淺析房地產項目投資風險管理

潘祥宇

[摘要]隨著近年來我國國民經濟的發(fā)展步伐的加快，我國的房地產行業(yè)也得到了快速發(fā)展，其中對房地產的投資也逐漸增多起來。但是房地產投資如果想要得到較高的收益的話就必須要對房地產的投資項目進行科學有效的投資風險管理，這已經成為當前房地產投資風險管理的重要任務之一。本文就主要介紹有關投資房地產的風險特征、管理房地產投資風險的意義和關于投資房地產風險的管理與控制。

[關鍵詞]房地產項目;投資風險;管理

文章編號：2095-4085（2015）01-0058-02

隨著我國經濟建設步伐的加快，房地產投資逐漸成為我國經濟建設的一項重要內容。但是房地產投資卻有著比較大的風險，為了盡量避免或者是減小房地產投資的損失，我們有必要對房地產投資采取比較科學合理的方法對房地產進行有效地控制和管理，從而為開發(fā)商進行科學合理的決策提供一個合理的依據。

一、房地產投資風險以及它的基本特征

所謂房地產投資風險指的是房地產的開發(fā)商對于房地產的未來抱有太多的希望而忽視了一些客觀條件的影響從而導致所投資的房地產的實際收益與投資商所期望的收益產生了負偏差的結果。這不僅包括房地產投資過程中所遭受的損失范圍，還包括由于投資過程中存在著的許多不確定因素而導致的開發(fā)商的直接或間接的損失。房地產投資風險的基本特征包括：多樣性、綜合性、補償性、變現(xiàn)性與激勵性。

對于房地產投資風險產生的原因可以概括為以下幾個方面：第一，投資的回收周期比較長。一般在三到五年內都會收回投資，但置業(yè)投資的回報一般需要等八年到十年才能收回資金;第二，對于房地產的投資效果還應該要考慮在組合投資的狀況下投資的風險與其收益之間的聯(lián)系。如果對房地產進行大量投資，可能造成負債經營轉變成債務危機。不管是對置業(yè)的投資還是對開發(fā)進行投資，所需要的資本基本上都在幾百萬上千萬甚至是上億元。即便在前期就投入了全部資本的百分之三十，這樣也會讓相當多的投資者望樓興嘆;第三，由于一些自然條件限制了房地產，這對于建筑物的進度、質量以及投資的方向都會產生一定的影響和偏差;第四個方面，房地產行業(yè)的變現(xiàn)性比較差;第五個方面，對于房地產的投資需要具有專業(yè)的經驗和知識才能行。因為投資房地產所涉及的程序和領域比較多，并且如果直接參與房地產的開發(fā)還離不開專業(yè)的知識和經驗，因此這也就使相當一部分人員在投資房地產時受到了限制;第六，房地產投資涉及到相當多的政府的相關職能部門，例如消防、人防等方面。

二、對房地產的投資風險加強管理有何重要意義

對房地產投資風險進行管理就是在房地產的開發(fā)過程中采用科學合理的方法對存在的風險進行預測、識別、分析、評價，從中選擇一個最佳的風險管理措施，從而保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，最終獲得較高的安全保障。對房地產項目實施風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性。并且能夠用科學、系統(tǒng)的方法對各種風險對策的成本以及效益加以比較，從而得到對策的最佳組合。房地產的風險管理能夠促進投資主體的科學化、合理化，并減少決策的風險性。

三、關于管理房地產投資風險的相關策略

（一）在對房地產進行科學合理的分析的基礎上，積極預測房地產的需求

從當前來看，對于房地產的投資項目進行市場分析是當今房地產投資活動中的一個不可或缺的重要方面。在對房地產進行分析時還少不了導向的分析。這個分析包括了對需求確定性的有關預測和分析。當前時期我們房地產要對市場有一個較為全面的調查和研究才行。通過對市場需求的分析，企業(yè)要明確到自身的優(yōu)勢和劣勢。因此，當前時期很有必要建立起一個對市場信息進行收集的體制機制，通過多個渠道來收集與市場有關的技術、環(huán)境、項目信息以及產品的需求信息等有關方面的信息進而為產品項目的開發(fā)和相關技術的改造升級提供第一手較為準確的資料。借助于科學論證，在符合實際的基礎上實行單一或者是多元化的經營策略。企業(yè)要及時地抓住變化的時機，避免由于投資項目的絕對化和僵化而造成的風險。

（二）在準確把握房地產波動周期的基礎上及時選擇入市的時機

因為房地產周期性波動時市場關系的運動的結果和方式同時還是宏觀經濟周期波動的一個很重要的組成部分。所以，房地產的周期也要與宏觀經濟運行的周期的波動方向相一致，但是在波動的時間和強度上還是存在一些差異。要依據房地產周期波動的特點開發(fā)房地產的有關特征，對于房地產的投資時機最好選擇在房地產周期復蘇的前期。對于在不同的時期內，不同地區(qū)的房地產的波動周期也應該要及時掌握。在處于不完全的市場時，投資者選擇最佳時機首先要弄清楚宏觀經濟的相關變化周期，并且還要正確認識房地產各個周期的劃分特點和方式。并且能夠及時預測和了解相關政策的變化，這樣才能夠認真分析出房地產的市場需求類型并預測它的變化趨勢。

（三）充分利用房地產開發(fā)的投資組合來降低投資風險

一般來說，房地產投資的各個方面相關性越大，這種組合就越不能降低風險;如果它的各方面的相關性較小，那么這種組合就越能降低風險。從風險分散的角度上來看，如果處在同一個投資項目中，就要盡量避免替代物業(yè)之間的緊密性和配套性的物業(yè)組合在一起。而對那些非要結合在一起的配套的物業(yè)應當只按照物業(yè)的容量來進行配套開發(fā)，條件是不能夠超越容量配置。

（四）對于新技術要準確預測，避免由于技術因素造成的風險

必須要加強設備的安全性。避免因為設備的損壞而造成的各種事故的處理費用和相關補償費用，所以，一定要加強對相關設備的定期檢查和保養(yǎng)，在使用的過程中，也要對施工人員灌輸安全意識，特別是對某些精密儀器的定期檢查，避免因計算失誤造成損失。企業(yè)中一定要留住高技術人才，這樣就能防止建筑生產力的短缺和減少建筑材料的浪費，進而就能夠實現(xiàn)在一定程度上來保證投資項目保質保量完成，防止工期浪費。

四、結語

在經濟快速發(fā)展的當今社會，對于房地產市場而言，投資項目風險的存在是客觀的，雖然房地產投資會帶來損失，但是我們如果能夠及時有效識別房地產投資中的風險因素，并通過嚴密的風險評價辦法來進行有效的評價，并且還要采取合適的方法來規(guī)避這些風險。那么。房地產的投資風險還是在一定程度上可以規(guī)避的。即便不能完全避免，但是隨著科學技術的不斷進步，房地產的風險管理還是可以更上一個臺階的。

參考文獻：

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