房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因與控制研究

摘要：作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)總是面臨著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的困繞，如不能有效地加以控制與防范，勢(shì)必會(huì)影響該行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。針對(duì)這一現(xiàn)狀，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因展開(kāi)了分析，進(jìn)而提出了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制的措施和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；控制對(duì)策

中圖分類號(hào)：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）22012802

1房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原成因分析

1.1籌資過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.1.1資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理主要指房地產(chǎn)企業(yè)的資本來(lái)中，權(quán)益資本金和負(fù)債資本金的比例安排不合理，從而對(duì)企業(yè)投資收益產(chǎn)生了負(fù)面影響。在我國(guó)，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比率過(guò)高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般都在70%以上，有的甚至達(dá)到了90%。高負(fù)債率給企業(yè)帶來(lái)的效應(yīng)體現(xiàn)為兩面性：一方面可能給企業(yè)帶來(lái)較高財(cái)務(wù)杠桿收益，另一方面又可能會(huì)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)杠桿損失，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)投資收益不理想時(shí)，則資產(chǎn)報(bào)酬率可能會(huì)低于負(fù)債資本成本，企業(yè)將會(huì)面臨巨大的償債壓力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

1.1.2融資渠道單一

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要依靠銀行借款，融資方式單一，目前銀行信貸仍然是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，只有少量地產(chǎn)商運(yùn)用產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、信托融資、行股票等融資方式籌集資金。由于地產(chǎn)商過(guò)度依賴銀行，一旦銀行縮緊信貸政策，勢(shì)必導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)面臨融資難的局面，造成在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中存在大量資金缺口，企業(yè)面臨著再籌資的風(fēng)險(xiǎn)和再次遇到籌資難的問(wèn)題，最終導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加大。這種情形既是由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)金融市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)和相關(guān)法律政策嚴(yán)格引起的，又是房地產(chǎn)企業(yè)自身未能合理利用現(xiàn)有融資渠道，不能靈活采用多種融資方式的組合造成的。

1.2投資過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.2.1投資結(jié)構(gòu)不合理，品種單一

盡管當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居大量居民處于缺房壯態(tài)，甚至有許多家庭人均居住面積不足4平方米，而且我國(guó)總體上人均居住水干和質(zhì)量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目而言，大多數(shù)企業(yè)的投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，不少企業(yè)投資目標(biāo)主要定位于中高端消費(fèi)者，導(dǎo)致投資產(chǎn)品集中在中高端住宅，因此對(duì)經(jīng)濟(jì)的敏感性較強(qiáng)。由于外部環(huán)境總是多變的，尤其是目前國(guó)家政策的制約，再加上市場(chǎng)需求的不定性，結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目容易使企業(yè)面臨更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2缺乏投資項(xiàng)目可行性的深入研究、盲目投資

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目普遍分散在各個(gè)城市，所有項(xiàng)目重大決策都需要集中在集團(tuán)本部中心來(lái)做決策，因而不能夠隨之深入到各個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行調(diào)查，造成決策機(jī)構(gòu)對(duì)各個(gè)投資項(xiàng)目了解不夠充分。在管理半徑過(guò)大且信息搜集不夠的條件下，造成對(duì)投資項(xiàng)目分析不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致效率偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，不少房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有可行性分析報(bào)告中普遍存在分析不夠全面與準(zhǔn)確，存在盲目跟從領(lǐng)導(dǎo)層意愿的現(xiàn)象，大部分分析報(bào)告主要針對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可獲得利潤(rùn)大小而忽略其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題。

1.3日常營(yíng)運(yùn)過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.3.1現(xiàn)金流管理的重視不夠

房地產(chǎn)行業(yè)是資金投入巨大的行業(yè)之一，在“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，誰(shuí)的資金實(shí)力雄厚，誰(shuí)就擁有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)能力與抗衡能力。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)資金運(yùn)作效率并不高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008-2013年間房地產(chǎn)行業(yè)年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量皆為負(fù)數(shù)，這就意味著企業(yè)將大量的留存資金用于了土地拓展，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金回流不能滿足經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金支出，需要借助籌融資維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，一旦國(guó)家緊縮信貸政策，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂。再者許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)金的收支預(yù)算，即使有現(xiàn)金預(yù)算也是流于形式，完全與實(shí)際相脫節(jié)，進(jìn)而阻礙了資金調(diào)度，使資金周轉(zhuǎn)速度緩慢，造成大量資金被占用，資金成本增加，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.2營(yíng)運(yùn)能力較弱

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯較低，這與房地產(chǎn)投資量大、周期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)有關(guān)。近年來(lái)，我國(guó)商品房成交量持續(xù)下降，導(dǎo)致資金回籠緩慢。究其原因來(lái)看主要是前幾年的大規(guī)模高價(jià)取得的土地，占用了大部分的資金，阻礙了資金的流動(dòng)，在加上這幾年房產(chǎn)需求受到宏觀調(diào)控的制約而下降，土地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金周轉(zhuǎn)困難使得企業(yè)高盈利業(yè)務(wù)運(yùn)行受阻；宏觀經(jīng)濟(jì)的緊縮政策，使得外部融資難度加大，成本提高。由此表明房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)攀升，占用資金量大且占用時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，這些都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.4收益分配過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要是民營(yíng)企業(yè)，并且全是項(xiàng)目型企業(yè)，因此許多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有系統(tǒng)的收益分配政策，利潤(rùn)分配隨意性較大。同時(shí)由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，企業(yè)成立時(shí)間短，相關(guān)專業(yè)人才的缺乏，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)未來(lái)沒(méi)有系統(tǒng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，因此，在企業(yè)獲取高額利潤(rùn)之后，投資人并不是根據(jù)企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)、融資需求和企業(yè)內(nèi)外部關(guān)系人的要求去制定系統(tǒng)合理的利潤(rùn)分配策略，而是直接根據(jù)投資人的意愿進(jìn)行收益分配，這樣無(wú)疑會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策

2.1資金籌集過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制

2.1.1拓寬籌資渠道，增強(qiáng)融資能力

現(xiàn)階段，制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提高效益和擴(kuò)大規(guī)模最大的阻礙就是籌資渠道過(guò)于單一的問(wèn)題。目前在我國(guó)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資比例從總體上來(lái)看基本都在70%以上，一方面來(lái)看，這有利于企業(yè)獲得抵稅效應(yīng)；但另一方面又加大了企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至于面臨危機(jī)破產(chǎn)的可能性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要從單一的籌資渠道過(guò)渡到多元化的籌資渠道，根據(jù)企業(yè)自身情況確定合適的資本結(jié)構(gòu)。在未來(lái)的發(fā)展中，多元化的融資方式和配置合理的資金結(jié)構(gòu)必然會(huì)是一種良性發(fā)展的趨勢(shì)。此外，企業(yè)還應(yīng)合理采用投資信托和典當(dāng)融資這種新興的融資渠道，特別是中小型企業(yè)，還應(yīng)將以銀行貸款為主的融資模式轉(zhuǎn)變以市場(chǎng)為主導(dǎo)的融資策略，例如企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、海外融資、房地產(chǎn)信托基金、配股融資和銀行貸款等方式。

2.1.2優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在整個(gè)籌資環(huán)節(jié)中應(yīng)該以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)為目的進(jìn)行規(guī)劃。企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，必須要科學(xué)合理安排權(quán)益融資和債務(wù)融資比例，這樣才能提升自身價(jià)值。因此，筆者認(rèn)為可從以下兩方面著手：一是從企業(yè)的未來(lái)發(fā)展前景和投資回報(bào)率水平這兩方面出發(fā)，建立科學(xué)的融資決策機(jī)制。并且根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的融資環(huán)境和企業(yè)規(guī)模大小確定合理的債務(wù)和權(quán)益比例，同時(shí)還要充分考慮到市場(chǎng)因素，在條件允許的情況下安排自有資金、預(yù)售資金以及銀行貸款各占三分之一的資本結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿平衡；二是合理分配長(zhǎng)短期負(fù)債的比重，確保短期債務(wù)到期在企業(yè)可以支付的范圍內(nèi)，均衡長(zhǎng)、短期債務(wù)比例，更有助于企業(yè)避免債務(wù)危機(jī)。

2.2投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

2.2.1強(qiáng)化投資項(xiàng)目的可行性研究，防止盲目投資

投資項(xiàng)目是否可行必須要對(duì)供需情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，從而把握市場(chǎng)方向和讓項(xiàng)目更具有針對(duì)性。首先應(yīng)以消費(fèi)者的購(gòu)買意向?yàn)榛鶞?zhǔn)，聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行嚴(yán)格縝密的市場(chǎng)調(diào)查，避免因盲目跟風(fēng)或者個(gè)人主觀意見(jiàn)致使市場(chǎng)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤；其次在確定好投資方向和項(xiàng)目后，還要運(yùn)用科學(xué)合理的團(tuán)隊(duì)組織來(lái)制定獲取最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益的具體途徑，以加快資金周轉(zhuǎn)速度和縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期；最后，要時(shí)刻了解當(dāng)?shù)氐恼咝畔⒁约伴_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周邊環(huán)境設(shè)施的變化情況，并做好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。只有充分的確定了項(xiàng)目的可執(zhí)行性和可靠性，后續(xù)的工作和準(zhǔn)備才能順利展開(kāi)，才能進(jìn)一步研究該項(xiàng)目預(yù)期的收益和損失，有效的應(yīng)對(duì)各種突如其來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2合理利用組合投資

近幾年國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)也有著明顯打壓并且形勢(shì)變化多端。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面可以向國(guó)外企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒。國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)比較擅長(zhǎng)組合投資策略，這也是有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合來(lái)化競(jìng)爭(zhēng)為合作，采用多種經(jīng)營(yíng)和合作開(kāi)發(fā)來(lái)降低分散企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是投資方式單一的房地產(chǎn)企業(yè)，可以與其他企業(yè)聯(lián)營(yíng)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同投資，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與收益共同承擔(dān)的局面，這樣可以有效分散投資，避免引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。目前雖然國(guó)家現(xiàn)行政策對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有一定不利的影響，但是社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)多樣化的需求空間還是巨大的。隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高，一些大型商場(chǎng)，寫(xiě)字樓，辦公樓，綜合型住房，公寓等諸多方面還存在較大的需求，因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該本著從實(shí)際角度出發(fā)廣泛拓展業(yè)務(wù)，堅(jiān)決杜絕單一類型投資，來(lái)規(guī)避企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3日常營(yíng)運(yùn)過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

2.3.1強(qiáng)化資金的全面預(yù)算管理、控制預(yù)算外成本費(fèi)用支出

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用以資金預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算與為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程需要反復(fù)溝通、上下層互動(dòng)。一方面，有計(jì)劃的針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)初期的借款計(jì)劃、可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行前期預(yù)算。另一方面，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)工程開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)收入等也要進(jìn)行全面預(yù)算和管理。同時(shí)將預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容相結(jié)合來(lái)有效地控制預(yù)算外支出和增強(qiáng)企業(yè)的資金管控能力，有效的降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各項(xiàng)的費(fèi)用支出應(yīng)在預(yù)算規(guī)定的范圍內(nèi)，特別是防止一些施工單位將本不屬于樓房建設(shè)的費(fèi)用納入結(jié)算成本，從而增加公司的成本費(fèi)用行為發(fā)生。并且這個(gè)過(guò)程要反復(fù)執(zhí)行審核，以達(dá)到有效地控制資金流。

2.3.2加快資金的周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率

首先，企業(yè)應(yīng)充分利用內(nèi)部閑置資金，在各部門相互融通后統(tǒng)一調(diào)度工程物資，這樣既能減少物資積壓，又能確保工程順利進(jìn)行，有效提高資金利用率。其次，要加強(qiáng)企業(yè)的應(yīng)收賬款的管理：建立穩(wěn)定的信用政策；確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估客戶的償債能力；確定合理的應(yīng)收賬款比例；建立銷售回款責(zé)任制。此外，多元化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大型房地產(chǎn)公司，可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)推動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目交叉進(jìn)行，這樣就能夠有效地提高資金利用率，緩解企業(yè)應(yīng)對(duì)銀行資金緊縮政策的壓力。

2.4建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控制度

2.4.1不斷提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，各部門的相關(guān)人員綜合素質(zhì)決定著該企業(yè)的的財(cái)務(wù)管理水平，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理水平、相關(guān)專業(yè)能力以及決策者的敏銳洞察力尤為重要。企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行考核評(píng)估，積極招聘專業(yè)人才，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)，安排相關(guān)人員參加培訓(xùn)和教育，從而提高企業(yè)財(cái)會(huì)人員的專業(yè)技術(shù)水平和能力，提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理的意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，盡可能地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4.2不斷提升管理層的綜合管理水平

良好的綜合管理水平是企業(yè)開(kāi)展一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提和保障。風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制能力的提高是一項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平的同時(shí)更需要提升企業(yè)的綜合管理水平。企業(yè)只有在供、產(chǎn)、銷等各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和水平，才能將風(fēng)險(xiǎn)維持在一個(gè)可控范圍內(nèi)，企業(yè)也才能真正具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力和風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。

參考文獻(xiàn)

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