淺析商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)

田艷

摘 ? 要：伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)也呈現(xiàn)出較為繁榮的局面，由于受到多種機(jī)制的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了波動(dòng)的態(tài)勢(shì)，但對(duì)其是否呈現(xiàn)周期性波動(dòng)的研究還是存在爭(zhēng)議，筆者參考了相關(guān)的文獻(xiàn)與數(shù)據(jù)研究，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)進(jìn)行了探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);周期性波動(dòng);政策選擇

最近幾年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)極大的促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而其本身也受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，從而呈現(xiàn)出周期性的波動(dòng)態(tài)勢(shì)，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)正處于發(fā)展的初級(jí)階段，還存在很多的問(wèn)題和弊端，本研究將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的特征和原因進(jìn)行闡述，并提出相關(guān)的政策選擇，希望通過(guò)客觀的分析來(lái)提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康繁榮發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)理論

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出波動(dòng)的態(tài)勢(shì)，這可能會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，也可能給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不可預(yù)知的災(zāi)難，就如前幾年西方國(guó)家出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就是由于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)出現(xiàn)了時(shí)快時(shí)慢的現(xiàn)象，導(dǎo)致實(shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與預(yù)期的相差甚遠(yuǎn)，我們都不希望房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，那就應(yīng)該建造一種科學(xué)的、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期可以概括為繁榮、衰退、復(fù)蘇和蕭條四個(gè)階段，這些過(guò)程的實(shí)質(zhì)就是宏觀經(jīng)濟(jì)在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中所呈現(xiàn)的動(dòng)態(tài)的運(yùn)行模式，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)為不規(guī)則的波動(dòng)。另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)則是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)增長(zhǎng)速率的不同所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定運(yùn)行，這是一種連續(xù)的、動(dòng)態(tài)的波動(dòng)現(xiàn)象。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的探究

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的原因。影響我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的原因首先是政策周期，這是由中國(guó)的價(jià)值系統(tǒng)和決策結(jié)構(gòu)所決定的，自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就受到宏觀調(diào)控的制約，筆者統(tǒng)計(jì)了我國(guó)各個(gè)時(shí)期所頒布的有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的政策，發(fā)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)緊縮政策交替出現(xiàn)的周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期基本一致，同時(shí)還表明政策周期與房地產(chǎn)周期互成因果關(guān)系，而政策周期也就由此產(chǎn)生，并成為影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的根本原因。其次，投資波動(dòng)是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的直接原因，這是由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的投資出現(xiàn)波動(dòng)，使得整個(gè)房產(chǎn)呈現(xiàn)出變動(dòng)和預(yù)期，而投資的數(shù)量和時(shí)間也對(duì)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著至關(guān)重要的影響。大量的事實(shí)證明，投資的多少?zèng)Q定房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的大小，因此，投資波動(dòng)就導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的特點(diǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)呈現(xiàn)獨(dú)特的趨勢(shì)，尤其是與世界房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)呈現(xiàn)相反的態(tài)勢(shì)，綜合多個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形式不難得出，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然增長(zhǎng)速度很快，但是存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，這可能會(huì)造成一定的安全隱患，換句話說(shuō)，就是我國(guó)目前存在很多空房，老百姓需要住房，但是卻苦于房?jī)r(jià)太高很難支付，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫就會(huì)破滅，到那時(shí)就會(huì)對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的影響。

3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)聯(lián)。要想更好的探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的波動(dòng)態(tài)勢(shì)就應(yīng)該將其與宏觀經(jīng)濟(jì)周期綜合到一起進(jìn)行分析，一方面，一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)表現(xiàn)在國(guó)民生產(chǎn)總值的增加，但是有美國(guó)學(xué)者指出國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系，兩者呈現(xiàn)出正相關(guān)性，房地產(chǎn)行業(yè)既是一個(gè)服務(wù)行業(yè)又是一個(gè)消費(fèi)行業(yè)，其關(guān)乎廣大人民的生活質(zhì)量，隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)于住房質(zhì)量的要求也越來(lái)越高，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控下，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)迅速的發(fā)展壯大起來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)就已經(jīng)奠定了整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，其所需的大量施工材料、能源、人力物力等也都不斷的供給，這無(wú)疑為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提供了更為廣闊的發(fā)展空間。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)下的政策選擇

1.住房制度改革。我國(guó)傳統(tǒng)的住房供給方式非常單一，并實(shí)行住房分配制度，當(dāng)時(shí)的住房不屬于消費(fèi)品，這使得住房產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)了問(wèn)題，也就是居民的住房在實(shí)質(zhì)上還是歸國(guó)家所有，造成住房產(chǎn)權(quán)的凝固，與此同時(shí)，對(duì)于房產(chǎn)的管理也呈現(xiàn)出混亂的局面，因此，住房改革勢(shì)在必行。我國(guó)的住房改革制度經(jīng)歷了多個(gè)階段，在不斷的摸索中行進(jìn)，在近二十年的改革道路中不斷發(fā)展和完善，最終抓住了深化改革的有利契機(jī)，使得居民擁有自己的居住權(quán)，生活水平也得到了不斷的提高。

2.房地產(chǎn)事業(yè)可持續(xù)發(fā)展政策選擇。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)周期性的波動(dòng)需要可持續(xù)發(fā)展的政策對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，政府可以通過(guò)財(cái)政干預(yù)、加強(qiáng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)等多種手段擴(kuò)大地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模以及私人消費(fèi)水平。一方面，宏觀政策經(jīng)濟(jì)要把握好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)周期，在其復(fù)蘇階段要加大投資力度，鼓勵(lì)市場(chǎng)交易，通過(guò)適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，接下來(lái)進(jìn)入繁榮階段，這時(shí)政策選擇就要傾向于其他行業(yè)的發(fā)展，也就是限制房地產(chǎn)企業(yè)獲取高額的利潤(rùn)，防止經(jīng)濟(jì)泡沫的過(guò)度膨脹。如果沒(méi)有進(jìn)行恰當(dāng)?shù)恼{(diào)控就要進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的衰退階段了，這時(shí)真正的經(jīng)濟(jì)危機(jī)就要出現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有充足的流動(dòng)資金，很容易出現(xiàn)負(fù)債等情況，這時(shí)國(guó)家就應(yīng)該采取一定的政策刺激消費(fèi)，也就是降低房?jī)r(jià)，這樣房地產(chǎn)事業(yè)將面臨極端的蕭條，即便是一些實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)也很難獲得較高的利潤(rùn)，因而，國(guó)家要采取松動(dòng)的貨幣政策，擴(kuò)大投資和消費(fèi)，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇。

3.規(guī)范地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、強(qiáng)化市場(chǎng)管理。我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)存在著很多不規(guī)范的現(xiàn)象，例如施工秩序混亂、監(jiān)理單位不能依法履行職責(zé)等，這些問(wèn)題嚴(yán)重的影響工程質(zhì)量，甚至威脅到居住者的生命財(cái)產(chǎn)安全，因此，我國(guó)一定要采取相應(yīng)措施來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管來(lái)促進(jìn)住房消費(fèi)的積極性。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本研究對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)進(jìn)行了探究，并提出了在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況下的政策選擇，通過(guò)有效的措施來(lái)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)，盡管?chē)?guó)家的宏觀調(diào)控面臨多種困難，但相信通過(guò)我國(guó)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略指導(dǎo)方針一定能夠使我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，同時(shí)，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)部傳導(dǎo)形式和周期運(yùn)作規(guī)律，禁止經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

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