中國小產權房問題分析

閆爽

摘要：通過對中國土地所有制的闡述，對小產權房概念的界定和不合法化的分析，得出三個小產權房產生的原因，最后給出相應的對策。

關鍵詞：土地所有制;集體土地所有權;小產權房;合法化

中圖分類號：D9文獻標識碼：A文章編號：16723198（2014）14015002

0前言

中國的土地所有權制度制惟有兩種形式，第一種是歸國家所有，第二種式是歸農村集體組織所有。無論是個人還是企業(yè)要想從國家的手中獲得國家土地的使用權，僅有一種方式，就是通過第一種國家所有的途徑。歸國家所有的這種方式亦然咱們國家土地流轉的一級市場，叫國家壟斷型市場，這種方式下又有劃撥和出讓兩種類別。出讓指的是國家作為土地的所有者，將土地的使用權在一定年限內，讓給土地使用者使用，并有土地使用者一次性向國家繳納出讓金的方式。很顯然，出讓是有償、有期限的，而劃撥是無償、無期限的使用。國家土地流轉的二級市場，叫壟斷競爭型市場。這種獲得土地使用權方式不是從國家手里獲得的使用權，而是從個人或某個企業(yè)或是其他組織手中獲得的。而農村集體組織所有的土地要想轉變成國家所有制，毫無疑問的要經過征收這一步驟。而征收這項活動輕易不要采取，因為農村集體的土地大部分是耕地，耕地是種莊稼、生產糧食所用。我們國家雖然是地大物博，但是人口眾多，平均分攤到每個人頭上的土地面積是很少的。所以說土地資源是我們國家的稀缺性資源。再者，我們國家人口眾多，人們吃的糧食全靠進口成本太高，所以我們國家自給自足。如果一味的進行征收的過程，那么我們國家18億畝耕地紅線就被打破了，就會面臨糧食危機。所以采取征收這個活動時，我們要慎重再慎重！以上我們說的是合法行為，與之相反，就是不經過國家的征收，直接利用農村集體組織的土地，便會產生出小產權房。下文，就對中國小產權房的問題進行具體的分析研究。

1小產權房的涵義及其不合法性

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等稅費，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。

我們國家《城市房地產管理法》的六十條規(guī)定，只有縣級以上房屋產權管理部門才有權對依法取得的建設用地使用權的使用權人，在其建設用地上建成的房屋經過核實后進行登記，單位或者個人在申請登記時應當憑《土地使用權證》，發(fā)放《房屋所有權證》。首先，小產權房的產權是由鄉(xiāng)或村政府發(fā)放的，產權房的產權是由縣級以上政府頒發(fā)的，所以不合法。其次，農村集體組織以外的土地即為國家所有，非農村集體組織人員不通過國家直接在農村所有的土地上建設房地產項目很顯然是不合法的。最后，小產權房都沒法進行權屬登記，都沒有《國家土地使用權證》，何談頒發(fā)《房屋所有權證》，所以不合法。

總之，小產權房絕不是一個法律層面的概念，而是大家在社會實踐中所形成的一個公認的名稱。它沒有國家相關部門給予的《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》、《住宅使用說明書》等五證兩書，同時，在國土資源局和房地產管理局，購房合同是不予備案的。所以，小產權房的產權證不是真正意義上有效化、合法化的產權證。

2中國小產權房產生的原因

2.1銷售價格較低

2005年以來，房地產價格逐年上漲，和老百姓的工資水平及其不成正比。老百姓買不起房，這是不爭的事實。建設房地產的成本由土地取得成本（出讓金）、土地開發(fā)成本、房屋建造成本、各種稅費等之和組成。其中，相關的各種稅費有印花稅、教育費附加、營業(yè)稅、城市維護建設稅、契稅等等，這些稅費總額也是一筆不小的數(shù)目。而小產權房地產的成本就不會由以上很多部分組成了，使得成本會很低廉。第一，不是通過國家的層面獲得土地的使用權，所以出讓金就不用繳納。第二，小產權房不能進行登記權屬，所以各種稅費也節(jié)省下來了。根據(jù)統(tǒng)計顯示，商品房的出讓金和各種稅費占其總開發(fā)成本為百分之五十左右。所以，較產權房相比，小產權房的價格很低廉。以長春市為例，長春市產權房均價7500元/平方米，而小產權房的均價也就4800元/平方米。

2.2地理環(huán)境受人們青睞

首先，隨著社會各個方面的高速發(fā)展，人們的物質生活條件越來越好了。但是，大家的精神生活和周圍環(huán)境卻越來越糟。在城市中，大氣污染、水污染越來越嚴重，所以，很多人買房想買一個周圍環(huán)境好一些的。

其次，在當今社會中，人們的工作壓力越來越大，下班或是周末，很多人想找一個地方去放松、釋放一下，離開嘈雜的都市，來到寂靜的小鄉(xiāng)村，和大自然親密接觸。

城市環(huán)境越來越不好了怎么辦？城市越來越嘈雜、生活壓力越來越大怎么辦？那就去城市周邊的城鄉(xiāng)結合部和農村購買房地產商品。開發(fā)商就是看中這點，通過不合法的渠道大規(guī)模的開發(fā)建設小產權房。這種小產權房一般在都市的近郊，擁有較為便利的城鎮(zhèn)居民生活的一些設施，很受消費者的青睞。

2.3小產權房的利益高于國家給予的征地補償

一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程腳步的加快，大量農民一時間涌入城市中，使他們在農村的宅基地出現(xiàn)空閑的現(xiàn)象，造成房地產資源浪費。與此同時，農民進城租房、吃喝、孩子上學等也是一筆不小的開銷，恰逢小產權房可以解決很多金錢上的問題。

另一方面，國家給予的征地補償較小產權所帶來的利益本身就很低，而這些僅有的補償金經過逐級下發(fā)，最終發(fā)放到農民手里所剩無幾。征地補償根本滿足不了農民生活、居住等各個方便對金錢的需求。

征地補償和小產權房帶來的利益相比，農民很顯然會選擇后者。

3解決小產權房問題的對策

3.1建立健全的農村集體土地所有權的法律制度

農村集體組織土地的所有權主體是農村集體經濟組織或是村民委員會，《土地管理法》中明確了他們的重要地位，但未明確其內部成員之間的權利是怎樣的。所以要完善《土地管理法》，更進一步明確經濟組織內部成員之間的關系、權利、權利如何行使、義務等。

3.2加快完善社會保障性住房制度

中國的社會保障性住房有經濟適用房、廉租房、公租房、兩限商品房等。這些保障性住房的面向對象都是當?shù)氐某擎?zhèn)居民，對于外來人口（外地城鎮(zhèn)戶口、農村戶口）都非常不公平。2013年10月，北京出臺了一種新型的保障性住房，這種保障性住房的面向對象不僅僅是當?shù)爻擎?zhèn)戶口了，由此可見，我們國家的住房保障制度在不斷的完善。但是，目前在我國，小產權房涉及的范圍很廣、占地面積很大，所以，完善社會保障性住房制度的腳步必須加快。

3.3給予部分小產權房頒發(fā)《房屋所有權證》

小產權房全部拆除是不現(xiàn)實的問題，全部給予合法權屬證書會導致國家和農村集體組織受到損失。第一，對于非法占用了基本農田的小產權房，我們進行強制拆除。其他的情況我們酌情處理！第二，國家出臺政策禁止強拆。所以，對于已經發(fā)售的小產權房，如需必須拆除的，必須提前協(xié)商安撫購房者的情緒和保障他們的利益，方可拆除。如果，購房者愿意補足相應份額的土地出讓金和相關稅費，便可以申請補辦《房屋所有權證》。第三，對于既不可能補足相關費用，也不能進行強制拆除的小產權房，我們可以把它變成廉租房、公租房等公家所有的社會保障性住房。

4結論

小產權房是帶有中國特色的房地產項目。這種項目的出現(xiàn)是由歷史進程、土地制度、房地產相關政策等多種原因導致的。小產權房可以說是一種病態(tài)的房地產項目。而且，這種病我們必須及時治愈，否則會制約我們國家的經濟發(fā)展，所以，對中國小產權房問題的分析還是非常有必要的！

參考文獻

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