論住房公積金個人委托貸款風(fēng)險及對策

楊利軍

【摘 要】自1998年我國住房制度改革的全面推進，使得金融體制改革得到進一步深入，作為我國一個新的利潤增長點，住房公積金個人委托貸款業(yè)務(wù)在近幾年有了極為快速的發(fā)展。目前，住房公積金個人貸款已經(jīng)步入風(fēng)險高發(fā)階段。但是，如果在目前相對欠缺的風(fēng)險管理體制下進行住房公積金的迅速快速擴張，住房公積金管理中心必定會承擔(dān)巨大的風(fēng)險，因此，本文著重分析了住房公積金個人委托貸款的風(fēng)險調(diào)控，提出了一些風(fēng)險防范措施，供參考。

【關(guān)鍵詞】住房公積金；個人；貸款風(fēng)險；防范

一、我國住房公積金個人委托貸款狀況及特點

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們對自己的居住條件提出了更高的要求，個人的住房已經(jīng)走向更加商業(yè)化、市場化等方向。同時，個人住房信貸規(guī)模也是越來越大，特別是公積金個人住房貸款，而且具有貸款利率和貸款期限長等特點，受到廣大中低收入家庭的普遍歡迎，呈現(xiàn)持續(xù)高速發(fā)展態(tài)勢。2008年12月底之前，全面實際住房公積金繳納的人數(shù)累積為7745.09萬人，住房公積金繳納總額和余額分為為20699.78億元、12116.24億元。已經(jīng)對961.17萬職工家庭累積發(fā)放了住房貸款達到10601.83億元。雖然住房公積金管理部門不是以營利為目的的事業(yè)單位，但卻對住房公積金個人委托貸款的風(fēng)險進行承擔(dān)，隨著住房公積金的個人委托貸款的進一步發(fā)展，風(fēng)險管理作為一項不容忽視的問題應(yīng)被重點關(guān)注。

住房公積金個人委托貸款是住房公積金管理部門委托商業(yè)銀行，以個人住房公積金存款為資金來源，按照規(guī)定的要求向住房公積金繳存人在購買的住房時候發(fā)放一定的貸款，住房公積金個人委托貸款中存在的貸款性質(zhì)、資金來源、貸款人、貸款風(fēng)險、貸款對象以及貸款條件等各方面都會存在著相應(yīng)的差別。而且住房公積金也是屬于委托性個人住房貸款項目，一般都要求資金來源對單位以及個人共同來進行繳存，貸款的風(fēng)險由住房公積金管理部門承擔(dān)，具體貸款業(yè)務(wù)委托商業(yè)銀行辦理。對于住房公積金個人委托貸款，業(yè)內(nèi)人士和銀行界普遍認為客戶群體是優(yōu)質(zhì)客戶，住房公積金個人委托貸款是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因而把住房公積金個人委托貸款作為低風(fēng)險的貸款。然而，目前卻存在著越來越多的客戶未能根據(jù)個人住房貸款要求進行還款，在發(fā)達國家，個人住房貸款導(dǎo)致的金融問題已經(jīng)引發(fā)經(jīng)濟受到影響，對我國個人住房貸款發(fā)揮著警示作用。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動下，住房公積金個人委托貸款有了迅速發(fā)展，在個人住房貸款中，住房公積金個人委托貸款規(guī)模的比重快速增長，但在貸款審批和管理方面卻不盡人意。我們應(yīng)該認識到當(dāng)前住房公積金個人委托貸款所面臨的潛在風(fēng)險還是很高的，如果不能對住房公積金個人委托貸款面臨的潛在風(fēng)險進行有效的識別與控制，未來住房公積金個人委托貸款的快速擴張反而可能成為住房公積金管理上的一個不容忽視的風(fēng)險源。

二、我國當(dāng)前住房公積金個人委托貸款所存在的風(fēng)險

1.借款人自身的風(fēng)險

（1）償債能力風(fēng)險。所使用的公積金貸款的主要對象也是社會中的中低收入階層的還款人員，這部分的職工償還的能力普遍都較低，再加上由于社會勞動制度的改革，一部分的人員流動性相對較大，穩(wěn)定性也相對下降，而且一部分人由于喪失工作以及收入而大幅度的減少還款或者是遇到緊急情況發(fā)生貸款違約等情況，一些家庭由于子女上學(xué)或者是重大的疾病等都會發(fā)生大額的費用支出情況，也會出現(xiàn)償還能力下降而發(fā)生的不可避免的貸款風(fēng)險。

（2）信用風(fēng)險。目前由于我國大多數(shù)城市尙未建立個人信用征信系統(tǒng)，對個人信用的核心內(nèi)容、信用記錄、當(dāng)前負債等情況無從考察，即使借款人向多家銀行借款也不得而知。由于賴賬的成本較低，有些借款人甚至惡意拖欠貸款形成道德風(fēng)險。

2.貸款受托銀行的風(fēng)險

在目前，住房公積金大部分都是委托辦理的模式來進行的，貸款的辦理以及風(fēng)險承擔(dān)的主體不同，而且由于權(quán)責(zé)的不統(tǒng)一性，再加上公積金的委托貸款的業(yè)務(wù)也是與銀行的盈利性相沖突的。而且在缺乏相應(yīng)的資金監(jiān)理機制的基礎(chǔ)上，銀行也會根據(jù)資格來進行調(diào)整理財投資項目，著重把自營項目來發(fā)放那些風(fēng)險較小，利益較大的項目中去，而把一些風(fēng)險較大，效益較低的項目會用公積金的形式來進行發(fā)放，這也在一定程度上加大了公積金的還款風(fēng)險，產(chǎn)生大量不良資產(chǎn)，最終損害住房公積金繳存人的利益。另外受托銀行對公積金貸款業(yè)務(wù)不夠重視，對所屬網(wǎng)點和相關(guān)人員的管理松懈，少數(shù)信貸人員在貸款的審查和操作過程中缺乏應(yīng)有的審慎，從而造成貸款的潛在風(fēng)險。

3.住宅開發(fā)商的風(fēng)險

因開發(fā)商原因造成貸款抵押物難以落實，帶來潛在風(fēng)險。

（1）欠費或違規(guī)。開發(fā)商因拖欠物業(yè)維修資金或規(guī)劃用地紅線越位等原因，在建樓盤竣工后，未能通過商品房綜合驗收，使購房人不能按時入住或入住后無法辦理房屋所有權(quán)證。

（2）不能及時撤消土地抵押登記。開發(fā)商以設(shè)定土地抵押向商業(yè)銀行取得開發(fā)項目貸款，由于樓盤滯銷或貸款資金外挪等原因，在建樓盤竣工后，不能及時還清開發(fā)項目貸款，撤消土地抵押登記，使購房人無法取得“土地使用證”不能辦理房屋抵押登記（或房屋抵押變理登記）手續(xù)。

（3）樓盤不能按期竣工。開發(fā)商因自有資金率較低加上在建樓盤滯銷、籌資困難等原因，無法按期竣工，嚴重時會造成“爛尾樓”。

（4）超出經(jīng)營期限。一些因開發(fā)項目設(shè)立的、有規(guī)定經(jīng)營期限的項目公司，在經(jīng)營期內(nèi)未能全部履行擔(dān)保責(zé)任，經(jīng)營期滿“人走樓空”，擔(dān)保責(zé)任無從落實。

4.貸款委托人的風(fēng)險

由于住房公積金管理中心未能充分了解個人委托貸款存在的風(fēng)險，缺乏有效的跟蹤管理措施，導(dǎo)致貸款抵押物無法得到落實，從而產(chǎn)生潛在的風(fēng)險問題。

（1）重貸前調(diào)查認證、輕貸后跟蹤落實。部分住房公積金管理中心貸前調(diào)查認證工作做的比較全面，但忽視了貸后及時落實抵押物。因期房貸款量大面廣，貸后落實抵押物工作瑣碎，極易疏忽，直至發(fā)生貸款逾期，需發(fā)處置時才發(fā)現(xiàn)抵押物尚未落實。甚至個別已將住房轉(zhuǎn)讓他人，再去追究擔(dān)保責(zé)任，發(fā)現(xiàn)擔(dān)保方已歇業(yè)走人，擔(dān)保合同成為一紙空文。

（2）工作職責(zé)不明確。住房公積金管理中心內(nèi)部未落實專人負責(zé)抵押權(quán)證的收存，或內(nèi)部移交環(huán)節(jié)不嚴密，相互推諉，造成個別抵押權(quán)證不知去向。

（3）盲目相信受托銀行。部分城市住房公積金管理中心將房屋抵押權(quán)證委托受托銀行保管，但貸后未采取相應(yīng)監(jiān)督措施，造成抵押物長年得不到落實。

三、住房公積金個人委托貸款的風(fēng)險管理及防范

1.幫助貸款人樹立及時還款法律意識。運用政策咨詢及還款測算等多種服務(wù)，便于還款人有效掌握并預(yù)測在未來一段時間內(nèi)自己的還款能力，從而使合理的貸款額度和年限得以確定。重點是將不按時還款所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任向借款人進行介紹，以此避免借款人有惡意欠款等問題產(chǎn)生。

2.創(chuàng)建政府擔(dān)保制度和保險制度。公積金作為政策性的資金性質(zhì)，還應(yīng)組建以政府為主導(dǎo)的多層次的住房抵押信用的擔(dān)保和保險機構(gòu)，以便增加公積金的安全性。而且這樣也能體現(xiàn)降低中低收入者購房的宗旨，不僅為他們提供擔(dān)保并實行合理的收費，增加住房貸款的保險性，若是貸款人在此期間發(fā)生失業(yè)或者是其他不可預(yù)料到的情況收入無法逆轉(zhuǎn)物理還款的時候，還可以由保險公司賠償部分的款項，分擔(dān)公積金管理機構(gòu)所承擔(dān)的風(fēng)險。

3.加強對貸款銀行的受托業(yè)務(wù)管理，建立有效的貸款業(yè)務(wù)考核機制。（1）理論與銀行之間的委托關(guān)系。隨著貸款業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，完善銀行的委托協(xié)議，明確各自的權(quán)利以及義務(wù)，細化各種責(zé)任條款，對于受托銀行由于自身的經(jīng)營管理不善等原因造成的公積金貸款的風(fēng)險，還應(yīng)該追究銀行的責(zé)任。（2）加強信貸人員的公積金的政策以及業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在辦理公積金貸款的過程中工作人員對受托的銀行相關(guān)人員的公積金政策的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)等，不定期的檢查和指導(dǎo)銀行的委托工作，統(tǒng)一的編制貸款業(yè)務(wù)的操作流程，最終實現(xiàn)規(guī)范化管理步驟。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著人們住房條件的逐漸改善，住房信貸市場也向迅猛增長的方向邁進。在該狀況下，作為政策性和住房金融的主體，住房公積金貸款發(fā)揮著一定的作用。要求在做好信用風(fēng)險防范工作之前，還應(yīng)對整個貸款業(yè)務(wù)流程實施貫穿，進一步將風(fēng)險管理水平實施提升，從而與住房公積金自身的安全運營要求得以滿足，并對住房制度改革及政策性住房金融發(fā)展的成功與否產(chǎn)生一定影響。

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