試析新時期我國房地產(chǎn)稅存在的問題及對策

閆曉辰

【摘要】房地產(chǎn)稅自從設(shè)立以來一直是人們關(guān)心的問題，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場模式的改變，原本的稅收制度已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。本文以房地產(chǎn)稅的概念和特征為切入點，闡述了房地產(chǎn)稅存在的問題，并且提出了自己的一些解決方案。

【關(guān)鍵詞】新時期 房地產(chǎn)稅 住房 問題 策略

一、房地產(chǎn)稅的相關(guān)概述

（一）內(nèi)涵以及特征

1.房地產(chǎn)稅收的內(nèi)涵。房地產(chǎn)稅的征稅對象是房屋，計算稅后的依據(jù)是該房屋的租金，或者該房屋的計稅剩余值，對應(yīng)的納稅人是該房屋的所有者或者使用該房屋的人員。所依據(jù)的法律是我國1986年出臺的《房地產(chǎn)稅暫行條例》。征稅的對象是該房屋的財產(chǎn)，與該房屋相分離的輔助設(shè)施，并不能作為征稅的對象。

房地產(chǎn)稅收的問題一直以來都是人們很關(guān)心的問題，自從2010年以來該向問題的矛盾突出，國家發(fā)改委就深化經(jīng)濟體制改革，出臺的相關(guān)文件當中明確指出了要針對我國目前房地產(chǎn)稅的相關(guān)問題，進行改革。在2011年的時候，上海和重慶成為了首批房地產(chǎn)稅試驗的地區(qū)。

2.特征。分析我國目前正在實行的房地產(chǎn)政策，可以看出其有如下的一些特征：第一，房地產(chǎn)稅的征收對象比較獨特，是我們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课荩谪敭a(chǎn)稅種屬于比較特別的一種；第二，整首的范圍有限，包括了城市內(nèi)部、縣城地區(qū)、鎮(zhèn)和一些工礦區(qū)當中用以營利的房屋；第三，繳納稅收的人員是該房屋的所有者，根據(jù)性質(zhì)的不同，征收方式不一。全民所有的房屋應(yīng)當由單位來納稅，出典的房屋，由出典人來納稅；第四，不同房屋種類的計算稅收的依據(jù)不一樣，若是該房屋是用來出租的，則需要按照租金的相關(guān)比例來收取費用。若是該房屋用來自己使用或者經(jīng)營，則需要按照該房屋原來產(chǎn)值一次性扣除10%～30%，按照剩余的價值來繳納；第五。房地產(chǎn)征稅的稅率常年以來都是比較穩(wěn)定的，基本沒有太大的變化。

（二）征收房地產(chǎn)稅所依據(jù)的理論

1.市場供求論。市場的穩(wěn)定，需要供應(yīng)者和需求者之間的相互配合，調(diào)節(jié)彼此之間的供求關(guān)系，當出現(xiàn)供大于求的時候，需求者會自己降低價格，以解決攻擊過剩的問題；當供小于求的時候，供給者會適當?shù)奶邇r格。房地產(chǎn)也是市場經(jīng)濟的組成部分，自然也會受到供求關(guān)系的影響，其價格也會受到供求關(guān)系曲線的調(diào)整。

2.財政收入論。在封建時期，對房產(chǎn)進行征稅，是為了保證國家能夠穩(wěn)定的收入來源。在目前，我國針對房屋收稅更主要地是為了防止房屋價格上漲過快，出現(xiàn)人們不勞而獲的現(xiàn)象，維護社會的公平與穩(wěn)定。

3.受益理論。我國的人民享受國家為自己提供的公用服務(wù)的同時，也應(yīng)當為自己享受服務(wù)而付出一定的費用，稅收的多少正是與他們享受的利益量的大小成正比。政府用自己的財政支出為人們提供了一個良好的居住環(huán)境，滿足人們基本生活的需求，此時居民也應(yīng)當做出一定的付出，來對政府進行回報。

二、新時期我國房地產(chǎn)稅存在的問題

我國房地產(chǎn)稅的制度歷經(jīng)了過年的修改，有了一定的進步，但是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)格局的不斷改變，新時期我國的房地產(chǎn)稅仍然暴露出了很多弊端，阻礙了我國市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，這些問題具體表現(xiàn)如下。

（一）征稅的范圍比較狹窄

目前，我國的房地產(chǎn)稅的征稅對象主要是城鎮(zhèn)里面的經(jīng)營性用房，農(nóng)村一些農(nóng)民自己居住的房屋不在征稅的范圍之內(nèi)。但是隨著人均生活水平的不斷提高，農(nóng)村經(jīng)濟有所發(fā)展，農(nóng)民自己建造的房屋無論是數(shù)量，還是規(guī)模都在逐漸擴大，城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展趨勢，推動了農(nóng)村中出現(xiàn)了大量用以經(jīng)營的房屋，城中村的現(xiàn)象開始普遍地存在。若是還是采用原本的征稅范圍，就容易導(dǎo)致不同的房產(chǎn)，因為所處的地區(qū)不一樣，需要承擔不同的納稅負擔。這就導(dǎo)致了很多企業(yè)會濫用農(nóng)村的耕地來建造房屋，造成了社會不公平現(xiàn)象的發(fā)生，違背了設(shè)立房產(chǎn)稅的初衷。

（二）稅收的計量依據(jù)不合理

目前對房屋進行收稅，主要依據(jù)房屋的折余價值以及房屋的租金高低。建立該項制度的時候，我國正處在計劃經(jīng)濟的時代，但是隨著市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，若是還是采用折余的方式來計算房屋的產(chǎn)值，則根本無法代表該房產(chǎn)的現(xiàn)有價值，其只能夠表明房屋的原有價值，遠遠低于了房產(chǎn)的現(xiàn)值。這就導(dǎo)致了現(xiàn)在建成的房屋還不及原來的房屋，兩者之間的價格差距比較大這樣的計算方式不符合經(jīng)濟的發(fā)展。

與此同時，若是采用租金的價格作為計算稅收的依據(jù)，隨著房屋價格的上漲，租金也會有所上漲，且保證兩者上漲的比例是相同的，此時房屋的租賃價格就會超過房屋的折余價值，導(dǎo)致所繳納的房地產(chǎn)稅也在增加，而這些最終都需要由租客來承擔，侵害了租客的利益，不利于租賃市場的穩(wěn)定。

（三）稅率的設(shè)置不科學(xué)

我國目前的房地產(chǎn)稅收市場只有兩種稅率，1.2%和12%。目前采取統(tǒng)一的稅率，忽略了我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展之間的不平等，不同的地區(qū)，整首的房地產(chǎn)稅占據(jù)地方財政的不同比例，很難具體分辨出房地產(chǎn)稅到底為地方財政的收入帶來了多大的貢獻，無法推動房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，因此應(yīng)當允許當?shù)氐恼?，根?jù)本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展情況，制定符合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的稅率。而在按照租金收入來繳納房地產(chǎn)稅時的稅率設(shè)定為12%，而按照折余價值來計算的稅率是1.2%，兩者差距很大，這對于租房子的居民來說是極為不公平的，無法保證租賃市場長久穩(wěn)定的發(fā)展，而租客為了減少自己的稅收負擔，可能會采取非法的手段，不利于社會的穩(wěn)定和諧。

（四）制度的不完善

我國的房地產(chǎn)市場起步比較晚，發(fā)展還不成熟，相應(yīng)的法律制度也不完善，這就導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)的投資者暗中投機取巧，積累了很多的房屋，房地產(chǎn)登記制度的不完善，外加居民的登記意識不是很強，導(dǎo)致我國的稅務(wù)機關(guān)所掌握的人們住房情況并不準確。

三、解決目前我國房地產(chǎn)稅問題的策略

在本段當中，會結(jié)合一些外國的優(yōu)秀做法，來分析我國目前房地產(chǎn)稅收市場存在問題的解決方法，提出自己的一些解決對策。

（一）房地產(chǎn)稅收的范圍擴大

國外很多發(fā)達國家，對于房地產(chǎn)稅的征稅對象比較多，即包括了城市的房屋，同樣也包括了很多農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)，以及一些存量的居住用房，除此以外，只要是用以經(jīng)營的房屋，都需要繳納房地產(chǎn)稅。同時，國外也設(shè)立了一些免征房地產(chǎn)稅的房屋，比如政府所占用的房屋，以及一些用以做慈善事業(yè)的房屋，這樣做保證了稅收征收的公平性，同時也規(guī)范了征稅的范圍。而在我國很多農(nóng)村房屋以及存量房都沒有被納為征稅的對象，需要進一步擴大。

（二）不同地區(qū)設(shè)定不同稅率

很多外國的政府根據(jù)不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況的不一，設(shè)定了自己本地的征稅稅率。比如在美國，根據(jù)每個州的經(jīng)濟發(fā)展情況不同，各個州的政府可以自行制定本州的稅率，采取因地制宜的方法。同時，在同一個地方，只要時間不一樣，房屋的稅率也會發(fā)生一些變化；英國設(shè)定房地產(chǎn)稅率的方法通常是比本年提早一年，先根據(jù)該年的財政收入以及支出的情況，來制定下一年的稅收稅率；由此可以看來，各個國家地方房地產(chǎn)稅率的制定并不是由中央統(tǒng)一制定的，而是各個地方政府根據(jù)本地區(qū)的實際情況決定，同時結(jié)合概念的財政收入情況，此種做法比較合理，值得我國借鑒。

（三）房產(chǎn)的評估價作為房產(chǎn)稅收計算的根據(jù)

很多國家會對房產(chǎn)進行價值的預(yù)估，將預(yù)估出來的值作為計算稅收的依據(jù)。與這套措施相匹配的，各國會有專門的評估機構(gòu)，并且會聘請專門的評估人員，保證價值預(yù)估的合理性與科學(xué)性。同時要保證預(yù)估機構(gòu)同房地產(chǎn)的征收機構(gòu)職能分離，獨立工作，以免出現(xiàn)工作上的“互惠”行為，保證房地產(chǎn)市場的公平與穩(wěn)定。同時，采用此種做法能夠準確表現(xiàn)出該房產(chǎn)的現(xiàn)值，有利于稅率設(shè)定的合理性。

（四）重視房地產(chǎn)稅的地位

很多發(fā)達國家，將房地產(chǎn)稅納入地方的財政體系。房地產(chǎn)稅能夠調(diào)節(jié)地方經(jīng)濟的發(fā)展，為地方經(jīng)濟的提高做出自己的貢獻，因此應(yīng)當占據(jù)地方經(jīng)濟的主體地位，作為地方財政收入的一個重要組成部分，必須要引起人們的重視。在美國，房地產(chǎn)稅可以占據(jù)地方財政收入的一半以上，因此政府尤為重視。在我國，房地產(chǎn)稅并不能占據(jù)地方財政收入的很大比例，這就導(dǎo)致了政府部門為了增加自己的財政收入，會對房地產(chǎn)其他附屬的部分進行稅收的征收，阻礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，我國應(yīng)當根據(jù)各地不同情況，制定房地產(chǎn)稅收的政策，促進地方經(jīng)濟的發(fā)展，提高房地產(chǎn)稅收在地方財政收入當中的比例。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場的發(fā)展，離不開房地產(chǎn)稅，因此對于具體稅收的制定一直是政府部門重視的環(huán)節(jié)。目前，隨著我國市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的飛速調(diào)整，原本的房地產(chǎn)稅已經(jīng)不能適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此我們必須能夠正視當下房地產(chǎn)稅收市場存在的問題，結(jié)合這些具體的問題找出相應(yīng)的對策，完善我國的房地產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，推定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

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