淺議合作開發(fā)房地產(chǎn)所得稅納稅籌劃

李亞紅

【摘 要】在房地產(chǎn)開發(fā)中合作開發(fā)是普遍存在的一種開發(fā)形式，合伙型聯(lián)建、成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)是其主要合作開發(fā)模式。這兩種模式均存在相同的法律風(fēng)險(xiǎn)。本文就合作開發(fā)房地產(chǎn)所得稅納稅中存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提醒相應(yīng)科學(xué)籌劃措施，旨在為合作開發(fā)房地產(chǎn)所得稅納稅的科學(xué)籌劃提供可靠參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)合作開發(fā)；法律風(fēng)險(xiǎn)；權(quán)益保障

房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、投資大、投入資金的回收速度較慢等諸多特點(diǎn)。而各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營過程中投資資金均是有限的。因此，為了讓企業(yè)能夠正常運(yùn)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不尋求更多的融資渠道，以實(shí)現(xiàn)吸納更多的資金參與項(xiàng)目開發(fā)。合作開發(fā)便是一種有效的融資渠道，但是合作開發(fā)在給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到來利益的同時(shí)也增添了各種風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致其所得稅納稅中出現(xiàn)各種問題。

一、合作模式所得稅納稅存在的風(fēng)險(xiǎn)

通常情況下，在合作開發(fā)房地產(chǎn)中，主要由土地證所在公司來承擔(dān)納稅，而實(shí)際開發(fā)、做賬均為合作方。所得稅指的是土地證擁有方對合作方會計(jì)報(bào)表進(jìn)行并帳并表后再向稅務(wù)申報(bào)納稅。在這個(gè)過程中往往存在各種風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)的存在嚴(yán)重影響著合作開發(fā)房地產(chǎn)所得稅納稅籌劃。

1.合作開發(fā)涉及資金比例缺乏清晰度存在風(fēng)險(xiǎn)

在合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，資金分?jǐn)偡桨傅暮龑?dǎo)致各種風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。具體的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為預(yù)算不到位、投資約定不明確、資金投資不到位等。例如在合作開發(fā)過程中，部分合作合同約定的投資方式為按事項(xiàng)分?jǐn)?。合作雙方進(jìn)行分工是為一方主要負(fù)責(zé)提供開發(fā)土地，一方主要負(fù)責(zé)開發(fā)過程中的設(shè)計(jì)、勘查、施工等相關(guān)事宜。在這個(gè)過程中所涉及的資金問題各方自行解決。但是當(dāng)合作中途出現(xiàn)廣告宣傳等被遺漏的事項(xiàng)時(shí)，其所產(chǎn)生的費(fèi)用便不知由誰來承擔(dān)，進(jìn)而使合作雙方在資金的分配上產(chǎn)生分歧，影響合作項(xiàng)目的正常運(yùn)行。同時(shí)也對所得稅納稅的籌劃產(chǎn)生影響。

2.約定房屋預(yù)售款充抵投資中存在風(fēng)險(xiǎn)

約定房屋預(yù)售款充抵投資存在的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）在合作開發(fā)房地產(chǎn)的過程中，可應(yīng)用房屋預(yù)售款來進(jìn)行投資，當(dāng)出資不到位情況發(fā)生時(shí)，合作的違約方依然可以得到相應(yīng)的好處。這種結(jié)果會催生違約行為，為所得稅納稅糾紛的出現(xiàn)埋下隱患。

（2）應(yīng)用預(yù)售款進(jìn)行投資相當(dāng)于把合作所得利潤進(jìn)行投資，使利潤分配復(fù)雜化，為糾紛地發(fā)生埋下隱患。此外，土地方對開發(fā)方報(bào)表監(jiān)管、房款分配、開發(fā)方是以土地方名義簽訂的相關(guān)合同等均存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、合作開發(fā)房地產(chǎn)所得稅納稅籌劃措施分析

1.加強(qiáng)對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控

在各房地產(chǎn)企業(yè)中均擁有數(shù)額較大的固定資產(chǎn)，對這部分固定資產(chǎn)機(jī)械牛合理的處理也會在一定程度上對企業(yè)所得稅產(chǎn)生相應(yīng)的影響。固定資產(chǎn)折舊可降低企業(yè)應(yīng)納稅所得額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)所得稅的降低。在新企業(yè)所得稅法中明確規(guī)定：只用應(yīng)用直線法計(jì)算出的固定資產(chǎn)折舊才能在稅前進(jìn)行抵扣。所以房地產(chǎn)企業(yè)需從使用年限、殘值著手來進(jìn)行稅收籌劃，最大限度地促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)有資金的效率得到充分發(fā)揮。首先，需要對企業(yè)資產(chǎn)的凈殘值進(jìn)行合理估計(jì)，應(yīng)用相應(yīng)的方法對固定資產(chǎn)在企業(yè)運(yùn)營過程中的實(shí)際使用情況、消耗方式等進(jìn)行精確估計(jì)，盡量避免少計(jì)消耗或者虛增資產(chǎn)。其次，有效將折舊年限縮短，前移后期折舊，使前期成本負(fù)擔(dān)增加，降低利潤，加快成本的回收速度，提高企業(yè)資金的實(shí)際使用效率，

2.加強(qiáng)對合作資金收入進(jìn)行籌劃規(guī)劃

（1）收入的相應(yīng)確認(rèn)時(shí)間適當(dāng)推遲，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。由于企業(yè)自身存在的特點(diǎn)，房產(chǎn)均為各房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程中的主要銷售產(chǎn)品。企業(yè)銷售額大，銷售過程中會占用較大數(shù)額的資金，各房地產(chǎn)企業(yè)會對各開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)水平對結(jié)算方式進(jìn)行合理選擇。在不違背相關(guān)法律的前提下，可應(yīng)用延遲收入確認(rèn)時(shí)間的方式來實(shí)現(xiàn)延遲相應(yīng)稅收的納稅時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)資金的流動時(shí)間得以延長，有效解決資金短缺問題，避免企業(yè)在運(yùn)營過程中發(fā)現(xiàn)金鏈斷裂現(xiàn)象。

（2）對收入類型進(jìn)行轉(zhuǎn)換以實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中存在較多閑置資金時(shí)，可將閑置的資金應(yīng)用于國債或權(quán)益性投資，以促進(jìn)企業(yè)非主營業(yè)務(wù)收入得到增加。

3.明確合作雙方的利益分享與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問題

合作開發(fā)房地產(chǎn)進(jìn)行的主要目的是為了分享房屋開發(fā)過程中所獲得的經(jīng)濟(jì)效益。但是由于在合作開發(fā)過程中受多種因素影響，其得到的經(jīng)濟(jì)效益也存在一定差異性。因此，在合作開發(fā)過程中，合作雙方必須依靠合同對合作過程中所涉及的利益分享、利益分享等問題作出明確安排和規(guī)定，避免事后各種糾紛地出現(xiàn)。明確合作雙方的利益分享與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問題，可有效處理合作開發(fā)過程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)賬及費(fèi)用分?jǐn)偁巿?zhí)等問題，促進(jìn)所得稅納稅籌劃地有效進(jìn)行。

三、結(jié)束語

合作開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在不違反相關(guān)法律法規(guī)的前提下積極進(jìn)行納稅籌劃，促進(jìn)企業(yè)在運(yùn)營過程中具有良好的資金支持和資金流動。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切結(jié)合自身發(fā)展特點(diǎn)、國家相關(guān)政策、市場發(fā)展特點(diǎn)等，合理選擇適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)處理方法，不斷優(yōu)化納稅籌劃，提高企業(yè)的市場競爭力。

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