房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算常見(jiàn)問(wèn)題分析

王飛

摘要：目前，社會(huì)發(fā)展迅速，我國(guó)的各行各業(yè)的發(fā)展也有了很大的改善?，F(xiàn)在我國(guó)的房產(chǎn)土地資源制度發(fā)生了一系列的改革，所以越來(lái)越多的人開始關(guān)注房屋面積，同樣消費(fèi)者個(gè)人的權(quán)益也會(huì)被面積測(cè)繪直接影響，所以現(xiàn)在相關(guān)的工作人員一定要保障房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量。其實(shí)房屋建設(shè)項(xiàng)目完工以后所進(jìn)行的第一項(xiàng)驗(yàn)收項(xiàng)目就是房產(chǎn)面積測(cè)繪，其中消費(fèi)者權(quán)益在很大程度上都與測(cè)繪面積數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有著聯(lián)系。相關(guān)的測(cè)繪部門以及測(cè)繪人員一定要保證整個(gè)測(cè)繪面積工作的質(zhì)量，以此來(lái)保證每一位消費(fèi)者的權(quán)益，同樣地，相關(guān)企業(yè)也要加大對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的管理力度，在推動(dòng)企業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)也為我國(guó)的房產(chǎn)事業(yè)做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪;面積計(jì)算;常見(jiàn)問(wèn)題;分析

房產(chǎn)土地資源制度經(jīng)過(guò)改革后，人們開始越來(lái)越重視房屋面積，因?yàn)槊娣e測(cè)繪直接影響著消費(fèi)者的權(quán)益，所以有效地進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪面積非常的有必要性。房產(chǎn)面積測(cè)繪作為房屋竣工后進(jìn)行的第一項(xiàng)驗(yàn)收工作，測(cè)繪的面積是否準(zhǔn)確、數(shù)據(jù)是否可靠在一定程度上都關(guān)系著消費(fèi)者。選擇具有測(cè)繪資格的單位進(jìn)行相關(guān)工作，根據(jù)國(guó)家規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)繪，在最大程度上控制面積測(cè)繪的質(zhì)量，讓測(cè)繪結(jié)果更加的具有信服力，保證消費(fèi)者于企業(yè)的權(quán)益。加大對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪工作的管理力度，在促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪向著市場(chǎng)化與國(guó)際化的方向發(fā)展，對(duì)于房產(chǎn)事業(yè)也有著重要意義。

1 復(fù)雜情況下的房產(chǎn)測(cè)繪

結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的房產(chǎn)測(cè)繪工作其實(shí)沒(méi)有什么難度。套內(nèi)面積很好理解，也很好計(jì)算。經(jīng)常容易出現(xiàn)問(wèn)題的主要是一些特殊結(jié)構(gòu)的建筑面積如何計(jì)算，共有面積該如何分?jǐn)?，還有一類是該不該納入計(jì)算共有面積，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986.1—2000）的要求，我們需要搞清楚的問(wèn)題主要是：什么情況下該計(jì)算全面積，什么情況下該計(jì)算一半面積，什么情況下不計(jì)算面積，共有面積如何分?jǐn)偛藕侠淼鹊取?/p>

1.1 計(jì)算全部建筑面積的情況

根據(jù)規(guī)范的定義，在一些簡(jiǎn)單的情況下確定總面積的計(jì)算。有永久性結(jié)構(gòu)的單層建筑，層高超過(guò)2.2m（含2.2m）的，建筑面積按一層計(jì)算。多層建筑的建筑面積按每層總建筑面積計(jì)算。通過(guò)房屋的通道，如房屋內(nèi)的門廳、大廳等，按一層建筑面積計(jì)算。廳內(nèi)走廊高度超過(guò)2.2m的，按水平投影面積計(jì)算建筑面積。變形縫與房間任何一側(cè)相連，具有房屋一般條件，能正常使用的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。

1.2 計(jì)算部分建筑面積的情況

與房屋相連、上蓋無(wú)柱但不封閉、層高大于2.2m的走廊、檐廊、挑廊，建筑面積按圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積或圍護(hù)設(shè)施周邊面積的一半計(jì)算。如：永久性建筑物獨(dú)立柱的門廊、雨篷、永久性建筑物單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站等，層高大于2.2m，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。不封閉的陽(yáng)臺(tái)，有上蓋無(wú)柱不封閉的永久性架空的通廊，永久結(jié)構(gòu)但無(wú)頂蓋的室外樓梯的建筑面積按外圍投影面積的一半計(jì)算。

1.3 不計(jì)算建筑面積的情況

層高小于2.2m的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室不計(jì)算建筑面積。如：墻面構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷、房屋之間的架空走廊和連廊，屋頂上的花園和水池、房屋內(nèi)的操作平臺(tái)和裝卸平臺(tái)、在建筑空間內(nèi)放置箱和罐的平臺(tái)，以及騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路和街巷的交通部分，臨街樓房、臨小區(qū)樓房、挑廊下的底層用作公共道路（或小區(qū)道路）街道通行的，無(wú)論是否有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)，不計(jì)算建筑面積;與室內(nèi)不相連接的房屋之間的變形縫，不計(jì)算建筑面積;獨(dú)立的煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干線、支線等，不計(jì)算建筑面積;室外用于維修或消防的鋼梯或梯子，不計(jì)算建筑面積;房屋內(nèi)的空心部分和天井，不計(jì)算建筑面積。

2 房產(chǎn)測(cè)繪的意義以及作用

2.1 房產(chǎn)測(cè)繪的意義

其實(shí)房屋測(cè)繪面積的工作質(zhì)量不只是會(huì)影響到消費(fèi)者的權(quán)益，同時(shí)也會(huì)影響到房屋的原持有者。工作人員在開展實(shí)際的房屋測(cè)繪工作時(shí)，一定要嚴(yán)格的按照我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定以及相應(yīng)的面積測(cè)繪制度來(lái)進(jìn)行測(cè)繪，同時(shí)在開展測(cè)繪工作之前還要先對(duì)其進(jìn)行精準(zhǔn)的計(jì)算。除此之外，如果在交易的過(guò)程中產(chǎn)生了一些具有紛爭(zhēng)性的情況，那么業(yè)主就必須要拿出一些有力的數(shù)據(jù)，以此來(lái)獲取法律方面的支持。最后相關(guān)的測(cè)繪人員還要保證每一個(gè)測(cè)繪數(shù)據(jù)的精確度，因?yàn)檫@會(huì)使房產(chǎn)檔案的建立受到很大程度的影響，也會(huì)對(duì)其產(chǎn)生權(quán)威性的作用。

2.2 有利于穩(wěn)定維護(hù)房地產(chǎn)的發(fā)展

現(xiàn)在不但我國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，同時(shí)人們的生活水平也在不斷提升，所以地產(chǎn)業(yè)也逐漸成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱。但是調(diào)查結(jié)果顯示，現(xiàn)在我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)大多數(shù)都沒(méi)有一個(gè)比較完善的管理措施，而且市場(chǎng)還處在一個(gè)并不平衡的狀態(tài)，所以這就很容易影響到整個(gè)測(cè)繪面積的數(shù)據(jù)，根本不能保證其可靠性，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定程度的阻礙作用。所以假如工作人員可以保證房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積數(shù)據(jù)的可靠性，那么對(duì)于房屋的產(chǎn)權(quán)登記方面都會(huì)產(chǎn)生積極性的作用，同時(shí)也會(huì)有效避免各種糾紛問(wèn)題的產(chǎn)生，業(yè)主與顧客之間的合法權(quán)益也可以在很大程度上得到保護(hù)，而在這樣的良好環(huán)境下，房產(chǎn)市場(chǎng)的秩序也可以恢復(fù)到正常狀態(tài)。

3 房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算措施

3.1 對(duì)質(zhì)量進(jìn)行制度化把控

在現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)量的大環(huán)境當(dāng)中，對(duì)房屋進(jìn)行相關(guān)的面積測(cè)繪時(shí)，一定要以國(guó)家的相關(guān)規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)。但是在實(shí)際的操作過(guò)程中，依舊存在了很多問(wèn)題。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)吧，在對(duì)房屋的陽(yáng)臺(tái)面積以及飄窗面積進(jìn)行測(cè)量的時(shí)候，相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)要以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，在沒(méi)有落地的情況下，是不用對(duì)面積進(jìn)行測(cè)量的?？墒窍嚓P(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)商會(huì)為了增加該房型的面積，會(huì)不按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，會(huì)使測(cè)量質(zhì)量出現(xiàn)誤差。因此，制定相關(guān)的測(cè)量制度，是對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪面積進(jìn)行良好的把控，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步前進(jìn)。

3.2 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的規(guī)范化

在進(jìn)行測(cè)繪工作時(shí)工作人員應(yīng)當(dāng)把細(xì)節(jié)透明化，讓相關(guān)的信息能夠隨時(shí)查詢到，在傳統(tǒng)的測(cè)繪工作中若是想查詢相關(guān)的工作信息還需要經(jīng)過(guò)層層關(guān)卡，實(shí)在是不大方便，嚴(yán)重影響了測(cè)繪工作的效率。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)國(guó)外已經(jīng)實(shí)行房產(chǎn)測(cè)繪工作行政分開的規(guī)范性制度，這有利于測(cè)繪市場(chǎng)形成有效的秩序工作，給測(cè)繪工作帶來(lái)高效益。因此，國(guó)內(nèi)也可以借鑒此項(xiàng)措舉來(lái)規(guī)范國(guó)內(nèi)測(cè)繪市場(chǎng)，強(qiáng)烈杜絕部門亂收費(fèi)的現(xiàn)象。另外，對(duì)于測(cè)繪市場(chǎng)中測(cè)繪人員資格證書還需多多加強(qiáng)檢查，未持有相關(guān)證明的人不得從事任何測(cè)繪工作，避免擾亂市場(chǎng)。

3.3 學(xué)習(xí)科學(xué)的公用面積分?jǐn)傆?jì)算方法

現(xiàn)階段為了保證房產(chǎn)套型的相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，需要我們的房屋面積測(cè)繪工作人員在工作的過(guò)程當(dāng)中，對(duì)測(cè)繪面積質(zhì)量進(jìn)行有效的把控，將其所在的公用面積用科學(xué)的計(jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)?。在分?jǐn)偟臅r(shí)候要格外注重其公平性，確保分?jǐn)傉咦陨淼臋?quán)益不會(huì)有所損失。但對(duì)現(xiàn)在的環(huán)境進(jìn)行分析，可以看出現(xiàn)階段的測(cè)繪單位所使用的測(cè)繪軟件還存在了很多問(wèn)題，對(duì)房屋面積測(cè)繪質(zhì)量產(chǎn)生影響。所以，要求相關(guān)的測(cè)繪工作者在房屋公用面積分?jǐn)偟沫h(huán)節(jié)中，采用科學(xué)的方法來(lái)計(jì)算相關(guān)分?jǐn)偯娣e，確保房屋產(chǎn)權(quán)人的利益不被侵犯。除此之外，擁有測(cè)繪資質(zhì)的相關(guān)單位要對(duì)房屋測(cè)繪面積進(jìn)行多次審核，提高分?jǐn)偨Y(jié)果的準(zhǔn)確性。

4 結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)的房地產(chǎn)領(lǐng)域的快速發(fā)展，使得越來(lái)越多的消費(fèi)者將關(guān)注的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向房屋面積測(cè)算方面。因此，我們必須提高自身的房產(chǎn)面積測(cè)繪水平，改善現(xiàn)階段的測(cè)繪技術(shù)，加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪流程的制定與落實(shí)，提高圖紙繪制的精確性，對(duì)測(cè)繪過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行解決，將消費(fèi)者的利益放在首要位置，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，不斷提高相關(guān)工作人員的綜合素質(zhì)，從而可以提升其服務(wù)水平以及服務(wù)效率。

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