70城房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)上揚(yáng) 二手房漲幅領(lǐng)先一手房

端木

6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。與4月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市有20個(gè)，其中，一線城市上漲明顯，深圳環(huán)比漲幅高達(dá)6.7%。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，70城房?jī)r(jià)在5月份完成止跌反彈，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。在貸款利率持續(xù)低位的背景下，下半年房?jī)r(jià)漲幅有望繼續(xù)擴(kuò)大，但對(duì)于庫(kù)存高企的部分三、四線城市，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍不樂觀，全國(guó)樓市分化將繼續(xù)加劇。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，造成現(xiàn)階段集中性上漲的主要原因是信貸寬松。全國(guó)35個(gè)城市中，提供9折以下利率的銀行共24家，相比上月增長(zhǎng)2家，但僅分布在北京、上海等幾個(gè)熱點(diǎn)城市。其中浙商銀行針對(duì)合作樓盤推出的7折利率優(yōu)惠刷新了全國(guó)首套房利率的下限，一線城市利率水平已接近2009年以來最低位。此外，北京進(jìn)一步提高公積金繳存上限，廣州更是推出公積金貼息試點(diǎn)，并指出將投入50億元進(jìn)行貼息。

張大偉指出，持續(xù)的利好政策，對(duì)一線城市樓市的影響逐漸加強(qiáng)。以北京為例，5月北京新建住宅（剔除保障房、自住房）實(shí)際簽約套數(shù)為4194套，環(huán)比上漲了40%，成交均價(jià)達(dá)每平方米28391元，環(huán)比上漲0.5%。目前可售純商品房住宅（剔除保障房、自住房）只有50551套，這一數(shù)值達(dá)到最近一年來的最低點(diǎn)。

易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，5月份房?jī)r(jià)上漲和預(yù)期一致，在連跌12個(gè)月后首次翻紅，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)較好的復(fù)蘇階段。二手房領(lǐng)先一手房而漲價(jià)，和目前的政策調(diào)整有密切關(guān)系。對(duì)于二手房的房東而言，在目前營(yíng)業(yè)稅免征期從過去的5年調(diào)整為2年后，住房出售的稅負(fù)成本降低，加速了二手房的回暖速度。

此外，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口、樓市庫(kù)存、政策刺激作用等方面都存在不均衡，全國(guó)以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢(shì)。對(duì)此，張大偉認(rèn)為，這樣的畸形上漲，或?qū)?dǎo)致不可小視的問題。例如，未來政策刺激效果集中體現(xiàn)在一二線城市，而三四線則越來越差。一二線價(jià)格暴漲也會(huì)導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大問題。市場(chǎng)資源過分的集中在一二線，目前大部分企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)向一二線拿地，導(dǎo)致地王頻繁出現(xiàn)，而三四線的崩盤可能性反而增加。此外，由于一二線城市的暴漲，中央或難以再出全面的利好政策，在此背景下，三四線城市或?qū)⒚媾R再次下滑的風(fēng)險(xiǎn)。