技術(shù)引進(jìn)方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究

胡國(guó)良 龍少波

摘要：文章從理論上分析了技術(shù)引進(jìn)方式與中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)系，我們認(rèn)為，近十幾前來(lái)中國(guó)的技術(shù)引進(jìn)經(jīng)歷了由盛轉(zhuǎn)衰的過(guò)程，這造成了大量的資本盈余從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向虛擬經(jīng)濟(jì)，成為了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的一個(gè)重要原因。實(shí)證研究的結(jié)果表明，技術(shù)引進(jìn)方式強(qiáng)度的下降能夠造成房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，除此之外，銀行信貸擴(kuò)張和人民幣名義匯率也是造成房?jī)r(jià)上漲的主要原因。同時(shí)，銀行信貸擴(kuò)張也部分源于技術(shù)引進(jìn)方式。因此，我們建議抑制房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵在于加強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，讓資本重新回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

關(guān)鍵詞：技術(shù)引進(jìn)方式;房地產(chǎn)價(jià)格;自主創(chuàng)新

一、 引言

進(jìn)入20世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十余年的快速上漲過(guò)程，這使得房?jī)r(jià)成為了社會(huì)各界普遍關(guān)注的話題。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了一批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，并使其一度成為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。但另一方面，房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲也成為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大隱患，例如拉大了房屋持有者與非房屋持有者之間的財(cái)產(chǎn)差距、擠壓了其他實(shí)體領(lǐng)域的投資、加重了人們的買房負(fù)擔(dān)，長(zhǎng)期來(lái)看不利于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。在房?jī)r(jià)經(jīng)歷多年的持續(xù)上漲之后，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成并且正快速發(fā)展（楊帆等，2005）。近年來(lái)，中國(guó)政府不斷出臺(tái)各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但并沒(méi)有遏制住房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

由于價(jià)格問(wèn)題與貨幣供給的關(guān)系最為直接，中國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲也引發(fā)了人們對(duì)于貨幣超發(fā)的猜想。但這又引出一個(gè)問(wèn)題，為何在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的十余年中，中國(guó)整體的通脹率依然維持在較低的水平？理論上來(lái)說(shuō)，貨幣超發(fā)對(duì)所有商品的影響應(yīng)該是相似的，但中國(guó)在近年來(lái)的價(jià)格上漲均表現(xiàn)出非常明顯的結(jié)構(gòu)特征：在房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的同時(shí)，以CPI衡量的通脹率大部分時(shí)期都保持在相對(duì)較低的水平。這說(shuō)明中國(guó)的貨幣流向是不平衡的。另一個(gè)需要引起關(guān)注的現(xiàn)象是，房?jī)r(jià)大幅上漲的這十余年正是中國(guó)技術(shù)引進(jìn)方式由盛轉(zhuǎn)衰的時(shí)期。由技術(shù)引進(jìn)方式帶來(lái)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持幾十年高速增長(zhǎng)的根本推動(dòng)力，而隨著技術(shù)引進(jìn)空間的縮減，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)層面必然會(huì)發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化。我們認(rèn)為以上兩個(gè)現(xiàn)象是相互關(guān)聯(lián)的，技術(shù)引進(jìn)方式正是造成貨幣流向不平衡的一個(gè)重要原因，而本文也嘗試從技術(shù)引進(jìn)方式的角度對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲這一現(xiàn)象加以分析。

二、 理論分析與變量選擇

1. 理論分析。技術(shù)引進(jìn)方式是發(fā)展中國(guó)家快速追趕發(fā)達(dá)國(guó)家的主要發(fā)展方式，中國(guó)也不例外。無(wú)論是購(gòu)買技術(shù)設(shè)備還是直接引進(jìn)外商投資，技術(shù)引進(jìn)方式都是以資本為載體。為了吸引技術(shù)輸出國(guó)的資本流入，這就要求技術(shù)引進(jìn)國(guó)能夠保持足夠高的資本回報(bào)率。

從歷年的資本報(bào)酬占比可以看出，中國(guó)在初次收入分配上傾向于資本報(bào)酬，造成這種收入分配格局的原因主要有：一、引進(jìn)的技術(shù)一般都是國(guó)外較為成熟的技術(shù)，不僅沒(méi)有前期新技術(shù)開發(fā)失敗的風(fēng)險(xiǎn)，而且一旦引進(jìn)就能夠迅速轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，并很快占領(lǐng)市場(chǎng);二、技術(shù)引進(jìn)時(shí)期同時(shí)是中國(guó)的人口紅利時(shí)期，過(guò)剩的勞動(dòng)力供給壓低了勞動(dòng)力成本，相應(yīng)地提高了資本報(bào)酬;三、政府為了吸引更多的外資企業(yè)，往往給予企業(yè)政策優(yōu)惠，如減稅、廉價(jià)的土地供給等。因此，在技術(shù)引進(jìn)仍然具有較大空間時(shí)，大量的資本都聚集到生產(chǎn)領(lǐng)域，同時(shí)因?yàn)檩^高的資本回報(bào)率而積累了大量的資本報(bào)酬。資本本身是逐利的，一旦實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)法提供更高的資本回報(bào)率時(shí)，資本流向其他回報(bào)率更高的產(chǎn)業(yè)或者到國(guó)外尋找投資機(jī)會(huì)。

進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著中國(guó)的技術(shù)水平逐漸接近世界技術(shù)前沿，引進(jìn)技術(shù)的空間逐漸消失時(shí)，技術(shù)引進(jìn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用也會(huì)越來(lái)越小。此時(shí)，技術(shù)引進(jìn)方式已經(jīng)無(wú)法再繼續(xù)維持以往的高回報(bào)率，在此前積累的大量資本報(bào)酬需要尋找新的投資領(lǐng)域。但由于資本項(xiàng)目受到管制，過(guò)剩的資本只能留在國(guó)內(nèi)。由于技術(shù)引進(jìn)方式主要作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本回報(bào)率逐漸下降，大量的過(guò)剩資本開始轉(zhuǎn)向投資股市、房市等虛擬經(jīng)濟(jì)。相比于其他產(chǎn)業(yè)，此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在吸納過(guò)剩資本上具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。首先，中國(guó)股票市場(chǎng)發(fā)展尚且不完善，投資者沒(méi)有形成合理的投資模式，難以吸納足夠的過(guò)剩資本。其次，不同于股票，房地產(chǎn)兼有投資品與消費(fèi)品雙重屬性。中國(guó)正處在城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展時(shí)期，大量農(nóng)村人口涌入城市購(gòu)房，因此房地產(chǎn)作為消費(fèi)品具有大量的剛性需求。而作為投資品，房地產(chǎn)受到預(yù)期的影響，在剛性需求推動(dòng)下房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象使得人們產(chǎn)生了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，進(jìn)一步吸引了大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，持續(xù)推高房?jī)r(jià)并強(qiáng)化預(yù)期。在這樣的背景下，大量的過(guò)剩資本轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為推高房?jī)r(jià)的主要推動(dòng)力。這種資本流向的轉(zhuǎn)變所反映的正是貨幣的流動(dòng)，而中國(guó)的貨幣超發(fā)和信貸擴(kuò)張也在很大程度上來(lái)源于技術(shù)引進(jìn)所帶來(lái)的高投資，這成為了資產(chǎn)價(jià)格上漲的貨幣基礎(chǔ)。

2. 變量選擇。本文分析以VAR模型為基礎(chǔ)，采用的計(jì)量方法包括協(xié)整檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解。協(xié)整檢驗(yàn)用于檢驗(yàn)同階單整時(shí)間序列數(shù)據(jù)的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，脈沖響應(yīng)函數(shù)用以觀察某一變量在面對(duì)其他變量的沖擊時(shí)是如何變化的，方差分解可以研究不同變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響強(qiáng)弱。

本文研究的是技術(shù)引進(jìn)方式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，變量的選擇中除了反映技術(shù)引進(jìn)方式和房地產(chǎn)價(jià)格的變量外，還應(yīng)包括其他能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。根據(jù)理論分析和其他學(xué)者的研究結(jié)果，本文選擇的變量還包括信貸總額、人民幣名義匯率、土地價(jià)格和利率。本文研究所采用的數(shù)據(jù)是2003年1月～2013年12月的月度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)。

在理論的基礎(chǔ)上，考慮到數(shù)據(jù)的可得性，本文采用的代理變量如下：技術(shù)引進(jìn)方式強(qiáng)度（tci），本文參考唐未兵等人（2014）的做法，用實(shí)際FDI與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額之比來(lái)表示技術(shù)引進(jìn)強(qiáng)度，比值越高則表明技術(shù)引進(jìn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貢獻(xiàn)越大;房地產(chǎn)價(jià)格（hp），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布有住宅銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的變化，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是以城市為單位，并沒(méi)有全國(guó)的數(shù)據(jù)，為此本文用商品房銷售額除以商品房銷售面積得到的平均價(jià)格來(lái)表示房地產(chǎn)價(jià)格;信貸總額（cre），本文用金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸資金運(yùn)用總量來(lái)表示;人民幣名義匯率（ndf），本文采用的是人民幣對(duì)美元的月平均匯率;土地價(jià)格（lp），本文用房地產(chǎn)開發(fā)中的單位面積的土地購(gòu)置費(fèi)來(lái)表示，計(jì)算方法是用房地企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)除以土地購(gòu)置面積。利率（r），銀行間市場(chǎng)的利率更能夠反應(yīng)市場(chǎng)資金的供求關(guān)系，所以本文用銀行間同業(yè)拆借7天加權(quán)月平均利率來(lái)作為代理變量。以上數(shù)據(jù)均取其自然對(duì)數(shù)作為計(jì)量分析的數(shù)據(jù)，缺省數(shù)據(jù)采用插值法處理。

三、 實(shí)證檢驗(yàn)

1. 變量平穩(wěn)性檢驗(yàn)與Johansen協(xié)整檢驗(yàn)。我們先對(duì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，本文采用ADF方法對(duì)所有變量及其一階差分項(xiàng)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，所有檢驗(yàn)均包含截距項(xiàng)，不含時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)，滯后階數(shù)根據(jù)信息準(zhǔn)則選取，檢驗(yàn)的結(jié)果如表1所示。經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)，所有變量在5%的顯著性水平下都是不平穩(wěn)的序列，但所有變量的一階差分項(xiàng)在1%的顯著性水平下都是平穩(wěn)的，可見(jiàn)所有變量都是一階單整序列。

由于變量均為一階單整序列，因此變量之間可能存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，在進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)之前，我們先構(gòu)建VAR模型。構(gòu)建VAR模型的關(guān)鍵在于滯后期的選擇，我們綜合比較了LR、FPE、AIC、SC和HQ等信息準(zhǔn)則的檢驗(yàn)結(jié)果，最終選擇滯后期為4。建立VAR模型后，我們對(duì)模型的穩(wěn)定性進(jìn)行了檢驗(yàn)：模型中所有根摸的倒數(shù)都小于1，即位于單位圓內(nèi)，表明該模型是穩(wěn)定的。一般來(lái)說(shuō)，Johansen協(xié)整檢驗(yàn)的滯后期是VAR模型滯后期減1，即選擇滯后3期。根據(jù)跡統(tǒng)計(jì)量和最大特征值統(tǒng)計(jì)量的檢驗(yàn)結(jié)果顯示，變量之間存在協(xié)整關(guān)系（表2）。

協(xié)整方程如下：

HP=-0.153TIC+0.506CRE+0.017LP+0.549RER-0.052R

T值： ? ? ?（-4.10） （6.26） （0.38） （1.66）（-2.65）

根據(jù)協(xié)整方程，我們發(fā)現(xiàn)技術(shù)引進(jìn)方式強(qiáng)度和利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響是反向，而信貸總額、地價(jià)和人民幣名義匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響是正向的。其中，信貸總額和匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響最小，且后者的t統(tǒng)計(jì)量沒(méi)有通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明地價(jià)并不是影響房?jī)r(jià)的主要因素，可見(jiàn)中國(guó)的房?jī)r(jià)變動(dòng)主要反映的市場(chǎng)供求關(guān)系，與土地成本關(guān)系較小。我們所關(guān)心的是技術(shù)引進(jìn)方式強(qiáng)度與房?jī)r(jià)的關(guān)系，結(jié)果顯示隨著技術(shù)引進(jìn)逐漸衰竭，房地產(chǎn)價(jià)格是上升的，這與我們的理論相符。信貸總額對(duì)房?jī)r(jià)的影響是正向的，這與大部分學(xué)者的研究結(jié)論相似，即銀行信貸的過(guò)度擴(kuò)張使得大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，催生了房?jī)r(jià)泡沫。而人民幣名義匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響同樣很大，影響途徑主要是短期國(guó)際資本流動(dòng)，表明隨著人民幣的升值，套利的空間逐漸縮小，流入國(guó)內(nèi)的短期資本也會(huì)越來(lái)越少。另外，利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響為負(fù)，雖然t統(tǒng)計(jì)量是顯著的，但其系數(shù)較小，說(shuō)明從長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的作用很小。

2. 脈沖響應(yīng)函數(shù)。VAR模型把所有變量都視作內(nèi)生變量，一般可以通過(guò)做脈沖響應(yīng)函數(shù)來(lái)觀察某個(gè)變量發(fā)生一個(gè)單位的沖擊后，其他變量的當(dāng)期和未來(lái)是如何反應(yīng)的。我們將沖擊期限設(shè)為20期，得到各解釋變量對(duì)房?jī)r(jià)的脈沖響應(yīng)（圖1）。

從圖1中可以看出，技術(shù)引進(jìn)方式強(qiáng)度的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響在初期是負(fù)向的，隨后轉(zhuǎn)為正向，在第3期又轉(zhuǎn)為負(fù)向反應(yīng)，并且對(duì)房?jī)r(jià)的影響達(dá)到最大。此后，在第5期反應(yīng)重新變?yōu)檎颍⑶以诘?期后房?jī)r(jià)的反應(yīng)均為負(fù)向。這說(shuō)明技術(shù)變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響在初期較為不穩(wěn)定，反映出短期內(nèi)技術(shù)變化對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的不確定性，但長(zhǎng)期內(nèi)具有負(fù)向影響。

信貸總額對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊在最初幾期就達(dá)到了最大值，最后逐漸降低，第4和5期轉(zhuǎn)為負(fù)向方向，第6期后變?yōu)檎?，并且持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。這說(shuō)明銀行信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響最為持久。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響在初期是負(fù)向的，在第3期達(dá)到影響的最大值，隨后負(fù)向影響減小，并且在第7期后轉(zhuǎn)為正向，并持續(xù)下去。人民幣名義匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響的波動(dòng)性最大，在面臨一個(gè)正向的地價(jià)沖擊時(shí)，房?jī)r(jià)的反應(yīng)最初是反向的，隨后在正向與負(fù)向之間變動(dòng)，在第9期后變?yōu)檎?，持續(xù)到第15期，此后房?jī)r(jià)的反應(yīng)穩(wěn)定在負(fù)向。可見(jiàn)，人民幣名義匯率與房?jī)r(jià)之間的影響關(guān)系較為復(fù)雜，反映出短期國(guó)際資本流動(dòng)的投機(jī)性很強(qiáng)，難以預(yù)測(cè)。利率沖擊對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為穩(wěn)定，除第3期為正向外，其他時(shí)期均為負(fù)向影響，并且在第4期達(dá)到最大值，此后逐漸減弱。

3. 結(jié)果分析。從上述實(shí)證結(jié)果可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲受到技術(shù)引進(jìn)方式的影響，同時(shí)又受到銀行信貸擴(kuò)張和人民幣名義匯率的影響。而這影響中國(guó)房?jī)r(jià)的三個(gè)主要因素又反映的是貨幣的流動(dòng)。中國(guó)技術(shù)引進(jìn)速度的不斷下降勢(shì)必帶來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率的降低，從而使得資本或者說(shuō)貨幣從實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流向房地產(chǎn)等虛擬經(jīng)濟(jì)。銀行信貸擴(kuò)張一方面是技術(shù)引進(jìn)方式所造成的后果，另一方面也為房地產(chǎn)價(jià)格上漲提供了貨幣支持。人民幣匯率的變動(dòng)主要通過(guò)影響短期國(guó)際資本流動(dòng)，而這些資本多是流向房地產(chǎn)等市場(chǎng)需求高額回報(bào)?？傮w而言，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接原因是資本或者說(shuō)貨幣向房地產(chǎn)的大量集聚，背后所反映的是中國(guó)技術(shù)引進(jìn)方式的變化以及流動(dòng)性的過(guò)剩。

四、 結(jié)論

中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，技術(shù)引進(jìn)方式是其發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要推動(dòng)力。在中國(guó)快速引進(jìn)技術(shù)的時(shí)期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域能夠保持較高的資本回報(bào)率，由此積累了大量的資本盈余。而進(jìn)而二十一世紀(jì)后，技術(shù)引進(jìn)方式逐漸由盛轉(zhuǎn)衰，在技術(shù)引進(jìn)時(shí)期積累的資本盈余開始從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流出，流入房地產(chǎn)等虛擬經(jīng)濟(jì)尋求更高的資本回報(bào)率。這個(gè)時(shí)期正是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開始全面上漲的開始。因此，從技術(shù)引進(jìn)方式的角度來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格是技術(shù)引進(jìn)速度放緩的一個(gè)后果，具有一定的必然性。

由于技術(shù)引進(jìn)方式是造成中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)重要原因，而前者又反映的是資本回報(bào)率的變化和貨幣的流動(dòng)，我們認(rèn)為抑制中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的主要手段在于自主創(chuàng)新。當(dāng)技術(shù)引進(jìn)方式無(wú)法成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力時(shí)，通過(guò)加強(qiáng)自主創(chuàng)新提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本回報(bào)率，吸引資本重新回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納的過(guò)剩流動(dòng)性得以疏解，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的目的。

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基金項(xiàng)目：中央高校基本科研業(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金（項(xiàng)目號(hào)：13XNH112）。

作者簡(jiǎn)介：胡國(guó)良（1989-），男，漢族，安徽省滁州市人，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生，研究方向?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)分析;龍少波（1984-），男，漢族，湖南省邵東縣人，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生，研究方向?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)分析。

收稿日期：2014-12-11。