淺談房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量監(jiān)管

李玉忠　周敬平

摘 要：通過對房產(chǎn)測繪成果檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出對房產(chǎn)測繪成果進行專項監(jiān)督檢查的重要性及房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量監(jiān)管的看法。

關鍵詞：質(zhì)量監(jiān)管 重要性 存在問題 改進方法 建議

中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2014）06（c）-0253-02

房地產(chǎn)測繪保障住房和住房的土地和其他相關的信息是準確的，完整的，目標的重要手段，公平和反映，交易可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，提高科學性和準確性，物業(yè)管理是對當事人合法權益的有效保護的重要依據(jù)，也是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對重要的城市建設和管理的基本數(shù)據(jù)。因此，如何保證和提高測繪質(zhì)量一直是測繪行業(yè)關注的重要話題。

1 房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量監(jiān)管的重要性

對房地產(chǎn)測繪測量房屋面積測量包括房屋的建筑面積的測量，使用面積計算，房產(chǎn)面積測量，共有建筑面積的測算與分攤。房屋建筑面積計算時要考慮哪些屬于計算全部建筑面積的范圍，哪些屬于計算一半建筑面積的范圍，哪些屬于不計算建筑面積的范圍，可分攤的共有建筑面積及不應分攤的建筑面積，以及共有面積如何處理等等。如：與房屋相連，有上蓋無柱的走廊，檐廊等，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半進行面積計算；層高小于2.20 m以下的夾層，插層，技術層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室等是不計算建筑面積的；共有的電梯間、電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井等，作為共有的建筑面積進行分攤；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室，設備用房，管理用房等不應作為本幢共有建筑面積進行分攤。

隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)價格一漲再漲，我們不能排除個別開發(fā)商為了使其利潤最大化，最小化的責任，套內(nèi)建筑面積是相對固定的，將不應分攤的公用建筑面積的分攤，或使用不同的規(guī)則之間的區(qū)別，故意欺詐業(yè)主，由此產(chǎn)生的糾紛，甚至官司。這些現(xiàn)象不僅影響了商品房市場的銷售，也影響了住房制度改革和住房商品化制度的促進。質(zhì)量問題的發(fā)生說明監(jiān)督和緊迫感的特殊性能檢驗的測繪成果，重要性。因此，通過專項監(jiān)督檢查房產(chǎn)測繪成果，根據(jù)規(guī)范房產(chǎn)測繪單位，負責房地產(chǎn)開發(fā)商，但也對財產(chǎn)權利的保護。

2 有房地產(chǎn)測繪成果檢驗問題

（1）房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善，監(jiān)管不到位。雖然房地產(chǎn)測繪專業(yè)的技術服務，市場，政府，在競爭和監(jiān)督機制，但由于房地產(chǎn)市場的發(fā)展還不完善，存在一定的不正當競爭行為或違規(guī)行為，擾亂市場秩序。目前，房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)督體系和相關的法律法規(guī)仍不完善，測繪、房地產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量是不夠的測繪行政監(jiān)管部門，測繪業(yè)務資格和技術指導的不足，不能在質(zhì)量監(jiān)督檢驗測量測繪成果的地方，不利于的合法權利和利益，產(chǎn)權保護。

（2）存在區(qū)域差異，實踐的不統(tǒng)一。房地產(chǎn)測繪不能沒有現(xiàn)場實地調(diào)查和數(shù)據(jù)計算，圖的內(nèi)業(yè)處理，但對于相同的工作，不同的地區(qū)的測繪機構，或不同的測繪人員，他們的做法有差異。

此外，在經(jīng)營，房地產(chǎn)測繪模式數(shù)據(jù)格式，數(shù)據(jù)處理，信息等方面也存在差異，技術質(zhì)量是難以評估，不利于信息交換面積，單位和檢查監(jiān)督部門之間，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也不利于標準化。

（3）特殊部位容易誤解。對于室外樓梯，按規(guī)定：“無蓋的室外樓梯沒有覆蓋計算”的各層水平投影面積的一半，有三種理解現(xiàn)實中：第一是沒有蓋的室外樓梯的建筑面積是相等的水平投影面積的一半和室外樓梯層二是把；樓梯為無蓋罩上一層樓梯，只為室外樓梯上說。因此，無蓋的室外樓梯頂部應計算一半，低層應該計算所有的建筑面積；第三是由于室外樓梯頂無蓋，不應計算面積，低層一層樓梯上面的上蓋，每層應一半的水平投影面積計算。三種不同的認識結果是不同的。

（4）建筑面積的計算是不合理的。成套房屋的建筑面積，套內(nèi)建筑面積和分攤的公用建筑面積。其中，按套內(nèi)建筑面積使用面積在住房的套，套內(nèi)墻體面積，包括陽臺建筑面積三部分組成的；共同占有或共同使用的建筑面積的物業(yè)業(yè)主的公用建筑面積，按照“誰使用，誰分攤”的原則。但在具體實施中，對房屋結構部分的使用性質(zhì)經(jīng)常是沒有嚴格的定義，服務范圍也很難區(qū)分。

（5）房產(chǎn)測繪單位在進行技術設計書編制時，無上級主管部門對設計書的審核，蓋章。因此個別房產(chǎn)測繪單位在技術設計時，選取的房產(chǎn)面積的精度等級低于應選擇的等級，造成房屋測量誤差在無形中被放寬。

（6）房產(chǎn)測繪單位提交的成果資料不全面及不規(guī)范。如缺少房屋調(diào)查表，房產(chǎn)分戶圖繪制未按規(guī)范要求進行繪制及房產(chǎn)分戶圖繪制不全等；房產(chǎn)測繪單位提供的資料無二級檢查一級驗收的報告，尤其是一級驗收的報告。

（7）房產(chǎn)測繪單位未對整幢樓房屋進行逐層逐戶測量，只是挑選了某個單元的一戶進行了現(xiàn)場測量或只是對整幢樓不同戶型的房屋進行了現(xiàn)場測量，就編制了整幢樓每戶房屋的面積測算報告。

（8）房產(chǎn)測繪單位未到現(xiàn)場進行房產(chǎn)測量，而是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商提供的藍圖的房屋數(shù)據(jù)，就直接編制了房屋面積測算的報告：個別房產(chǎn)測繪單位為了使資料齊全，現(xiàn)場也進行了房屋測量，但提供的資料中房屋測量草圖中的個別數(shù)據(jù)與房屋分戶圖中的數(shù)據(jù)進行校核計算時，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)無法進行一致性驗算，個別數(shù)據(jù)還是采用了藍圖數(shù)據(jù)，因此造成了房屋面積的不準確。

3 房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量監(jiān)管的改進措施

（1）加快房地產(chǎn)測繪市場，規(guī)范和創(chuàng)造競爭有序的房產(chǎn)測繪市場。首先，衡量分離和測繪市場準入制度。加強行業(yè)監(jiān)管，防止和制止亂掛現(xiàn)象的收費，規(guī)范市場行為；加強測繪機構資質(zhì)管理，市場準入，推進開放房地產(chǎn)市場進入市場，專業(yè)化，法制化的軌道。

其次，加強行業(yè)自律，加快信用體系的建立房地產(chǎn)測繪。嚴格按照市場機制，防止惡性競爭，防止暗箱操作失敗的行業(yè)行為；房產(chǎn)測繪單位應當承擔測繪成果的法律責任，給測繪不執(zhí)行國家標準或故意弄虛作假的個人行為，認真調(diào)查，追究負責。

（2）建立測繪信息系統(tǒng)平臺，房地產(chǎn)管理，加強交流與合作。測繪部門和房產(chǎn)管理部門要通力合作，詳細的技術標準，規(guī)范房地產(chǎn)測繪規(guī)范和統(tǒng)一，建立房產(chǎn)測繪技術的信息系統(tǒng)平臺，統(tǒng)一的操作模式，操作過程和質(zhì)量監(jiān)督機制的結果，自動處理發(fā)送接收的全過程，測量，繪制，檢查，負責認證，歸檔。對于信息技術管理，指導方便，通信和資源共享，而且還可以促進產(chǎn)業(yè)技術進步；不僅規(guī)范房地產(chǎn)測繪，與房產(chǎn)測繪成果的權威的建立，保持房地產(chǎn)市場的正常秩序。此外，對測繪行業(yè)協(xié)會和測繪高校專家的技術指導，促進交流與合作，互通有無來實現(xiàn)地區(qū)之間的平衡，房地產(chǎn)測繪工作的發(fā)展。endprint

（3）加強業(yè)務培訓，提高房地產(chǎn)測繪值班人員的專業(yè)素質(zhì)。一個合格的房地產(chǎn)測繪從業(yè)人員應該不僅能測量專業(yè)知識及相關房地產(chǎn)知識，但也有高度的責任感，嚴格按照“規(guī)范”特性的測量和相關的法律法規(guī)來進行性能測試。測繪人員缺乏地區(qū)需要增加對努力做房地產(chǎn)的支持，衡量業(yè)務培訓，提高員工的業(yè)務素質(zhì)；加強數(shù)字技術的應用，計算機技術和網(wǎng)絡技術，提高房地產(chǎn)測繪科技含量。兩個“設置”的建議，即房地產(chǎn)測繪人員資格考試制度和定期培訓制度的建立；測繪人員專家建立，行業(yè)專家，探討“先進技術企業(yè)”的實際測量，為測繪，測繪行業(yè)的技術創(chuàng)新的革新，促進人員提供必要的技術支持。

4 房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量監(jiān)管的建議

（1）現(xiàn)有的測量設備和目前的技術條件，商品房面積的測量精度應提高到至少二級房屋面積精度的水平，這是提高房地產(chǎn)測量信譽與權威的一個機會，也是保護了產(chǎn)權人的權益。因此，上級部門可要求房產(chǎn)測量報告中房屋面積測算的精度按至少在二級精度范圍內(nèi)進行房產(chǎn)測量。

（2）測繪主管部門可依據(jù)《測繪法》有針對性地開展專項檢查和整治，擴大監(jiān)督檢查范圍，完善監(jiān)督檢查制度，注重實效。既要實行全過程監(jiān)督，又要突出重點、注重治本、完善制度，建立健全懲防并舉的監(jiān)督檢查體系，既促進了政府機關的管理效能，又解決了房產(chǎn)測繪行業(yè)是否按規(guī)范作業(yè)的問題，切實解決了人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題，為創(chuàng)建和諧社會起到了一定作用。

（3）引導房產(chǎn)測繪單位建立健全質(zhì)量管理制度，促使房產(chǎn)測繪單位自覺規(guī)范自身的質(zhì)量管理行為，明確測繪成果質(zhì)量管理責任，加強測繪成果質(zhì)量宣傳教育，確保房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量。尤其是開發(fā)建設單位在取得預售許可證、房屋竣工后試驗，將通過房屋測繪技術報告審查和共享將在公開政府信息平臺公示①是共享的目的，地點，面積；②參加分攤的公用建筑面積的商品房的名稱，目的，位置，面積，分攤系數(shù)；③無分攤公共部分。測繪成果質(zhì)量監(jiān)督系統(tǒng)可有效的保護人的知情權的權利，以便業(yè)主可以迅速了解測繪成果映射詳細的材料，以減少審計的房地產(chǎn)面積和爭議處理該地區(qū)后，進一步明確各自的職責，功能，發(fā)展和建設單位，測繪單位的責任。

（4）樹立自我完善，自我反省，自我升華的制度。每一個單位里都應該加強質(zhì)量上的完善，都應該做到把質(zhì)量的保證和日常工作的考核作為一個整體的工作來進行。同時進行一些適當?shù)慕?jīng)濟上的獎懲制度。另外，每一個單位都應該詳細的記錄好抽樣檢查的信息，不合格質(zhì)量的記錄，審核的結果，過程控制的觀察結果，客戶后期的反饋意見，等等進行認真的分析和記錄，從而找到問題的原因，通過改正和制定正確的預防措施來保證問題不在出現(xiàn)。

（5）通過定期的審核和對房地產(chǎn)權屬實的登記進行抽樣檢測室測繪主管部門要做的事情，這是加大力度的對房產(chǎn)測繪區(qū)域存在不良規(guī)范的糾正查處，通過部門監(jiān)督，群眾監(jiān)督，輿論監(jiān)督等多種方式，確保房產(chǎn)測繪處在嚴密的監(jiān)管之中，預防房屋面積質(zhì)量問題的出現(xiàn)。另外，依照《房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量評定標準》的評分標準評分，對每一個測繪的單位進行項目上的管理，實際統(tǒng)計，數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計，抽樣檢測存在的為題并進行相關的記錄，最后向社會公開每一個測繪單位的信用度和檢測結果。

5 結語

所謂的房產(chǎn)的測繪就是一種民生工程工作，它的準確與否，關系到產(chǎn)權人的切身利益，給于產(chǎn)權人提供的房產(chǎn)的面積上的測算的準確性的保證是房產(chǎn)測繪的最后的一道保障，準確而完整的房產(chǎn)測繪成果是審查、確認房屋的產(chǎn)權、產(chǎn)籍和保障產(chǎn)權人合法權益的重要依據(jù)，從另一種方式來說，就是通過全方位的方面來了解目前這個房產(chǎn)測繪的這項工作的基本情況，從而才能找到存在的問題，進一步的規(guī)劃出正確的規(guī)范的房產(chǎn)測繪的系統(tǒng)行為還有措施。因此房產(chǎn)測繪成果專項監(jiān)督檢查是十分必要的。今后還需要把專項治理和權利運行監(jiān)督機制建設工作結合起來，研究新的監(jiān)督方式，加大監(jiān)督檢查的力度，突出專項治理的實效。

參考文獻

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