房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制研究

夏雷

【摘要】目前，市場競爭更加激烈，企業(yè)要提高競爭力，就應改善企業(yè)內(nèi)部控制，建立并完善高效的內(nèi)部監(jiān)督與約束機制。這是企業(yè)防范各種風險隱患的需要，也是企業(yè)在競爭中獲得更大經(jīng)濟效益的需要.在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加重視內(nèi)部控制，加強內(nèi)部控制。本文以某集團采購與付款為例，探討了企業(yè)內(nèi)部的控制.

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；采購；付款

日前，房地產(chǎn)市場環(huán)境復雜，不確定性因素增多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境更加復雜，對于企業(yè)的管理是很大的考驗。在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需加強內(nèi)部控制，以提升防范和控制風險的能力，提升企業(yè)的效益。本文在分析某集團采購與付款現(xiàn)狀的基礎上，提出了完善內(nèi)部控制的有效措施。

一、某集團內(nèi)部控制現(xiàn)狀與問題

某集團具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，先后負責多個項目的開發(fā)。但由于集團成立初期，未能制定明確的目標，錯過了很多投資機會。企業(yè)在人員管理、資金管理等方面出現(xiàn)的問題，均制約了企業(yè)的發(fā)展壯大。在采購方面出現(xiàn)的問題也比較多，在工程材料、設施設備等內(nèi)部控制上，存在不少問題。

1.內(nèi)部管理制度不完善

涉及采購與付款業(yè)務的制度包括項目招標管理制度、預算管理制度、財務管理制度、專項開支管理辦法、工程撥款管理辦法和日常經(jīng)費開支管理辦法等。但日前該集團的內(nèi)部管理制度不完善，無法對采購的材料、設備的采購行有效的的控制。

2.組織結構及崗位設置不合理

該集團的組織結構不合理，項目由總經(jīng)理負責，而總工程師的管理權較弱。其中，工程施工為專業(yè)性較強的業(yè)務，而公司的相關部門未能對施工的全過程進行有效的監(jiān)督與管理，這種集中的管理權力，導致在實際管理中，基層管理者缺乏自主權，工程施工控制水平低，缺點比較多。

3.采購范圍的缺失

該集團并未將設備、材料等列入單獨采購范圍，而將交由施工承包單位，而集團主要負責質(zhì)量監(jiān)督與檢查。這導致工程的材料與設備質(zhì)量無法保障。材料與設備的質(zhì)量，對于程施工質(zhì)量的影響是直接性的，如果設備、材料質(zhì)量無法保障，則工程質(zhì)量勢必受到影響。

4.施工中的控制缺陷

在工程施工過程中，主要包括施工合同管理、項目預算管理、工程進度管理和現(xiàn)場簽證管理等。但是從該集團的實際情況來，在各項管理中，由于未有健全的管理制度，且管理人員的數(shù)量較少，所以無法對施工中的各項業(yè)務進行有效的控制。這個問題是集團內(nèi)部控制中的一個比較突iJ I的問題，需要引起管理者的高度重視。

5.工程款支付控制不嚴格

工程款支付控制包括工程量的審查、造價控制和財務部的審核等。比如在工程變更的報批中，由于工程中可能出現(xiàn)項目變更事件，主要由現(xiàn)場負責人處理，如果工程變更控制不嚴格，就會影響工程的進度與質(zhì)量。集團的工程款支付控制不嚴格，對上述環(huán)節(jié)均會產(chǎn)生直接影響。

二、集團內(nèi)部控制改善的策略

在上文中，筆者對集團采購與付款中內(nèi)部控制中的問題進行了分析，為了提高集團內(nèi)部控制水平，應構建完善的內(nèi)部控制體系，做好以下幾個方面的工作：

1.完善采購范圍

當前該集團的采購方式為外包方式，這種方式的缺點是易導致出現(xiàn)材料、設備質(zhì)量問題。為了有效規(guī)避風險，集團應白行采購材料與設備，而施工單位負責安裝及維修。其中，自行采購分為采購與審核兩部分，由不同部門和負責人負責，避免徇私舞弊的現(xiàn)象。通過相互制約、牽制的機制，可保證材料及設備質(zhì)量的不出問題。同時，對于大型設備、批量材料的采購，由采購部通過招標方式采購，確保貨源的穩(wěn)定性及材料、設備質(zhì)量。

2.加強對施工環(huán)節(jié)的控制

加強對施工環(huán)節(jié)的控制，應該做好以下幾個方面的工作：一是加強項目預算管理，持續(xù)改進預算的功能與內(nèi)容，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，所以應對房地產(chǎn)項目的可行性、費用合理性及經(jīng)營收入做相應規(guī)劃，避免由于盲日對待而造成損失。二是加強現(xiàn)場簽證管理，不得輕易修改現(xiàn)場簽證，加大現(xiàn)場管理力度，對材料使用、現(xiàn)場簽證及額外費用管理，均應由項目負責人負責，并做好相關的記錄工作。另外，還需要加強工程進度管理、合同管理，保證工程進度整體進展順利，根據(jù)合同規(guī)定支付相應款項，減少合同糾紛。

3.加強并完善相關制度建設

在材料采購與支付環(huán)節(jié)上，僅僅用規(guī)定來約束，效果可能不是很理想。集團要想獲得持續(xù)健康的發(fā)展，就必須逐步完善材料采購與付款環(huán)節(jié)控制中的各項制度，包括預算整合、審查力度、材料設備采購、進度管理和款項撥付等各個方面，通過加強制度建設為企業(yè)創(chuàng)造優(yōu)化的管理環(huán)境，逐步提升內(nèi)控水平和企業(yè)的競爭力。

4.加強企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督

企業(yè)內(nèi)部控制體系的有效性，需要加強企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。為了更好做好企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督，應做好以下幾個方面：一是各部門各司其職，并相互合作，維持審計部門的獨立性和權威性；二是增加審計的范圍，優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部運營環(huán)境，最大程度發(fā)揮內(nèi)部審計監(jiān)督的作用。這也是企業(yè)審計部門的權責之一。

5.強化對于程款支付的控制

工程順利進展與施工質(zhì)量保證的重要組成部分為工程款的支付。強化對于程款支付的控制，應從以下幾個方面人于：一是嚴格控制工程支付款的條件，在工程質(zhì)量合格、于續(xù)齊全和工程變更記錄完備的條件下予以支付工程款；二是嚴格控制工程款支付的進度，應根據(jù)工程進度來支付工程款，在接收到施工單位要求支付工程款的申請后，應確保在各項項目審查均通過的條件下才予以支付工程款。

三、結語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境比較復雜，市場競爭比較激烈，為了提高企業(yè)的競爭力，要求企業(yè)加強內(nèi)部控制。其中，采購與付款是企業(yè)內(nèi)部控制的重要內(nèi)容之一。本文以某集團為例，分析了其采購與付款中的問題，并從設立科學的控制活動、加強信息流通與共享、完善內(nèi)部控制制度等方面提出了改善的措施。

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