吉林省保障性住房準(zhǔn)入退出制度研究

丁曉欣 李 雪

(吉林建筑大學(xué)管理學(xué)院，長(zhǎng)春 130118)

1 吉林省保障性住房準(zhǔn)入退出制度

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成［1］.

1.1 廉租房準(zhǔn)入退出制度

廉租住房的補(bǔ)貼方式有兩種:實(shí)物配租與租賃住房補(bǔ)貼.實(shí)物配租是指由政府直接提供房源供被保障住戶居住，其優(yōu)點(diǎn)在于政府積極干預(yù)住房市場(chǎng)，能夠有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)屬于市場(chǎng)化產(chǎn)物，不適宜政府過(guò)分干預(yù).租賃補(bǔ)貼是指由政府出資讓符合條件的被保障人群進(jìn)入市場(chǎng)上租賃房屋，這樣既可以減少政府建房管理的困難，又可以減少由于新建保障性住房偏遠(yuǎn)給住戶帶來(lái)的不便.但進(jìn)行租賃補(bǔ)貼可能使市場(chǎng)上的租戶趁機(jī)抬高房?jī)r(jià)，讓政府資金流入出租人，造成更嚴(yán)重的貧富差距［2］.這就需要“實(shí)物配租”與“租賃補(bǔ)貼”方式并行.廉租住房的準(zhǔn)入規(guī)定:申請(qǐng)人須具有本地城鎮(zhèn)常住戶口，申請(qǐng)家庭的收入、人均住房面積均需符合廉租住房保障規(guī)定方可申請(qǐng).吉林省廉租住房退出制度的執(zhí)行現(xiàn)狀:一方面由于缺少法律的強(qiáng)制約束，另一方面由于住戶的收入審核困難、缺乏后續(xù)的保障措施等原因，使退出執(zhí)行困難，退出規(guī)定也形同虛設(shè).

1.2 經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入退出制度

經(jīng)濟(jì)適用住房作為一種出售型的保障性住房，主要針對(duì)具有一定購(gòu)買(mǎi)能力的中低收入人群.申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房不僅需要具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，而且收入及住房條件均需符合被保障標(biāo)準(zhǔn).但部分地區(qū)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房不“經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象:開(kāi)發(fā)商為擴(kuò)大自己的利潤(rùn)不斷提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);住房選址一般在較偏遠(yuǎn)地區(qū)，所以，后期投入較大;由于缺少專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)，經(jīng)濟(jì)適用住房便淪為很多富人的“專(zhuān)利”，甚至一些政府官員出現(xiàn)以權(quán)謀私現(xiàn)象.由于制度的不完善，導(dǎo)致現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用住房出售給很多不符合保障標(biāo)準(zhǔn)的人群，甚至成為了相關(guān)管理人員“尋租”的手段.隨著國(guó)家政策的改變，近兩年吉林省已停建經(jīng)濟(jì)適用住房，若再建，為避免重蹈覆轍，在買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)嚴(yán)格控制住房的上市交易，住房的回購(gòu)應(yīng)由政府來(lái)執(zhí)行，以期實(shí)現(xiàn)房屋的循環(huán)再利用，同時(shí)也可以避免利用經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)手上市交易的牟利現(xiàn)象.

1.3 公租房準(zhǔn)入退出制度

在廉租住房與經(jīng)濟(jì)適用房快速發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)生了兩類(lèi)“夾心層”，一類(lèi)是廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房之間的低收入人群，另一類(lèi)是經(jīng)濟(jì)適用房與商品房之間的中低收入人群.公共租賃住房作為保障這兩類(lèi)“夾心層”人士而產(chǎn)生出的新型住房保障模式，在準(zhǔn)入方面，突破了戶籍限制的問(wèn)題，納入了外來(lái)務(wù)工人員，實(shí)現(xiàn)了保障性住房的全面覆蓋，同時(shí)也吸引了外來(lái)高技術(shù)人才，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐娜丝诹鲃?dòng).公共租賃房以合同的形式規(guī)定退出期限，合同規(guī)定租賃期最長(zhǎng)不超過(guò)3年.在租賃期間違規(guī)操作或者租賃期滿均需騰退公租房.

2 吉林省保障性住房準(zhǔn)入退出制度存在的問(wèn)題

(1)缺乏專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén). 吉林省保障性住房的準(zhǔn)入程序包括“三級(jí)審核、兩級(jí)公示”，由市(縣/區(qū))住房保障部門(mén)審核住房情況，由民政部門(mén)審核家庭收入狀況，對(duì)合格的家庭均公示15天.規(guī)定中審核部門(mén)單一，容易出現(xiàn)尋租現(xiàn)象;審核方式簡(jiǎn)單，容易出現(xiàn)作弊現(xiàn)象;缺少規(guī)范性和強(qiáng)制性的法律文件約束，使一些不法分子鉆了空子;由于沒(méi)有明確的管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)，退出制度難以執(zhí)行，各部分之間相互推諉責(zé)任;

(2)缺乏個(gè)人征信系統(tǒng). 目前，衡量一個(gè)家庭的收入水平或家庭財(cái)產(chǎn)價(jià)值的主要依據(jù)是單位的一紙證明，由于征信系統(tǒng)的缺失，無(wú)法核實(shí)申請(qǐng)家庭的真實(shí)財(cái)產(chǎn)狀況，弄虛作假現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生［3］，保障性住房往往容易保障一些不應(yīng)保障的人群，政府公信力下降.當(dāng)個(gè)人或家庭財(cái)產(chǎn)增加時(shí)，信息系統(tǒng)不能及時(shí)提供給相關(guān)管理部門(mén)，致使無(wú)法及時(shí)進(jìn)入退出流程;

(3)保障途徑的單一. 雖然吉林省目前的保障房模式包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房與公共租賃住房，但這并不能滿足吉林省被保障住戶的需求，在騰退當(dāng)前的保障性住房后，仍然有大部分人群由于付不起高額的房?jī)r(jià)住不起房而繼續(xù)陷入住房困難群體;

(4)缺少有效可行的法律制度. 目前，吉林省保障性住房準(zhǔn)入退出制度缺少有效的法律約束，強(qiáng)制性的執(zhí)行措施不僅無(wú)法可依，而且也會(huì)給受保住戶帶來(lái)很大的傷害，不具備操作性.致使住戶在住進(jìn)廉租住房后變得公為己用，無(wú)論自身?xiàng)l件是否改善都不愿再騰退.

3 國(guó)內(nèi)部分城市保障性住房準(zhǔn)入退出制度

(1)北京市公租房準(zhǔn)入退出制度. 北京市屬于人口密集的大城市，流動(dòng)人口住房問(wèn)題突出.從北京目前的人口結(jié)構(gòu)情況看，保障流動(dòng)人口的住房成為亟需解決的首要問(wèn)題，北京市的公共租賃住房在保障來(lái)京工作人群方面發(fā)揮著積極的作用;

北京市公租房準(zhǔn)入制度可以總結(jié)為:在京工作，納稅證明，簽訂合同，每年復(fù)核.北京市設(shè)有公共租賃住房產(chǎn)權(quán)單位，主要負(fù)責(zé)住房的租賃管理和物業(yè)服務(wù)等工作，并協(xié)助住房保障管理部門(mén)復(fù)查被保障用戶的住房變動(dòng)情況，協(xié)助街道辦事處管理.北京市公共租賃房的退出制度可以總結(jié)為:違規(guī)操作，強(qiáng)制退出，記入檔案，5年內(nèi)不得再申請(qǐng).被保障住戶出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象時(shí)，區(qū)、縣住房保障行政管理部門(mén)應(yīng)取消該用戶的被保障資格，并記入信用檔案，且5年內(nèi)不得再次申請(qǐng)保障性住房［4］;

(2)廣州市廉租住房的準(zhǔn)入退出制度. 廣州市關(guān)于廉租住房的管理實(shí)行打分制度.在輪候期間，根據(jù)多方面情況進(jìn)行打分，得分高者先進(jìn)入輪候.在被保障住戶入住后，在監(jiān)督管理中同樣制定了詳盡的扣分辦法［5］.被保障住戶入住之后以2年為周期，如果扣分超過(guò)一定規(guī)定政府就有權(quán)利要求其騰退所租住的廉租住房.打分制度不僅使操作公開(kāi)透明，而且能夠更好的約束住戶，為受保住戶營(yíng)造一個(gè)更好的居住環(huán)境.退出管理根據(jù)打分結(jié)果執(zhí)行，退出制度簡(jiǎn)單明了，易于管理部門(mén)把控;

(3)共有產(chǎn)權(quán)房的可借鑒之處. 共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，是指以出讓方式取得住房用地，總價(jià)格參照普通商品住房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，購(gòu)房人實(shí)際出資額與房?jī)r(jià)總額的差價(jià)顯化為政府出資，購(gòu)房人和政府各自的出資比例構(gòu)成共有產(chǎn)權(quán)，具有保障性質(zhì)的政策性住房［6］.首先，共有產(chǎn)權(quán)房是一種具有保障性質(zhì)的住房，它不是商品房，價(jià)格更合理，不受市場(chǎng)調(diào)控，能夠保障部分中低收入住房人群;其次，共有產(chǎn)權(quán)房的戶主只擁有部分產(chǎn)權(quán)，不能上市交易，極大的減少了牟利空間，比經(jīng)濟(jì)適用房更利于管理;最后，戶主經(jīng)濟(jì)條件有所改善時(shí)，可以從政府購(gòu)回剩下的產(chǎn)權(quán)，減少政府的財(cái)政壓力.

4 吉林省保障性住房準(zhǔn)入退出制度建議

(1)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu). 專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)是保障性住房建設(shè)發(fā)展不可或缺的重要組成部分.吉林省可以借鑒北京公共租賃住房的管理結(jié)構(gòu)，設(shè)立保障性住房管理部門(mén)，負(fù)責(zé)保障性住房的管理工作.此做法首先分工明確，解決了各部門(mén)信息不共享的缺點(diǎn)，使其效率更高;其次受保住戶不用擔(dān)心各部門(mén)之前互相推卸責(zé)任，能更快更好地得到保障;第三，可以有效防止“尋租”行為;

(2)建立被保障用戶的征信系統(tǒng). 對(duì)進(jìn)入保障性住房的住戶建立“被保障用戶征信系統(tǒng)”.將各保障用戶資料記錄在案，通過(guò)借鑒廣州市廉租住房的打分制度，對(duì)每項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的分制管理，對(duì)受保住戶的信用實(shí)行計(jì)分制.當(dāng)受保住戶的分?jǐn)?shù)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，要對(duì)其進(jìn)行警告甚至責(zé)令退出.也可以以支出反查看收入的方法，如通過(guò)水、電、煤氣等指標(biāo)測(cè)算被保障住戶收入，以及是否入住等情況，為管理部門(mén)提供必要參考;

(3)探索多種保障模式. 共有產(chǎn)權(quán)房作為一種新興的保障房模式，可以滿足受保住戶對(duì)于擁有產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)烈希望，在重慶和淮安等地均取得了較好的成效.吉林省可以借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房的保障模式，與現(xiàn)有的保障性住房模式并行;

(4)建立“階梯式”保障制度. 政府應(yīng)當(dāng)提供一個(gè)完善的住房保障體系，而不是單一的某種保障性住房.把廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等現(xiàn)存的幾種保障性住房有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，形成一種住房過(guò)渡.用以保證被保障住戶在騰退一種保障性房屋后能與其他層次的住房銜接，在實(shí)物補(bǔ)貼與租賃補(bǔ)貼之間形成有效的互補(bǔ)作用，“配租”與“配售”型房屋靈活轉(zhuǎn)換，使吉林省的保障性住房體系一體化運(yùn)作，形成運(yùn)營(yíng)管理的可持續(xù)長(zhǎng)效機(jī)制;

(5)建立多種退出模式. 目前，存在的退出方式過(guò)于單一，不能有效地保證退出制度靈活運(yùn)作.首先針對(duì)被保障住戶的“收入標(biāo)準(zhǔn)”應(yīng)該建立一定的彈性空間，保證線上線下人群的利益平衡;其次可以運(yùn)用一定的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行控制，如給予主動(dòng)退出的家庭一定的買(mǎi)房補(bǔ)貼，對(duì)于拒不騰退的家庭收取市場(chǎng)租金等.

［1］保障性住房［EB/OL］.http://baike.baidu.com/link url=SGlIc UmtI VDwth Ln BBo 7 tYz Oxx 6do－VykAQ THN 2 Sp Oix SDX Nws F7Nf CMd Gw ZIj LVx 4Bd WIVD 4 Uixczw 65p V9 Hq#reference.

［2］胡 務(wù).社會(huì)救助概論［M］.北京:北京大學(xué)出版社，2003:123－176.

［3］馬紅強(qiáng)，于立君.吉林省保障性住房現(xiàn)狀與問(wèn)題分析［J］.吉林建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào)，2013(5):18－21.

［4］北京市公共租賃住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法(3)［EB/OL］.(2011)http://www.chinanews.com/estate/2011/11－30/3497411_3.shtml.

［5］廣州市城市廉租住房保障制度實(shí)施辦法(試行)［EB/OL］.(2007):78 －132.http://wenku.baidu.com/view/167b99ba1a37f111f1855b1 f.html.

［6］謝佳妮.引進(jìn)“共有產(chǎn)權(quán)”新概念優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房效率——基于“淮安模式”的分析［J］.商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010(7):125－126.