房地產(chǎn)管理行政訴訟案件分析

于向華

[摘要]隨著法制進(jìn)程的發(fā)展，房地產(chǎn)管理行政訴訟案件在各地一直居高不下。本文旨在通過對某地級市2003—2013年房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的統(tǒng)計(jì)分析，探究房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的類型、起因及敗訴原因，并就此提出相應(yīng)思考和建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)管理；行政機(jī)關(guān)；訴訟案件

[DOI]1013939/jcnkizgsc201535177

為了探尋房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)行政訴訟案件的發(fā)展變化，一窺房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)行政行為發(fā)展軌跡，分析房地產(chǎn)管理行政訴訟案件背后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展原因，并有針對性的加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，筆者對某地級市房地產(chǎn)管理部門2003—2013年的行政訴訟案件進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。

1房地產(chǎn)管理行政訴訟案件數(shù)量分析

2003—2013年，該房地產(chǎn)管理部門共發(fā)生行政訴訟案件296起。

從表1中可以看出，2003—2013年，該房地產(chǎn)管理部門的行政訴訟案件總量變化起伏較大，基本呈三個(gè)階段：2003—2006年，案件總量比較穩(wěn)定，平均每年發(fā)生案件30起；2007—2009年案件總量大幅增長，平均每年發(fā)生案件高達(dá)47起；2010—2013年年案件總量則大幅下降，平均每年發(fā)生案件12起。

2房地產(chǎn)管理行政訴訟案件類型分析

2003—2013年案件具體類型見表2。

從表2中可以看出，該房地產(chǎn)管理部門296起行政訴訟案件中，房產(chǎn)登記案件共188起，占635%；拆遷案件96起，占324%；行政不作為案件6起，占2%；住房保障、國家賠償、行政扣押案件共計(jì) 6起，占2%，房產(chǎn)登記和拆遷案件明顯占據(jù)多數(shù)。

3房地產(chǎn)管理行政訴訟案件起因分析

通觀2003—2013年的所有訴訟案件，房產(chǎn)登記案件、拆遷案件基本上是每年度的主要案件類型。該房地產(chǎn)管理部門拆遷案件集中在2006—2010年，5年間總量達(dá)82起，占2003—2013年案件總量的458%。集中的主要原因是該市2006—2009年進(jìn)行了大規(guī)模城中村集中改造，因拆遷行政裁決而導(dǎo)致的訴訟案件迅速增多。與此相關(guān)的是，在房產(chǎn)登記案件總量呈逐年下降趨勢的情況下，該房地產(chǎn)管理部門2007—2009年的房產(chǎn)登記案件也增長明顯，尤以因拆遷而導(dǎo)致的祖居房屋登記糾紛居多。房產(chǎn)登記案件訴訟目的主要是要求撤銷登記在他人名下的房證，與被拆遷房屋的所有權(quán)爭議密切相關(guān)。

4房地產(chǎn)管理行政訴訟案件敗訴原因分析

2003—2013年，該房地產(chǎn)管理部門296起案件中，審結(jié)293起，勝訴255起，勝訴率為87%；敗訴38起，敗訴率為13%。敗訴率總體呈下降趨勢，其中2003—2006年，案件敗訴率分別為375%、143%、276%、172%，年平均敗訴率為242%；2007—2013年，年平均敗訴率則降為46%，甚至2010—2012年連續(xù)四年保持了100%的勝訴率，降速非常明顯。

敗訴的案件，主要集中在房產(chǎn)登記案件。敗訴原因有兩方面：一是房產(chǎn)登記中所收要件不全，以致所發(fā)房證被撤銷；二是因行政不作為導(dǎo)致敗訴。因收取要件不全導(dǎo)致敗訴的案件，以20世紀(jì)90年代所發(fā)房證為多，特別是城中村房屋登記，在所有權(quán)登記中偏重于當(dāng)事人申報(bào)、村委會(huì)證明，以致發(fā)生房屋所有權(quán)爭議時(shí)，因證據(jù)不足，招致案件敗訴。在行政不作為敗訴案件中，實(shí)體上問題不大，主要敗訴原因在于執(zhí)法程序不嚴(yán)格，特別是不予登記案件中，在當(dāng)事人提交書面申請材料的情況下，僅限于給當(dāng)事人口頭答復(fù)，而不給當(dāng)事人書面通知，由此導(dǎo)致程序不合法敗訴。

5降低房地產(chǎn)行政訴訟案件的思考

51通過民事訴訟途徑解決民事爭議

通觀該房地產(chǎn)管理部門2003—2013年的行政訴訟案件，可以發(fā)現(xiàn)，因民事爭議引發(fā)的行政訴訟案件在房地產(chǎn)管理部門中居多。主要有兩種類型：一是因當(dāng)事人之間關(guān)于房屋所有權(quán)的民事爭議引發(fā)的一方當(dāng)事人對房地產(chǎn)管理部門辦理房證行為的行政訴訟，二是因拆遷人與被拆遷人之間的民事爭議引發(fā)的被拆遷人對行政機(jī)關(guān)行政裁決行為的訴訟。從當(dāng)事人訴訟的最終目的看，當(dāng)事人所謀求的利益并不是行政機(jī)關(guān)的行政行為所給予的，其爭議的最終解決還是應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟途徑。如何在行政訴訟與民事訴訟中尋求最佳平衡點(diǎn)，不拘泥于行政訴訟在先，一步到位，以減輕當(dāng)事人和行政機(jī)關(guān)的訟累，是司法中值得考量的課題。

52房地產(chǎn)管理部門程序意識亟待加強(qiáng)

重實(shí)體、輕程序，多年來在行政機(jī)關(guān)中普遍存在。在具體的行政行為過程中，限于口頭說明而不依照規(guī)定出具書面通知，向來是行政機(jī)關(guān)的通病。隨著民眾法律意識的提高，當(dāng)事人維權(quán)意識的增強(qiáng)，僅僅依靠強(qiáng)調(diào)行政工作人員的程序觀念，已難以適應(yīng)依法行政建設(shè)的要求。行政機(jī)關(guān)只有強(qiáng)化行政行為的規(guī)范化操作，嚴(yán)格限定行政行為的內(nèi)容和形式，公開行政行為的審批流程，使行政行為全程置于民眾的監(jiān)督之下，才能最大限度避免因程序疏漏而敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。

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