投資性房地產(chǎn)公允價值模式應(yīng)用探討

彭君雅 李帆 劉雨

摘 要：文章開始闡述了企業(yè)會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)計量模式要求以及分析了公允價值模式的特點(diǎn)及先進(jìn)性，認(rèn)為公允價值模式更適合于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量。并結(jié)合公允價值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用現(xiàn)狀和準(zhǔn)則要求，剖析了其在實(shí)踐中遇到的瓶頸及相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);公允價值形式;后續(xù)計量

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中的應(yīng)用越來越廣，并且這個計量模式為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到積極作用。但不能否認(rèn)，上市公司對公允價值計量依然保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。因此，我們需要對公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用情況進(jìn)行深入的研究和分析，發(fā)現(xiàn)其存在問題，對其不完善之處進(jìn)行改善，從而使其更好服務(wù)于投資性房地產(chǎn)行業(yè)，更好地迎接經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。

一、國外投資性房地產(chǎn)對計量屬性的要求及公允價值模式概述

1、國外投資性房地產(chǎn)對后續(xù)計量的規(guī)定

除了企業(yè)實(shí)在沒有任何途徑找到房地產(chǎn)的公允價值或無法連續(xù)得出其價值外，如果企業(yè)一旦選擇了公允價值模式，就需要用公允價值計量其全部投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)由于公允價值變動所產(chǎn)生的利得和損失應(yīng)計入相應(yīng)期間的損益中。這種規(guī)定相較于我國的規(guī)定讓企業(yè)有更多的選擇性。由于我國實(shí)際情況與國外不同，我們不能照搬國外的模式。但我們可以立足于本國，采納一些比較好的模式。

2、公允價值計量屬性的先進(jìn)性

公允價值計量屬性比成本計量屬性更能反映財務(wù)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，而且遵從會計核算的配比原則。企業(yè)利潤是收入與相關(guān)成本進(jìn)行核算得出，收入是按照市場價格，但成本卻是歷史成本。收入與成本的不配比使企業(yè)經(jīng)營成果的評價結(jié)果缺乏謹(jǐn)慎性。如果運(yùn)用公允價值計量屬性，其成本和收入都是市場價格，能提高財務(wù)信息的可靠性與真實(shí)性，從而準(zhǔn)確反映企業(yè)的財務(wù)信息，滿足財務(wù)信息使用者做出科學(xué)決策的需要。

二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價值模式存在的問題分析

1、企業(yè)會計準(zhǔn)則對公允價值模式的應(yīng)用條件限制頗多

（1）投資性房地產(chǎn)一般不存在活躍的市場，其交易次數(shù)不無法像金融工具一樣頻繁，在這種情況下公允價值獲取難度加大。并且準(zhǔn)則中對公允價值規(guī)定比較模糊，比如什么樣的市場才能算是活躍的市場，再者類似房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)比較高且統(tǒng)一，即地產(chǎn)所處區(qū)域，建筑材料及結(jié)構(gòu)，折舊程度以及周邊設(shè)施等，如果找不到滿足上述條件的地產(chǎn)，我們就無法估算出其價格，公允價值模式則無法使用了。

（2）準(zhǔn)則規(guī)定：一旦投資房地產(chǎn)企業(yè)確定測量模式，不能改變。但在現(xiàn)實(shí)上市公司中，有很多公司擁有多處地產(chǎn)，其中有的地產(chǎn)處于活躍地段，可以確定其市場價格。但有一部分地產(chǎn)卻無法獲得其公允價值，無法使用公允價值模式，則公司為了整體利益考慮，會選擇成本模式計量。

2、房地產(chǎn)業(yè)市場條件不完善

我國的房地產(chǎn)市場起步晚，與發(fā)達(dá)國家相比還比較落后，且以前都是采用成本模式計量，市場價格等交易信息和公開程度比較低。且公允價值易受到市場波動、國家政策和投資者心理預(yù)期等因素的影響，所以公允價值很難確定。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其價格很難統(tǒng)一確定。比如處于同一地段，同一樓層的地產(chǎn)價格也會不同，每個樓盤的賣點(diǎn)都是獨(dú)特的，價格標(biāo)準(zhǔn)也無法統(tǒng)一。

3、公允價值計量模式成本較高

（1）由于我國投資性房地產(chǎn)的交易信息不透明以及公開程度低，造成收集難度大的困境。采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，很難確定其公允價值。為了確定企業(yè)的公允價值，必須使用資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，聘請專業(yè)人士對物業(yè)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行估值，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用及評估的高成本會增加企業(yè)的成本，所以成本的加大會降低企業(yè)采用公允價值模式的積極性。

（2）投資性房地產(chǎn)成本模式后續(xù)計量中，對持有的資產(chǎn)按照一定的方法計提折舊。然而在公允價值模式下，是不需要對資產(chǎn)在相關(guān)期間進(jìn)行攤銷的。我們都知道，折舊或攤銷在計算利潤時是稅前扣減的，也就是說折舊可以讓企業(yè)少繳稅。顯然，企業(yè)會選擇讓自己少繳稅的成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。

三、改善公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的建議

1、準(zhǔn)則引導(dǎo)公允價值模式

會計核算是在結(jié)合實(shí)際的基礎(chǔ)上以會計準(zhǔn)則為導(dǎo)向的，所以如果要改善公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，會計準(zhǔn)則的完善必不可少，這也是解決問題最根本的舉措。為了適應(yīng)國際發(fā)展要求，雖然近幾年我國企業(yè)會計準(zhǔn)則逐步對公允價值模式做出釋放性規(guī)定，但準(zhǔn)則中對公允價值模式做出一些苛刻要求，支持程度較低。為了使會計信息更科學(xué)更國際化，我們需要對當(dāng)前計量方式規(guī)定進(jìn)行適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)，改進(jìn)如下：

會計準(zhǔn)則應(yīng)擴(kuò)大公允價值計量屬性在投資性房地產(chǎn)后續(xù)核算中的應(yīng)用范圍，例如我們可以制定關(guān)于使用公允價值模式和成本模式標(biāo)準(zhǔn)，這兩種標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)闡述明確嚴(yán)謹(jǐn)，使企業(yè)可以根據(jù)自身情況自由選擇計量模式。當(dāng)然一個企業(yè)可以同時使用兩種計量模式，這種改進(jìn)要在房地產(chǎn)市場信息公開程度比較高的基礎(chǔ)上實(shí)施。以上改進(jìn)增加了企業(yè)計量方法的彈性，既不會與準(zhǔn)則的謹(jǐn)慎性相沖突，又可以讓公允價值模式在投資性房地產(chǎn)有更廣闊的發(fā)展空間。

2、建立活躍的房地產(chǎn)市場

公允價值計量模式使用的前提條件是完善成熟的活躍市場，所以完善房地產(chǎn)市場是運(yùn)用公允價值模式的頭等大事?，F(xiàn)在房地產(chǎn)交易市場信息不完善，我們要改進(jìn)準(zhǔn)則的前提下，企業(yè)要充分利用網(wǎng)絡(luò)，科技，計算機(jī)來建立房地產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)庫。如果建立了大容量，時效性強(qiáng)的信息數(shù)據(jù)庫，那我們獲取信息更容易，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的透明度和公平性。此時公允價值模式會被更廣泛的使用。

3、完善市場評估體系，減輕企業(yè)由于政策變更的稅費(fèi)

（1）在現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場不活躍的情況下，評估業(yè)務(wù)的完善更能降低企業(yè)的成本。相關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范資產(chǎn)評估制度，設(shè)立專門的房地產(chǎn)評估機(jī)制，并對其評估人員進(jìn)行資質(zhì)審查，定期培訓(xùn)。協(xié)定出統(tǒng)一合理的評估費(fèi)用，以保證在合理的價位內(nèi)做出更有質(zhì)量的估值報告。

（2）公允價值模式不再折舊及攤銷，稅前稅失去優(yōu)勢也增加了遞延所得稅負(fù)債，增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。對于兩種計量模式而言，準(zhǔn)則明顯偏向成本模式，所以為了公平起見，準(zhǔn)則應(yīng)對公允價值模式下的稅費(fèi)進(jìn)行一些優(yōu)惠，減輕其稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。使兩種模式在公平的起點(diǎn)上競爭，讓企業(yè)根據(jù)自己的特點(diǎn)選擇采用何種模式進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)基于避稅的考慮而采用歷史成本模式的情況將不會存在。

四、總結(jié)

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及與國際市場聯(lián)系的更加頻繁，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式改革勢在必行。改進(jìn)需要從公允價值計量模式本身出發(fā)，并結(jié)合完善有關(guān)的會計準(zhǔn)則，從而使公允價值模式的會計核算更加科學(xué)。（作者單位：河南財經(jīng)政法大學(xué)會計學(xué)院）

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