中糧地產(chǎn)為什么落后

中糧地產(chǎn)的贏利能力幾乎僅為行業(yè)領(lǐng)先水平的一半左右。如果去除其股票投資的收益，其主營業(yè)務(wù)的贏利能力更低。

7月13日，國信證券調(diào)研了中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司（下稱中糧地產(chǎn)，000031.SZ），像以往其他機構(gòu)調(diào)研一樣，國企改革的問題被再一次問及。

中糧地產(chǎn)回復(fù)稱，“目前，公司一直與控股股東中糧集團有限公司保持積極溝通。截至目前，中糧地產(chǎn)尚未接到相關(guān)的文件?！边@表明，支撐中糧地產(chǎn)上半年股票價格翻倍上漲的“國企改革”并沒有實質(zhì)性進展。

然而，通過分析中糧地產(chǎn)過去5年的財報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，作為16家央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)之一的中糧地產(chǎn)，如果要贏得市值的長期增長，比國企改革概念更為重要的是其在盈利能力上能否取得實質(zhì)性的提升，而且后者甚至更為迫切。

贏利能力全面落后

作為央企的中糧地產(chǎn)，擁有拿地和融資方面的先天優(yōu)勢，但其實際的贏利能力卻顯得平庸。

過去5年，中糧地產(chǎn)平均的凈資產(chǎn)收益率為10.09%，總資產(chǎn)報酬率平均為1.9%，而凈利潤率除了在2010年超過20%之外，其余年份平均在6.5%。

根據(jù)2014年年報數(shù)據(jù)計算，中糧地產(chǎn)2014年全年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率僅有10.68%，凈利潤率只有6.62%，總資產(chǎn)的報酬率僅為1.38%。以上衡量贏利能力的三個指標(biāo)，萬科分別為19.17%、10.76%、3.19%，保利地產(chǎn)分別為21.65%、11.19%、3.59%，招商地產(chǎn)分別為14.69%、9.83%、3.86%。

數(shù)據(jù)對比可見，中糧地產(chǎn)的贏利能力可謂全面落后，幾乎僅為行業(yè)領(lǐng)先水平的一半左右。如果去除其股票投資的收益之后，其主營業(yè)務(wù)的贏利能力水平更低。

在中糧地產(chǎn)2015年第一季度財報中，歸屬于上市公司股東的凈利潤約為7193萬元，但扣除非經(jīng)常性損益后，歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-8491萬元，同比下滑幅度高達(dá) 237.14%。其主要利潤來源，是出售金融資產(chǎn)的處置收益，高達(dá)2.07億元。

年度數(shù)據(jù)中也存在這個問題，2014年中糧地產(chǎn)全年歸屬于上市公司股東的凈利潤5.99億元，較上年增長11.96%;但扣除非經(jīng)常性損益之后，歸屬上市公司股東的凈利潤僅有9245.7萬元，同比大幅下跌54.4%。而這一年，中糧地產(chǎn)處置可供出售金融資產(chǎn)的收益高達(dá)4.55億元。

中糧地產(chǎn)依靠“投資收益”來增厚利潤，并不是一個短期現(xiàn)象。自2010年以來，中糧地產(chǎn)通過處置可供出售金融資產(chǎn)而獲得“投資收益”一直占據(jù)其利潤的很大一部分。

年報數(shù)據(jù)顯示，2014年中糧地產(chǎn)實現(xiàn)利潤總額14.06億元，投資收益約為5.89億元，占比42%;2013年其利潤總額為12.26億元，投資收益約為3.59億元，占比29%;2012年實現(xiàn)利潤總額10.04億元，投資收益約為2.52億元，占比25%;2011年，實現(xiàn)利潤總額10.72億元，投資收益約為4.09億元，占比38%。2010年，實現(xiàn)利潤總額7.45億元，其中投資收益約為5.24億元，占比達(dá)70%。

顯然，中糧地產(chǎn)在投資股票方面的贏利能力甚至強于其房地產(chǎn)開發(fā)的贏利能力。

費用高企、管理落后是主因

中糧地產(chǎn)贏利能力水平低的根源在哪里呢？

毛利率是企業(yè)毛利與營業(yè)收入的百分比，是企業(yè)利潤的源頭，體現(xiàn)企業(yè)在行業(yè)的價格競爭能力。2014年，中糧地產(chǎn)的毛利率為38%，過去5年平均為37%。這跟萬科（平均毛利率36%）、保利地產(chǎn)（34%）和招商地產(chǎn)（44%）相比，差異并不大，甚至還略有優(yōu)勢。

也就是說，中糧地產(chǎn)在產(chǎn)品的定價和營業(yè)成本方面與一線房企相比差距不大。那其贏利能力水平低的問題只能出在“費用方面”。

費用高企，是蠶食中糧地產(chǎn)利潤的一個重要原因。根據(jù)中糧地產(chǎn)2014年年報數(shù)據(jù)，其銷售費用、管理費用、財務(wù)費用這三大費用占營業(yè)收入比重分別高達(dá)5%，4%和4%。而萬科這三項費用比率分別為3%、3%和0.4%;保利地產(chǎn)這三項費用比率分別為2%、2%和1%;招商地產(chǎn)為2%、1%和2%。

顯然，中糧地產(chǎn)三項費用比率明顯比其他三家地產(chǎn)公司高出很多，三大費用消耗掉了營業(yè)收入的13%，而萬科、保利和招商地產(chǎn)這三項費用的占比都在6.4%以內(nèi)，不及中糧地產(chǎn)的一半，差距明顯。

從年報數(shù)據(jù)來看，中糧地產(chǎn)在廣告宣傳、銷售代理、管理人員薪酬上明顯更舍得投入，而且其利息支出額度較大，2014年全年4.21億元的利息，幾乎占到其凈利潤的一半。

顯然，中糧地產(chǎn)如要提升贏利能力，需要從兩方面入手：第一，節(jié)流，提高銷售費用的效率，縮減管理費用，改善融資方式和資金結(jié)構(gòu)來降低財務(wù)費用，進一步的股權(quán)融資成為其必須的選擇;第二，擴展規(guī)模，通過取得更多的營業(yè)收入來分?jǐn)傎M用，提高費用的利用效率。

“節(jié)流”方面則需要中糧地產(chǎn)在運營管理能力上獲得進一步提升，而目前，這卻是中糧地產(chǎn)的軟肋。

6月28日，中糧地產(chǎn)被國家審計署點名，在對其母公司中糧集團有限公司2013年度財務(wù)收支審計結(jié)果中，中糧地產(chǎn)被指在“內(nèi)部管理”方面存在多項問題。比如，2006?2013年，集團下屬中糧置地、中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司、中糧集團（深圳）有限公司在未經(jīng)資產(chǎn)評估或未取得資產(chǎn)評估結(jié)果的情況下，先后實施了土地收購等5個項目，涉及金額7.67億元。

而對于“擴展規(guī)模”，在目前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整態(tài)勢下，中糧系地產(chǎn)的整合無疑為中糧地產(chǎn)提供了很好的發(fā)展契機。

目前，中糧集團在地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是根據(jù)業(yè)務(wù)類型進行簡單的平臺劃分，中糧地產(chǎn)主營住宅，而大悅城地產(chǎn)主營商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)前住宅與商業(yè)地產(chǎn)的協(xié)同開發(fā)，甚至上升至城市配套的系統(tǒng)化服務(wù)，都要求地產(chǎn)商不能再簡單地建房子和賣房子?！巴惡喜ⅰ睂μ岣咧屑Z系兩家地產(chǎn)公司在項目層面的協(xié)作、資金平衡以及團隊和管理體系的優(yōu)化匹配，進一步提升中糧系地產(chǎn)的綜合競爭能力具有促進作用。

但改革能多大程度上釋放效率，提升中糧地產(chǎn)的長期贏利能力和競爭力？目前仍然是一個未知數(shù)。