中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)崩盤(pán)

樊綱

作者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是軟著陸，而不是硬著陸，不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)?？偟膩?lái)說(shuō)房地產(chǎn)的宏觀(guān)逆周期政策還是起作用的，現(xiàn)在市場(chǎng)是比較平穩(wěn)的，但是商業(yè)地產(chǎn)面臨粗放式發(fā)展和野蠻生長(zhǎng)的問(wèn)題，這是值得警惕的。此外，作者強(qiáng)調(diào)，我國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重不足，所以還需要繼續(xù)進(jìn)行建設(shè)，服務(wù)業(yè)需要大幅發(fā)展，消費(fèi)還要提升，結(jié)構(gòu)的調(diào)整潛力巨大。如何挖掘中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的潛力，是目前的主要任務(wù)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是軟著陸，而不是硬著陸，不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)。去年是世界上關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)要崩盤(pán)、要硬著陸的論調(diào)說(shuō)得最兇的一年，這個(gè)話(huà)題早就開(kāi)始說(shuō)了，我們一直在跟這些觀(guān)點(diǎn)在辯論，但是去年是甚囂塵上的時(shí)候。到現(xiàn)在我想這個(gè)形勢(shì)已經(jīng)看得比較清楚了，中國(guó)經(jīng)歷了軟著陸的過(guò)程，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了軟著陸，就不再會(huì)硬著陸了。

去年到今年的調(diào)整，其中一個(gè)重要的原因是我們過(guò)去三四年實(shí)行的非常嚴(yán)厲的緊縮性政策，從去年四季度開(kāi)始逐步在退出，目前還沒(méi)有完全退完，但是有所退出，這是認(rèn)識(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)形勢(shì)非常重要的一點(diǎn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去10年經(jīng)歷了兩次過(guò)熱，一次是2004到2007年，當(dāng)時(shí)也是房地產(chǎn)大熱，從2007年開(kāi)始房地產(chǎn)調(diào)整，然后股市調(diào)整，整個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始調(diào)整，經(jīng)歷一輪調(diào)整之后，2008年底經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)了以后又刺激了一把。

2008年到2012年又是一次過(guò)熱，兩次過(guò)熱之后產(chǎn)生了現(xiàn)在這些問(wèn)題。在2009、2010年的時(shí)候，實(shí)行了一次世界上最大的刺激政策，好在2010年就及時(shí)退出了刺激政策。退出刺激政策的時(shí)候，針對(duì)當(dāng)時(shí)的過(guò)熱采取了一系列緊縮政策，而且2010年4月份的緊縮政策就是房地產(chǎn)史上最嚴(yán)厲的政策——限購(gòu)。當(dāng)時(shí)這是必要的，及時(shí)退出也是必要的，采取比較嚴(yán)厲的緊縮政策，在客觀(guān)上也是需要的。

但是任何政策都是有時(shí)效問(wèn)題的，熱的時(shí)候采取嚴(yán)厲的緊縮政策，甚至行政手段，都是有道理的。但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)逐步穩(wěn)定下來(lái)，趨于正常的時(shí)候，緊縮政策就應(yīng)該逐步退出?，F(xiàn)在“退出”這詞大家都熟悉了。西方擴(kuò)張政策都沒(méi)有退出，我們退出了，后面的問(wèn)題是要退出緊縮政策。這不僅僅是房地產(chǎn)，包括貨幣政策和財(cái)政政策等，2010年以后采取了一些緊縮政策，我們現(xiàn)在正在經(jīng)歷市場(chǎng)回歸正常的過(guò)程。

之所以軟著陸能夠行得通，之所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有崩盤(pán)，反過(guò)來(lái)講，是因?yàn)檫^(guò)去我們的宏觀(guān)政策還是有點(diǎn)作用的。在熱的時(shí)候還在不斷地壓，等到熱起來(lái)之后就采取那些緊縮政策，沒(méi)有使泡沫長(zhǎng)得太大，后面才可能是軟著陸，否則就是要崩盤(pán)。

房地產(chǎn)也是非常典型的，2008、2009年的時(shí)候，一線(xiàn)城市熱起來(lái)以后就開(kāi)始退出，那一輪過(guò)熱沒(méi)有來(lái)得及波及到二三四線(xiàn)城市，在這種情況下就不需要硬著陸。這對(duì)我們有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)、一個(gè)經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)熱起來(lái)的時(shí)候，要采取的政策是逆周期政策。

宏觀(guān)政策永遠(yuǎn)是逆周期政策，要采取壓的政策。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)熱起來(lái)的時(shí)候，千萬(wàn)不能再采取刺激政策，不能再拱一把火。這次有些市場(chǎng)就是在熱起來(lái)之后又要拱火，就出問(wèn)題了，而且再一次說(shuō)明，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、中國(guó)的市場(chǎng)輕易不能去拱火，不能去刺激。宏觀(guān)調(diào)控這個(gè)概念在很多人心目中覺(jué)得就是不讓干這個(gè)、不讓干那個(gè)，我們要再次記住這一點(diǎn)，最近的一些事例又再一次證明這一點(diǎn)，要是在熱的時(shí)候再拱火，后果不堪設(shè)想。

關(guān)于現(xiàn)在區(qū)域的一些差別，一二線(xiàn)城市比較好，三四線(xiàn)城市有些問(wèn)題，人的走向和城市化戰(zhàn)略政策相背離。當(dāng)然這個(gè)背離反過(guò)來(lái)想是政策和人的走向在背離。城市是人的聚集地，而人往哪兒走呢？人往有就業(yè)的地方走。

城市化的好處是規(guī)模效益，所以政策在這時(shí)候如果是反的，但偏偏要扭，而不是因勢(shì)利導(dǎo)，這是有問(wèn)題的。我們想想三四線(xiàn)城市的問(wèn)題，我覺(jué)得很大程度上還不是簡(jiǎn)單的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)關(guān)系，是政策出了問(wèn)題，結(jié)構(gòu)出了問(wèn)題。

什么結(jié)構(gòu)問(wèn)題？我們鼓勵(lì)發(fā)展中小城市，然后大家就忽悠中小城市，房地產(chǎn)就到了中小城市，房子蓋完之日便是人走光之時(shí)，那當(dāng)然是過(guò)剩了。這是需要我們反思的，這不是短期的宏觀(guān)政策問(wèn)題，這是長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)問(wèn)題?，F(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題還在發(fā)酵，還會(huì)造成很多后遺癥，需要我們認(rèn)真思考，特別是房地產(chǎn)界應(yīng)該在這個(gè)問(wèn)題上對(duì)政策討論做出貢獻(xiàn)。

總的來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)的宏觀(guān)政策還是起作用的，有點(diǎn)控制的市場(chǎng)反倒是比較平穩(wěn)的，沒(méi)有控制，沒(méi)有一些政策調(diào)整的市場(chǎng)，就是逆周期政策在起作用，可能會(huì)出問(wèn)題。我在去年、前年就開(kāi)始講這個(gè)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題值得大家警惕，我們的商業(yè)地產(chǎn)有點(diǎn)粗放式發(fā)展、野蠻生長(zhǎng)，現(xiàn)在有多少問(wèn)題，大家都很清楚。

回到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)方面，簡(jiǎn)單地說(shuō)，我們?nèi)匀辉谡{(diào)整之中，在一輪經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整時(shí)期。什么叫經(jīng)濟(jì)周期？經(jīng)濟(jì)周期就是先是過(guò)熱，然后出現(xiàn)掉頭，或者是危機(jī)，其實(shí)軟著陸也是危機(jī)的一種形式，危機(jī)就是急風(fēng)暴雨式的崩盤(pán)，軟著陸就是放得慢一點(diǎn)，一開(kāi)始有些問(wèn)題捂著蓋著，我們慢慢處理，在時(shí)間的長(zhǎng)河中有些問(wèn)題逐步消化，但是消化的問(wèn)題是很重要的。

過(guò)熱的時(shí)候投資了太多的產(chǎn)能，然后發(fā)現(xiàn)沒(méi)有多少需求，然后就清理過(guò)剩產(chǎn)能，之后就是債務(wù)，債務(wù)的背后是企業(yè)。我們的企業(yè)倒閉還不多，但是兼并重組正在發(fā)生。中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然處在過(guò)熱之后，清理過(guò)熱后遺癥的低迷時(shí)期。在低迷時(shí)期或者是蕭條時(shí)期，如果是那種周期性危機(jī)，可能需要三到五年，軟著陸的時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)一點(diǎn)，低谷之后還會(huì)走一段。

上一輪危機(jī)我們是經(jīng)歷了8年，很多人說(shuō)中國(guó)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)周期，我覺(jué)得不準(zhǔn)確，中國(guó)只不過(guò)沒(méi)有出現(xiàn)衰退，沒(méi)有GDP的負(fù)增長(zhǎng)，但是我們的經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)可能要比別國(guó)更大，我們最高的時(shí)候是將近15%的增速，到最低的時(shí)候只有7%到8%左右的增速，達(dá)到7%到8%的波動(dòng)，發(fā)達(dá)國(guó)家只有5%左右的波動(dòng)。

而在這個(gè)波動(dòng)時(shí)期，要消化完，走過(guò)低迷期，需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，上一次經(jīng)歷了8年的時(shí)間，從1995年到2003年?，F(xiàn)在說(shuō)的很多事情，跟那時(shí)候是一模一樣的，包括現(xiàn)在對(duì)GDP的質(zhì)疑，發(fā)電量的計(jì)算等，說(shuō)法也都一樣，那時(shí)候說(shuō)的是不要再提7%了，中國(guó)就是6%、5%了，目標(biāo)定得低一點(diǎn)，跟我們現(xiàn)在說(shuō)的很多問(wèn)題都是相似的。

講這些是什么意思呢？我們可能還得做好思想準(zhǔn)備。上次是一次過(guò)熱，后面是8年調(diào)整，我們這次是兩輪過(guò)熱疊加起來(lái)，過(guò)剩產(chǎn)能更厲害，要消化起來(lái)，要兼并重組，恐怕時(shí)間也不短。大家要做好思想準(zhǔn)備，還得有兩三年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

這個(gè)過(guò)程還得走完，不走完，很多經(jīng)濟(jì)問(wèn)題還解決不了，而且這也是一個(gè)健康的過(guò)程，優(yōu)勝劣汰正是在這個(gè)時(shí)候發(fā)生。過(guò)剩的時(shí)候建了那么多的產(chǎn)能，那么多的企業(yè)，就得有一批要倒閉。

有人說(shuō)能不能找個(gè)辦法不倒閉？只有過(guò)熱、沒(méi)有調(diào)整？沒(méi)有這樣的辦法。對(duì)某些企業(yè)來(lái)講，看清大勢(shì)，如果處在被兼并的地位上，最好早點(diǎn)被別人兼并重組，價(jià)格可能還會(huì)賣(mài)得好一點(diǎn)，這也是一個(gè)健康的過(guò)程。所以宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)大概是這樣的情況，大家做好思想準(zhǔn)備。有的時(shí)候不光是客觀(guān)情況，政策調(diào)整的作用也有限。

我記得當(dāng)時(shí)年年討論怎么擴(kuò)大內(nèi)需，后來(lái)討論怎么應(yīng)對(duì)通貨緊縮，采取措施無(wú)非就是穩(wěn)定住，采取措施是為了不會(huì)跌得更深，不會(huì)超調(diào)太厲害，但是要回歸正常增長(zhǎng)，還要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

有人說(shuō)，你是不是太樂(lè)觀(guān)了，中國(guó)還有20年的增長(zhǎng)。我說(shuō)的是正常高增長(zhǎng)，不再是過(guò)熱高增長(zhǎng)，但愿中國(guó)不要再有10%以上的高增長(zhǎng)，那是過(guò)熱的，但愿就是7%、8%的增長(zhǎng)，不再來(lái)一輪過(guò)熱了，但是，三四年之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)再來(lái)一輪過(guò)熱，我也說(shuō)不清楚，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身就是周期性的。

但是我認(rèn)為中國(guó)增長(zhǎng)的潛力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有用完，沒(méi)有耗盡。剛才說(shuō)了城市化，城市化率現(xiàn)在不到55%，工業(yè)化率按人算，現(xiàn)在仍然不到70%。居民消費(fèi)只占35%，各種城市建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施這一類(lèi)公共資產(chǎn)只是美國(guó)的1/5。我們的人均GDP是美國(guó)的1/7。

很多城市一下暴雨就到處都是積水，這說(shuō)明我們的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重不足，我們的基礎(chǔ)設(shè)施還得改，還得繼續(xù)建。我們的服務(wù)業(yè)還要大幅發(fā)展，中國(guó)的消費(fèi)還要提升，結(jié)構(gòu)的調(diào)整潛力巨大。但是潛力不等于現(xiàn)實(shí)，怎么把潛力發(fā)揮出來(lái)？這是我們要做的事情。