后“營改增”時代房地產(chǎn)行業(yè)減稅效應(yīng)優(yōu)化研究

●熊筠竹呂敏

后“營改增”時代房地產(chǎn)行業(yè)減稅效應(yīng)優(yōu)化研究

●熊筠竹呂敏

自2012年1月1日對上海市的交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)試點(diǎn)營業(yè)稅改增值稅稅制改革以來，我國結(jié)構(gòu)性減稅的大幕正式拉開。增值稅具有稅收中性的特點(diǎn)，對于消除原流轉(zhuǎn)稅體制中的重復(fù)征稅問題有巨大的作用。2016年5月1日起，“營改增”終于在所有領(lǐng)域得以實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，自1999年以來，在住房商品化和信用大周期背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入蓬勃發(fā)展的狀態(tài)，增值稅作為可轉(zhuǎn)嫁的流轉(zhuǎn)稅，不僅影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也直接影響百姓安居樂業(yè)的福利指數(shù)。因此，需要研究“營改增”帶給房地產(chǎn)行業(yè)的影響到底多大，房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)在后“營改增”時代是否還有優(yōu)化空間。

后“營改增”時代房地產(chǎn)減稅實(shí)證研究

2017年是我國自最初在上海實(shí)施營業(yè)稅改征增值稅政策試點(diǎn)以來的第六個年頭。2016年5月1日起，房地產(chǎn)、建筑安裝、金融與生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)“營改增”落地后，流轉(zhuǎn)稅稅制改革在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的路上往前走了一大步?！盃I改增”不僅是實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅的重要舉措，還是促進(jìn)行業(yè)分工更加細(xì)化和抵扣鏈條更加完整的重要手段。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，其不僅關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還關(guān)系國計(jì)民生。房地產(chǎn)行業(yè)處于國民經(jīng)濟(jì)的中間環(huán)節(jié)，其波動會牽涉到眾多上下游產(chǎn)業(yè)鏈與金融風(fēng)險。住房具有消費(fèi)品與投資品的雙重屬性，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“營改增”有利于實(shí)現(xiàn)增值稅抵扣鏈條的完整，更有利于促進(jìn)專業(yè)分工。根據(jù)相關(guān)研究，上海市2016年5—12月共計(jì)3257家房地產(chǎn)企業(yè)，減稅和不增不減的達(dá)到97.88%，行業(yè)減負(fù)度為8.12%，遠(yuǎn)低于其他行業(yè)（見圖1）。減負(fù)最多的電信業(yè)與最低的房地產(chǎn)業(yè)減稅差距6.82倍，由此可見初步解決了建安業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅問題，實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)下降。但在此次“營改增”改革中之所以房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)減少最輕，是因?yàn)榇嬖谀承┎缓侠碇贫日系K需要進(jìn)一步解決。

圖1 2016年5月—2016年12月行業(yè)減負(fù)率

一、“營改增”試點(diǎn)中房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度主要問題

（一）不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)抵扣的稅務(wù)問題

在財(cái)稅〔2016〕36號文中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有從政府處取得土地支付的土地出讓金的進(jìn)項(xiàng)稅額才能扣除，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從其他來源取得的土地，其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額就無法扣除。該規(guī)定過于局限可抵扣進(jìn)項(xiàng)的土地來源，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多真實(shí)合理的進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣。對于這一問題，在2016年底國家稅務(wù)總局出臺了財(cái)稅〔2016〕140號文件，擴(kuò)大了之前的36號文中“向政府部門支付的土地價款”的范圍，不僅僅指向政府支付的土地出讓金，還包括企業(yè)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期開發(fā)費(fèi)等。140號文件擴(kuò)大了可以抵扣進(jìn)項(xiàng)的土地價款的范圍，使得房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)發(fā)生的費(fèi)用得以抵扣，有效降低企業(yè)的稅負(fù)。

雖然140號文對土地價款的進(jìn)項(xiàng)稅額扣除作了更合理的規(guī)定，但在不動產(chǎn)投資入股等方面，現(xiàn)行的“營改增”政策仍存在較大的問題。在財(cái)稅〔2002〕191號文中規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，并且共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險屬于營業(yè)稅免稅的優(yōu)惠范圍。“營改增”之后，在文件中規(guī)定了將不動產(chǎn)用于投資入股的進(jìn)項(xiàng)稅額可以分期抵扣，但沒有具體規(guī)定投資方的繳稅問題。2016年5月，上海和深圳兩地在當(dāng)?shù)刂贫ǖ摹盃I改增”工作指引中對于不動產(chǎn)投資入股行為的增值稅問題，作出明確的規(guī)定：將不動產(chǎn)用于投資入股，需要繳納增值稅。之后總局的發(fā)言及部分省國家稅務(wù)局網(wǎng)站上的問題解答，將財(cái)稅〔2016〕36號文附件一中的第十條和第十一條進(jìn)行分析，可以理解為以不動產(chǎn)投資入股是取得了其他經(jīng)濟(jì)利益的，屬于有償提供，應(yīng)該交稅。既然投資方需要繳稅，那么肯定是按投資時點(diǎn)不動產(chǎn)的公允價值征稅，對于接受不動產(chǎn)的一方形成很大的一筆留抵稅款，可能造成資金大量沉淀占據(jù)。

（二）貸款利息抵扣問題

財(cái)稅〔2016〕36號文附件一的第二十七條規(guī)定，貸款項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。但房地產(chǎn)企業(yè)是資金推動型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)本身自有資金往往僅占到總投資額的30%左右，需要大量借貸。根據(jù)《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》排名前二十的房地產(chǎn)上市公司相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2015年12月31日財(cái)務(wù)報表中應(yīng)付利息如表1所示。

表1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年財(cái)務(wù)費(fèi)用情況單位：元

由于在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)年報中沒有披露具體的利息支出項(xiàng)目，雖然在利潤表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用不僅僅包含企業(yè)的利息支出這一內(nèi)容，但利息支出構(gòu)成了企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的大部分，因此以財(cái)務(wù)費(fèi)用替代利息支出，對這二十家企業(yè)統(tǒng)一按照利潤表中財(cái)務(wù)費(fèi)用來進(jìn)行對比分析。從表1可以看出，排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中，有六家企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用已經(jīng)超過了10億元。另外，除了已經(jīng)退市的招商地產(chǎn)之外，剩下的十九家企業(yè)僅財(cái)務(wù)費(fèi)用，即利息都是接近或超過5千萬。不徹底的“營改增”制度下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款利息的進(jìn)項(xiàng)稅額并不能在其銷項(xiàng)稅額中進(jìn)行抵扣，無疑對房地產(chǎn)企業(yè)是非常不利的。

（三）預(yù)繳稅款抵扣問題

國家稅務(wù)總局2016年14號公告中指出，納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的，首先需要在不動產(chǎn)所在地的地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，再向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報繳納增值稅。對于跨地區(qū)銷售不動產(chǎn)的企業(yè)，首先需要按照5%的征收率在不動產(chǎn)所在地的地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，然后再回到機(jī)構(gòu)所在地，根據(jù)“（銷項(xiàng)稅－進(jìn)項(xiàng)稅）－預(yù)繳稅款”的公式來計(jì)算實(shí)際需要向機(jī)構(gòu)所在地的國稅機(jī)關(guān)申報繳納的稅款。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)的銷項(xiàng)稅只是略大于進(jìn)項(xiàng)稅，那么企業(yè)的“銷項(xiàng)稅－進(jìn)項(xiàng)稅”很有可能小于已經(jīng)預(yù)繳的稅款，對于企業(yè)來說，有可能會形成很大的一筆留抵稅款。顯然管理當(dāng)局已經(jīng)預(yù)見到了這一狀況，所以在財(cái)稅〔2016〕36號文附件二中提到，留抵稅額較大的情況，可以上報國家稅務(wù)總局，然后由國家稅務(wù)總局通知不動產(chǎn)所在地的省級稅務(wù)機(jī)關(guān)暫停預(yù)征增值稅。

可是在36號文中并沒有說明這個稅額較大是多大的情況，對于大部分建安和房地產(chǎn)企業(yè)，可能500萬的留抵稅就是一筆很大的金額了，但對于如萬科、保利地產(chǎn)等大型的房地產(chǎn)上市公司，可能過億的留抵稅才算是一筆會影響公司生產(chǎn)經(jīng)營的資金。因此，對于“較大”這個概念模糊不清，會對企業(yè)產(chǎn)生較大的資金成本影響。

（四）分期抵扣問題

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文規(guī)定，不動產(chǎn)與不動產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)抵扣，第一年可以抵扣60%，第二年可以抵扣40%。對于購置不動產(chǎn)的，金額小則數(shù)百萬，多則上億，這些金額對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額也十分可觀，即使僅需要在13個月內(nèi)就能扣除，但對于不動產(chǎn)購置金額巨大的企業(yè)來說，40%的進(jìn)項(xiàng)稅款也占用了很大一筆企業(yè)資金，對企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生較大影響，而相反從熨平國家財(cái)政收入來說，作用并不是想象的那么大。

二、房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”稅負(fù)影響的實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來源

本文選取的研究樣本為2015年和2016年兩個年度內(nèi)仍處于“上市”狀態(tài)的在上交所和深交所上市，且房地產(chǎn)開發(fā)收入占公司總收入的比例超過80%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，共53家。

（二）固定效應(yīng)模型以及分析

由于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行“營改增”的政策執(zhí)行時間較短，且受限于選取作為樣本的53家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年的年報并未全部公布，因此本文在考慮了季節(jié)等因素之后，僅選取了2015年和2016年兩年第三季度的數(shù)據(jù)作為模型的樣本數(shù)據(jù)。因此，本模型面板數(shù)據(jù)的截面數(shù)遠(yuǎn)大于時期數(shù)，本文在進(jìn)行固定效應(yīng)模型估計(jì)時，使用Cross-section Weights的方法對截面數(shù)加權(quán)后再進(jìn)行估計(jì)，以消除該面板數(shù)據(jù)存在的異方差問題。估計(jì)結(jié)果如下表2所示：

表2 固定效應(yīng)模型估計(jì)結(jié)果

從模型的判定系數(shù)和調(diào)整后的判定系數(shù)來看，本模型的判定系數(shù)為0.941527，調(diào)整后的判定系數(shù)為0.940007，這表明本模型的擬合程度非常高。同時，該模型中F統(tǒng)計(jì)量的P值遠(yuǎn)小于0.01，說明在顯著性水平為0.01的條件下模型拒絕原假設(shè)，即模型中的被解釋變量顯著受到設(shè)定的四個解釋變量的聯(lián)合影響。再看各解釋變量的t檢驗(yàn)，所有t統(tǒng)計(jì)量的P值均小于0.01，在顯著性水平為0.01的條件下拒絕原假設(shè)，也即是假設(shè)其他解釋變量不變時，單一解釋變量對被解釋變量也有顯著影響。對各解釋變量估計(jì)結(jié)果及經(jīng)濟(jì)意義的分析如下：

1、稅收政策變化(POLICY)。當(dāng)t統(tǒng)計(jì)量的P值小于0.01時，稅收政策變化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅（或增值稅）稅負(fù)率有顯著影響，并且稅收政策每變動1個單位，營業(yè)稅（或增值稅）稅負(fù)率將平均增加0.029693個單位。即對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營改增”政策在短期內(nèi)增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)?！盃I改增”雖然是為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，但由于實(shí)施之初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來不及深入地理解執(zhí)行相應(yīng)的政策，加之在短期內(nèi)很難及時從建材公司、建筑公司等上游公司獲得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，因此結(jié)合上面的估計(jì)結(jié)果，可以得出結(jié)論：短期內(nèi)，“營改增”增加了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

2、利息進(jìn)項(xiàng)比重（INTEREST）。在顯著性水平小于0.01的條件下，利息進(jìn)項(xiàng)比重也對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅（或增值稅）稅負(fù)率有顯著影響。當(dāng)利息進(jìn)項(xiàng)比重變動1個單位，企業(yè)的稅負(fù)率平均增加1.048759個單位。這與本文第三部分關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”稅收問題中對于貸款利息進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣的分析相符合。同時這也與本文第五部分多元回歸模型中利息進(jìn)項(xiàng)比重對企業(yè)營業(yè)稅（或增值稅）稅負(fù)率的影響方向是一致的，都是利息進(jìn)項(xiàng)比重與企業(yè)稅負(fù)率成正相關(guān)關(guān)系。

3、預(yù)繳稅款比重（PREPAID）。在0.01的顯著性水平下，預(yù)繳稅款比重同樣顯著影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅（或增值稅）稅負(fù)率。預(yù)繳稅款比重每變動1個單位，稅負(fù)率會平均增加0.858639個單位。在多元回歸模型的分析中，預(yù)繳稅款比重也是對企業(yè)稅負(fù)率產(chǎn)生顯著正向影響的。雖然增值稅預(yù)繳稅款的計(jì)算需要先將預(yù)售收入進(jìn)行價稅分離后再乘上3%的預(yù)征率，營業(yè)稅預(yù)繳稅款的計(jì)算卻是直接用預(yù)售收入乘以5%的營業(yè)稅稅率，看起來“營改增”后預(yù)繳稅款的計(jì)算不僅更加合理，而且預(yù)征率更低，應(yīng)該是對企業(yè)更有利的，但事實(shí)上企業(yè)的稅負(fù)率卻上升了。這也許正印證了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”稅收問題中對于預(yù)繳稅款抵扣中存在問題的分析。

4、通貨膨脹率（INFLATION）。通貨膨脹率作為外部指標(biāo)，目的是在進(jìn)行模型估計(jì)時考慮宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)率的影響。通過對固定效應(yīng)模型估計(jì)結(jié)果進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)通貨膨脹率對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅（或增值稅）稅負(fù)率的影響是顯著的，這與之前多元回歸模型中所得結(jié)論一致，再一次證明了隨著通貨膨脹率的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)率提高。這也印證了張文春、劉宇（2001）對物價水平將增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)的分析。本文反映宏觀經(jīng)濟(jì)的外部指標(biāo)中沒有考慮GDP等相關(guān)變量，主要是考慮到GDP是一個年度指標(biāo)，而本文的研究樣本都是季度數(shù)據(jù)。

（三）結(jié)論

房地產(chǎn)對今天的中國老百姓而言，特別是對于80后、90后年輕人而言，是最為主要和沉重的生活成本，在全國實(shí)施行政性的限購政策之后，如何使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)合理，降低剛性購房者的負(fù)擔(dān)，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文實(shí)證將2015年第三季度和2016年第三季度的多元回歸模型與面板數(shù)據(jù)的固定效應(yīng)模型的回歸結(jié)果對比發(fā)現(xiàn)，稅收政策變化確實(shí)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅稅負(fù)率有顯著影響。結(jié)合本文對房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”過程中存在的稅收問題的分析，貸款利息的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣和預(yù)繳稅款抵扣存在的問題確實(shí)會對企業(yè)的稅負(fù)率產(chǎn)生顯著影響。且模型輸出結(jié)果顯示，這兩項(xiàng)稅收問題都使得企業(yè)的稅負(fù)率上升，且影響程度較大，表明企業(yè)對“營改增”中存在的這兩項(xiàng)稅收問題反映比較強(qiáng)烈。結(jié)合本模型中設(shè)置的虛擬變量“稅收政策變動”這一因素，雖然相比其他解釋變量，其影響程度略小，但輸出結(jié)果顯示其同樣提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)率。利用不同分析方法進(jìn)行分析所得結(jié)果的一致性，說明房地產(chǎn)“營改增”政策還可以得到進(jìn)一步的優(yōu)化。

三、對后“營改增”時代的政策優(yōu)化建議

(一)優(yōu)化管理，減輕納稅負(fù)擔(dān)

分期抵扣只能減輕第一年的財(cái)政收入壓力，對于之后各年都是沒有減壓效應(yīng)的，那么分期抵扣這一政策的目的是沒有得到實(shí)現(xiàn)的。稅收的作用在于維護(hù)國家的利益，但是這并不應(yīng)該以過度加重企業(yè)的納稅遵從成本為代價。

（二）貸款利息抵扣改革，緩解企業(yè)資金壓力

顯然貸款利息是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源，但對于目前存在的貸款利息支出不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的規(guī)定，無疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。并且房地產(chǎn)企業(yè)的借款還可能來自于發(fā)債，例如恒大地產(chǎn)發(fā)行永續(xù)債，在2015年達(dá)到了757.37億元，這些永續(xù)債每年需要支付的利息也是一筆很大的數(shù)額。對于向金融機(jī)構(gòu)貸款的，可以按照金融機(jī)構(gòu)出具的利息清單來計(jì)算抵扣貸款利息的進(jìn)項(xiàng)稅；對于向非金融機(jī)構(gòu)貸款的，可以按照同期銀行貸款利息來計(jì)算抵扣貸款利息的進(jìn)項(xiàng)稅。資金是企業(yè)的立身之本，如果資金鏈斷裂，將引起房地產(chǎn)項(xiàng)目停工爛尾，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，這會嚴(yán)重?fù)p害購房者的利益。貸款利息的抵扣問題，不僅影響到房地產(chǎn)行業(yè)，更是金融行業(yè)“營改增”全覆蓋的重要環(huán)節(jié)，因此當(dāng)前急需改革貸款利息的抵扣政策。

（三）優(yōu)化預(yù)征率制度

對于預(yù)征稅額大于實(shí)際應(yīng)納稅額的情況，應(yīng)該給予各省一定的權(quán)限，以根據(jù)房價來調(diào)整預(yù)征率，避免出現(xiàn)大量留抵稅的情況。但考慮到增值稅的全國統(tǒng)一性，可以對于每個項(xiàng)目實(shí)行匯算之后多退少補(bǔ)，有留抵稅的企業(yè)，可以自行選擇退還多征稅款或者留待下期繼續(xù)抵扣；沒有留抵稅的企業(yè)，就按照“（銷項(xiàng)稅－進(jìn)項(xiàng)稅）－預(yù)繳稅款”的公式補(bǔ)繳相應(yīng)的差額。這樣的話，可以減少因大量留抵稅款占用企業(yè)資金的情況，也方便按項(xiàng)目為單位核算房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，為以后的納稅評估等工作提供信息。

（四）延續(xù)不動產(chǎn)投資免稅政策

對不動產(chǎn)投資征稅，會影響正常的投資行為，降低投資積極性，也損害了增值稅稅收中性的特點(diǎn)。對于企業(yè)用不動產(chǎn)進(jìn)行投資，如果能延續(xù)之前營業(yè)稅的免稅政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)將少繳納很大一筆增值稅。接受投資的企業(yè)雖沒有進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，但免稅政策能減少企業(yè)資金被占用，能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的銜接。稅收不僅追求實(shí)現(xiàn)國家收入，還應(yīng)該維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序。如果稅收會影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營行為，這個稅收無疑是對市場經(jīng)濟(jì)的干擾。■

（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院）

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