房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)研究
——基于滬、深房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

李曉紅，魏 微

(內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010051)

一、房地產(chǎn)行業(yè)涉稅種類

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)涉及到包括契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等10個(gè)稅種。其中以流轉(zhuǎn)稅和所得稅為主，并分布在開發(fā)、交易、保有這三個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中(見表1)。

表1 各環(huán)節(jié)稅種涉稅情況

二、房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)水平及影響因素的實(shí)證研究

(一)公式選擇

國內(nèi)外學(xué)者在進(jìn)行稅收負(fù)擔(dān)的實(shí)證研究時(shí)，多數(shù)會(huì)采用實(shí)際稅率和稅負(fù)率兩種方法。本文在吸取前人研究成果的基礎(chǔ)上力求完善和創(chuàng)新。首先，選擇稅收負(fù)擔(dān)率為被解釋變量，對(duì)其進(jìn)行影響因素分析。其次，通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)涉及的流轉(zhuǎn)稅、所得稅逐一研究，得出房地產(chǎn)行業(yè)總稅負(fù)的影響因素，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)高稅負(fù)的問題做更為全面的分析。

本文在研究稅收負(fù)擔(dān)率時(shí)采用有效稅率(Effective Tax Rate，即ETR)。具體公式如下：

營業(yè)稅稅負(fù)率=本年度營業(yè)稅額÷(本年度營業(yè)收入+本年度預(yù)收售房款)[1]

土地增值稅稅負(fù)率=本年度土地增值稅額÷(本年度營業(yè)收入+本年度預(yù)收售房款)[1]

流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率=營業(yè)稅金及附加÷(本年度營業(yè)收入+本年度預(yù)收售房款)[1]

因?yàn)闋I業(yè)稅金及附加中涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)的大部分流轉(zhuǎn)稅，并且營業(yè)稅和土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅額中占絕大部分，因此，在力求準(zhǔn)確的前提下，為方便計(jì)算和比較，將流轉(zhuǎn)稅ETR設(shè)為上述公式。

所得稅稅負(fù)率=本年度實(shí)際所得稅÷(本年度營業(yè)收入+本年度預(yù)收售房款)[1]

總稅負(fù)=(營業(yè)稅金及附加+本年實(shí)際所得稅)/(總收入+本年度預(yù)收售房款)[1]

為了方便比較和分析，在總稅負(fù)中也加入了當(dāng)年發(fā)生的預(yù)收售房款。

(二)滬、深兩市房企的稅負(fù)分析

根據(jù)滬、深A(yù)股上市的以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主體的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)，剔除掉曾被ST、*ST的企業(yè)及數(shù)據(jù)有缺失、異常的企業(yè)，整理、計(jì)算得出房地產(chǎn)上市公司的稅負(fù)情況(如表2所示)。

表2 2009～2013年房地產(chǎn)上市公司稅負(fù)

數(shù)據(jù)來源：2009～2013年上市公司年報(bào)和RESSET金融數(shù)據(jù)庫。

為方便在行業(yè)間進(jìn)行比較，我們選擇與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的建筑業(yè)及營業(yè)稅稅率同為5%的部分服務(wù)業(yè)等兩個(gè)行業(yè)。同時(shí)，為確保數(shù)據(jù)的可比性，兩行業(yè)數(shù)據(jù)均選自剔除ST的滬、深A(yù)股的上市公司。得到結(jié)果如表3所示。

表3 不同行業(yè)稅負(fù)水平對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫整理匯總得到；所屬行業(yè)按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類。

由表3進(jìn)行的比較得出，房地產(chǎn)行業(yè)平均稅負(fù)水平15.10%，是建筑業(yè)的3倍，是部分服務(wù)業(yè)的2倍。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)高稅負(fù)的觀點(diǎn)在這里用數(shù)字得到了驗(yàn)證。由表2可知，較高的房地產(chǎn)總稅負(fù)由流轉(zhuǎn)稅和所得稅稅負(fù)組成，并且流轉(zhuǎn)稅的比重大于所得稅的比重。同時(shí)，較高的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率與較高的營業(yè)稅、土地增值稅稅負(fù)率是密切相關(guān)的，因此，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅和土地增值稅三個(gè)主要稅種的高稅負(fù)水平是房地產(chǎn)行業(yè)高稅負(fù)的直接原因。

(三)滬、深兩市房企稅負(fù)水平影響因素的實(shí)證研究

本文在上述所選樣本的基礎(chǔ)上，剔除掉凈利潤為負(fù)及數(shù)據(jù)顯示異常的上市公司，以提高分析的準(zhǔn)確性。同時(shí)，根據(jù)以往學(xué)者的研究結(jié)果，首先，選取兩個(gè)稅收因素和五個(gè)描述企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的非稅因素作為解釋變量。稅收因素為暫時(shí)性差異TED和會(huì)計(jì)稅收差異BTD。TED影響企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而影響企業(yè)稅負(fù)。BTD是因會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的要求不同導(dǎo)致的企業(yè)會(huì)計(jì)利潤和應(yīng)納稅所得額之間的差異。這部分差異給企業(yè)提供了進(jìn)行盈余管理、稅收籌劃的空間，從而對(duì)企業(yè)稅負(fù)造成影響。非稅因素為公司規(guī)模SIZE、融資結(jié)構(gòu)DAR、盈利能力ROE、股權(quán)結(jié)構(gòu)GEQUITY以及資本密集度CAPITAL，這些因素全面反映企業(yè)的內(nèi)部特征。大部分學(xué)者認(rèn)為，公司規(guī)模象征企業(yè)的政治力量或政治成本，形成政治權(quán)利假說，盈利能力與公司規(guī)模聯(lián)系而共同影響企業(yè)稅負(fù)。企業(yè)的債務(wù)利息依據(jù)稅法規(guī)定可以在繳納企業(yè)所得稅前扣除，從而產(chǎn)生稅盾效應(yīng)。大股東或多或少的政治意識(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)稅負(fù)造成影響，資本密集度通過影響折舊而影響應(yīng)稅額，進(jìn)而影響企業(yè)稅負(fù)水平。其次，選取所得稅稅負(fù)率、流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率作為被解釋變量，進(jìn)行多元回歸分析，了解主體稅種的稅負(fù)變動(dòng)情況。最后，在之前的解釋變量基礎(chǔ)上，將所得稅稅負(fù)率、流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率也作為解釋變量，將房地產(chǎn)行業(yè)總稅負(fù)率作為被解釋變量，從全局角度解釋行業(yè)整體稅負(fù)。

1.所得稅稅負(fù)分析。我們將上述因素作為解釋變量，將所得稅稅負(fù)率IETR作為被解釋變量來進(jìn)行多元線性回歸分析。運(yùn)用SPSS20.0對(duì)房地產(chǎn)上市公司近五年的338個(gè)樣本進(jìn)行多元線性回歸分析(如表4、表5所示)。

表4 模型匯總b

a.預(yù)測變量: (常量), Zscore(CAPITAL), Zscore(TED), Zscore(ROE), Zscore(GEQUITY), Zscore

(SIZE), Zscore(BTD), Zscore(DAR)。

b.因變量: Zscore(IETR)。

表5 回歸系數(shù)的顯著性

由表4可知，調(diào)整R2等于0.166，說明回歸方程擬合優(yōu)度偏低。但Durbin-Watson值為2.072，D-W合理取值范圍在0～4之間，統(tǒng)計(jì)量接近2時(shí)無自相關(guān)性，殘差序列無自相關(guān)，表明該模型能夠說明被解釋變量的變化規(guī)律。同時(shí)，回歸方程顯著性檢驗(yàn)中，F(xiàn)檢驗(yàn)值為10.598，其對(duì)應(yīng)sig值等于0.000，小于顯著性水平0.05，IETR和各解釋變量之間存在顯著的線性關(guān)系，建立的模型有效。表5顯示，暫時(shí)性差異沒有通過回歸系數(shù)的顯著性檢驗(yàn)，說明其與IETR的線性關(guān)系不顯著。其他解釋變量均與IETR存在顯著的線性關(guān)系，即房企所得稅稅負(fù)率IETR與公司規(guī)模、盈利能力和股權(quán)結(jié)構(gòu)呈正相關(guān)，與會(huì)—稅差異、融資結(jié)構(gòu)和資本密集度呈負(fù)相關(guān)，與暫時(shí)性差異水平呈正相關(guān)，但是回歸結(jié)果不顯著。對(duì)IETR影響較大的依次是融資結(jié)構(gòu)、會(huì)—稅差異和盈利能力。

2.流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)分析。將流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)CETR作為被解釋變量，所得稅中的解釋變量依舊作為該模型的解釋變量，多元線性回歸分析結(jié)論如表6、表7所示。

表6 模型匯總b

a. 預(yù)測變量: (常量), Zscore(CAPITAL), Zscore(TED), Zscore(ROE), Zscore(GEQUITY), Zscore(SIZE),

Zscore(BTD), Zscore(DAR)。

b.因變量: Zscore(CETR)。

表7 回歸系數(shù)的顯著性

由表6可知，該模型的擬合度低，但是通過了回歸方程和系數(shù)的顯著性檢驗(yàn)。可以看出，會(huì)—稅差異、盈利能力、股權(quán)結(jié)構(gòu)、資本密集度對(duì)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)還是有一定影響的。

3.總稅負(fù)水平分析?？偠愗?fù)水平的回歸分析是在前兩個(gè)模型的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，將總稅負(fù)率作為被解釋變量，將IETR和CETR作為解釋變量，同時(shí)，保留之前模型中的各解釋變量，多元線性回歸分析結(jié)果如表8所示。

表8 模型匯總b

a. 預(yù)測變量: (常量), Zscore(CETR), Zscore(SIZE), Zscore(TED), Zscore(GEQUITY), Zscore(CAPITAL),

Zscore(BTD), Zscore(IETR), Zscore(ROE), Zscore(DAR)。

b.因變量: Zscore(TETR)。

表9 回歸系數(shù)的顯著性

由表8知，回歸方程調(diào)整R2等0.868，F(xiàn)值為246.729，說明方程擬合優(yōu)度較高，被解釋變量與解釋變量相關(guān)程度高，后者可以解釋前者的86.8%。Durbin-Watson值為2.074，非常接近最優(yōu)值2，方程能很好地解釋被解釋變量的變化規(guī)律。同時(shí)，回歸方程顯著性檢驗(yàn)中，F(xiàn)值為246.729，對(duì)應(yīng)sig值是0.000，解釋變量與被解釋變量間存在著十分顯著的線性關(guān)系。由表9可以看出，除融資結(jié)構(gòu)DAR外，其他解釋變量的容忍度均接近容忍度最優(yōu)值1，說明解釋變量與解釋變量之間不存在線性相關(guān)關(guān)系。方差膨脹因子VIF均在1～2之間，這也證明了解釋變量之間的多重共線性十分微弱，模型是可靠的。由表9還可以看出，CETR和IETR與總稅負(fù)TETR呈十分顯著的正相關(guān)關(guān)系，系數(shù)分別為0.613和0.466，說明流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)對(duì)總稅負(fù)的影響比所得稅稅負(fù)要大。其他因素和總稅負(fù)的相關(guān)性方向上，與這些因素和所得稅稅負(fù)相關(guān)性方向上呈現(xiàn)一致性。會(huì)—稅差異與總稅負(fù)率呈負(fù)相關(guān)，不過影響很小，它主要是通過影響所得稅的稅負(fù)率來間接影響總稅負(fù)。公司規(guī)模、盈利能力與總稅負(fù)率呈正相關(guān)關(guān)系，同樣影響十分微弱。其他影響因素與總稅負(fù)的相關(guān)性沒有通過顯著性檢驗(yàn)。

(四)研究結(jié)論

通過實(shí)證研究，一方面，用真實(shí)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)平均稅負(fù)水平高達(dá)15.11%，這個(gè)數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建筑業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等其他繳納營業(yè)稅行業(yè)(金融業(yè)除外)的平均稅負(fù)水平；另一方面，得出影響稅負(fù)的主要因素及同行業(yè)不同企業(yè)稅負(fù)差異的關(guān)鍵。會(huì)—稅差異與總稅負(fù)、所得稅稅負(fù)均負(fù)相關(guān)；公司規(guī)模、盈利能力與總稅負(fù)、所得稅稅負(fù)均正相關(guān)；融資結(jié)構(gòu)與所得稅稅負(fù)負(fù)相關(guān)。

三、稅負(fù)不合理的原因分析及政策建議

(一)原因分析

房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的不合理會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)納稅人投資的積極性，加大房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，流轉(zhuǎn)稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁還會(huì)提高房價(jià)，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而引發(fā)“多米諾骨牌”效應(yīng)；同時(shí)，過高的稅負(fù)還會(huì)帶來房地產(chǎn)企業(yè)的“逆向選擇”，即增加房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收的可能性，并增加稅務(wù)機(jī)關(guān)征管的成本和難度，導(dǎo)致嚴(yán)重的稅源流失現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)為規(guī)避稅收而向上、下游行業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù)，也不利于企業(yè)專業(yè)化分工和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。究其原因，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的不合理主要與我國目前的稅制不完善及稅種本身的問題有關(guān)。

1.開發(fā)環(huán)節(jié)的征稅問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地時(shí)已支付土地出讓金，占用耕地時(shí)又支付耕地占用稅，加重了房企的稅收負(fù)擔(dān)。另外，在開發(fā)環(huán)節(jié)，契稅和印花稅也存在重復(fù)征稅問題。二者在納稅義務(wù)人、征稅對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)上有重合。如針對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)企業(yè)要按土地使用權(quán)出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同上載明的金額支付契稅和印花稅。

2.交易環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題。交易環(huán)節(jié)中營業(yè)稅內(nèi)部、營業(yè)稅與土地增值稅之間存在著嚴(yán)重的重復(fù)征稅問題，主要表現(xiàn)在：(1)營業(yè)稅內(nèi)部的重復(fù)征稅問題。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的上游環(huán)節(jié)建安企業(yè)存在重復(fù)征稅。按照現(xiàn)行的稅收制度，建安企業(yè)需按營業(yè)額全額(必須包括建筑材料的價(jià)款)繳納營業(yè)稅，而建安企業(yè)在上游環(huán)節(jié)繳納的增值稅不能抵扣，因而導(dǎo)致建安企業(yè)的重復(fù)征稅。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)稅營業(yè)額是營業(yè)額全額，其銷售收入中包括建筑等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的已經(jīng)繳納的營業(yè)稅，又造成“稅上加稅”。(2)營業(yè)稅與土地增值稅的重復(fù)征稅問題。一方面，由于營業(yè)稅和土地增值稅的征稅范圍既包括銷售不動(dòng)產(chǎn)，又包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，這就不可避免地出現(xiàn)兩種稅基多次計(jì)稅的問題；另一方面，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)既對(duì)其轉(zhuǎn)讓的收入全額征收營業(yè)稅，適用比例稅率；又對(duì)其轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的增值額余額征收土地增值稅，適用超額累進(jìn)稅率，加劇了重復(fù)征稅。(3)土地增值稅與企業(yè)所得稅的重復(fù)征稅問題。土地增值稅雖屬于流轉(zhuǎn)稅，但從屬性上看又兼具所得稅的特性，其增值額的核算方法與會(huì)計(jì)核算中計(jì)算會(huì)計(jì)利潤的方法基本相同，這就出現(xiàn)了對(duì)同一稅基多次征稅的問題。[2]另外，土地增值稅和企業(yè)所得稅較高的稅率也大大提高了房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)。

3.保有環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題?，F(xiàn)行稅收制度按土地和房屋分設(shè)稅種，在其保有環(huán)節(jié)，國家征收了土地使用稅和房產(chǎn)稅，但由于房屋依土地而建，房價(jià)中包含著土地的價(jià)值，就出現(xiàn)了在實(shí)際上既按房屋的價(jià)值征收房產(chǎn)稅，又按房屋所占土地面積征收土地使用稅，造成重復(fù)征稅。

(二)政策建議

降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)全行業(yè)的健康發(fā)展，需要國家相關(guān)部門和房地產(chǎn)企業(yè)的共同努力。

1.進(jìn)一步規(guī)范和完善我國房地產(chǎn)稅制體系。要按照中央《深化財(cái)稅體制改革總體方案》的要求，深化稅收制度改革，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，完善稅收功能，建立有利于科學(xué)發(fā)展、社會(huì)公平、市場統(tǒng)一的稅收制度體系。針對(duì)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)面臨的稅種繁多、重復(fù)征稅等現(xiàn)實(shí)問題，必須統(tǒng)一稅法，公平稅負(fù)，簡化稅制。(1)開發(fā)環(huán)節(jié)。建議將耕地占用稅取消，將契稅和印花稅合并征收。(2)交易環(huán)節(jié)。建議取消原有的營業(yè)稅、土地增值稅。隨著我國“營改增”進(jìn)程的加快，未來在全國所有地區(qū)、所有行業(yè)取消營業(yè)稅，可以改變房地產(chǎn)行業(yè)及上下游環(huán)節(jié)的重復(fù)征稅問題。而在“營改增”全面施行后，宜及時(shí)取消土地增值稅，將其調(diào)整土地、房屋超額價(jià)值的功能賦予企業(yè)所得稅。(3)保有環(huán)節(jié)。建議取消原有的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。[3]這種做法既有利于公平稅負(fù)，又符合國際通行做法。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)加大監(jiān)管力度。鑒于房地產(chǎn)稅制的復(fù)雜性，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，提高專業(yè)水平。在稅收監(jiān)管過程中應(yīng)加大力度，堅(jiān)決打擊各種偷稅漏稅行為，增強(qiáng)稅收透明度，保證稅款的征收和房地產(chǎn)行業(yè)的公平競爭。

3.房地產(chǎn)企業(yè)自身要合理籌劃，降低稅負(fù)。房企需要在考慮自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)及財(cái)務(wù)處理方式，提高固定資產(chǎn)利用效率，利用會(huì)—稅差異、稅盾效應(yīng)來降低稅負(fù)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)合理安排自身的涉稅活動(dòng)，圍繞主要稅種，在其開發(fā)、交易及保有環(huán)節(jié)展開籌劃，運(yùn)用合法的途徑來降低自身稅負(fù)。

[1]王素榮，徐明玉.房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)及其影響因素研究——基于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上市公司的數(shù)據(jù)[J].財(cái)經(jīng)問題研究,2012,(8):111-116.

[2]鄭巖，冼彬璋.房地產(chǎn)業(yè)“營改增”改革方案初探[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，2014，(4)：94-100.

[3]尹音頻,魏彧.房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)市場價(jià)格及結(jié)構(gòu)——基于上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，2014，(3)：96-100.