我國以房養(yǎng)老制度的問題及完善建議

張穎

一、以房養(yǎng)老制度的含義

以房養(yǎng)老制度，是指老年人將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給金融機構(gòu)，銀行、保險公司等，通過評估后獲得一筆款項，由金融機構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其去世，抵押的房產(chǎn)在處置后用來償還貸款本息，與此同時老年人仍可以保留其房屋居住權(quán)的一種融資工具。

二、以房養(yǎng)老制度遇到的問題

（一）可能遇到的風(fēng)險。第一，房產(chǎn)價值波動。我國的房產(chǎn)市場雖然發(fā)展較好，但與發(fā)達(dá)國家相比還是不夠成熟，尤其是我國的二手房市場還非常不發(fā)達(dá)。這會在很大程度上影響以房養(yǎng)老房產(chǎn)價值的估算。而以房養(yǎng)老制度之所以能取得成功，房產(chǎn)價格估算在其中起到非常關(guān)鍵的作用。房產(chǎn)價格估算的多少會直接影響老年人所能獲得的養(yǎng)老金的數(shù)額，另一方面也關(guān)系到貸款人收益的多少。如果房產(chǎn)的價值處于上下波動很大的不穩(wěn)定狀態(tài)，這對于以房養(yǎng)老制度的發(fā)展來說是非常不利的。第二，由于無法對個人的壽命實現(xiàn)精確的計算，一個人所活的壽命長短對以方養(yǎng)老的貸款成本和收益影響非常大，如果沒法準(zhǔn)確計算出借款人余下的壽命，就無法制定出合適的貸款的計劃。如果因為其他因素，出現(xiàn)了較大誤差，則會導(dǎo)致貸款合同難以實現(xiàn)，導(dǎo)致以房養(yǎng)老計劃的失敗。第三，以房養(yǎng)老在中國如何操作，以房養(yǎng)老計劃的實行由誰來負(fù)責(zé)監(jiān)督，如何來保障以房養(yǎng)老制度有效平穩(wěn)運行是一個重大又難以解決的問題。

（二）法律和政策不完善。第一，以房養(yǎng)老制度，在我國還算是新鮮事物，缺乏相關(guān)的政策支持。比如我國規(guī)定了入地使用權(quán)只有70年，70年期限過了之后土地就要被國家收回。雖然根據(jù)我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)用地使用期限如果到期可以自動的續(xù)期，但是自動續(xù)期需要履行什么手續(xù)采用什么方式，如何繳費以及繳費的數(shù)額都沒有進(jìn)行規(guī)定。而且以房養(yǎng)老制度中抵押給金融機構(gòu)的房產(chǎn)使用期限到期是否可以自動進(jìn)行續(xù)期，我國的相關(guān)法律并沒有給予正式的解釋。因此一旦到達(dá)70年試用期，土地就會被國家收歸國有，或者是需要交納很高的續(xù)期費用，金融機構(gòu)無法從中獲得收益以至于虧損，因此金融機構(gòu)面臨著極大的風(fēng)險。第二，根據(jù)我國的法律規(guī)定，要求金融行業(yè)采取分業(yè)經(jīng)營的方式，這種規(guī)定符合我國國情，但是這會使得我國的金融機構(gòu)無法開展綜合性質(zhì)的或者性質(zhì)比較復(fù)雜的業(yè)務(wù)。以房養(yǎng)老所涉及到的金融業(yè)務(wù)的種類繁多，所采用的經(jīng)營方式也是多種多樣的，但是以房養(yǎng)老產(chǎn)品到底應(yīng)該由哪個機構(gòu)負(fù)責(zé)經(jīng)營，我國并沒有相關(guān)的規(guī)定。我國法律對于各個金融行業(yè)所能從事的業(yè)進(jìn)行了具體限制，保險業(yè)不能經(jīng)營抵押貸款這項業(yè)務(wù)，而以房養(yǎng)老制度因為具有抵押性質(zhì)保險業(yè)不能參與其中。對于銀行的限制是如果一項以房養(yǎng)老計劃具有保險性質(zhì)，銀行不得參與。第三，出于對債權(quán)人及債務(wù)人利益的保護(hù)，我國法律規(guī)定流質(zhì)契約是無效的。而以房養(yǎng)老方案的運作方式是借款人把自己的房產(chǎn)抵押給貸款人來換取一定數(shù)額的貸款，當(dāng)貸款到期，借款人將借款的本息歸還，或者借款人將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給貸款人償還貸款。但是如何防止禁止流質(zhì)這一條款對以房養(yǎng)老計劃的制約，這個問題亟待解決。

（三）傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念與以房養(yǎng)老制度的沖突

在我國的傳統(tǒng)觀念里面有一句話是養(yǎng)兒防老，這種觀念在老年人的思想里尤其深入。從古至今，老年人養(yǎng)老依靠的主要是家庭成員的贍養(yǎng)，老年人的財產(chǎn)也都是傳給下一代。如果推行“以房養(yǎng)老”制度，會面臨很大的輿論上的壓力。在我國很多子女都將父母的財產(chǎn)視為自己所有，如果父母用房產(chǎn)換取養(yǎng)老資金，就會引起家庭矛盾，導(dǎo)致家庭生活的不和諧，這也是對于老年人選擇以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式的一個巨大的阻礙因素。

（四）市場機制和信息披露存在問題

以房養(yǎng)老計劃要開展實行涉及到諸多行業(yè)并且會涉及很多非常專業(yè)化的問題，這就需要搜集很多專業(yè)的信息。而要全面收集這些信息，需要具有相關(guān)專業(yè)背景知識的中介機構(gòu)?，F(xiàn)階段我國并沒有這樣具備專業(yè)知識背景的中介機構(gòu)，從而使信息的收集必須花費高昂的成本。而這些花費最后要求借款人來進(jìn)行承擔(dān)，這就加重了辦理以房養(yǎng)老的成本，借款人在對于辦理以房養(yǎng)老所消耗的成本進(jìn)行權(quán)衡以后可能會放棄以房養(yǎng)老這種養(yǎng)老方式。于此同時，高運作成本會讓貸款機構(gòu)承擔(dān)很大風(fēng)險，另外所獲得的信息不完全，可能會導(dǎo)致嚴(yán)重后果比如：以房養(yǎng)老產(chǎn)品在設(shè)計和運行的過程中可能會出現(xiàn)極大的失誤。

三、對以房養(yǎng)老制度的完善建議

（一）健全房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價。好的房地產(chǎn)市場可以保障以房養(yǎng)老制度的健康運行。我國房地產(chǎn)市場存在著很多不合理的現(xiàn)象，需要國家政策來予以規(guī)制，以保證房地產(chǎn)市場正常運營。我國以房養(yǎng)老計劃的實行是以二手房市場為依托的，所以二手房市場的良好平穩(wěn)發(fā)展對于以房養(yǎng)老制度的運行發(fā)揮著關(guān)鍵作用。如何保障二手房市場穩(wěn)健發(fā)展，可以采取下面幾種措施：第一，建立起獨立的二手房評價和交易部門，與其他開展以房養(yǎng)老計劃的機構(gòu)相區(qū)別。專門的機構(gòu)招聘專業(yè)人才從事二手房評價和交易，這樣可以實現(xiàn)準(zhǔn)確評估抵押房產(chǎn)的價值，解決房產(chǎn)價值評估不準(zhǔn)確的問題。第二，聯(lián)合大型的房產(chǎn)中介機構(gòu)，這樣的機構(gòu)信用更高，業(yè)務(wù)水平也更高。從而可以把把房產(chǎn)交易評估業(yè)務(wù)外包給這些大型房產(chǎn)中介。借助這些機構(gòu)在二手房交易市場的豐富經(jīng)驗，對抵押房產(chǎn)價值的準(zhǔn)確評估以及大量的交易額。第三，依靠大數(shù)法則降低風(fēng)險。大數(shù)法則的含義是，隨著以房養(yǎng)老這一制度的不斷發(fā)展，選擇參與以房養(yǎng)老的人越來越多且呈現(xiàn)增加的趨勢，由于可評估的人群基數(shù)增大，對于個人壽命的估算可以做到更加準(zhǔn)確，那么估算的風(fēng)險就無形的被降低。但這需要借助于加大以房養(yǎng)老的宣傳力度，吸引更多的老人參與該項制度。第四，我國可以借鑒國外的經(jīng)驗，改革以房養(yǎng)老制度的操作方式，由以房養(yǎng)老制度的實施機構(gòu)負(fù)責(zé)披露相關(guān)的信息。根據(jù)美國以房養(yǎng)老制度的相關(guān)規(guī)定，其中非常重要的一部分內(nèi)容就是進(jìn)行信息披露，這要求以房養(yǎng)老的貸款機構(gòu)必須在借款人申請以房養(yǎng)老計劃之前就把相關(guān)的信息進(jìn)行披露。

（二）加大政策的支持。大量的優(yōu)惠政策就像以房養(yǎng)老模式推行實施的潤滑劑，促進(jìn)了以房養(yǎng)老的發(fā)展，如稅收優(yōu)惠政策。而我國的以房養(yǎng)老才處于試點探索階段，在法律法規(guī)方面相對欠缺，所以為了加快以房養(yǎng)老在我國的推行和發(fā)展，應(yīng)盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)對以房養(yǎng)老實施中的細(xì)則進(jìn)行規(guī)范。對此筆者有如下建議：

首先，解決土地使用權(quán)期限限制的問題。我國規(guī)定了土地使用權(quán)的70年的時間限制，如何解決這一問題對于以房養(yǎng)老制度的限制，可以通過司法解釋。如對于使用期限到期的商用和普通住宅，可以規(guī)定不同的續(xù)期方式。對用于以房養(yǎng)老的房產(chǎn)，可以準(zhǔn)許其免費進(jìn)行續(xù)期或者降低其續(xù)期的成本，以這樣的方式消除借款人和貸款人的政策風(fēng)險。以房養(yǎng)老制度大大緩解了老年人面臨的養(yǎng)老壓力，這對于社會是有積極意義的。

其次，我國目前采取的是金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的方式，這是我國目前的現(xiàn)狀。我國對于金融機構(gòu)從事以房養(yǎng)老應(yīng)該具備什么資質(zhì)沒有比較明確的規(guī)定，這一問題如何解決，可采取下面的方式：銀行經(jīng)營，銀行業(yè)與保險業(yè)合作。第一，由銀行業(yè)負(fù)責(zé)推出以房養(yǎng)老方案，但其必須具有經(jīng)營抵押貸款資質(zhì)。具體是借款人將其房產(chǎn)抵押給貸款的銀行，銀行則可以一次或者分期支付貸款作為養(yǎng)老金。銀行在這中間收取相應(yīng)利息，到期之后收回本息和。第二，由銀行業(yè)與保險業(yè)兩方合作開發(fā)以房養(yǎng)老產(chǎn)品，各自發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢促進(jìn)一方養(yǎng)老產(chǎn)品種類的開發(fā)同時提高以房養(yǎng)老的效率。

再次，以房養(yǎng)老中有下面幾種情況。第一，以房養(yǎng)老計劃中借貸雙方約定還款期，期限來臨時，借款人用現(xiàn)金歸還貸款。與普通的抵押貸款相比，這種方式法律性質(zhì)上沒有區(qū)別，不具有流質(zhì)的嫌疑，因為借款人是采取現(xiàn)金的方式而不是拿所抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來歸還貸款。第二，借款人去世或者要搬離房產(chǎn)時需歸還貸款。這時貸款機構(gòu)可以進(jìn)行選擇，可以由借款人的繼承人歸還貸款或者把房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押給貸款機構(gòu)。為了避免流質(zhì)情形的出現(xiàn)，可以對房產(chǎn)的價值預(yù)先進(jìn)行估算，如果估算出的數(shù)額比最高額度高，則借款人可以要求貸款人補償差額。如果房產(chǎn)價值不足，或者出現(xiàn)借款人壽命長于合同約定的情形而導(dǎo)致房產(chǎn)價值的下降，為了避免這種情況發(fā)生，金融機構(gòu)可以購買房產(chǎn)保價險以降低自身的風(fēng)險。

（三）加大對以房養(yǎng)老制度的宣傳

我國如今已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，而且計劃生育政策的實施又加劇了人口老齡化的速度。使得現(xiàn)在的青年人面臨著很大的養(yǎng)老壓力，而以房養(yǎng)老制度用房產(chǎn)很好的解決了這一難題。從老人的角度而言，自己的養(yǎng)老不再是子女的負(fù)擔(dān)，對于子女而言，也減輕了他們的負(fù)擔(dān)和壓力。對于老人和子女來說這都是好事。國家應(yīng)該加大對以房養(yǎng)老制度的宣傳，鼓勵媒體和其他各方面的加入，讓媒體、老人和其子女對于該項制度都有更充分的了解，從而明白以房養(yǎng)老制度的優(yōu)勢，慢慢轉(zhuǎn)變觀念，從內(nèi)心接受以房養(yǎng)老制度。