房屋網(wǎng)簽備案對房地產(chǎn)市場管理的影響

范茂興

摘要：現(xiàn)如今，我國的房屋建筑發(fā)展十分迅速，分析房屋網(wǎng)簽備案對于交易風(fēng)險防范的意義，認為房屋網(wǎng)簽備案對于房地產(chǎn)市場管理具有十分主要的推動作用，提出關(guān)于加強房屋網(wǎng)簽備案工作的幾點建議。

關(guān)鍵詞：房屋網(wǎng)簽備案;交易風(fēng)險;房地產(chǎn)市場

據(jù)悉《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）》的適用范圍為，在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)開展房屋轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押等交易活動，實行房屋網(wǎng)簽備案，實現(xiàn)新建商品房和存量房買賣合同、房屋租賃合同、房屋抵押合同網(wǎng)簽備案全覆蓋。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)、銀行業(yè)金融機構(gòu)、交易當(dāng)事人等辦理房屋網(wǎng)簽備案的，應(yīng)當(dāng)進行房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)用戶注冊，取得新建商品房買賣、存量房買賣、房屋租賃、房屋抵押等相應(yīng)的房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)操作資格。房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)應(yīng)通過與自然資源、公安、財政、民政、人力資源社會保障、金融、稅務(wù)、市場監(jiān)管、統(tǒng)計等部門聯(lián)網(wǎng)，通過人臉識別、信息共享等手段，自動核驗交易當(dāng)事人和房屋是否具備房屋網(wǎng)簽備案條件。

1 關(guān)于房屋交易合同網(wǎng)簽備案的依據(jù)

首先，從法律層面看，網(wǎng)簽備案有依據(jù)。房屋交易合同網(wǎng)簽備案的法律依據(jù)是確定的房地產(chǎn)成交價格申報這一法定制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第35條第1款規(guī)定，“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度”。該制度與國有土地有償有限期使用制度、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度，共同構(gòu)成了《城市房地產(chǎn)管理法》確定的房地產(chǎn)管理5項基本制度。任何制度都需要具體的措施去實現(xiàn)，否則，制度就成為蒼白的文字、懸空的條款。房屋交易合同網(wǎng)簽備案就是落實房地產(chǎn)成交價格申報制度的具體舉措。設(shè)定房地產(chǎn)成交價格申報制度的目的，就是政府部門要及時準(zhǔn)確掌握市場的情況，更好地監(jiān)管市場，促進市場健康發(fā)展。通過房屋交易合同網(wǎng)簽備案，權(quán)利人依法履行了成交價格申報這一法定義務(wù)，政府部門獲取掌握了房地產(chǎn)交易的信息，實現(xiàn)了申報成交價格這一法定制度設(shè)定的目的。此外，實行房屋交易價格申報制度也是各國政府管理部門在房屋交易管理中的常用措施。如德國，房屋買賣，要求由負責(zé)交易的公證人向政府部門申報;房屋租賃，要求由當(dāng)事人向政府部門申報。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條第2款規(guī)定，我國采取了原則上由權(quán)利人申報的方式。同時，為減輕購房人的負擔(dān)，《城市房地產(chǎn)管理法》對預(yù)售商品房合同備案作出了特別規(guī)定，要求由預(yù)售人（開發(fā)商）統(tǒng)一負責(zé)向政府部門申報價格、登記備案。其次，從國務(wù)院行政規(guī)定層面上看，網(wǎng)簽備案有明確的要求。2010年1月7日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔20104〕號）第2條第7項要求，進一步建立建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度。國務(wù)院是我國的最高行政機關(guān)，通過其辦公廳文件要求各地在原有合同備案的基礎(chǔ)上，適用市場發(fā)展的需要，為權(quán)利人提供網(wǎng)上簽約、備案的路徑，即通過互聯(lián)網(wǎng)平臺完成簽約、備案。其目的是通過信息化手段，方便權(quán)利人履行義務(wù)，提高政府的治理能力，進一步完善房屋交易合同備案制度。最后，從行業(yè)管理部門和地方管理要求上看，網(wǎng)簽備案有更加具體細致的要求。為貫徹落實《城市房地產(chǎn)管理法》，作為房屋交易的行政管理部門，1995年建設(shè)部發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》就對合同備案作出了規(guī)定。2006年，建設(shè)部、中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔2006〕321號），要求有條件的地方建立網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，將網(wǎng)上簽約系統(tǒng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀合同管理、存量房交易資金管理制度結(jié)合起來，形成完整的存量房交易監(jiān)管體系。2007年，建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》（CJJ/T115-2007），對新建商品房、存量房的交易網(wǎng)上簽約、備案系統(tǒng)建設(shè)技術(shù)要求，作出了統(tǒng)一的規(guī)定。2018年12月，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》更加系統(tǒng)地對房屋交易合同網(wǎng)簽備案指導(dǎo)思想、工作目標(biāo)等作了明確具體的規(guī)定。2019年8月，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）的通知》對網(wǎng)簽備案的流程進一步規(guī)范。在地方，北京、上海、天津、重慶、廣州和江蘇、安徽等地，也先后通過《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》《天津市房地產(chǎn)交易管理條例》《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例》《安徽省城市房地產(chǎn)交易管理條例》等對房屋交易合同網(wǎng)簽備案作出了具體規(guī)定。

2 關(guān)于加強房屋網(wǎng)簽備案工作的幾點建議

2.1 健全法律體系

目前，商品房合同網(wǎng)簽備案可依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，存量房合同網(wǎng)簽備案和抵押合同網(wǎng)簽備案尚無明確的法律依據(jù)，雖然住建部128號文是經(jīng)國務(wù)院同意下發(fā)的規(guī)范性文件，筆者認為在保護交易安全上的力度仍嫌不足，建議國家層面出臺法規(guī)條例和工作指導(dǎo)意見，填補法律規(guī)范體系上的空白，明晰網(wǎng)簽備案合同效力，提高網(wǎng)簽備案合同法律地位，為推動房屋網(wǎng)簽備案制度的執(zhí)行提供法律支撐。

2.2 創(chuàng)新存量房網(wǎng)簽備案新模式

存量房交易步入網(wǎng)簽備案時代以來，各大城市幾乎都是采取窗口模式與中介代理模式。窗口模式是指設(shè)立存量房交易服務(wù)窗口，交易雙方需帶齊證件資料，前往業(yè)務(wù)窗口排隊辦理;中介代理模式是指將系統(tǒng)的網(wǎng)簽備案權(quán)限分配至中介代理機構(gòu)，交易雙方在中介處上傳資料信息完成交易。雖有部分城市在試點存量房自助網(wǎng)簽，但網(wǎng)簽后的合同仍需遞交至業(yè)務(wù)窗口，進行審核備案后才可生效，耗費大量時間。而自助網(wǎng)簽備案一體機這種新的模式，不需交易雙方跑到業(yè)務(wù)窗口排隊，遞交繁雜的證明材料，也不需要中介機構(gòu)的介入，只要交易雙方在自助機上進行簡單操作，5分鐘左右就可以完成網(wǎng)簽備案整個流程。

2.3 加快推進“一張網(wǎng)”建設(shè)

第一，搭建平臺，實施房屋交易監(jiān)管服務(wù)“一張網(wǎng)”。將開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、金融機構(gòu)、住建部門、稅務(wù)部門、不動產(chǎn)機構(gòu)等涉房單位全部納入房屋交易“一張網(wǎng)”，深化房產(chǎn)交易管理互聯(lián)網(wǎng)化，推進線上線下備案全融合，保障網(wǎng)簽備案的便捷性，部門間數(shù)據(jù)信息實時互通互限共享，提高行政效率，節(jié)約行政成本，優(yōu)化公共服務(wù)，實現(xiàn)交易全程“不見面”“不收件”。第二，杜絕“陰陽合同”，實現(xiàn)“四價合一”。使用統(tǒng)一房屋網(wǎng)簽合同電子制式文本，金融機構(gòu)以網(wǎng)簽備案信息作為審貸依據(jù)，稅務(wù)部門以網(wǎng)簽備案信息作為繳稅依據(jù)，不動產(chǎn)機構(gòu)以網(wǎng)簽備案信息作為登記依據(jù)，使整個交易信息統(tǒng)一、透明，實現(xiàn)實際成交價、網(wǎng)簽備案價、信貸評估價、納稅申報價“四價合一”。第三，健全監(jiān)管程序，提升資金監(jiān)管水平。制定靈活便捷地監(jiān)管辦法，注重發(fā)揮預(yù)售許可和網(wǎng)簽備案的作用，商業(yè)銀行依據(jù)房屋網(wǎng)簽備案信息，將交易資金到賬情況通過“一張網(wǎng)”反饋給資金監(jiān)管部門，使其可以及時、準(zhǔn)確、完整地掌握首付款和貸款的繳存情況，實現(xiàn)動態(tài)全流程跟蹤監(jiān)管，提升資金監(jiān)管水平。

3 結(jié)語

綜上所述，從房屋交易合同備案，到房屋交易合同網(wǎng)簽備案，該項制度在實踐中不斷完善。房屋交易合同網(wǎng)簽備案是依法確立、具有我國本土特色、符合我國國情的房屋交易介入模式，實現(xiàn)了政府用較低的行政成本，高效地監(jiān)管市場，在保障房屋交易安全、維護當(dāng)事人合法權(quán)益方面，正發(fā)揮著越來越重要的作用。

參考文獻：

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