創(chuàng)建具有南京特色的共有產(chǎn)權(quán)房制度

王 晴

創(chuàng)建具有南京特色的共有產(chǎn)權(quán)房制度

王 晴

[摘要]共有產(chǎn)權(quán)房制度作為一種新興的住房保障模式，為中低收入困難家庭帶來(lái)了福音，對(duì)實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置、保持保障性住房建設(shè)的可持續(xù)性和激勵(lì)共有產(chǎn)權(quán)房所有者個(gè)人的工作積極性具有重要的作用。本文以南京市城市發(fā)展的特點(diǎn)為基礎(chǔ)，研究具有南京特色的共有產(chǎn)權(quán)房制度，推進(jìn)南京市民生建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]共有產(chǎn)權(quán)；出讓地；住房保障；南京特色

[作者]王晴，江蘇警官學(xué)院。

經(jīng)濟(jì)適用房制度自1994年開始探索以來(lái)，因其制度的缺陷不斷受到民眾的質(zhì)疑。經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入機(jī)制的暗箱操作、審查機(jī)制的尸位素餐、退出機(jī)制的不明確性等各種問(wèn)題不斷浮出水面。針對(duì)這些問(wèn)題，2007年淮安創(chuàng)造性地提出了共有產(chǎn)權(quán)房制度。

一、共有產(chǎn)權(quán)住房主要內(nèi)容

（一）共有產(chǎn)權(quán)房制度的概念

共有產(chǎn)權(quán)房制度，顧名思義就是指?jìng)€(gè)人與政府共同擁有一套房子的產(chǎn)權(quán)。政府將用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政性支出轉(zhuǎn)化為投資，并且按投資比例擁有房屋的產(chǎn)權(quán)和部分權(quán)利。購(gòu)房者則擁有因其投資而獲得的房屋一部分產(chǎn)權(quán)和全部房屋的占有權(quán)、使用權(quán)。政府通過(guò)與保障對(duì)象共有產(chǎn)權(quán)的形式，既實(shí)際減輕了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)又彌補(bǔ)了經(jīng)濟(jì)適用房制度的缺陷，大幅縮減了投機(jī)者的牟利空間，實(shí)現(xiàn)真正優(yōu)惠到民，保障社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

（二）共有產(chǎn)權(quán)房制度受益人群

除城市最低收入者外，共有產(chǎn)權(quán)房制度將受益人群擴(kuò)大化。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有保障房制度，廉租房制度主要解決最低收入家庭住房問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用房解決有一定積蓄的最低收入家庭的住房問(wèn)題，其余家庭根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇恰當(dāng)?shù)纳唐贩烤幼?。然而，縱觀長(zhǎng)期的社會(huì)實(shí)踐狀況，在低收入群體中有很大一部分人群既不符合經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)條件，又沒有能力購(gòu)買商品房，那么這一層處于尷尬“夾心層”的低收入人群的住房問(wèn)題該如何解決？共有產(chǎn)權(quán)房制度的產(chǎn)生一方面也是為了解決這一部分群體的問(wèn)題，將適用人群擴(kuò)大化，讓更多的人都能享受到政策的保障，讓“夾心層”不再尷尬。

（三）共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)制度

中國(guó)社會(huì)的一個(gè)特點(diǎn)就是規(guī)則模糊。一個(gè)模糊的規(guī)則，讓人看到的也是一個(gè)不確定的未來(lái)，反而不易執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)適用房的有限產(chǎn)權(quán)，說(shuō)到底，是一種模糊的產(chǎn)權(quán)，也屬于規(guī)則模糊。

相較于經(jīng)濟(jì)適用房，政府通過(guò)將房屋產(chǎn)權(quán)由土地劃撥的形式改為共有產(chǎn)權(quán)房的土地出讓，按份共有人依據(jù)其出資份額確定其所占產(chǎn)權(quán)比例，將規(guī)則明確化。從申購(gòu)政策到退出機(jī)制，政府通過(guò)土地出讓的形式與市場(chǎng)接軌，實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房與商品房一樣自由買賣，將經(jīng)濟(jì)適用房的投機(jī)牟利行為遏制在搖籃里，讓利真正的窮人。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房房?jī)r(jià)低于同期、同區(qū)域、同樓盤市場(chǎng)售價(jià)5%～10%，政府通過(guò)與個(gè)人各持一定比例共有產(chǎn)權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)個(gè)人在社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的良好緩沖，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

（四）共有產(chǎn)權(quán)房制度房源供應(yīng)方式

共有產(chǎn)權(quán)房制度以分散建設(shè)為主、集中建設(shè)為輔的方式建設(shè)保障房。目前各地政府仍普遍采用集中興建保障性住房的模式，集中興建的優(yōu)勢(shì)在于可以在短期內(nèi)建成大量共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房，有效緩解住房短缺。但這種大量集中興建的方式極易造成貧民窟的產(chǎn)生，“富人”與“窮人”的客觀隔離很容易造成他們心理上的隔閡，進(jìn)而導(dǎo)致窮人更窮，城市貧富差距無(wú)限拉大。共有產(chǎn)權(quán)房制度采用靈活多樣的方式供應(yīng)保障性住房，以房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量供求狀況為導(dǎo)向，建立政府建房與購(gòu)房并舉，以相對(duì)分散建房、購(gòu)房為主，以集中建房、購(gòu)房為輔的保障性住房供應(yīng)方式。政府通過(guò)這種方式一方面緩解了社會(huì)低收入群體的住房問(wèn)題，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮，供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，政府可以通過(guò)增大保障性住房供應(yīng)的方式緩解供需矛盾；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，政府也可以通過(guò)低價(jià)收購(gòu)商品房以用作共有產(chǎn)權(quán)房的方式緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置壓力。

（五）共有產(chǎn)權(quán)房制度完善的退出機(jī)制

共有產(chǎn)權(quán)房制度的一個(gè)較合理的政策在于其退出機(jī)制的簡(jiǎn)單與明確。購(gòu)房者無(wú)論有無(wú)全額買回房屋產(chǎn)權(quán)，5年后都可以上市交易。但在共有產(chǎn)權(quán)房中，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房不足5年需出售的，由地方人民政府回購(gòu)，禁止上市

交易。在共有產(chǎn)權(quán)房退出機(jī)制中，一方面可根據(jù)個(gè)人與政府在住房中各自所持產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行盈虧分配；另一方面，政府因其本身具有一部分產(chǎn)權(quán)，對(duì)所上市的房產(chǎn)具有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。針對(duì)政府的退出問(wèn)題，江蘇淮安的做法是：5年內(nèi)以原價(jià)購(gòu)買，5年至8年加同期貸款利息，8年后則按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購(gòu)買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益，因家庭困難不能購(gòu)回的，可以像原來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房一樣繼續(xù)使用。在湖北黃石，住房如要購(gòu)買超面積產(chǎn)權(quán)則需要按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買，住戶不愿意購(gòu)買，可永遠(yuǎn)共同持有產(chǎn)權(quán)。

二、共有產(chǎn)權(quán)房制度優(yōu)越性

（一）以政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)方式巧妙保障房屋建筑質(zhì)量

課題組在課題研究期間走訪了300個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房家庭并對(duì)他們進(jìn)行了滿意度調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示發(fā)現(xiàn)，大部分家庭均反映其所居住的經(jīng)濟(jì)適用房存在建筑設(shè)計(jì)不合理、物業(yè)管理不負(fù)責(zé)任、房屋質(zhì)量差、鄰里環(huán)境嘈雜等各種問(wèn)題，其中房屋質(zhì)量問(wèn)題較為嚴(yán)峻。在走訪的300個(gè)家庭中有273個(gè)家庭均反映了這個(gè)問(wèn)題。房屋墻體脫落、屋頂漏水現(xiàn)象頻頻發(fā)生，這對(duì)住戶的正常生活造成十分惡劣的影響，讓人們對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房喪失了信心。共有產(chǎn)權(quán)房制度的設(shè)計(jì)非常巧妙，根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房制度，政府與個(gè)人共同享有房屋的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)這種共有產(chǎn)權(quán)的形式政府便巧妙地成為房屋的一方產(chǎn)權(quán)人。如此一來(lái)，一方面政府自身會(huì)更加重視房屋建設(shè)時(shí)的監(jiān)管；另一方面，迫于政府方的壓力，開發(fā)商建筑商自身也不敢“在太歲頭上動(dòng)土”“胡作非為”。房屋的質(zhì)量在這種雙重作用下便順其自然地得到了有力的保障，簡(jiǎn)直不費(fèi)吹灰之力。

（二）以出讓代替劃撥的土地形式推動(dòng)資金良性循環(huán)

在經(jīng)濟(jì)適用房制度中，政府為了保障低收入群體也能過(guò)上幸福的生活，將國(guó)有土地使用權(quán)直接讓利于民。在經(jīng)濟(jì)適用房制度的最終產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的情況下，保障房資金回收特別困難，最終往往使得許多政府因保障房問(wèn)題而背負(fù)巨大的財(cái)政壓力，因此許多政府在面對(duì)保障房問(wèn)題時(shí)態(tài)度往往都非常消極。

在共有產(chǎn)權(quán)房制度中，政府將原本在經(jīng)濟(jì)適用房制度中劃撥的土地供應(yīng)方式改成了土地出讓制，將土地供應(yīng)方式的改變所帶來(lái)的差價(jià)和政府在經(jīng)濟(jì)適用房制度上適用的各種優(yōu)惠政策顯化為政府出資成為政府產(chǎn)權(quán)。如此，一旦房屋投入市場(chǎng)，政府便可回收資金。在這種制度下，政府出資明顯減少并且可以在短期內(nèi)進(jìn)行資金回收。這時(shí)，政府再將收回的資金專項(xiàng)專用，再次投入到保障房建設(shè)中，形成一個(gè)良好的資金鏈，通過(guò)資金的不斷回收與流出，為保障性住房的建設(shè)提供了有力的支撐——充足的建設(shè)資金，共有產(chǎn)權(quán)房制度終于實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

（三）根本上化解“夾心層”人群住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定

如果租賃文化和相應(yīng)的配套制度不能有效建立，租賃市場(chǎng)再發(fā)達(dá)，公共租賃房推得再多，也只能延緩而不能根本上化解中間收入家庭（“夾心層”）龐大的購(gòu)房剛性需求，在未來(lái)仍然會(huì)給住房市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)性的巨大壓力。共有產(chǎn)權(quán)房制度通過(guò)擴(kuò)大保障性住房受益范圍，讓有一定積蓄但又無(wú)力承擔(dān)商品房市場(chǎng)價(jià)格的中低收入家庭也能夠擁有屬于自己的房子，在解決夾心層的購(gòu)房剛需方面更徹底一點(diǎn)。

（四）激發(fā)低收入群體勞動(dòng)積極性，營(yíng)造優(yōu)良社會(huì)風(fēng)氣

共有產(chǎn)權(quán)房制度實(shí)則是政府為低收入家庭提供的5年的無(wú)息貸款支持，鼓勵(lì)低收入家庭可以在5年內(nèi)勤奮工作，按原價(jià)買回房屋全部產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋，期限一旦超過(guò)5年，個(gè)人便要支付同期銀行貸款利息，8年后則需要按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購(gòu)買。這種激勵(lì)機(jī)制為低收入家庭提供了強(qiáng)大的動(dòng)力，經(jīng)本課題組調(diào)查結(jié)果顯示，在被調(diào)查的500名共有產(chǎn)權(quán)房用戶中，297名準(zhǔn)備并表示有信心在5年內(nèi)購(gòu)回完全產(chǎn)權(quán)，占被調(diào)查人數(shù)的59.4%。單純地給予低收入者一定的優(yōu)惠保障政策只是緩兵之計(jì)，更重要的是要讓他們真正富裕起來(lái)，學(xué)會(huì)自己致富。共有產(chǎn)權(quán)房制度，通過(guò)這種激勵(lì)機(jī)制能夠有效地激發(fā)群眾的勞動(dòng)積極性，不可謂不是一個(gè)讓人拍手稱贊的政策。

三、構(gòu)建具有南京特色的共有產(chǎn)權(quán)房制度

南京作為江蘇省省會(huì)城市，長(zhǎng)江下游重要的中心城市，省內(nèi)最發(fā)達(dá)的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對(duì)外交往中心，對(duì)周邊城市具有巨大的輻射功能和吸引力。因此，南京城市相對(duì)于其他城市的特點(diǎn)在于，城市人口密度大，其中的大部分又為具有高度流動(dòng)性的外來(lái)務(wù)工人員和在南京各大高校求學(xué)的大學(xué)生。正是這種高密度、高流動(dòng)性文化名城的特點(diǎn)造就了南京特色。

（一）南京人口基數(shù)大，且大多為小戶口類型，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)以小戶型為主

根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)年鑒記載，2002年至2013年，南京的總戶口數(shù)一直處于不斷上升中，且其增長(zhǎng)率一直高于南京人口總數(shù)的增長(zhǎng)率穩(wěn)居不下。南京總戶口數(shù)的增長(zhǎng)率除了2011年至2012年僅上升了0.58%，其余每年的上升幅度均高于1%，南京的人口正處于平穩(wěn)快速的膨脹過(guò)程中。從這種人口增長(zhǎng)幅度可以看出，南京市的小戶型家庭數(shù)量正在逐漸增長(zhǎng)。為了應(yīng)對(duì)南京市小戶型家庭的不斷增長(zhǎng)，共有產(chǎn)權(quán)房制度通過(guò)大量建設(shè)小戶型保障房，在正確恰當(dāng)?shù)貪M足低收入群體住房需求的同時(shí)，還可以避免高面積住房對(duì)他們來(lái)說(shuō)所承擔(dān)的過(guò)大的住房壓力，實(shí)現(xiàn)“不勉強(qiáng)、不浪費(fèi)、對(duì)口味”的保障性住房建設(shè)。

（二）細(xì)化物業(yè)管理機(jī)制，保障共有產(chǎn)權(quán)房住戶的生活水平

將共有產(chǎn)權(quán)房的物業(yè)管理機(jī)制同產(chǎn)權(quán)的分配一樣，按照個(gè)人與政府所占產(chǎn)權(quán)的比例進(jìn)行維護(hù)。通過(guò)政府對(duì)其產(chǎn)權(quán)部分物業(yè)管理責(zé)任的承擔(dān)，相關(guān)物業(yè)管理部門礙于政府方面的壓力絕對(duì)不敢對(duì)自己的工作“偷工減

料”。如此，不僅可以保證保障房住戶的生活質(zhì)量，政府也可以節(jié)省很多對(duì)物業(yè)管理部門進(jìn)行監(jiān)管的人力、物力和財(cái)力，從而實(shí)現(xiàn)兩全其美、美不勝收的美好生活情景。

（三）建設(shè)針對(duì)大學(xué)生的住房政策，為南京留住新鮮血液

大學(xué)畢業(yè)生群體，作為社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，其去與留的選擇對(duì)于一個(gè)城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。在共有產(chǎn)權(quán)房制度中，將大學(xué)生群體納入共有產(chǎn)權(quán)房制度的保障范圍中，減少大學(xué)生留寧生存壓力，創(chuàng)建具有南京特色的大學(xué)生共有產(chǎn)權(quán)房制度，從而吸引多方人才來(lái)寧發(fā)展，為南京注入新鮮血液。大學(xué)生作為社會(huì)新興群體，其資本積累薄、發(fā)展?jié)摿Υ螅粢ㄔO(shè)針對(duì)大學(xué)生的共有產(chǎn)權(quán)制度，首先從產(chǎn)權(quán)比例入手給予特殊照顧，在社會(huì)低收入群體首付最低50%產(chǎn)權(quán)比例的前提下給予30%的特權(quán)優(yōu)惠，讓他們看到希望。同時(shí)，為鼓勵(lì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，給予創(chuàng)業(yè)基金支持，在這種壓力與動(dòng)力并存的情況下，大學(xué)生作為最具有潛力的群體，一定會(huì)不負(fù)所望，迎來(lái)一個(gè)光鮮亮麗的未來(lái)，同時(shí)也能為南京的產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展做出不可磨滅的貢獻(xiàn)。

（四）授之以魚不如授之以漁

力與反作用力是相互的，共有產(chǎn)權(quán)房制度中的五至八年期限對(duì)于困難家庭來(lái)說(shuō)壓力與動(dòng)力并存。雖說(shuō)，個(gè)人若在五年內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)買回所有產(chǎn)權(quán)，五年后未買回的房屋的部分產(chǎn)權(quán)將加上銀行同期貸款利息計(jì)算，而八年后則將按照商品房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算。但這五至八年的期限也是一個(gè)千載難逢的機(jī)會(huì)，無(wú)論從什么角度來(lái)講個(gè)人都是不吃虧的，放寬的政策讓本來(lái)享受不到政府優(yōu)惠的群體與最低收入群體有了同樣的待遇，這對(duì)于生活在南京這樣一個(gè)消費(fèi)水平偏高、房?jī)r(jià)又穩(wěn)居不下的城市的中低收入群體來(lái)說(shuō)，安居從此不再只是個(gè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。但現(xiàn)實(shí)的殘酷是，畢竟個(gè)人的能力是有限的，單純鼓勵(lì)這些低收入群體更加努力工作就要實(shí)現(xiàn)五至八年內(nèi)將房屋的產(chǎn)權(quán)全部買回難度很大，這個(gè)時(shí)候政府的力量就體現(xiàn)出來(lái)了。通過(guò)對(duì)低收入群體創(chuàng)業(yè)基金的扶持，讓他們有能力通過(guò)自己的努力過(guò)上好的生活才能真正幫助他們從貧苦的生活中解放過(guò)來(lái)。俗話說(shuō)，授之以魚不如授之以漁。政府僅僅用降低房屋價(jià)格的方法只能解決表面問(wèn)題，真正讓人民富裕起來(lái)，自己承擔(dān)房屋費(fèi)用才是根本的解決之道。

四、結(jié)語(yǔ)

自2007年，江蘇淮安首次開始推行共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房制度之后，這一全新的制度慢慢地走進(jìn)了人們的視野。2010年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)齊驥曾在國(guó)務(wù)院新聞辦新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃專題記者招待會(huì)上著重提出“要發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房”。共有產(chǎn)權(quán)房制度在實(shí)踐中取得的良好成效為其爭(zhēng)取了更多認(rèn)同，它以政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)的形式，將保障房的產(chǎn)權(quán)明確化，實(shí)現(xiàn)了住房保障性與商品性的統(tǒng)一，這是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。據(jù)了解，在國(guó)家明確將共有產(chǎn)權(quán)房作為探索發(fā)展方向后，南京市隨即開始醞釀立法，并決定由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭起草《南京市共有產(chǎn)權(quán)保障房管理辦法》。但是，每一個(gè)城市有每一個(gè)城市不同的風(fēng)格，要因地制宜搞建設(shè)，努力探索創(chuàng)建一個(gè)具有南京特色的共有產(chǎn)權(quán)房制度。本文通過(guò)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房制度的適用對(duì)象、戶型與物業(yè)管理等方面進(jìn)行分析，對(duì)創(chuàng)建南京特色的共有產(chǎn)權(quán)房制度提出一定的意見和建議。但共有產(chǎn)權(quán)房制度是一個(gè)系統(tǒng)工程，且比起之前的保障房形式更復(fù)雜，涉及的難點(diǎn)更多，要建設(shè)一個(gè)充滿經(jīng)濟(jì)活力、富有文化特色、人居環(huán)境優(yōu)良的南京城，創(chuàng)建具有南京特色的共有產(chǎn)權(quán)房制度，還需要在進(jìn)一步的探討中繼續(xù)研究。[本文系江蘇省大學(xué)生實(shí)踐創(chuàng)新課題“南京市共有產(chǎn)權(quán)房制度推行的可行性研究”（項(xiàng)目編號(hào)：201410329048X；指導(dǎo)老師：任濤）的階段性成果]

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