關(guān)于司法拍賣房的限購(gòu)問題研究及對(duì)策*

蔣 溪 李 婕 李雪菁

廣西民族大學(xué)相思湖學(xué)院，廣西 南寧 530008

一、限購(gòu)令的出現(xiàn)及司法拍賣的概述

(一)限購(gòu)令的出現(xiàn)及作用

改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，人民生活水平顯著提高，大量人口涌入城市，為城市帶來日新月異的變化的同時(shí)，人們對(duì)于擁有一處自己的居所也有迫切的需求。但房?jī)r(jià)飆漲，泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重，開發(fā)商們和投機(jī)者們?cè)谄渲兄\取暴利，而中低收入者們卻難“安得廣廈，風(fēng)雨不動(dòng)安如山”了。

因此，國(guó)家從2008年開始，宏觀調(diào)控政策發(fā)布不斷，特別是2010年4月30日出臺(tái)的“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則中明確提出:“自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市購(gòu)買一套商品住房”。

盡管“限購(gòu)令”的頒布實(shí)施，引發(fā)了廣泛的社會(huì)爭(zhēng)議，開發(fā)商、專家、學(xué)者之間的爭(zhēng)論激烈不休，但不得不說，它的出現(xiàn)可以有效的打擊投機(jī)購(gòu)房的行為，在穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格方面發(fā)揮了一定作用。所產(chǎn)生的直接效果，就是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中的商品房交易量的快速降低，房?jī)r(jià)同時(shí)也呈現(xiàn)著降低的趨勢(shì)。

(二)司法拍賣的概述

司法拍賣，是指當(dāng)被執(zhí)行人逾期不履行義務(wù)，人民法院會(huì)對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，依法強(qiáng)制以公開競(jìng)價(jià)的方式賣與出價(jià)最高的競(jìng)買人，并用所得金額清償債務(wù)的執(zhí)行行為。但在法院實(shí)際執(zhí)行過程中，卻是出現(xiàn)了相當(dāng)多的問題，在本文，就只探究拍賣過程及之后過戶的問題。

1.串標(biāo)、圍標(biāo)的屢屢發(fā)生

由于我國(guó)現(xiàn)行的法律以及司法解釋，較少涉及到拍賣公司的交易活動(dòng)，和對(duì)競(jìng)買人的行為的限制。因此，拍賣公司及競(jìng)買者通過這一漏洞，肆意操作司法拍賣房，以達(dá)到利益最大化。拍賣公司不積極宣傳拍賣活動(dòng)，在得到拍賣權(quán)之后，消極對(duì)待流拍，采用故意泄露競(jìng)買人信息的方式，有的拍賣公司為了私利甚至通過向競(jìng)買人提供虛假信息等方式，實(shí)現(xiàn)圍標(biāo)、串標(biāo)。

而競(jìng)買人，只要在拍賣成交后，在限制時(shí)間內(nèi)交付價(jià)款，伙同拍賣公司勾結(jié)串通，私下討價(jià)還價(jià)，便可以獲得一套低于市場(chǎng)價(jià)的住房。在順利過戶之后，又馬上把這套住房放到二手市場(chǎng)交易套現(xiàn)得利，很快就能從中獲得高額利潤(rùn)。

2.“假訴訟，真買賣”

因?yàn)樗痉ㄅ馁u沒有限購(gòu)的問題，對(duì)于有些沒有資格在本地買房或者為了孩子想再購(gòu)買一套“學(xué)區(qū)房”的人，便鉆了空子。首先，房屋擁有者和購(gòu)房者之間簽訂假的欠款協(xié)議，然后由購(gòu)房人以惡意欠款的名義告上法院，勝訴后法院就開始著手拍賣事項(xiàng)，當(dāng)出現(xiàn)流拍的情況后，法院會(huì)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十九條的規(guī)定:拍賣時(shí)無人競(jìng)買或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣所定的保留價(jià)接受拍賣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。實(shí)現(xiàn)以物抵債后，購(gòu)房方就順利取得房產(chǎn)證，同時(shí)也能夠繞開限購(gòu)令了。

二、司法拍賣房的不限購(gòu)現(xiàn)象

司法拍賣的本質(zhì)是為了保障債權(quán)人的債權(quán)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第244條的規(guī)定:當(dāng)被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書規(guī)定的義務(wù)的時(shí)候，人民法院就有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣或變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。

(一)司法拍賣房不限購(gòu)成為吸引點(diǎn)

司法強(qiáng)制拍賣房，不受限購(gòu)令限制，不限購(gòu)房次數(shù)，不限貸款次數(shù)。

(二)購(gòu)買資質(zhì)審查是漏洞

經(jīng)一中院執(zhí)行法官介紹了解到，法院只是作為委托人，對(duì)競(jìng)買人的資質(zhì)是根本沒有權(quán)利去審查的，如果要求法院在執(zhí)行中去審查購(gòu)房人的房屋所有狀況、個(gè)人社保交稅記錄、戶籍狀況等，從技術(shù)角度看，目前是不可能實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)檫@些系統(tǒng)現(xiàn)在并沒有全部與法院聯(lián)網(wǎng)。

(三)法院法令為過戶提供便利

曾有公民對(duì)司法拍賣的房屋有顧慮，根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，法院在確認(rèn)拍賣完成后，人民法院便給競(jìng)買人出具一份《裁定書》、一份《協(xié)助執(zhí)行通知書》，同時(shí)向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知。就意味著強(qiáng)制過戶，而對(duì)于房地產(chǎn)交易中心都是會(huì)配合辦理過戶手續(xù)，發(fā)放房產(chǎn)證。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策中限制的對(duì)象也只是以常規(guī)新房、二手房交易途徑購(gòu)買的人群。對(duì)于司法拍賣，房管部門卻只能負(fù)責(zé)辦理過戶手續(xù)及新的房產(chǎn)證這最后一步，對(duì)其中有很多沒辦法掌控。

這就是讓法院非常糾結(jié)的地方，要是不能執(zhí)行判決結(jié)果，讓司法拍賣順利進(jìn)行，就無法保護(hù)已經(jīng)勝訴的當(dāng)事人的利益，清償當(dāng)事人的債務(wù)，但同時(shí)也會(huì)有游離于政策之外的嫌疑;但要是嚴(yán)格按照限購(gòu)令的要求，就很可能導(dǎo)致參與拍賣的人數(shù)下降，會(huì)造成流拍，從而對(duì)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)益造成相當(dāng)?shù)挠绊憽?/p>

三、司法拍賣中存在的問題分析

從上面的現(xiàn)象描述來看，我們可以總結(jié)出以下兩個(gè)問題:

(一)拍賣信息不夠公開，拍賣過程也不夠透明。由于拍賣公司有意的不擴(kuò)大宣傳，導(dǎo)致可以得知拍賣信息的人群較少，而知道的普通群眾獲得的信息也與實(shí)際拍賣的信息不對(duì)稱、不及時(shí)，想要參與拍賣的人也往往需要通過中介公司的操作，來參與司法競(jìng)拍活動(dòng)。這樣就會(huì)導(dǎo)致拍賣公司私下可操作性強(qiáng)，使得拍賣房的價(jià)格一降再降，同時(shí)也降低了人民法院的公信力，讓普通人參與拍賣的可能性下降。

(二)人民法院和房管局之間的信息沒有互通有無。由于人民法院沒有審查購(gòu)房人的房屋所有權(quán)信息等的資格，而房管局方面，也沒有權(quán)力可以否認(rèn)司法拍賣房的《裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》的強(qiáng)制力，這就導(dǎo)致了很多“房蟲”們利用這個(gè)漏洞，自由的在限購(gòu)令的縫隙中鉆來鉆去。

四、解決方法的幾種探索

(一)淘寶司法拍賣的可行性。浙江省高院通過淘寶網(wǎng)的技術(shù)操作，從這個(gè)亞洲最大的網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)開展司法拍賣。在淘寶網(wǎng)的首頁相當(dāng)明顯的位置就可以看到“司法拍賣”入口，進(jìn)入頁面，排版也很人性化，不僅有“標(biāo)的物類型”可選擇，還有“標(biāo)的物所在地”可供篩選。也把拍賣流程以圖表方式呈現(xiàn)，可以說給司法拍賣的順利進(jìn)行提供了很大便利。在2014年雙12當(dāng)天，中國(guó)網(wǎng)民甚至可以競(jìng)拍海外房產(chǎn)，可見司法拍賣的強(qiáng)大。將司法拍賣中的全部細(xì)節(jié)都放在上億網(wǎng)民的陽光監(jiān)督之下，真正實(shí)現(xiàn)了拍賣的信息全公開，切斷了其中的灰色利益鏈，實(shí)現(xiàn)“權(quán)”和“利”的分離。

(二)盡快建立法院和房管局之間的信息聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。信息聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的建立，關(guān)鍵在于各部門的協(xié)調(diào)合作，方便在拍賣前對(duì)競(jìng)拍者進(jìn)行購(gòu)房資格審核。這樣盡管有法院出具的《裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》時(shí)，房管中心也可在執(zhí)行前有權(quán)利對(duì)競(jìng)拍所得者進(jìn)行購(gòu)房資格審核的權(quán)利。方便房管局和法院及時(shí)互通有無，信息共享。對(duì)于已擁有房產(chǎn)者可以采取比如說提高購(gòu)置稅、契稅等措施，增強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)合作。

(三)人民法院應(yīng)認(rèn)真審查被執(zhí)行拍賣人和競(jìng)拍所得者之間的債務(wù)糾紛問題，特別對(duì)于存在債務(wù)糾紛問題的，進(jìn)行嚴(yán)格的關(guān)系審查，預(yù)防債權(quán)人和債務(wù)人之間有協(xié)定房產(chǎn)抵債存在的可能性。剛開始的時(shí)候可以采用先讓競(jìng)拍者填一份債務(wù)承諾書，然后進(jìn)行形式審查。慢慢發(fā)展成熟以后，法院可以進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查被執(zhí)行拍賣人和競(jìng)拍者之間是否存在債務(wù)糾紛，具體操作是，可以聯(lián)系被執(zhí)行拍賣人和競(jìng)拍成功者雙方的居所地或者主要營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)所在地的法院和仲裁委員會(huì)，調(diào)查兩者之間是否債務(wù)糾紛。同時(shí)，也鼓勵(lì)其他競(jìng)拍者揭發(fā)這種債務(wù)糾紛，維護(hù)司法拍賣的秩序，保證司法拍賣的公正。

［1］李京穎.限購(gòu)令法律問題研究［D］.西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2012.04.

［2］耿諾.“北京房蟲扎堆倒賣‘司法拍賣房’可繞過限購(gòu)令”［N］.北京日?qǐng)?bào)，2014-02-09.

［3］羅雨菱.“限購(gòu)令”管不管司法強(qiáng)制拍賣房屋?［N］.上海法治報(bào)，2011-06-17.

［4］法院拍賣房不限購(gòu)前提是全款付清［N］.新京報(bào)，2014-02-11.