房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算問(wèn)題的分析

楊金玲

杭州市房地產(chǎn)測(cè)繪公司 浙江省杭州市 310003

摘要：近年來(lái)，伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，各種高層建筑拔地而起，促使我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)得到快速發(fā)展。然而，測(cè)繪過(guò)程中卻由于各種潛在問(wèn)題導(dǎo)致出現(xiàn)各種不良現(xiàn)象，其中最為突出的就是房屋面積問(wèn)題。測(cè)繪作為房屋面積測(cè)量的主要手段，在房屋建筑中具有非常重要的作用。對(duì)此，本文將針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪面積計(jì)算問(wèn)題簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；面積計(jì)算；計(jì)算問(wèn)題

改革開(kāi)放以來(lái)，各種行業(yè)不斷興起，尤其是房屋建筑行業(yè)，更是在現(xiàn)今的市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)主要地位。然而，房屋建筑施工過(guò)程中由于房屋面積測(cè)量、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不夠完善，測(cè)量、計(jì)算過(guò)程中對(duì)各類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)理解不統(tǒng)一，導(dǎo)致各種矛盾出現(xiàn)，不但直接影響工程建設(shè)的進(jìn)度，還間接的影響到房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。下面，將從以下幾點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述。

一、房屋面積差異問(wèn)題

房產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)行業(yè)最為基本的工作，它在房產(chǎn)管理中具有非常重要的作用?？梢哉f(shuō)，房產(chǎn)測(cè)繪是政府對(duì)房屋面積進(jìn)行管理的主要手段。房屋建筑過(guò)程中所測(cè)量的面積和竣工后所測(cè)量的面積存在的或大或小的差異，導(dǎo)致這些差異的原因有多種，比如：房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更所引起的、房屋施工過(guò)程中所產(chǎn)生誤差引起的、房屋使用功能變更等，都會(huì)間接的導(dǎo)致實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)面積不符。當(dāng)然，在房屋建筑施工過(guò)程中，房屋面積的更改是不可避免的。

一般來(lái)說(shuō)，房屋出售前期，都應(yīng)該聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)測(cè)繪單位來(lái)根據(jù)經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)批準(zhǔn)后的圖紙對(duì)房屋面積進(jìn)行預(yù)測(cè)量。房屋竣工并驗(yàn)收合格后，也應(yīng)該聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)測(cè)繪單位對(duì)竣工后房屋逐邊進(jìn)行測(cè)量，并在核對(duì)經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)批準(zhǔn)后的竣工圖紙后出具專(zhuān)業(yè)的測(cè)量成果報(bào)告，并以此報(bào)告作為房屋面積的最終結(jié)果及依據(jù)。報(bào)告中應(yīng)詳細(xì)注明房屋客體與規(guī)劃竣工圖紙不一致的部分、由此導(dǎo)致的與規(guī)劃行政主管部門(mén)批建面積差異及按房屋客體作業(yè)的說(shuō)明。由規(guī)劃行政主管部門(mén)來(lái)確認(rèn)此類(lèi)面積差異問(wèn)題是否合理及如何處理。通過(guò)由具有專(zhuān)業(yè)測(cè)量資質(zhì)的測(cè)量單位出具經(jīng)規(guī)劃行政主管等部門(mén)認(rèn)可的房屋建筑面積這一措施，能夠讓購(gòu)買(mǎi)者清晰的看到所購(gòu)房屋的建筑面積、房屋面積差異的原因，從而減少或避免購(gòu)買(mǎi)者和出售者之間因?yàn)槊娣e問(wèn)題而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛，還能為房產(chǎn)管理部門(mén)提供各類(lèi)所需的房屋數(shù)據(jù)，以便決策。

二、房屋面積

（一）房屋面積概述

所謂的房屋面積主要包括該房屋的建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。建筑面積就是指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、地下室等；使用面積是指房屋戶(hù)內(nèi)能夠使用的全部空間面積，按照房屋內(nèi)墻水平投影計(jì)算；產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的建筑面積；房屋的共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或者共同使用的建筑面積。

（二）房屋面積測(cè)量、計(jì)算

一般情況下，當(dāng)對(duì)所測(cè)量的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的整理后，就應(yīng)該對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行計(jì)算。房屋建筑面積由兩部分組成，一是各產(chǎn)權(quán)單元分?jǐn)偳敖ㄖ娣e，二是分?jǐn)偯娣e。房屋的建筑面積計(jì)算主要就是根據(jù)房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，來(lái)計(jì)算出房屋各個(gè)產(chǎn)權(quán)單元及共用部位建筑面積。下面，將從以下幾點(diǎn)對(duì)房屋面積測(cè)量和計(jì)算進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹。

1、建筑面積計(jì)算

實(shí)際房屋建筑面積測(cè)量過(guò)程中，房屋總面積通常采用房屋各產(chǎn)權(quán)單元分?jǐn)偳敖ㄖ娣e和分?jǐn)偨ㄖ娣e之和的方式取得。所謂房屋各產(chǎn)權(quán)單元分?jǐn)偳敖ㄖ娣e就是指每套房屋的凈面積之和，它包括房屋套內(nèi)使用面積、墻體面積、陽(yáng)臺(tái)面積及1/2的外墻或共用墻面積。

墻體面積：若房屋緊鄰?fù)鈮?，則1/2計(jì)入房屋分?jǐn)偳爱a(chǎn)權(quán)面積，若房屋與共用或另一產(chǎn)權(quán)單元緊鄰，則相鄰墻體一半計(jì)入對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)單元或共用，并非所有外墻或與共用相鄰墻體均計(jì)入共用。

陽(yáng)臺(tái)面積：若房屋中的陽(yáng)臺(tái)是封閉陽(yáng)臺(tái)，在計(jì)算過(guò)程中就應(yīng)該在綜合考慮其頂蓋及圍護(hù)的基礎(chǔ)上按水平投影計(jì)算全部建筑面積；如果該房屋陽(yáng)臺(tái)是不封閉陽(yáng)臺(tái)，在計(jì)算過(guò)程中就應(yīng)在綜合考慮其頂蓋及圍護(hù)的基礎(chǔ)上按水平投影計(jì)算一半建筑面積。

分?jǐn)偨ㄖ娣e既共用建筑面積，是房主所共同擁有的建筑面積，包括為整幢房屋服務(wù)的共用建筑面積，如：樓梯電梯等各產(chǎn)權(quán)人共同使用的面積由整幢房屋各產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偅粚?zhuān)為某一區(qū)域提供服務(wù)的共同面積，比如：商業(yè)區(qū)共用的衛(wèi)生間、辦公區(qū)共用的大堂、住宅區(qū)共用的門(mén)廳等，這些共用建筑面積由其對(duì)應(yīng)區(qū)域共同分?jǐn)偅粚?zhuān)為某一層服務(wù)的共用建筑面積由該層各產(chǎn)權(quán)單元共同分?jǐn)?，如辦公層內(nèi)走廊和廁所等。如果是一般功能相對(duì)簡(jiǎn)單的住宅樓，在對(duì)共同建筑面積進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，只需要采用一級(jí)分?jǐn)偧纯?，然而，如果是功能齊全的多功能商業(yè)樓或是大型、超大型商業(yè)綜合體，則要根據(jù)需要按照從高級(jí)到低級(jí)的多級(jí)分?jǐn)?，低?jí)分?jǐn)傄鄳?yīng)承擔(dān)高級(jí)分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偟降墓灿妹娣e。此外，與多幢房屋相連通的地下室及中心車(chē)庫(kù)等，應(yīng)該單獨(dú)對(duì)其面積進(jìn)行有針對(duì)性的計(jì)算，其內(nèi)部的設(shè)備用房也應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用對(duì)象進(jìn)行區(qū)別對(duì)待或分?jǐn)偂?/p>

2、確定分?jǐn)偡桨?/p>

首先需要借助相關(guān)軟件繪制出房屋平面圖，并在平面圖中分別標(biāo)志出各個(gè)面塊的功能，接下來(lái)進(jìn)行實(shí)際建筑的各條邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采集有整理，完成后可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)所標(biāo)志出的各個(gè)共用面進(jìn)行功能劃分，確定分?jǐn)偧?jí)別，可以根據(jù)房屋的實(shí)際情況及復(fù)雜程度適當(dāng)?shù)牟扇∫患?jí)或者是多級(jí)分?jǐn)偅M(jìn)而確定分?jǐn)偡桨?。這樣操作能在測(cè)量、計(jì)算過(guò)程中有著一定的針對(duì)性，避免盲目分?jǐn)偠鴮?dǎo)致錯(cuò)誤及時(shí)間和經(jīng)濟(jì)上的浪費(fèi)。

3、面積精度

在對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)量的過(guò)程中，應(yīng)該始終遵循先整體、后局部的原則，房屋面積的精度一般將中等誤差作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，最大限制誤差為2倍。房屋面積所測(cè)量中的精度可以分為三級(jí)，實(shí)際生活中對(duì)特殊房屋采用第一級(jí)精度，新建房屋采用第二級(jí)精度，其他房屋均采用第三級(jí)精度來(lái)確定。各等級(jí)面積的限制誤差和中等誤差均不得超過(guò)下表所規(guī)定值。

表一 面積進(jìn)度表

精度等級(jí) 限制誤差（m） 中等誤差

一級(jí) 0.02√s+0.0004s 0.01√s+0.0002s

二級(jí) 0.04√s+0.002s 0.02√s+0.001s

三級(jí) 0.08√s+0.04s 0.04√s+0.002s

對(duì)于根據(jù)房屋設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)劃報(bào)批圖紙計(jì)算所得的房屋預(yù)售面積與根據(jù)房屋客體及竣工圖紙所得的房屋最終建筑面積之間的較亦可通過(guò)上表進(jìn)行檢核，對(duì)兩次差異應(yīng)當(dāng)仔細(xì)核對(duì)、分析，找出具體原因，以便規(guī)劃行政主管部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)查閱、決策。

總之，房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中針對(duì)面積計(jì)算問(wèn)題的內(nèi)容還有很多，需要在以后的工作過(guò)程中，相關(guān)工作人員和研究學(xué)者不斷研究及探討，從而根據(jù)面積計(jì)算問(wèn)題探索出更方便可行的技術(shù)、方法及規(guī)范，以便在未來(lái)的測(cè)繪工作中有據(jù)可依，進(jìn)而促進(jìn)測(cè)繪行業(yè)自身的健康發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪不僅是一項(xiàng)技術(shù)性要求比較高的工作，還是一項(xiàng)需要與時(shí)俱進(jìn)的工作。因此，需要從事該工作人員在具有較強(qiáng)的責(zé)任心的同時(shí)還應(yīng)該定期接受專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，同時(shí)，還應(yīng)該用創(chuàng)新性的眼光來(lái)看待房產(chǎn)測(cè)繪工作，與時(shí)俱進(jìn)，活學(xué)活用，尤其是緊密結(jié)合不同時(shí)期法律規(guī)范，建立相應(yīng)的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)制度，只有這樣才能適應(yīng)這一工作要求。同時(shí)，測(cè)繪作業(yè)人員還必須嚴(yán)格遵守房產(chǎn)測(cè)繪制度法規(guī)，做到測(cè)繪有法可依、程序科學(xué)到位、數(shù)據(jù)高效準(zhǔn)確，這樣不但能夠確保測(cè)量質(zhì)量，還能夠促進(jìn)測(cè)繪行業(yè)自身的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張聞?dòng)?分析房產(chǎn)測(cè)繪面積中存在的問(wèn)題及質(zhì)量控制[J].科技信息，2011（13）

[2]田永知.關(guān)于加強(qiáng)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果質(zhì)量管理的思考[J].科技傳播，2011（19）

[3]顧軍.房屋測(cè)繪面積與規(guī)劃面積差異問(wèn)題分析[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2013（23）

[4]張偉尊，魏紅娟.房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制探討[J].河南科技，2013（02）

[5]吳凱.關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理科學(xué)性的探討[J].科技與企業(yè)，2013（18）

[6]李巨棟.房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題及對(duì)策[J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè)，2009（05）

[7]《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》

[8]《浙江省房屋建筑面積測(cè)量實(shí)施細(xì)則（試行）》