房地產財務管理風險防范之淺見

鄧洪英

摘要：隨著我國經濟水平的發(fā)展，人們對于住房的剛性需求極大地促進了房地產企業(yè)的發(fā)展。而隨著房地產市場的日益過大，越來越多的企業(yè)開始涌入房地產開發(fā)，由此而來的負面效應是房地產企業(yè)資產的負債率日益升高，很多房地產企業(yè)都背負著巨大的財務風險。財務風險是房地產企業(yè)的制約因素之一，本文將淺談房地產企業(yè)財務管理風險，并在此基礎上探討房地產企業(yè)財務風險的主要原因，并提出相應的對策。

關鍵詞：房地產；財務管理；風險；對策

房地產是很多地區(qū)的支柱型產業(yè)，我國的房地產產業(yè)雖然起步較晚，但是僅用了十幾年的時間就走完了西方國家?guī)资曜哌^的道路，房地產的迅猛發(fā)展為我國的經濟增長做出了巨大的貢獻，但是發(fā)展的弊端也開始顯現，房地產企業(yè)負債率往往偏高，這就造成企業(yè)承受著極大的財務風險。而如今，財務風險已經成為了制約房地產企業(yè)發(fā)展的重要因素，因此房地產企業(yè)應該著重思考符合防范財務管理的風險。

1.房地產企業(yè)財務風險管理概述

財務風險是財務系統(tǒng)的結構設置不合理或者企業(yè)融資不當，使財務系統(tǒng)的運行偏離了正確的發(fā)展方向，進而對企業(yè)造成經濟上的損失。狹義上來說，財務風險主要指的是利用財務的杠桿給企業(yè)帶來可能破產的風險，或者普通收益產生大幅變動的風險。從廣義上來說，財務風險主要指的是企業(yè)在融資、投資及資金運作過程中受到各種因素影響，使得投資收益下降甚至投資成本難以收回，從而威脅到企業(yè)的生存和發(fā)展。

目前房地產企業(yè)主要面臨的財務風險有以下幾種：（1）按期償貸風險。房地產企業(yè)進行地產開發(fā)的資金主要來源是自有資金、預售款、銀行貸款、民間集資，而往往自有資金和預售款占有的比例較小，房地產企業(yè)的大部分經營資金都是來源于銀行貸款。但是房地產企業(yè)的資金回收期相當長，經營狀況也存在著相當大的不確定性，一旦房地產企業(yè)資金鏈條中的某一個環(huán)節(jié)出現問題，就很可能導致房地產企業(yè)不能按期償還銀行的貸款，而這樣也將引發(fā)一系列的嚴重后果。（2）利率變動風險。利率是政府對于市場資金流向進行宏觀調控的重要手段，而如果房地產公司在負債經營期間遇到利率大幅度的變動，勢必導致償還銀行貸款乃至民間集資的成本增加，這樣就削弱了原本的收益。如果房地產企業(yè)因為盲目開發(fā)而在外貸款的資金數目過大，則很容易導致資金鏈條斷裂，入不敷出。（3）再籌資風險。由于房地產企業(yè)負債率高的普遍性，企業(yè)往往對于負債率不是很重視，但是負債率過高，則企業(yè)對于債權人的債償保證將降低，這就直接影響到企業(yè)今后借貸的難易程度。

重視財務管理，提高對財務風險管理的認識，對財務管理重新定位，形成與企業(yè)經營相適應的運行機制，才能提高房地產企業(yè)風險防范能力。

2.房地產企業(yè)出現財務風險的主要誘因

2.1財務管理工作人員的專業(yè)素質不夠

我國大多數的房地產企業(yè)雖然有專業(yè)的財務管理人員，但是財務管理人員的專業(yè)素質都不夠強。大多數的房地產企業(yè)，或者企業(yè)的財務管理人員對于財務管理的認識都存在不足，普遍認為財務管理只是對企業(yè)的各項收支進行記錄，這種單純的數據的記錄是無法為企業(yè)的發(fā)展提供建設性的意見的。而財務管理中的突發(fā)問題也只是依靠財務管理人員的經驗自行解決，缺乏科學性，這些都導致了房地產企業(yè)的財務管理隱患重重。

2.2管理工作流于形式

為了保證公司財務管理的正常運轉，建立健全的財務管理體系是非常重要的，很多企業(yè)也都建立了自身的財務管理體系，但是或多或少都存在一些問題。如：財務管理人員對于財務數據的分析停留在表面，沒有什么實際的價值；財務部門通過計算得出了融資資金可能產生的效益和風險，但是理事會卻不重視；企業(yè)急于獲得貸款而沒有仔細地分析貸款的內容和款項，從而導致企業(yè)的負債率升高企業(yè)自身卻還不知道。財務管理系統(tǒng)的不完善使管理工作流于表面，這對于企業(yè)的長遠發(fā)展是很不利的。

2.3缺乏合理的預算管理

房地產企業(yè)需要的資金的流轉的數目通常是以千萬計，而越是龐大的開發(fā)項目需要的資金就越多，資金占用的周期越長。有的企業(yè)看到市場房價水漲船高，在競標取得土地的使用權之后，期望通過囤地、捂地來獲得更大的收益，但是如果在這期間沒有做好合理的預算管理，沒有考慮到土地的開發(fā)成本，此種行為帶來的風險，則很可能造成企業(yè)最終開發(fā)的成本增加，獲取的利潤反而比原先的要少。因此房地產企業(yè)必須重視企業(yè)預算的管理，對于國家政策走向有明確的把握，避免因為政策而導致的損失。做好企業(yè)的預算管理，能夠在開發(fā)和銷售的過程中做到及時調整預算，對于規(guī)避財務風險有顯著的效果。

2.4成本控制不嚴格

房地產開發(fā)最顯著的特征就是涉及的資金多，建設周期長，而從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用，每一個環(huán)節(jié)中都涉及有巨額的資金流動，如果不控制好成本，很可能導致資金的利用率低下。房地產企業(yè)重視工程的進度，卻沒有意識到成本控制的重要性，導致企業(yè)的經濟效益降低。

再者，對于成本控制的輕視，不僅會為企業(yè)帶來財務風險，還很容易造成心懷不軌者借用管理上的漏洞來謀取私利，對企業(yè)的利益造成損害。

3.房地產財務風險控制措施

3.1加強財務管理人員的財務管理素質

想要提高房地產企業(yè)的財務管理水平，最主要的就是提高財務管理人員的財務管理素質。財務管理工作的有效與否，與財務管理人員的工作素質直接掛鉤。財務管理人員需要知道的不僅是記賬和做報表，還要學習工程管理、成本控制等財務管理所必須的知識，這樣才能保證財務管理工作的有效進行。

3.2加強投資項目管理，控制投資風險

房地產項目涉及的資金多、開發(fā)周期長的特點直接導致了房地產產業(yè)極易受到社會環(huán)境、經濟環(huán)境、工程建設管理等因素的影響，因此對于投資項目的管理一定要到位，這樣才能控制投資的風險。如：房地產企業(yè)可以通過其良好的信譽和土地來進行銀行的抵押貸款，以此來增加資金流動，降低財務風險。業(yè)負債經營會給企業(yè)帶來杠桿效益，加大企業(yè)的經濟效益，但這并不意味著負債比例越高越好。隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務風險也會逐漸加大。但是如果對于投資項目的管理足夠科學，就能夠在負債與盈利之間找到最佳的結構，將企業(yè)的債務風險降到最低的同時實現利益的最大化。

3.3樹立風險意識，建立風險規(guī)避體系

房地產企業(yè)容易受到社會環(huán)境、經濟環(huán)境、工程建設管理等因素的影響，因此建立健全的風險規(guī)避體系是很重要的。想要建立健全的風險規(guī)避體系，首先要做的就是樹立風險意識，唯有將風險意識培養(yǎng)到足夠的高度才能科學預測可能出現的財務風險，如：按期償貸風險、利率變動風險以及再籌資風險，并針對不同的風險設立不同的防范方案。對于風險的預測和規(guī)避能夠幫助企業(yè)創(chuàng)造利益，這對于企業(yè)在日益激烈的房地產市場的競爭中占得先機是非常重要的。

4.小結

房地產企業(yè)想要獲得長遠的發(fā)展，在市場上樹立自己的品牌，在激烈的市場競爭中占得先機，就必須對房地產財務管理的風險引起足夠的重視，并采取相應的措施來進行防范。房地產企業(yè)由于財務管理工作人員的專業(yè)素質不夠、管理工作流于形式、缺乏合理的預算管理、成本控制不嚴格等因素造成的財務管理風險，可以通過加強財務管理人員的財務管理素質、加強投資項目管理，控制投資風險、樹立風險意識，建立風險規(guī)避體系來進行消除。唯有做好企業(yè)的財務風險管理，房地產企業(yè)才能夠真正地做大做強。（作者單位：內蒙古霍林河泰豐房地產開發(fā)公司）

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