房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題與對策探析

鄧彩瓊

【摘 要】為提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力，保持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)須建立和完善其內(nèi)部控制機(jī)制。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)或多或少遺存家族企業(yè)家長作風(fēng)，對內(nèi)部控制認(rèn)識存在偏差，沒有建立完善的內(nèi)控制度，也沒有制定內(nèi)部控制評價(jià)制度。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不足的主要原因是企業(yè)發(fā)展方向及經(jīng)營目標(biāo)不明確、企業(yè)內(nèi)部控制文化沒有形成、人員素養(yǎng)和職業(yè)道德存在不同層次的差異。要從培養(yǎng)全員重視風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)控文化、建立健全內(nèi)部控制制度和做出合理控制評價(jià)三方面來完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；內(nèi)控文化

房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位，穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)，能保障人民群眾安居、帶動房地產(chǎn)上下游行業(yè)發(fā)展，為國家創(chuàng)收增稅。房地產(chǎn)企業(yè)易受政治形勢、經(jīng)濟(jì)變化、土地供給、融資環(huán)境等外部環(huán)境影響。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力，保持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立和完善其內(nèi)部控制機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)只有建立起嚴(yán)格的內(nèi)控制度，才能提高企業(yè)內(nèi)部管理水平和監(jiān)督效能，降低企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管成本，以最小的耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及其不足

1.對內(nèi)部控制的認(rèn)識存在偏差

（1）不能全面整體認(rèn)識內(nèi)部控制

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)片面地將內(nèi)部控制的整體系統(tǒng)分割為成本控制制度、會計(jì)控制制度、內(nèi)部牽制制度等單獨(dú)控制度，這不能真正發(fā)揮內(nèi)部控制的作用，給實(shí)際生產(chǎn)工作帶來不利影響。貫穿企業(yè)發(fā)展各個(gè)時(shí)段和涉及企業(yè)每個(gè)員工的內(nèi)部控制是企業(yè)不能間斷的管理工作，不過，內(nèi)部控制在短期內(nèi)看不到成效，造成了房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制認(rèn)識出現(xiàn)不同程度的偏差。

（2）不能準(zhǔn)確定位內(nèi)部控制職能

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)片面地認(rèn)為會計(jì)只負(fù)責(zé)核算，而忽略會計(jì)重要的控制職能，甚至把會計(jì)核算和內(nèi)部控制混為一談，把財(cái)務(wù)內(nèi)部審計(jì)誤認(rèn)為是內(nèi)部控制，除財(cái)務(wù)支出業(yè)務(wù)外，其余都沒有被納入內(nèi)部控制范圍之內(nèi)。對內(nèi)控沒有賦予與其職責(zé)相匹配的權(quán)利，導(dǎo)致內(nèi)控得不到重視，形同虛設(shè)。

2.沒有建立完善的內(nèi)控制度

完善內(nèi)部控制制度需要投入一定人力、物力、財(cái)力，有的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為內(nèi)部控制不但不能給企業(yè)節(jié)約成本、反而因各項(xiàng)規(guī)章制度的控制，束縛自己的手腳，影響辦事效率，根本沒有建立內(nèi)控制度。有的房地產(chǎn)企業(yè)迫于形式需要，由財(cái)務(wù)部代為行駛內(nèi)部控制審計(jì)職能，嚴(yán)重缺乏獨(dú)立性；有的房地產(chǎn)企業(yè)即使建立了內(nèi)控制度，但往往也得不到經(jīng)營者的應(yīng)有地重視，沒有真正履行其內(nèi)部控制職能。

3.沒有制定內(nèi)部控制評價(jià)制度

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制存在的缺陷沒有做出正確的評價(jià)和認(rèn)定，即使對內(nèi)部控制做出了評價(jià)和認(rèn)定，也只是抽象地對內(nèi)控缺陷整改情況予以說明，缺乏完善評價(jià)的機(jī)制。有的對企業(yè)內(nèi)部控制的好壞不夠關(guān)心，沒有進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑u價(jià)，有的雖做出了評價(jià)，但無法通過評價(jià)發(fā)揮必要影響，導(dǎo)致在實(shí)際工作中沒有把內(nèi)控評價(jià)做實(shí)做好，使得內(nèi)部控制評價(jià)過于隨意，內(nèi)控的效果無法評定。

4.大多遺存家族企業(yè)家長作風(fēng)

大多房地產(chǎn)企業(yè)是民營企業(yè)，或多或少遺存家族企業(yè)家長作風(fēng)。

（1）管理層次與權(quán)力分配混亂

企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)大多不能夠行使實(shí)至名歸的權(quán)利與義務(wù)，不能夠制衡內(nèi)部權(quán)力，甚至出現(xiàn)內(nèi)部人為控制現(xiàn)象。董事會功能缺失，董事在公司管理團(tuán)隊(duì)任職數(shù)量過多，董事會與經(jīng)理層在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理中職能重復(fù)，而且分工不明確，各種決策都是經(jīng)營者獨(dú)攬大權(quán)，形成“弱董事會、強(qiáng)總經(jīng)理、虛監(jiān)事會”的管理格局，管理層次與權(quán)力分配混亂。

（2）監(jiān)管角色處處受制于人

人員選用任人唯親，強(qiáng)調(diào)忠誠，不注重才能，留不住人才；未建立有效的獎(jiǎng)懲制度，員工不公平感強(qiáng)烈，難以形成強(qiáng)凝聚力。認(rèn)為人才培養(yǎng)這類事項(xiàng)沒有立桿見影的效果，往往不愿意投入或者投入非常有限。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不足的原因淺析

1.企業(yè)發(fā)展方向及經(jīng)營目標(biāo)不明確

房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)自身實(shí)際情況制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，盲目擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，在高資金成本下貸款購地，認(rèn)為有了大量的土地，就有利潤，開發(fā)產(chǎn)品是作為轉(zhuǎn)嫁稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出的選擇，認(rèn)為利潤是從土地增值而來，不是由銷售開發(fā)的產(chǎn)品所產(chǎn)生。把追求眼前經(jīng)濟(jì)利益作為企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，不把企業(yè)內(nèi)部控制合法化、合理化，甚至是在操作過程中出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，為了節(jié)約成本、搶時(shí)間而不杜絕違規(guī)操作，不僅給企業(yè)而且給社會帶來巨大損失。

2.企業(yè)內(nèi)部控制文化沒有形成

企業(yè)文化具有一股強(qiáng)大無形力量，時(shí)刻影響著企業(yè)每個(gè)員工的思維模式以及行為模式。內(nèi)部控制文化體現(xiàn)在企業(yè)員工具有的風(fēng)險(xiǎn)觀念、風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制意識、風(fēng)險(xiǎn)防范、風(fēng)險(xiǎn)管理和員工職業(yè)道德等。房地產(chǎn)企業(yè)是土地購買、市場調(diào)研、品牌建立、項(xiàng)目施工、產(chǎn)品完工等多方位資源的集合體，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍還沒有建立自己獨(dú)有的內(nèi)控文化、企業(yè)文化，沒有把企業(yè)做大做強(qiáng)、樹立品牌意識，甚至是無限制的節(jié)約成本和減員降薪，片面提高利潤效應(yīng)，忽視了風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)防范。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)和員工職業(yè)道德低，依法合規(guī)經(jīng)營意識薄弱，甚至在項(xiàng)目報(bào)建、施工、銷售工作中，片面追求節(jié)省時(shí)間、節(jié)約成本和資金快速回籠效應(yīng)，忽視可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。

3.人員素養(yǎng)和職業(yè)道德存在不同層次的差異

企業(yè)員工文化層次不同、專業(yè)水平也有差異，致使員工對來自內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)識別和防范風(fēng)險(xiǎn)的能力不一。制定一套有效內(nèi)部控制系統(tǒng)，并讓內(nèi)部控制系統(tǒng)作用落實(shí)到每個(gè)員工的實(shí)際操作，難度是顯而易見的。工作人員對風(fēng)險(xiǎn)意識專業(yè)判斷的缺乏導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。由于企業(yè)員工的職業(yè)道德觀念不同，企業(yè)在執(zhí)行內(nèi)控制度難免存在徇私舞弊，個(gè)別員工只看到眼前利益，把法律、制度、職業(yè)道德都置之度外。此外，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期長、員工流動性大，開發(fā)前期以及產(chǎn)品建筑期以工程技術(shù)人員占主導(dǎo)，產(chǎn)品完工后以銷售人員為主，開發(fā)時(shí)段不同，需求的專業(yè)人員各異，這樣無法對每個(gè)人進(jìn)行系統(tǒng)全面的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，實(shí)施控制也就無法全面到位。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制對策

1.培養(yǎng)全員重視風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)控文化

明確企業(yè)發(fā)展方向，逐步建立企業(yè)內(nèi)控文化。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的特色，建立一套有效的內(nèi)部控制系統(tǒng)，制定適合企業(yè)的職業(yè)規(guī)范等，使企業(yè)員工具有風(fēng)險(xiǎn)觀念、風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制意識、風(fēng)險(xiǎn)防范、風(fēng)險(xiǎn)管理和員工職業(yè)道德觀念。員工由認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)控制到重視風(fēng)險(xiǎn)控制，最后達(dá)到員工能自覺防范的目的。提高管理者對內(nèi)部控制的認(rèn)識水平，將內(nèi)部控制作為企業(yè)的目標(biāo)，統(tǒng)一員工對內(nèi)控制度的認(rèn)識，使內(nèi)部控制成為企業(yè)內(nèi)部的自發(fā)需要。加強(qiáng)人力資源管理，建立高素質(zhì)的人員隊(duì)伍，使風(fēng)險(xiǎn)控制融入到全體員工日常工作中。加大企業(yè)內(nèi)控文化的宣貫力度，使員工認(rèn)識到內(nèi)部控制在企業(yè)發(fā)展中的重要性、必要性。企業(yè)應(yīng)對每個(gè)員工進(jìn)行定期、不定期、持續(xù)的培訓(xùn)，培訓(xùn)員工的業(yè)務(wù)技能，提升員工職業(yè)道德。不論是企業(yè)高級管理還是一般員工都要做到嚴(yán)格保持誠信行為和道德標(biāo)準(zhǔn)，將分工明確的各個(gè)職位職責(zé)制作成行為準(zhǔn)則，將企業(yè)員工不誠實(shí)、非法和不道德行為降至最低。

2.建立健全內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制并不是一種單獨(dú)的管理制度，而是以一種成分形式滲透在企業(yè)內(nèi)部的各種管理制度之中，企業(yè)必須明確并且制定內(nèi)部控制所含內(nèi)容。

（1）組織機(jī)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部控制由專門組織機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，選擇其成員時(shí)要充分考慮以下因素：成員的經(jīng)驗(yàn)、相對于管理層的獨(dú)立性、董事成員的比例，組成成員之間成在怎樣的實(shí)質(zhì)關(guān)系等。組成人員在管理層中、優(yōu)秀員工中選撥，并由董事會決議通過。

（2）組織控制

利用工作分工，形成職能上的互相牽制，并通過業(yè)務(wù)流程的分割，是同一業(yè)務(wù)由不同部門進(jìn)行操作，稽核和監(jiān)督，從而減少可能出現(xiàn)的差錯(cuò)。

（3）授權(quán)控制

企業(yè)員工在處理每項(xiàng)具體經(jīng)濟(jì)業(yè)時(shí)，必須經(jīng)過授權(quán)或是批準(zhǔn)簽字確認(rèn)后才能進(jìn)行控制措施，企業(yè)授權(quán)由股東大會授予的董事會負(fù)責(zé)，董事會根據(jù)實(shí)際需要可授權(quán)經(jīng)理層次代勞某些事項(xiàng)，授權(quán)應(yīng)具體明確到崗到職，層次清晰。如遇到特殊業(yè)務(wù)或不常見的業(yè)務(wù)，需采取特殊授權(quán)。

（4）人員控制

首先，企業(yè)在招聘人員是就要考慮到員工的應(yīng)有素質(zhì)，包括專業(yè)水平能力，員工職業(yè)道德素質(zhì)。其次，需要對員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，員工對企業(yè)制定各項(xiàng)規(guī)章制度、業(yè)務(wù)流程的學(xué)習(xí)，對企業(yè)文化、企業(yè)理念的熏陶。此外，還需做到崗位輪換制，每項(xiàng)工作崗位定期或不定期地分別由若干職工來擔(dān)任。這樣崗位輪換可揭露前任工作中的差錯(cuò)和弊端。尤其是財(cái)務(wù)部敏感性崗位，例如實(shí)物管理崗位與數(shù)據(jù)記錄崗位財(cái)務(wù)采取輪崗制是再合適不過的。

（5）財(cái)務(wù)控制

財(cái)務(wù)控制制度從財(cái)務(wù)角度對企業(yè)經(jīng)營活動過程進(jìn)行監(jiān)督控制，財(cái)務(wù)部具有監(jiān)督職能，財(cái)務(wù)是企業(yè)“監(jiān)控器”，財(cái)務(wù)要對事前、事中、事后進(jìn)行的財(cái)務(wù)全方面地控制。

（6）記錄控制

企業(yè)要健全各項(xiàng)文件制度，文件制度明確企業(yè)各級部門、管理人員任務(wù)、職權(quán)和責(zé)任以及企業(yè)所有的方針和程序。并且要有序地、連續(xù)地記錄經(jīng)營中各項(xiàng)數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)反映企業(yè)一定時(shí)間內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生、處理和結(jié)果等，讓相關(guān)企業(yè)員工了解這些數(shù)據(jù)及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并能找到能避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的控制措施。

（7）實(shí)物控制

為保障實(shí)物資產(chǎn)的安全性，建立相關(guān)實(shí)物采購制度、規(guī)范保管程序、定期和不定期的盤點(diǎn)制度。防范采購人員徇私舞弊、私下交易，防止企業(yè)資產(chǎn)挪用，防范出現(xiàn)保管漏洞。

（8）報(bào)告控制

與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)相結(jié)合，明確各部門主管人員的責(zé)任，所出具的報(bào)告能使管理者掌握企業(yè)各方面的信息。管理層根據(jù)報(bào)告內(nèi)容做出合法合理的判斷，解決發(fā)生問題，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（9）審計(jì)控制

通過內(nèi)部審計(jì)，對內(nèi)部控制執(zhí)行情況進(jìn)行有效地監(jiān)督和評價(jià)。

3.做出合理控制評價(jià)

根據(jù)董事會授權(quán)確定內(nèi)部控制評價(jià)組成人員。評審人員必須對內(nèi)部控制結(jié)果做出合理、客觀公正的評價(jià)。

（1）控制評價(jià)程序

評審人員首先要通過查找、核對業(yè)務(wù)處理過程中單據(jù)、憑證、相關(guān)記錄等文件資料、繪制內(nèi)控流程、發(fā)放內(nèi)控調(diào)查問卷等形式，了解企業(yè)內(nèi)部控制情況；然后歸集、匯總、整理成文字的材料；最后制作出內(nèi)控流程圖。

（2）評價(jià)內(nèi)部控制

評價(jià)內(nèi)部控制的健全性，既要對企業(yè)整個(gè)內(nèi)部控制進(jìn)行評價(jià)，也要對多企業(yè)各業(yè)務(wù)部門的內(nèi)部控制進(jìn)行評價(jià)，從而找出內(nèi)部控制較強(qiáng)環(huán)節(jié)和薄弱環(huán)節(jié)，并及早采取相對應(yīng)的措施控制不利因素。評價(jià)內(nèi)部控制合理性，應(yīng)主要考慮內(nèi)部控制的設(shè)置是否合理，有沒有不必的控制點(diǎn)，在需要控制的地方，是否建立起控制環(huán)節(jié)，對各職能劃分是否清楚，員工之間的分工和牽制是否恰當(dāng)?shù)取?/p>

（3）內(nèi)部控制測試

內(nèi)部控制的測試是指采取不同方法來檢測內(nèi)部控制的執(zhí)行情況。評價(jià)企業(yè)是否符合內(nèi)部控制的基本原則，被審計(jì)企業(yè)在那些環(huán)節(jié)采取任何措施進(jìn)行控制，關(guān)鍵控制點(diǎn)是否重點(diǎn)進(jìn)行了控制，所有內(nèi)部控制目標(biāo)是否達(dá)到，從而據(jù)之評價(jià)內(nèi)部控制在設(shè)計(jì)上是否存在缺陷和不足。通過驗(yàn)證執(zhí)行效果來評價(jià)企業(yè)在實(shí)際工作中是否執(zhí)行了這些控制，以及這些控制是否正在起到良好的作用。

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)正日益健全，各行業(yè)、各企業(yè)之間競爭日益激烈，必須建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)管理，防范風(fēng)險(xiǎn)，提高效益，使企業(yè)在有效的內(nèi)部控制體系保障下穩(wěn)健地發(fā)展壯大。

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