各部門信息資源，保持對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)常性、持續(xù)性的監(jiān)測(cè)與分析，根據(jù)市場(chǎng)變化提出應(yīng)對(duì)措施并調(diào)整貸款投向，及時(shí)披露市場(chǎng)信息，引導(dǎo)社會(huì)輿論，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

尹朝華我國(guó)房地產(chǎn)金融制度存在的問題及對(duì)策探討卟西南金融，2011（3）