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    租金價格對可持續(xù)公租房建設(shè)的影響探究

    2015-05-30 20:43:02趙成
    2015年17期
    關(guān)鍵詞:公租房

    作者簡介:趙成(1992.05-),男,漢,四川,研究生,重慶交通大學(xué),研究生方向:管理科學(xué)與工程。

    摘要:公共租賃房作為我國住房建設(shè)和社會扶持保障性建設(shè)的重要組成部分,其建設(shè)的合理可持續(xù)性對我國的經(jīng)濟社會發(fā)展和建設(shè)有著一定的影響。本文以公租房的可持續(xù)性建設(shè)為背景,通過分析公租房的租金定價模式,探究公租房的租金價格對公租房可持續(xù)建設(shè)、發(fā)展的影響及關(guān)系。

    關(guān)鍵詞:公租房;可持續(xù)建設(shè);租金價格

    一、引言

    公共租賃房是對住房困難人群的過渡性的解決方案,旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員,提供住房幫助。公租房作為一種過渡性、保障性、公共福利性建設(shè)項目,其建設(shè)的可持續(xù)性是一個關(guān)鍵問題。在公租房這一特殊項目的全生命周期內(nèi),公租房的租金價格作為政府和低收入家庭密切關(guān)心的問題,它不僅反映了公租房建設(shè)的合理性,實用性,福利性,也將會影響政府的區(qū)域投資和下一個公租房建設(shè)項目的開發(fā),租金價格將會影響公租房建設(shè)項目全生命周期的正常運行。

    二、公租房可持續(xù)性建設(shè)

    公共租賃房的可持續(xù)性建設(shè)包含了資金的投入建設(shè),租房的運營維護,投資的回收利用,政府退出公租房機制等方面的內(nèi)容。在前期的建設(shè)階段中,政府需要投入大量的資金或者向社會進行融資;在中期的運營階段,政府不僅需要考慮的建設(shè)項目運營和資金回收,還需要考慮項目的維護所帶來的成本增加;由于公租房是一種社會福利性、保障性住房,因為這兩個方面也導(dǎo)致了公租房的資金回收與后期運營難度增加,使得投資回收期增長。因此,如何平衡資金投入與租金收益的關(guān)系,如何協(xié)調(diào)保障功能與市場運營關(guān)系[1],這將是公租房可持續(xù)性建設(shè)首先應(yīng)該解決的問題。同時當社會發(fā)展到一定程度之后,當社會的兩極分化有了很大的改觀,低收入家庭也不斷減少的時候,政府應(yīng)考慮退出公租房的建設(shè)機制。此時,政府如何合理、有序地退出公租房建設(shè)機制,使公租房私有化或者其他,也將是公租房可持續(xù)性建設(shè)的一個急需解決的問題。

    三、公租房現(xiàn)有的定價模式

    公共租賃住房定價是一個多元性目標決策系統(tǒng),既要考慮投資者的盈利性,又要照顧居民的承受能力和政府財政補貼能力;既要體現(xiàn)公租房的社會公益性,又要使投資者回收成本和獲得收益[2]。從國際國內(nèi)的公租房定價方案分析。公租房現(xiàn)有的基本定價模式可以簡述為以下三種,其優(yōu)缺點如下:

    (1)市場法。通過引入有效的市場樣本數(shù)據(jù),對比同等條件或相似條件下的租房價格,按照一定的比例下浮定價,其本質(zhì)表現(xiàn)為市場租金的百分比。這種定價方法比較簡單,容易操作,也與住房建設(shè)項目周邊的住房租賃市場建立了一定關(guān)系。但沒有考慮每個家庭的特殊性,容易造成社會不公現(xiàn)象。

    (2)成本法。成本法主要是根據(jù)公共租賃住房在建設(shè)過程的造價成本以及在運營維護過程中的附加本來確定租金的方法。這種定價模式考慮到了公租房發(fā)展的可持續(xù)性,有利于減少政府的財政負擔[3]。但是無法通過價格來調(diào)整市場供需關(guān)系,無法體現(xiàn)出公租房的市場價值,也容易造成租金定價過高,公租房出租率過低,達不到社會保障性的目的。

    (3)收入法。收入法以租房對象的收入水平為基礎(chǔ),按租房對象收入的一定比例確定租金[4]。收入法綜合考慮了低收入群體的支出情況,充分體現(xiàn)了公租房的社會福利性和保障性,有助于實現(xiàn)保障性住房的政策目標,但政府的額外支出費用會大大增加,也會因家庭的收入變化而難以控制租金價格,導(dǎo)致實際操作性復(fù)雜。

    通過以上三種方法的介紹,我們可以對比看出,采用不同的定價方法,將會對公租房租金價格帶來不同的影響,也將在不同的程度上,影響公租房的建設(shè)和運營。因此在選用公租房租金定價模式時,我們應(yīng)該根據(jù)各個地區(qū)的實際情況,綜合不同定價模式的優(yōu)劣點,采用一種或者兩種以上綜合的定價模式,對租金價格進行合理定價。

    四、租金定價對公租房可持續(xù)性建設(shè)的影響

    公租房的租金定價關(guān)系到政府的財政負擔[5]。如果公租房的租金定價過高,與市場租金價格相差較小,將會導(dǎo)致公租房的出租率較低,既達不到公共保障性的作用,也將會使資金回收變得更加困難,導(dǎo)致公租房的下一步建設(shè)更加緩慢,達不到可持續(xù)建設(shè)性。同時,如果公租房的租金定價過低,申請公租房的人員過多,不僅將會影響正常的市場住房建設(shè),影響經(jīng)濟的建設(shè),同時也將會延伸出一系列的社會問題,如有人弄虛作假申請公租房等,最終也將會導(dǎo)致資金的回收達不到預(yù)期的要求,也達不到社會保障性的目的,影響下一步建設(shè)的正常進行。結(jié)合圖1的全生命周期建設(shè)模型,我們不難看出,政府在建設(shè)期投入的大量資金轉(zhuǎn)化為沉淀資本之后,在公租房的運營維護期仍需要投入大量的費用進行管理和維護,如果資金回收困難,這將會導(dǎo)致建設(shè)項目無法正常運行[1]。而租金定價則是主要影響中期運營維護的一個關(guān)鍵因素。從項目的全生命周期出發(fā),租金定價不僅僅影響整個建設(shè)項目的資金回收期,也會影響項目的后期拆除,同時也將影響下一個項目的建設(shè)。這一系列的關(guān)系都表明,租金定價將會影響公租房的可持續(xù)性建設(shè)。在經(jīng)濟發(fā)展到一定程度,如果項目的資金回收不能按期完成,政府想要如期退出公租房建設(shè)機制,也將會推遲,這將影響政府合理、有效地退出公租房建設(shè)機制,這也將對公租房的可持續(xù)性建設(shè)造成一定的影響。綜合上述的分析,公租房的租金定價將會直接影響著公租房建設(shè)的可持續(xù)性。

    圖1

    五、小結(jié)

    由于我國公租房建設(shè)的快速發(fā)展,公租房建設(shè)的可持續(xù)性是社會發(fā)展的需求。每個省份不能簡單地照搬其他省份或者國家的公租房定價模式,這將會導(dǎo)致租金價格的不合理,從而將會影響公租房建設(shè)項目的正常進行,影響建設(shè)項目的可持續(xù)性。因此,每個地區(qū)的政府不僅應(yīng)結(jié)合我國的基本國情,更應(yīng)根據(jù)各個省市、區(qū)縣的具體情況,探究出符合各個區(qū)域?qū)嶋H情況的公租房租金定價方式;同時我國或者各個省市應(yīng)該出臺相關(guān)的法律法規(guī),從法律的層面的保證租金價格的合理性,有效性,從而實現(xiàn)公租房項目建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展性。政府更應(yīng)從長遠的角度出發(fā),實行動態(tài)化的管理模式,建立有序的公租房建設(shè)退出機制,從真正意義上實現(xiàn)公租房建設(shè)的可持續(xù)性。(作者單位:重慶交通大學(xué))

    參考文獻:

    [1]張娟鋒,褚露紅,張斌斌. 可持續(xù)發(fā)展視角下公共租賃房租金定價研究—以杭州市為例[J].中國房地產(chǎn)(綜合版),2014(7):62—65

    [2]王先柱,劉洪玉.公共租賃住房定價模式探析[J].中國房地產(chǎn),2011,11:44—46

    [3]胡晶晶.論中國的公共住房租金[J].福建論壇·人文社會科學(xué)版,2013(11):22—27

    [4]顏麗娟,顏麗君.中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊[J].公共租賃住房租金定價機制探析——以北京市為例,2013(17):51—53

    [5]倪娜,易成棟.公共租賃住房租金定價方法比較研究及其借鑒[J].中國房地產(chǎn),2011,12:66—73

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