淺談公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

鐘浩 劉俊雅

摘要：2014年1月26日財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公價(jià)值計(jì)的通知》，自2014年7月1日起在所有執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)在境外上市的企業(yè)提前執(zhí)行。公允價(jià)值再次備受關(guān)注，成為實(shí)務(wù)界和理論界研究和探討的重點(diǎn)。本文以投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式為例，分析選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的動(dòng)因及公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用阻礙分析，并提出推動(dòng)公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)；公允價(jià)值計(jì)量模式；投資性房地產(chǎn)

一、引言

我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定分散在多項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，包括金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等18項(xiàng)具體準(zhǔn)則涉及到了公允價(jià)值，不過我國(guó)此前并沒有專門的公允價(jià)值準(zhǔn)則，所以至今只有較少企業(yè)使用公允價(jià)值計(jì)量，其中投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目尤為明顯。2012年5月17日，財(cái)政部向社會(huì)發(fā)布公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則（征求意見稿）以征求廣泛意見，并建立調(diào)研小組以深入獲取企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀，為制定準(zhǔn)則提供最新資料。2014年1月26日，財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則重新定義了公允價(jià)值，明確了公允價(jià)值計(jì)量的方法和級(jí)次，并要求披露公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)信息。

二、投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式的動(dòng)因分析

（一）有助于反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，滿足決策者的信息需求。

采用公允價(jià)值計(jì)量模式后可以真實(shí)的反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，也可以更真實(shí)的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)水平以及所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不僅能體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性，還有助于信息使用者更好的作出決策。

（二）有助于增加企業(yè)凈資產(chǎn)，從而對(duì)企業(yè)融資產(chǎn)生有利影響。

企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)重要指標(biāo)就是凈資產(chǎn)，采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，可以使投資性房地產(chǎn)更接近市場(chǎng)價(jià)值，從而達(dá)到增加凈資產(chǎn)的目的。對(duì)于非上市公司，采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，將增加公司的凈資產(chǎn)，降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，能有助于增強(qiáng)非上市公司向銀行融資的能力。由此可見，為促進(jìn)對(duì)外融資，公司有通過變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式來影響凈資產(chǎn)的動(dòng)機(jī)。

（三）有助于提高企業(yè)凈利潤(rùn)。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷攀升，再加之投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，無需再對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊和攤銷，也不需要再計(jì)提減值準(zhǔn)備。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用可以較為顯著的提升公司當(dāng)期的凈利潤(rùn)。

可見，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，不僅可以體現(xiàn)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性，還可以使公司的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)被美化，公司的對(duì)外融資能力也能在一定程度上得到提高。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用的阻礙分析

（一）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的嚴(yán)格規(guī)定造成公司自身?xiàng)l件不滿足。

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于運(yùn)用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量有著十分苛刻的要求，需同時(shí)滿足兩個(gè)條件。首先，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，這意味著只有在大中城市的投資性房地產(chǎn)才有按照公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的基礎(chǔ)；另外企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)，然而由于朝向、樓層、地段等不盡相同，要取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，其實(shí)很不容易。這就為公允價(jià)值的推廣應(yīng)用造成了阻礙。

（二）公允價(jià)值的計(jì)量方式不統(tǒng)一影響其可比性。

2007年首批采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的18家公司中，僅有8家公司是依據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估報(bào)告確定金額的，有7家是由公司董事會(huì)自行確定的，有2家是利用的第三方調(diào)查，還有1家未披露，計(jì)量方式的不統(tǒng)一會(huì)影響估值結(jié)果的可比性，而導(dǎo)致只有不到一半的公司采用專用機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告來確定公允價(jià)值的主要原因是評(píng)估費(fèi)用較高。另一方面，資產(chǎn)評(píng)估師事務(wù)所在估值時(shí)，假定條件設(shè)置太多而導(dǎo)致估值結(jié)果缺乏可靠性，這都阻礙了公允價(jià)值模式的運(yùn)用和推廣。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于在政府監(jiān)管之下實(shí)施多次宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于不穩(wěn)定狀態(tài)，而使用反映市場(chǎng)價(jià)值的公允價(jià)值計(jì)量模式來計(jì)量投資性房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，變動(dòng)差異將計(jì)入當(dāng)期損益，從而使公司凈利潤(rùn)的不可預(yù)見性增大。一方面這增加了企業(yè)進(jìn)行盈余管理的成本，另一方面在一定程度上延長(zhǎng)了是否采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的觀望時(shí)間。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用持謹(jǐn)慎態(tài)度，也在情理之中。

四、推動(dòng)公允價(jià)值模式運(yùn)用的建議

（一）政府應(yīng)持續(xù)鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

在2006年2月15日，財(cái)政部頒布的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，有18項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則涉及到了公允價(jià)值，至此，公允價(jià)值這一計(jì)量屬性才在我國(guó)廣泛應(yīng)用。但公允價(jià)值在我國(guó)還是一個(gè)有待深入研究的領(lǐng)域，目前尚未形成一個(gè)完整的理論體系。因此，在2014年1月26日，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》應(yīng)運(yùn)而生，這是公允價(jià)值在我國(guó)運(yùn)用的一次重大改革，也傳遞了政府推動(dòng)公允價(jià)值運(yùn)用的信心和決心。這樣做，一方面可以客觀地反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，有助于提高公司間同項(xiàng)目的可比性；另一方面，有助于促進(jìn)市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)，消除為短期利益進(jìn)行會(huì)計(jì)選擇而操縱利潤(rùn)。

（二）提高投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范程度。

首先應(yīng)積極推進(jìn)市場(chǎng)信息化建設(shè)，建立信息反饋機(jī)制，創(chuàng)建公允價(jià)值運(yùn)用的共享平臺(tái)，提高公允價(jià)值的可操作性，為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用創(chuàng)造良好的大環(huán)境。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范僅靠會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行是不夠的，相關(guān)政府部門還應(yīng)盡快制定和完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)務(wù)操作指南、案例解析等準(zhǔn)則配套材料，出臺(tái)必要的解釋公告，及時(shí)解決準(zhǔn)則執(zhí)行中出現(xiàn)的問題。最后，要想建立規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、稅務(wù)部門和統(tǒng)計(jì)局等機(jī)構(gòu)的通力合作，才能更還的發(fā)揮政府在公允價(jià)值計(jì)量推行方面的作用。

（三）提高公允價(jià)值的估值技術(shù)與手段。

估值技術(shù)是準(zhǔn)確計(jì)量投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的核心問題。目前在我國(guó)，公允價(jià)值存在計(jì)量依據(jù)不足，手段不高，計(jì)量方式不統(tǒng)一的問題，這在很大程度上阻礙了公允價(jià)值計(jì)量屬性的運(yùn)用。為提高對(duì)房地產(chǎn)估值的準(zhǔn)確性，就必須首先明確量化房地產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。然后根據(jù)該地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人均收入情況等因素制定不同的修正系數(shù)，以達(dá)到提高估值準(zhǔn)確性的目的。另外，相關(guān)部門應(yīng)聯(lián)合各估值機(jī)構(gòu)建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和公允價(jià)值估值的數(shù)據(jù)庫，以保證估值結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性。（作者單位：重慶理工大學(xué)財(cái)會(huì)研究與開發(fā)中心）

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