關(guān)于我國房產(chǎn)稅改革的問題研究

張文童

【摘要】由于現(xiàn)行房產(chǎn)稅還存在著一些問題，致使其在調(diào)節(jié)經(jīng)濟、組織收入方面，其職能作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮，當(dāng)務(wù)之急便是逐步推進和完善房產(chǎn)稅稅制改革，本文就從稅制本身的問題著手提出了的一些解決措施.

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅;稅改;稅制

一、引言 房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是1986年9月正式發(fā)布的，于10月1日正式實施的，即《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。改革開放三十多年來，在改革步伐的不斷深入，經(jīng)濟的發(fā)展和個人財富的增加，尤其是個人可支配貨幣已轉(zhuǎn)化為了各種類型的房地產(chǎn)，如：住宅、別墅、商品房等，我國房地產(chǎn)市場的已初步形成并趨于成熟，我國也實現(xiàn)了從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變。然而隨著房地產(chǎn)收入在社會財富總量中規(guī)模的快速增長，導(dǎo)致現(xiàn)行房產(chǎn)稅在引導(dǎo)社會財富的投資流向和提高政府財政收入等方面已不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，房產(chǎn)稅改革迫在眉睫。

2011年，房產(chǎn)稅改革從上海和重慶二地開始試點，從而拉開了房產(chǎn)稅改革的序幕。從滬渝房產(chǎn)稅改革試點的實施至今，我們要肯定此項稅制改革取得的積極效果，但也要同時看到問題所在，綜合多方面考慮，下面就具體分析一下改革過程中存在的問題并提出了一些應(yīng)對措施。

二、房產(chǎn)稅存在的問題

1.計稅依據(jù)的不合理

在上海、重慶試點方案中的征收暫時是按照房產(chǎn)交易價格的70%和房屋交易價格原值來計算的，等待時機成熟，再按市場價格征收。由于我國的土地所有權(quán)是歸國家所有，房價的不斷攀升很大程度上是因為土地供給的稀缺性造成的而非房屋價值的增加。而不論是交易價格還是市場價值都包含了土地和房屋兩部分，兩者價值是相互交叉的，對于新購房來說，房屋的價值也是建立在土地價值之上的，那么這對房屋征稅與房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)顯然是矛盾的。因此，在征收房產(chǎn)稅的時候，必須對計稅依據(jù)的合理性做全面的考量。

2.稅費繁雜

在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題中，稅費繁雜已成為改革的順利實施的一大障礙。日前，與房產(chǎn)稅有關(guān)的稅費包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅和營業(yè)稅金及附加等十一種，并且這十一種費用大都集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，造成這些環(huán)節(jié)稅負(fù)較高，而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)幾乎沒有什么成本，致使稅收調(diào)節(jié)功能的缺失。更重要的是，購房本身就我國國情而言是一種剛性需求，在開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)的稅費非常容易導(dǎo)致稅收轉(zhuǎn)嫁，即轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，這樣就加重了購房者的購房負(fù)擔(dān)。

3.稅基較窄

滬渝房地產(chǎn)改革試點主要針對新購住房和高檔商品房和別墅征稅，但沒有考慮到對存量房的征稅，直接影響了政府財政收入的減少。雖然這也是考慮到對試點的難度降低以順利進行改革，但違背了稅改的“寬稅基”原則和稅收公平的原則。稅基不寬導(dǎo)致房產(chǎn)稅收人占財政收入的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地ii{讓金占財政收入的比重，所以當(dāng)前財政收入仍然是土地出讓金為主要來源而房產(chǎn)稅只能作為財政收入的補充。

4.稅率設(shè)計的缺陷

房產(chǎn)稅稅率的確定一直都是稅制改革的難點重點，其稅率的確定一般都是考慮征稅的目的和初衷還有納稅人的承受能力等很多方面綜合衡量的。而稅收制度的改革有個很重要的曰的就是提高地方政府財政收入，讓地方政府可以自由發(fā)揮其職能，維護襯=會穩(wěn)定。此種情況下，納稅人承受能力越高，那個稅率越高，反之，稅率越低。改革試點上海和重慶二地采取了不同的稅率：上海市采用0.6%的同定稅率，重慶市則采用0.5%～1.2%的累進稅率。就拿上海市來說，對于別墅、商品房和住房均采用同定的稅率，而從現(xiàn)實角度出發(fā)，商品房和別墅的檔次由于地理位置等因素差距都較大，采用同定稅率很明顯存在著一定的不合理之處，采用累進稅率可能會更好。但改革還處于試點階段，許多問題的顯現(xiàn)也會給下一階段深入的改革提供一個很好地借鑒作用。

三、房產(chǎn)稅改革建議

1.房地產(chǎn)稅制改革需符合稅收法定

本次房產(chǎn)稅稅制改革的核心就是對個人住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，但這與在1986年國務(wù)院頒布的現(xiàn)行有效的《房產(chǎn)稅暫行條例》中“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅”的規(guī)定相違背。如果想要解決這一矛盾就必須改變原有舊的法律規(guī)定或是重新設(shè)立新的法律，這種情況下很難讓人選擇，兩者都各有利弊。如果選擇修改《房產(chǎn)稅暫行條例》，即刪除“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅”的規(guī)定，這樣一來操作性較強，在實行程序上方便了許多，但是僅僅刪除了這一規(guī)定并不能達到稅改的最終日標(biāo)，更有可能造成其他方面的不便;而如果重新設(shè)立一個新的稅種，把涉及到房產(chǎn)的所有稅費都整合到一起，優(yōu)化稅制，方便了房產(chǎn)稅的征收，但我國的立法機關(guān)是全國人大及常務(wù)委員會，“立新”的話就要涉及到人大的立法程序，民主投票選舉，很容易引起反對與矛盾，操作起來會很麻煩，當(dāng)然這也是我國房地產(chǎn)稅制改革遲遲沒有實質(zhì)性啟動的最重要的原因之一。此外，更要考慮到的是人民群眾對稅制改革的態(tài)度，畢竟納稅是義務(wù)關(guān)系每個人的切身利益，這就使得稅改充滿了未知和不確定性。

從上海和重慶率先進行房產(chǎn)稅改革試點開始，便在積極探索著于我圍國情相適應(yīng)的房產(chǎn)稅制度。此次試點意義重大，但出現(xiàn)了法律依據(jù)不足的問題。有人提出上海和重慶二地的房產(chǎn)稅改革試點辦法違反了我國《稅收征收管理法》第3條的規(guī)定以及《房產(chǎn)稅暫行條例》第5條的規(guī)定，要求依法審查。其法律依據(jù)是國務(wù)院雖然擁有行政法規(guī)的制定權(quán)，但不意味著可以批準(zhǔn)地方政府進行與行政法規(guī)不一致的試點。所以，如果想讓改革試點順利進行下去，就必須依據(jù)稅收法定原則，把稅收改革依法納入法治軌道。隨著2015年3月1日起《不動產(chǎn)登記暫行條例》的施行，對不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記簿、登記程序等作出規(guī)定，這為房產(chǎn)稅改革掃除了很大的障礙。

2.計稅依據(jù)與稅率的改革 在房產(chǎn)稅改革中出現(xiàn)的計稅依據(jù)不合理的情形中說到土地價格和房屋價值的交叉，到底是按土地價格征收還是按照房屋價格征收要明確清楚。因為房屋的價值也會體現(xiàn)在土地上，那么對房屋的征稅其實就是對土地的征稅。所以說房產(chǎn)稅的征收可根據(jù)土地的市場價格直接計稅。關(guān)于稅率的確定，要聯(lián)合實際情況，根據(jù)不同地區(qū)，比如城市的大小，還有對于不同類型的房地產(chǎn)，如商品房和豪華別墅，可采取不同的稅率，可在規(guī)定的幅度0.5%～1.5%內(nèi)浮動。此外還要盡可能的考慮到納稅人的負(fù)擔(dān)能力和政府財政收支的需求，使房產(chǎn)稅收人成為地方財政的主要收入來源。考慮到各地情況不一，因地制宜，賦予地方政府一定的管理權(quán)限，使房產(chǎn)稅征收與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)。

3.房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)當(dāng)全面清理現(xiàn)行稅費

在現(xiàn)行涉及有關(guān)房產(chǎn)稅的稅費大多都在開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)，這樣有可能會造成稅收轉(zhuǎn)嫁，直接增加購房者負(fù)擔(dān)。在相對房地產(chǎn)領(lǐng)域過多的稅費尤其是土地出讓金，建造房屋的原材料、人工成本并不是很高，土地和稅費成本占據(jù)著房地產(chǎn)價格中的重要部分。由于保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅屬于直接稅，難以轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，所以要把開發(fā)與銷售交易環(huán)節(jié)的稅收費用降下來，轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上去。稅收體制的不合理也是房價高的重要原因之一，完善稅收體制的改革也是房產(chǎn)市場健康發(fā)展的前提，這樣一來，房產(chǎn)稅稅改在國家其他宏觀調(diào)控手段如保障房建設(shè)等的配合下可以抑制不斷上揚的房價，使房價能早日回到合理的價格區(qū)間內(nèi)。

綜上所述，上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅試點改革在過程中雖出現(xiàn)了許多現(xiàn)實問題，但為稅制改革提供了很多的經(jīng)驗和借鑒，也為下一階段在全國范圍內(nèi)推廣做了很好地鋪墊。由于我國稅制改革經(jīng)驗不足，加之我國人口民族眾多，同情較復(fù)雜，改革勢必會出現(xiàn)很多阻礙和困難。所以，我們要鑒定改革的信念，貼合實際，在探索中不斷修正錯誤，逐漸摸索出適合我國國情的房產(chǎn)稅改革之路。

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