• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    新農(nóng)村建設(shè)中的小產(chǎn)權(quán)房及其治理問(wèn)題研究

    2014-09-23 02:24:00汪火良
    理論導(dǎo)刊 2014年9期
    關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)新農(nóng)村建設(shè)

    摘 要:伴隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn),緣于小產(chǎn)權(quán)房的法律定位不清和政策變動(dòng)的外部條件,加上土地利益歸屬矛盾、商品房?jī)r(jià)居高不下、住房保障和監(jiān)管缺陷、法律和制度的滯后等內(nèi)在原因,催生了小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模涌現(xiàn),帶來(lái)了一系列社會(huì)問(wèn)題。文章基于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房治理理論及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的梳理和研究,指出:小產(chǎn)權(quán)房治理應(yīng)依據(jù)占地性質(zhì)、建設(shè)時(shí)間、所處地域的不同進(jìn)行類型化和區(qū)別對(duì)待,要輔之以從明確利益主體、保護(hù)信賴?yán)妗⑼晟瓢仓醚a(bǔ)償?shù)确矫鎭?lái)進(jìn)行土地利益分配改革,并從吸納不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和借鑒批準(zhǔn)制度等方面來(lái)進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房治理的立法和制度設(shè)計(jì)。

    關(guān)鍵詞:新農(nóng)村建設(shè);小產(chǎn)權(quán)房;分類治理;土地利益;分配改革;制度設(shè)計(jì)

    中圖分類號(hào):F32 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1002-7408(2014)09-0073-05

    作者簡(jiǎn)介:汪火良(1972-),男,湖北黃梅人,武漢大學(xué)法學(xué)院博士研究生,湖北師范學(xué)院政法學(xué)院副教授,研究方向:人權(quán)、法治。

    引言

    社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)是我國(guó)為消解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)和促進(jìn)農(nóng)村區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展而制定的重要戰(zhàn)略。在此過(guò)程中,一些地方在集體土地上,通過(guò)村莊整體拆(搬)建、村莊整合、村莊撤并等方式進(jìn)行拆舊建新。這在一定程度上提高了農(nóng)民的生活水平,改善了農(nóng)民的居住環(huán)境,但滋生了許多“小產(chǎn)權(quán)房”。目前,小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的一個(gè)突出問(wèn)題,并且伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn),有繼續(xù)擴(kuò)張之勢(shì),成為國(guó)家治理的重點(diǎn)。因小產(chǎn)權(quán)房關(guān)乎百姓切身利益,涉及眾多利益主體,處理方式必須穩(wěn)妥而謹(jǐn)慎。

    從1986年《土地管理法》的實(shí)施到2007年《物權(quán)法》的頒布,城鎮(zhèn)居民獲得集體土地使用權(quán)建造住宅,經(jīng)歷了法律上的允許到政策上的不允許再到物權(quán)法上回避的變動(dòng)過(guò)程,作為問(wèn)題出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房在法律上一直未能驗(yàn)明正身,得到妥善規(guī)制。鑒于小產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的問(wèn)題,各地政府部門普遍采用了嚴(yán)厲打擊與堅(jiān)決叫停的處理方式。當(dāng)前,伴隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn),“三農(nóng)”問(wèn)題受到了更大的關(guān)注,如何妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題重又提上了日程。十八屆三中全會(huì)以來(lái),黨中央明確提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),規(guī)定在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。隨后,小產(chǎn)權(quán)房即將轉(zhuǎn)正的訊號(hào)愈傳愈廣,各地的小產(chǎn)權(quán)房又大規(guī)模涌現(xiàn)。但國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》,再次明確小產(chǎn)權(quán)房的非法性、危害性和嚴(yán)重性。至此,小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境和實(shí)際處理中仍屬違法。而在理論界,多數(shù)學(xué)者并不贊同政府部門的處理態(tài)度與方式。他們認(rèn)為,對(duì)存量小產(chǎn)權(quán)房,出路在于尊重歷史、尊重現(xiàn)實(shí),就是在政府主導(dǎo)的城市化路徑外,尊重市場(chǎng)自發(fā)主導(dǎo)的城市化路徑的客觀歷史貢獻(xiàn),而將耕地保護(hù)作為嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)房的理由是十分荒唐的。[1]另外,整治小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)堵疏結(jié)合,如果一刀切,一律采取拆除退市措施,不僅要付出巨大執(zhí)法成本,而且很可能引發(fā)激烈的社會(huì)矛盾,同時(shí)也會(huì)造成資源浪費(fèi)、環(huán)境污染等后遺癥。[2]面對(duì)理論界的質(zhì)疑和實(shí)務(wù)界的困厄以及利益主體的權(quán)利訴求,解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題勢(shì)在必行。

    一、小產(chǎn)權(quán)房的法律定位和政策契機(jī)

    小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體組織之外成員出售而無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證的住宅用房。在我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房并沒有統(tǒng)一的定義,它是相對(duì)于商品房而言,在民間自發(fā)生成、約定俗成的名詞。此類房屋因土地政策的原因無(wú)法辦理縣級(jí)以上人民政府核發(fā)的土地使用證,房產(chǎn)管理部門對(duì)其交易也不給予備案,無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證,因此房屋購(gòu)買者只能取得由村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的權(quán)屬證書。

    1.小產(chǎn)權(quán)房的法律定位。理論界在探討小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題時(shí)多進(jìn)行類型化區(qū)分,分類標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同,其中多依據(jù)土地性質(zhì)不同而將小產(chǎn)權(quán)房分為三類:建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅用房;建設(shè)在宅基地上的住宅用房;建設(shè)在宅基地以外的農(nóng)村集體建設(shè)用地上的住宅用房。[3]建設(shè)在農(nóng)用地上的房屋一定是違法的,憲法只規(guī)定了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,并未規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,而我國(guó)的基本土地制度是除依法征地外,明確禁止農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè),以控制耕地面積不低于紅線,保障糧食生產(chǎn)。國(guó)家對(duì)宅基地以外農(nóng)村集體建設(shè)用地的控制雖不及對(duì)農(nóng)用地般嚴(yán)格,但仍必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法定程序后才能經(jīng)征收渠道進(jìn)入商品房市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā),因此大量存在的建設(shè)在此種類型土地上的小產(chǎn)權(quán)房也屬于違法占地與開發(fā)使用。建設(shè)在宅基地上的商品房的法律性質(zhì)則有些復(fù)雜。嚴(yán)格來(lái)講,此種房屋有兩種情況,一種是農(nóng)民對(duì)外轉(zhuǎn)讓的自住房屋,另一種是開發(fā)商在宅基地上建設(shè)的對(duì)外銷售的商品房,后者對(duì)土地制度的沖擊雖然更為強(qiáng)烈,但前者乃是小產(chǎn)權(quán)房的主力軍。1986年的《土地管理法》并未對(duì)宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制,而憲法又賦予了農(nóng)民依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的權(quán)利,因此農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地上住房實(shí)質(zhì)上并不違法,這就是“小產(chǎn)權(quán)房合法說(shuō)”的理論依據(jù)。1999年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地的通知》,將宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)限制在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員之間進(jìn)行,出讓方則不能再繼續(xù)申請(qǐng)宅基地。這些政策規(guī)定實(shí)際上給小產(chǎn)權(quán)房貼上了違法的標(biāo)簽,而后的土地法修改吸收了這一精神,明確規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),這是“違法說(shuō)”支持者的法律依據(jù)?;蛟S基于小產(chǎn)權(quán)房大規(guī)模涌現(xiàn)的客觀事實(shí),隨后頒布的物權(quán)法則回避了小產(chǎn)權(quán)房的合法性問(wèn)題。物權(quán)法中規(guī)定房屋所有權(quán)人自建筑物建造事實(shí)完成時(shí)取得房屋所有權(quán),并未明確建造主體以及對(duì)受讓主體的限制。因此可以說(shuō),目前建設(shè)在宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)并沒有明確規(guī)定,不能簡(jiǎn)單理解為合法或是違法,正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方,在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。因此,正確處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,科學(xué)規(guī)范其合法化途徑才是理性選擇。

    2.小產(chǎn)權(quán)房的政策契機(jī)。十七屆三中全會(huì)針對(duì)農(nóng)村集體土地利用問(wèn)題提出,在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外,經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目,允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益。至此,國(guó)家開始嘗試慢慢放開農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的限制,提出了逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng),以公開規(guī)范方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的設(shè)想。在國(guó)家日益富強(qiáng)的同時(shí),賦予農(nóng)民更多權(quán)利,使農(nóng)民分享改革開放的紅利,是我黨切實(shí)踐行為人民服務(wù)理念的集中表現(xiàn)。在具有里程碑意義的十八屆三中全會(huì)上,黨中央提出了全面深化改革,讓市場(chǎng)在資源配置中起到?jīng)Q定性作用。涉及到小產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)容主要表現(xiàn)為完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng),賦予農(nóng)民更多權(quán)利。提出產(chǎn)權(quán)是所有制的核心,要建立健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度,建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。在此基礎(chǔ)上,更加明確了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的決定,規(guī)定在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià),完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。賦予農(nóng)民更多權(quán)利,改革完善農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng),推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。[4]這些惠民政策,為小產(chǎn)權(quán)房合法化帶來(lái)了契機(jī),提供了依據(jù)。endprint

    二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實(shí)成因及理論反思

    自小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)以來(lái),它的合法性就備受關(guān)注,主要是因?yàn)榻o現(xiàn)行的土地制度帶來(lái)了一定程度的沖擊。從一系列行政實(shí)踐中不難看出,國(guó)家行政部門或者土地資源管理部門堅(jiān)持小產(chǎn)權(quán)房的違法性,強(qiáng)調(diào)它的社會(huì)經(jīng)濟(jì)危害性,原則上采取了禁止或限制的態(tài)度,但效果并不理想,越禁越多,越限越亂。部分學(xué)者也持有相同看法,他們認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房存在建造質(zhì)量、占用耕地、利用法律漏洞、不符合土地節(jié)約集約的諸多問(wèn)題,將會(huì)直接危及基本農(nóng)田保護(hù)政策的貫徹落實(shí)和城市的健康發(fā)展,甚至直接威脅國(guó)家糧食安全,導(dǎo)致土地利用規(guī)劃失控,引發(fā)糧食危機(jī)和生存空間危機(jī)。[5]人們?cè)谡曅‘a(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的一系列社會(huì)問(wèn)題的同時(shí),也開始反思小產(chǎn)權(quán)房大量涌現(xiàn)的原因,以期找到妥善的解決辦法。

    1.土地利益歸屬矛盾。從宅基地使用權(quán)人角度分析,主要是因土地增值利益矛盾激化,農(nóng)民期望分享土地轉(zhuǎn)讓利益。[6]在我國(guó),土地所有權(quán)歸國(guó)家所有或農(nóng)村集體所有,房屋產(chǎn)權(quán)人只享有土地使用權(quán),房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的同時(shí),土地所有權(quán)并不隨之轉(zhuǎn)移。值得注意的是,城鎮(zhèn)居民在取得房屋所有權(quán)后,雖然不享有土地所有權(quán),但可以依法自由處分自己的房屋,享有土地增值帶來(lái)的巨大利潤(rùn)。而大多數(shù)農(nóng)民不僅負(fù)擔(dān)不起日益飆升的房?jī)r(jià),并且不能自由處分自己的土地使用權(quán),無(wú)法享受土地增值帶來(lái)的巨大利益。更為重要的是,政府可以依法征收農(nóng)村土地,轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,轉(zhuǎn)化后的土地使用權(quán)可以依法自由轉(zhuǎn)讓,政府成了土地增值的最大收益者;其次的受益者是村集體組織,雖然農(nóng)民也會(huì)有部分補(bǔ)償,但只是土地利益大山之一角,對(duì)農(nóng)民顯失公平。

    在日益加速的城市化進(jìn)程中,土地增值帶來(lái)的暴利,農(nóng)民們不能分享,面對(duì)這巨大的誘惑,如何在規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)又能分享到一塊本該屬于自己的蛋糕是農(nóng)民最為揪心的問(wèn)題,小產(chǎn)權(quán)房自然而然進(jìn)入了農(nóng)民的視野。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房法律并未規(guī)定其違法性,即使規(guī)定了違法性,但違法成本與所享利益也并不成正比。大多數(shù)農(nóng)村勞動(dòng)力紛紛涌入城市,“存放”在農(nóng)村的大塊宅基地,便成了部分具有開拓精神的農(nóng)民眼中發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì),開發(fā)商更不可能忽視這一商機(jī)。在這種內(nèi)在動(dòng)力的催動(dòng)下,農(nóng)村居民出售宅基地上的自建房,開發(fā)商與宅基地使用權(quán)人共享利益的聯(lián)合建房也就大量出現(xiàn),更有甚者,還打起了農(nóng)村荒地、農(nóng)用地的主意。由此看來(lái),小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn),實(shí)則是土地利益誘惑之結(jié)果。

    2.商品房?jī)r(jià)居高不下。從房屋買受人角度來(lái)看,主要是因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)格居高不下以及“居者有其房”等傳統(tǒng)觀念的影響。隨著城市化步伐的加快,大量農(nóng)村居民涌入城市,或租住房屋,或在城市買房,城市的人口容納量日趨飽和,城市建設(shè)用地必然會(huì)隨之緊張。加之部分房地產(chǎn)商不正常的哄抬房?jī)r(jià),雖然政府部門不斷出臺(tái)政策抑制房?jī)r(jià),商品房的價(jià)格仍然居高不下。城市化發(fā)展到一定程度,會(huì)進(jìn)入逆城市化階段,部分城市居民愈來(lái)愈注重追求生活品質(zhì),嘈雜并污染嚴(yán)重的城市不再是其理想的居住空間,空氣質(zhì)量較好的郊區(qū)和村莊則越來(lái)越受到青睞,一部分人開始在郊區(qū)和農(nóng)村建房或買房。另一方面,由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡,大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)多數(shù)工薪階層的購(gòu)買能力,“居者有其房”是人們最基本的生活需求,無(wú)房的年輕人甚至連結(jié)婚也會(huì)困難重重。廉價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房吸引了大量買不起房的工薪階層,即使買到的小產(chǎn)權(quán)房不能進(jìn)行交易、抵押,但只要不被拆遷或征收,可以滿足居住需要,仍可驅(qū)動(dòng)人們購(gòu)買的欲望,與此同時(shí),政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)卻始終無(wú)法滿足這些人的住房需求。因此,小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買群。更有一些投資者,大膽出手,囤積居奇,購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房再出售,導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房呈現(xiàn)“欣欣向榮”之勢(shì)。

    3.住房保障和監(jiān)管缺陷。從國(guó)家層面分析,主要是由于我國(guó)住房保障體系不夠完善,政府部門監(jiān)管不力造成的。住房是人們的基本生活需求之一,因此住房保障在社會(huì)保障體系中占有舉足輕重的地位,由于它關(guān)乎民生和社會(huì)穩(wěn)定,歷來(lái)是政府工作的重點(diǎn)。自2007年國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以來(lái),黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題,始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。伴隨我國(guó)住房制度改革不斷深化,城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展,城市居民住房條件總體上雖有了較大改善,但也要看到,住房制度亦存在重大缺陷。目前我國(guó)住房保障體系主要包括四個(gè)部分:經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃房,前三種主要采取審核和抽簽的原則確定受保障群體,后者還在試點(diǎn)之中,采取排隊(duì)原則確定。[7]其中經(jīng)濟(jì)適用房與限價(jià)房均要求申請(qǐng)人具有城市戶口并對(duì)年齡有較大限制,而廉租房與公共租賃房的數(shù)量均比較少,限制也相對(duì)較大,導(dǎo)致城市廉租住房制度建設(shè)相對(duì)滯后,經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善,政策措施還不配套,多數(shù)城市低收入家庭住房還比較困難。以上所述缺陷并不是致命的,吊詭的是,目前存有的住房保障體系的保障對(duì)象似乎忽略了農(nóng)村居民,這為小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模出現(xiàn)提供了土壤。

    政府部門的監(jiān)管不力,包括房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力與小產(chǎn)權(quán)房治理的監(jiān)管不力。小產(chǎn)權(quán)房多數(shù)集中在市郊和城鄉(xiāng)結(jié)合部,就在政府的眼皮子底下,從開工建設(shè)到出售交付,不是一朝一夕之事;小產(chǎn)權(quán)房自零星出現(xiàn)到大規(guī)模集中開發(fā),經(jīng)歷了十幾年,不僅沒有覆滅,而且茁壯成長(zhǎng),有關(guān)部門不可能沒有發(fā)現(xiàn),如果能夠發(fā)現(xiàn)一起查處一起,也不會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)在的局面。2000年前后,各地的小產(chǎn)權(quán)房還不敢公開銷售,多是通過(guò)與村民簽訂君子協(xié)議,以村民的名義購(gòu)買,過(guò)戶只能偷偷在村委會(huì)進(jìn)行;現(xiàn)在,小產(chǎn)權(quán)房的銷售已經(jīng)完全公開化,開發(fā)商不再遮遮掩掩,而是明確告訴對(duì)方是小產(chǎn)權(quán)房,也不再虛假承諾將來(lái)可以辦市證。開發(fā)商之所以敢于公開銷售小產(chǎn)權(quán)房,也與政府部門查處不力有關(guān)。個(gè)別地方政府為了獲取一定的利益,違規(guī)審批小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè),甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府公開發(fā)放房產(chǎn)證,這也在一定程度上助長(zhǎng)了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。[8]沒有確定的部門統(tǒng)一治理,表面上各部門都應(yīng)該管,實(shí)際上都不管,或者管不到位,小產(chǎn)權(quán)房就是在這種疏漏中成長(zhǎng)起來(lái)的。endprint

    4.法律和制度的滯后。從法律角度來(lái)看,目前調(diào)整農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題的主要是行政法規(guī)和地方性法規(guī)。從法律的效力層級(jí)上來(lái)講,土地制度是國(guó)家的基本制度,必須通過(guò)憲法和法律來(lái)進(jìn)行確認(rèn)和規(guī)范。小產(chǎn)權(quán)房的土地確權(quán)必須有法律依據(jù),制定或修改相關(guān)土地法律必不可少。又因法律的滯后性,土地法在制定時(shí)并沒有專門條款規(guī)定土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題,而后修訂過(guò)程中雖然有了規(guī)定,但是不夠具體,小產(chǎn)權(quán)房的合法性問(wèn)題一直沒有得到解決。反而國(guó)務(wù)院頒布了一系列政策性規(guī)定。而政策一般具有臨時(shí)性,其公信力在巨大利益的誘惑以及購(gòu)房壓力下顯得底氣不足。同時(shí),土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題在新農(nóng)村建設(shè)背景下有了較大松動(dòng),有條件地允許是大勢(shì)所趨,土地法以及國(guó)家政策必然需要進(jìn)行及時(shí)修改和調(diào)整。

    總之,小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模出現(xiàn)是因于商品房?jī)r(jià)居高不下帶來(lái)的購(gòu)房壓力和現(xiàn)行法律規(guī)定的漏洞,同時(shí)也離不開我國(guó)住房保障體系不夠完善以及政府部門監(jiān)管不力等原因,但最根本原因是利益矛盾激化,制度構(gòu)建的不合理造成的。在新農(nóng)村建設(shè)背景下,要想妥善處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,就必須找到契合點(diǎn),創(chuàng)新治理模式,完善法律制度,堅(jiān)持頂層設(shè)計(jì)與摸著石頭過(guò)河相結(jié)合,使治理方式日趨規(guī)范化、科學(xué)化。

    三、新農(nóng)村建設(shè)中的小產(chǎn)權(quán)房治理

    小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的妥善解決,既需要宏觀層面上的總體調(diào)控——全面深化體制改革,以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心,發(fā)揮經(jīng)濟(jì)體制改革牽引作用,穩(wěn)定房?jī)r(jià);也需要微觀層面上的具體把握——發(fā)揮政府服務(wù)職能,完善住房保障體系,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度。

    1.小產(chǎn)權(quán)房治理原則。針對(duì)目前小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的具體情況,學(xué)者與政府部門提出了不同的治理理路,體現(xiàn)了法的秩序價(jià)值和自由價(jià)值的沖突與調(diào)適。政府部門基于秩序價(jià)值和社會(huì)穩(wěn)定,在實(shí)踐中采取了打擊和限制策略,而理論界主要采取了兼具秩序與自由價(jià)值的治理思維模式。法律秩序是由法所確立和維護(hù)的,具有特殊強(qiáng)制力的一種社會(huì)狀態(tài),表現(xiàn)出確定性、一致性和連續(xù)性。[9]保障社會(huì)處于穩(wěn)定有序狀態(tài)是正確處理土地與住房問(wèn)題的關(guān)鍵,而政府部門的打擊和限制措施,并未消除小產(chǎn)權(quán)房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊,反而使房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加混亂。平等是秩序和自由存在的前提,沒有平等的自由是虛假的、無(wú)保障的自由,沒有平等的秩序是強(qiáng)制的秩序。平等的基本要求是,相同情況同等對(duì)待,不同情況區(qū)別對(duì)待。規(guī)定城市建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、抵押,農(nóng)村土地使用權(quán)不可以依法自由處分,并不符合平等原則。因此可以說(shuō),無(wú)論是秩序優(yōu)先還是自由優(yōu)先都是相對(duì)片面的,并不能從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,理論界一直在探討兼具秩序價(jià)值和自由價(jià)值的解決方法,以實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的合法化,即分類處理、區(qū)別對(duì)待原則,是比較全面妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方案。

    (1)占地性質(zhì)不同。依據(jù)占用地性質(zhì)不同,可以區(qū)分為農(nóng)用地住房、宅基地住房和非宅基地建設(shè)用房。從宏觀上講,土地制度改革必須遵循所有權(quán)保護(hù)平等原則和保護(hù)耕地原則,只有在保護(hù)耕地和滿足農(nóng)民利益要求的前提下,才能實(shí)現(xiàn)所有權(quán)保護(hù)平等,所以農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房的法律屬性必須確定為違法,一律進(jìn)行拆除并由相關(guān)違法人員承擔(dān)復(fù)墾責(zé)任。而宅基地和非宅基地建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房并未占用耕地,又滿足了農(nóng)民對(duì)土地增值的合理訴求,可以進(jìn)行集中排查。對(duì)符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的住房,要求土地使用權(quán)人在補(bǔ)繳合理比例的費(fèi)用后,允許其依法自由處分;對(duì)不符合規(guī)劃的住房,可以通知土地使用權(quán)人改正,在達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)并補(bǔ)繳費(fèi)用后,允許其依法自由處分。

    (2)建設(shè)時(shí)間不同。依據(jù)建設(shè)時(shí)間不同,可以區(qū)分為已銷售住房、已建好住房和尚在建設(shè)中住房。法律的目標(biāo)之一是建立公平正義的社會(huì),為經(jīng)濟(jì)建設(shè)等提供穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境,因此必須確保法律的確定性和連續(xù)性。在小產(chǎn)權(quán)房治理的專門法律正式出臺(tái)之前,對(duì)于已經(jīng)建設(shè)好并出售的小產(chǎn)權(quán)房,可以允許土地使用權(quán)人補(bǔ)繳合理費(fèi)用后依法處分;對(duì)于已經(jīng)建設(shè)好但尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房,由政府部門予以統(tǒng)一收購(gòu),納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一住房保障體系;[10]而尚在準(zhǔn)備建設(shè)和尚未審批待建的小產(chǎn)權(quán)房則依法予以叫停和查處,以維護(hù)法律的權(quán)威性。專門法律出臺(tái)后,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的治理,杜絕小產(chǎn)權(quán)房的存在,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng),允許農(nóng)村土地依法流轉(zhuǎn),賦予農(nóng)民更多權(quán)利,享受土地增值利益。

    (3)所處地域不同。依據(jù)所處地域不同,可以區(qū)分為新農(nóng)村規(guī)劃用房、城鄉(xiāng)保障性住房和商品房。新農(nóng)村建設(shè)自在全國(guó)范圍內(nèi)如火如荼開展以來(lái),有許多地方開始嘗試建設(shè)大村莊,統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)住宅區(qū),筆者暫且將規(guī)劃內(nèi)的住房稱為規(guī)劃房,這是小產(chǎn)權(quán)房治理與新農(nóng)村建設(shè)很好的契合點(diǎn)。建設(shè)在郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房由政府部門統(tǒng)一摸底,符合規(guī)劃和質(zhì)量達(dá)標(biāo)的可以允許權(quán)利人補(bǔ)繳費(fèi)用后轉(zhuǎn)化為商品房,不符合標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)當(dāng)通知權(quán)利人進(jìn)行整改,整改后仍不符合規(guī)劃與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,統(tǒng)一由國(guó)家收購(gòu)后整改為保障性住房。建設(shè)在農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房,如果布局在新農(nóng)村建設(shè)大村莊規(guī)劃區(qū)域內(nèi),統(tǒng)一劃入規(guī)劃房體系,節(jié)約資源;建設(shè)在規(guī)劃區(qū)域外的可自動(dòng)或經(jīng)整改后納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng),轉(zhuǎn)化為商品房。

    2.土地利益分配方案。分類處理原則兼具了秩序與自由雙重價(jià)值,是實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房合法化的根本途徑,其前提是必須肯定農(nóng)村集體土地使用權(quán)向城市自由流通,而允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)自由流通則必然帶來(lái)小產(chǎn)權(quán)房及其所附土地的增值。那么需要進(jìn)一步思考的是,如何合理配置該增值利益,使農(nóng)民群眾也能享受到城市化發(fā)展帶來(lái)的成果,共享土地制度改革帶來(lái)的福利。

    (1)明確利益主體。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定,農(nóng)民集體所有土地依法屬于村民集體所有的、村內(nèi)經(jīng)濟(jì)組織或村民小組所有的以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民集體所有的,分別由村委會(huì)、村內(nèi)經(jīng)濟(jì)組織或村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)和管理。上述內(nèi)容規(guī)定了三級(jí)主體,造成產(chǎn)權(quán)主體不明確,使集體土地的處分權(quán)和收益分配權(quán)究竟由哪一組織行使很難確定,同時(shí)會(huì)忽略村民個(gè)人的利益。[11]而新農(nóng)村建設(shè)最為明確的目標(biāo)就是賦予農(nóng)民更多權(quán)利,使農(nóng)民享受到實(shí)實(shí)在在的利益。因此小產(chǎn)權(quán)房的治理必須緊緊圍繞村民利益展開,明確增值利益主體,將土地增值利益與房產(chǎn)增值利益分離。在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)后,土地產(chǎn)權(quán)主體不再分為三級(jí),統(tǒng)一由村委會(huì)行使集體土地經(jīng)營(yíng)管理權(quán),土地使用權(quán)人(村民個(gè)人)依法自由行使房屋處分權(quán)和收益權(quán)。為防止村委會(huì)權(quán)力過(guò)大,出現(xiàn)濫用權(quán)力侵占村民利益的現(xiàn)象,可以由村民自由成立常設(shè)集體土地建設(shè)督查小組,所有集體村民輪流參與,形成長(zhǎng)效機(jī)制。土地使用權(quán)人繳納土地使用費(fèi)給村委會(huì)用于新農(nóng)村建設(shè)和社會(huì)保障,繳納房產(chǎn)交易稅給政府房產(chǎn)部門,由政府監(jiān)管房產(chǎn)交易。這種治理模式不僅可以完善農(nóng)村社會(huì)保障體系,而且減輕了國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)的財(cái)政負(fù)擔(dān),最終實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化目標(biāo)。endprint

    (2)保護(hù)信賴?yán)?。誠(chéng)實(shí)信用是民法的基本原則,它貫穿于整個(gè)民事活動(dòng)的始終,體現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房治理上就是應(yīng)當(dāng)保護(hù)購(gòu)房者的信賴?yán)?。小產(chǎn)權(quán)房治理的終極目標(biāo)是合理分配土地增值利益,規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng),保障社會(huì)穩(wěn)定。明確增值利益主體是對(duì)初次分配的規(guī)范,保護(hù)購(gòu)房者的合理信賴?yán)鎰t是對(duì)利益再分配的保障,兩者同等重要。對(duì)于現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者來(lái)講,正是基于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易的信賴才與集體土地權(quán)利人(包括所有權(quán)組織與使用權(quán)人)簽訂協(xié)議,雙方意思表示真實(shí),在小產(chǎn)權(quán)房交易明確合法性后應(yīng)當(dāng)保障其既得利益。同時(shí)不能損害土地權(quán)利人的利益,房產(chǎn)增值利益歸于購(gòu)買者,土地增值利益歸于權(quán)利人,因?yàn)榉康厥且惑w的,不能做到硬性區(qū)分,因此可以在雙方之間合理分配,由買受人補(bǔ)繳費(fèi)用并給予土地權(quán)利人一定比例的補(bǔ)償后獲得土地使用權(quán)。[12]如果是采取房屋租賃方式占有的小產(chǎn)權(quán)房,不能適用“買賣不破租賃”的原則,必須返還房屋,但可以獲得一定的賠償。

    自古以來(lái),土地與經(jīng)濟(jì)利益密不可分,無(wú)論國(guó)家賦予哪一市場(chǎng)主體取得小產(chǎn)權(quán)房的絕對(duì)地位,即使政府部門已經(jīng)合理分配小產(chǎn)權(quán)房及其所附土地交易中的各方利益,仍不能排除違法占用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)象,這是由利益驅(qū)動(dòng)、市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)導(dǎo)致的,尤其是目前我國(guó)的市場(chǎng)機(jī)制尚不完善,法律制度不夠健全。[13]因此,在妥善處理完涉及小產(chǎn)權(quán)房的各方主體的利益后,政府部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法予以監(jiān)管,堅(jiān)決查處和叫停任何違法占地行為,規(guī)范城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng),給新農(nóng)村建設(shè)提供一個(gè)良好的環(huán)境。

    (3)完善安置補(bǔ)償。根據(jù)現(xiàn)有國(guó)家政策,待建和在建的“小產(chǎn)權(quán)房”,均要叫停并予以拆除。小產(chǎn)權(quán)房是社會(huì)財(cái)富,關(guān)乎民生和社會(huì)利益,因此,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理不能脫離對(duì)具體社會(huì)環(huán)境的考量,應(yīng)當(dāng)對(duì)法律實(shí)施、資源綜合利用、社會(huì)穩(wěn)定、執(zhí)法成本等諸多因素進(jìn)行全面權(quán)衡。首先,應(yīng)區(qū)分城鄉(xiāng)土地而運(yùn)用不同的安置補(bǔ)償辦法?!把a(bǔ)房不補(bǔ)地”的規(guī)定不合理,應(yīng)該建立城鄉(xiāng)、房地雙重統(tǒng)一的安置補(bǔ)償制度,對(duì)所有被拆遷人的合法利益進(jìn)行平等公平保護(hù)??紤]到小產(chǎn)權(quán)房仍然在市場(chǎng)上流通的事實(shí),其征收拆遷補(bǔ)償,一方面應(yīng)根據(jù)其市場(chǎng)價(jià)和區(qū)位差價(jià),采用城市房屋拆遷估價(jià)辦法計(jì)算;另一方面也要考慮其集體建設(shè)用地的性質(zhì),在沒有繳納土地出讓金和相關(guān)房產(chǎn)稅的前提下,考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)民住宅拆遷辦法,對(duì)其補(bǔ)償范圍請(qǐng)求給予一定限制。比如,房屋拆遷、地上物補(bǔ)償款、拆遷費(fèi)用、區(qū)位補(bǔ)償款等歸房主所有,土地補(bǔ)償款歸售房農(nóng)民所有。其次,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)尊重購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,建立公平補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和利益分享機(jī)制。對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的補(bǔ)償方式是實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是房屋產(chǎn)權(quán)置換,應(yīng)給予拆遷人選擇權(quán)。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房往往處于城鄉(xiāng)結(jié)合部,貨幣補(bǔ)償更應(yīng)該采用市場(chǎng)比較法,可以征收為國(guó)有土地后使用權(quán)出讓價(jià)格為間接標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行房屋估價(jià)補(bǔ)償。另外,可以參考日本學(xué)界提出的生活重建補(bǔ)償理論,除了推進(jìn)代替金錢的實(shí)物補(bǔ)償外,還可以開展公共設(shè)施的整備、職業(yè)培訓(xùn)、轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)用貸款、土地入股等措施,使為公共利益犧牲自己利益者,分享城市化發(fā)展的收益,緩和矛盾與沖突,保護(hù)被拆遷人權(quán)益。

    3.立法和制度的借鑒。德國(guó)學(xué)者認(rèn)為,在國(guó)家或集體所有權(quán)法律秩序下,必然大量存在著與法律相違背的附加的、單純的“無(wú)秩序”狀態(tài),往往是由法律的不正義造成的。[14]因此,在合理分配土地增值利益后,根據(jù)土地現(xiàn)狀加快對(duì)土地立法的修改,用法律手段固化小產(chǎn)權(quán)房治理的成果是十分有必要的。

    (1)吸納不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的大背景之下,黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確指出:“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道。”2013年11月20日,十八屆三中全會(huì)后召開的第一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé),建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”,制定《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》,保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全。《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定:“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定?!痹谀壳安粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例起草之際,農(nóng)村房屋登記制度顯然應(yīng)當(dāng)納入其中。[15]但該條例主要目的是調(diào)整城市商品房市場(chǎng),對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地的關(guān)注力度不夠,并且該制度只是以條例的形式出現(xiàn),調(diào)整范圍相對(duì)有限,對(duì)新農(nóng)村建設(shè)背景下的小產(chǎn)權(quán)房治理的支持力度還不夠。因此,應(yīng)當(dāng)將該制度的具體規(guī)定同時(shí)吸納進(jìn)入物權(quán)法與土地管理法,上升到法律層面。

    小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬核心和權(quán)利客體是土地使用權(quán)?!段餀?quán)法》和即將出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》中登記、公示、確認(rèn)的也是土地權(quán)利。國(guó)際上建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家和地區(qū),均以土地權(quán)利為核心來(lái)創(chuàng)建不動(dòng)產(chǎn)公示和登記制度,并已成為成熟立法制度。《土地管理法》的修改和《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》的制定,也應(yīng)當(dāng)明確以土地登記為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

    在《土地管理法》有關(guān)條款的修改和《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》制定中,關(guān)于土地登記效力的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的土地不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)給予區(qū)別規(guī)定,即土地使用權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán))、房屋所有權(quán)、土地抵押權(quán)等土地權(quán)利的設(shè)立和變更適用于登記生效原則,而農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)的設(shè)立和變更,則適用于登記對(duì)抗原則。[16]對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房而言,這樣的制度設(shè)計(jì)具有重大意義:一是平衡不同的價(jià)值取向。既貫徹了意思自治的私法理念和交易自由的市場(chǎng)規(guī)則,又有效維護(hù)了公平有序的土地不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)秩序和交易安全。小產(chǎn)權(quán)房的治理是實(shí)現(xiàn)自由與秩序價(jià)值的統(tǒng)一與平衡。二是順應(yīng)城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)。在廣大農(nóng)村社會(huì)還存在非市場(chǎng)化的集體土地所有權(quán),以及建立在集體土地所有權(quán)制度之上的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)等保障性的土地權(quán)利。這些土地權(quán)利除具有一般物權(quán)的基本特征之外,還承載著社會(huì)保障功能。小產(chǎn)權(quán)房的治理過(guò)程和結(jié)果關(guān)系到農(nóng)民的權(quán)利訴求和社會(huì)穩(wěn)定與和諧。三是對(duì)事實(shí)物權(quán)存在的承認(rèn)。在廣大農(nóng)村,由于歷史和現(xiàn)實(shí)的原因,大量土地權(quán)利沒有辦理登記,存在大量的事實(shí)物權(quán),對(duì)這些事實(shí)物權(quán)法律必須承認(rèn)并保護(hù)。否則,強(qiáng)制推行登記生效主義,就會(huì)使農(nóng)村社會(huì)中土地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的事實(shí)狀態(tài)與法律狀態(tài)長(zhǎng)期分離,這既違反了社會(huì)需求,也不利于維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和公民財(cái)產(chǎn)安全。[16]endprint

    (2)借鑒行政批準(zhǔn)制度。目前《土地管理法》限制農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn),主要目的是保護(hù)農(nóng)用地,保障農(nóng)民利益。但在房?jī)r(jià)暴漲、城市化進(jìn)程加快的當(dāng)前,人們盯上了農(nóng)村集體土地,出現(xiàn)大量違法占地的現(xiàn)象,反而不利于耕地的保護(hù),農(nóng)民的土地增值利益也得不到保障。法律制度應(yīng)當(dāng)維護(hù)正義且與時(shí)俱進(jìn),在新的背景下,修改土地法勢(shì)在必行。

    在農(nóng)用地保護(hù)上,德國(guó)采取批準(zhǔn)制度,即農(nóng)村土地上的小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)政府部門的批準(zhǔn),在批準(zhǔn)前民事行為效力待定,批準(zhǔn)后自始有效,從而實(shí)現(xiàn)了對(duì)農(nóng)用地的保護(hù)。[17]我國(guó)也可以考慮參照德國(guó)的規(guī)定實(shí)行批準(zhǔn)制度,在允許宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房依法自由流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上,嚴(yán)格區(qū)別農(nóng)用地與宅基地外的農(nóng)村建設(shè)用地。為此,必須重新界定特定鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地的用途,明確可擴(kuò)展利用的范圍?,F(xiàn)行法律對(duì)于部分集體土地用途的劃定過(guò)于單一,已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,為了更好地發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì),有必要對(duì)其進(jìn)行新的界定:①宅基地。作為農(nóng)村居民的住宅用地,在保障本集體組織成員正當(dāng)?shù)淖》啃枨蟮那疤嵯?,可以適當(dāng)予以政策放寬,允許符合條件的非本集體組織成員甚至部分城市居民購(gòu)買、居住。②未利用地。堅(jiān)持合理規(guī)劃,為鄉(xiāng)鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展留足必要的利用空間。在此基礎(chǔ)上,可以因地制宜加以開發(fā)。比如對(duì)于農(nóng)村“四荒地”,本集體無(wú)條件開發(fā)的,完全可以引進(jìn)資金,建設(shè)毗連城市住宅,進(jìn)行正常的市場(chǎng)銷售。建設(shè)在宅基地外農(nóng)村建設(shè)用地上的房屋在經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)后法律效力自始有效,禁止侵占農(nóng)用地,從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地的依法自由流轉(zhuǎn),為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)提供法律上的保障。

    總之,在新農(nóng)村建設(shè)背景下要實(shí)現(xiàn)保護(hù)耕地的目的,賦予農(nóng)民更多權(quán)利,妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,就必須厘清各種情況,分類處理,協(xié)調(diào)各方利益,合理分配土地增值利益,找到小產(chǎn)權(quán)房治理與新農(nóng)村建設(shè)的真正契合點(diǎn)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]李嘉宇.尊重歷史尊重現(xiàn)實(shí) 分類解決小產(chǎn)權(quán)房[N].證券時(shí)報(bào),2014-01-13(A03).

    [2]顧洪祥,嚴(yán)浩潮.整治小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)堵疏結(jié)合[N].中國(guó)審計(jì)報(bào),2014-01-13(002).

    [3]宋志紅.小產(chǎn)權(quán)房治理與《土地管理法》修改[J].中國(guó)土地科學(xué),2010,(24).

    [4]中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)[EB/OL].http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/szyw/201311/18/t20131118_1767104shtml.

    [5]李杰,李東浩,呂萍.小產(chǎn)權(quán)房納入城市住房保障體系的可行性分析[D].中國(guó)人民大學(xué)碩士學(xué)位論文,2013∶59-60.

    [6]王洪亮.小產(chǎn)權(quán)房與集體土地利益歸屬論[J].清華法學(xué),2009,(5).

    [7]吳卓超.住房保障體系有關(guān)問(wèn)題的研究[D].東南大學(xué)碩士學(xué)位論文,2009∶6.

    [8]王彥.解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題對(duì)策研究[J].河北法學(xué),2010,(9).

    [9]周旺生.法理學(xué)[M].北京:北京大學(xué)出版社,2006∶203-205.

    [10]王云利.淺析小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題[J].法律經(jīng)緯,2009,(1).

    [11]蔡繼明.小產(chǎn)權(quán)房的制度根源及治理方略[J].理論前沿,2009,(25).

    [12]王海紅,付士波,朱前濤.小產(chǎn)權(quán)房存在的合理性及合法化途徑研究[J].華東經(jīng)濟(jì)管理,2009,(23).

    [13]蘆一峰,王蓓.小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題與解決對(duì)策研究[D].中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)碩士學(xué)位論文,2011∶45-46.

    [14][德]鮑爾·施蒂爾納.德國(guó)物權(quán)法(下)[M].申衛(wèi)星,王洪亮,譯.北京:法律出版社,2005∶766.

    [15]高圣平.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記視野下的農(nóng)村房屋登記:困境與出路[J].當(dāng)代法學(xué),2014,(2).

    [16]任慶恩.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記:制度基礎(chǔ)與形式——兼談《土地管理法》修改和《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》制定[J].中國(guó)土地,2014,(3).

    [17][德]鮑爾·施蒂爾納.德國(guó)物權(quán)法[M].張雙根,譯.北京:法律出版社,2004∶586.

    【責(zé)任編輯:張亞茹】endprint

    猜你喜歡
    小產(chǎn)權(quán)房制度設(shè)計(jì)新農(nóng)村建設(shè)
    淺談中國(guó)地方戲曲衰落成因及文化保護(hù)的重要性
    廣州市小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀與出路研究
    民營(yíng)中小企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化研究
    職業(yè)教育集團(tuán)化辦學(xué)躍升的校企合作癥結(jié)及其破解
    職教論壇(2016年23期)2016-11-19 09:55:41
    我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面臨的現(xiàn)實(shí)困境
    人間(2016年27期)2016-11-11 15:43:29
    小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀分析及對(duì)策
    人間(2016年27期)2016-11-11 15:39:21
    強(qiáng)化農(nóng)機(jī)監(jiān)理所經(jīng)濟(jì)管理,促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)
    如何促進(jìn)農(nóng)民群眾收入增長(zhǎng)推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)探究
    淺析做好測(cè)繪保障服務(wù)對(duì)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要性
    關(guān)于對(duì)徐州市實(shí)施大學(xué)生村官制度的實(shí)踐與思考
    日韩一区二区视频免费看| 午夜精品一区二区三区免费看| 色播亚洲综合网| 婷婷色麻豆天堂久久| 成人综合一区亚洲| 午夜精品国产一区二区电影 | 建设人人有责人人尽责人人享有的 | 国产老妇女一区| 精品久久久久久久人妻蜜臀av| 欧美xxxx性猛交bbbb| 久久久午夜欧美精品| 在线播放无遮挡| 特大巨黑吊av在线直播| 欧美激情在线99| 国产不卡一卡二| 亚洲av二区三区四区| 免费观看精品视频网站| 欧美zozozo另类| 久久精品久久久久久噜噜老黄| 亚洲av二区三区四区| 99热这里只有是精品50| 天美传媒精品一区二区| 伦精品一区二区三区| 亚洲av电影在线观看一区二区三区 | 你懂的网址亚洲精品在线观看| 免费观看的影片在线观看| 国产黄片美女视频| 观看美女的网站| 国产探花在线观看一区二区| 久久综合国产亚洲精品| 人妻夜夜爽99麻豆av| 午夜福利视频精品| 肉色欧美久久久久久久蜜桃 | 纵有疾风起免费观看全集完整版 | 久久久精品免费免费高清| 少妇人妻精品综合一区二区| 日本爱情动作片www.在线观看| 我的女老师完整版在线观看| 国产精品综合久久久久久久免费| 插逼视频在线观看| 极品少妇高潮喷水抽搐| 久久久久九九精品影院| 亚洲av免费在线观看| 2022亚洲国产成人精品| 欧美不卡视频在线免费观看| 亚洲人成网站高清观看| 国产乱来视频区| 大片免费播放器 马上看| 又粗又硬又长又爽又黄的视频| 欧美日韩在线观看h| 街头女战士在线观看网站| 伊人久久国产一区二区| 97精品久久久久久久久久精品| 色哟哟·www| 国产亚洲5aaaaa淫片| 精品少妇黑人巨大在线播放| 日韩视频在线欧美| 中文在线观看免费www的网站| 国产在视频线精品| 免费观看性生交大片5| 激情 狠狠 欧美| 日韩制服骚丝袜av| 精品国内亚洲2022精品成人| 国产精品蜜桃在线观看| a级毛色黄片| 国精品久久久久久国模美| 国产一区亚洲一区在线观看| 26uuu在线亚洲综合色| 亚洲精品视频女| 国产色爽女视频免费观看| 精品久久久精品久久久| 国产精品一及| 久久久午夜欧美精品| 在线天堂最新版资源| 亚洲国产日韩欧美精品在线观看| 日日啪夜夜爽| 秋霞在线观看毛片| 亚洲欧美清纯卡通| 成人漫画全彩无遮挡| 亚洲精品色激情综合| 国产一区二区三区av在线| 国产午夜福利久久久久久| 国产伦在线观看视频一区| 精品久久久噜噜| 亚洲av电影不卡..在线观看| 亚洲国产色片| 天天躁日日操中文字幕| 一级毛片电影观看| 丰满人妻一区二区三区视频av| 日本午夜av视频| 人妻夜夜爽99麻豆av| 久久久久久久久久久免费av| 亚洲经典国产精华液单| 在线观看人妻少妇| 国产精品伦人一区二区| 男女视频在线观看网站免费| 国产精品爽爽va在线观看网站| 日韩av免费高清视频| 天天躁夜夜躁狠狠久久av| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 一个人看视频在线观看www免费| 午夜精品国产一区二区电影 | 七月丁香在线播放| freevideosex欧美| 女人久久www免费人成看片| 欧美一级a爱片免费观看看| 18禁动态无遮挡网站| 精品99又大又爽又粗少妇毛片| 啦啦啦韩国在线观看视频| 国产色爽女视频免费观看| 日本一本二区三区精品| 99热全是精品| 午夜爱爱视频在线播放| 中文乱码字字幕精品一区二区三区 | 国产一区亚洲一区在线观看| 黄片wwwwww| 国产一区二区三区av在线| 亚洲精品日韩在线中文字幕| 天堂中文最新版在线下载 | 春色校园在线视频观看| 在线观看免费高清a一片| 一区二区三区四区激情视频| 亚洲国产av新网站| 神马国产精品三级电影在线观看| 伊人久久精品亚洲午夜| 日本熟妇午夜| 看十八女毛片水多多多| 国产伦在线观看视频一区| 80岁老熟妇乱子伦牲交| 精品久久久久久久人妻蜜臀av| 91精品一卡2卡3卡4卡| 乱码一卡2卡4卡精品| 亚洲精品乱码久久久v下载方式| 精品久久久久久久久久久久久| 一级黄片播放器| 男插女下体视频免费在线播放| 婷婷色综合大香蕉| 亚洲人成网站高清观看| videossex国产| 草草在线视频免费看| 国产探花极品一区二区| 韩国高清视频一区二区三区| a级毛片免费高清观看在线播放| 中文天堂在线官网| 可以在线观看毛片的网站| 国产淫片久久久久久久久| 免费不卡的大黄色大毛片视频在线观看 | 极品少妇高潮喷水抽搐| 熟妇人妻不卡中文字幕| 日本三级黄在线观看| 直男gayav资源| 国产乱人偷精品视频| 亚洲不卡免费看| 精品久久久久久久久久久久久| 在线观看人妻少妇| 免费看日本二区| 成人亚洲精品av一区二区| 成人亚洲精品av一区二区| 最近最新中文字幕大全电影3| 亚洲图色成人| 成人鲁丝片一二三区免费| 大香蕉97超碰在线| 免费观看的影片在线观看| 久久精品夜色国产| 97热精品久久久久久| 一夜夜www| 最后的刺客免费高清国语| 亚洲国产色片| 国产片特级美女逼逼视频| 91久久精品国产一区二区三区| 亚洲精品色激情综合| 国国产精品蜜臀av免费| 国产不卡一卡二| 成人国产麻豆网| 亚洲自偷自拍三级| 夫妻午夜视频| 久久综合国产亚洲精品| 国产成人a∨麻豆精品| 亚洲四区av| a级毛色黄片| 午夜精品国产一区二区电影 | 久久精品国产自在天天线| 汤姆久久久久久久影院中文字幕 | 草草在线视频免费看| 草草在线视频免费看| 国产精品一及| 2018国产大陆天天弄谢| 精品一区在线观看国产| 国产综合精华液| 国产成人a∨麻豆精品| 中文精品一卡2卡3卡4更新| 国产精品久久久久久精品电影| 国产 亚洲一区二区三区 | 国产永久视频网站| 精品国产露脸久久av麻豆 | 亚洲,欧美,日韩| 国产精品.久久久| 亚洲精品aⅴ在线观看| 国产精品无大码| 婷婷六月久久综合丁香| 日日啪夜夜撸| freevideosex欧美| 午夜福利高清视频| eeuss影院久久| 国产成年人精品一区二区| 日韩欧美三级三区| 亚洲熟妇中文字幕五十中出| 国产精品爽爽va在线观看网站| 亚洲最大成人av| 女人十人毛片免费观看3o分钟| 一个人观看的视频www高清免费观看| 国产老妇伦熟女老妇高清| 如何舔出高潮| 国产精品久久久久久久久免| 国产淫片久久久久久久久| 国产精品久久视频播放| 激情 狠狠 欧美| 午夜福利视频精品| 97精品久久久久久久久久精品| 非洲黑人性xxxx精品又粗又长| 国产av国产精品国产| 插阴视频在线观看视频| 韩国av在线不卡| 国产精品一区www在线观看| 熟女人妻精品中文字幕| 久久久久性生活片| 中文字幕亚洲精品专区| 亚洲人成网站高清观看| 看黄色毛片网站| 精品久久久久久久久亚洲| 亚洲成人av在线免费| 国产精品久久久久久久电影| 在线观看av片永久免费下载| 亚洲精品成人久久久久久| 美女黄网站色视频| 综合色av麻豆| 美女内射精品一级片tv| 国产人妻一区二区三区在| 天堂俺去俺来也www色官网 | 午夜精品一区二区三区免费看| 日韩在线高清观看一区二区三区| 国产精品.久久久| 1000部很黄的大片| 亚洲精品日韩av片在线观看| 国产精品久久久久久精品电影| 天堂√8在线中文| 亚洲婷婷狠狠爱综合网| 三级国产精品片| 老师上课跳d突然被开到最大视频| 午夜精品一区二区三区免费看| 午夜视频国产福利| 免费大片黄手机在线观看| 久久精品国产亚洲av涩爱| 人体艺术视频欧美日本| 深夜a级毛片| 男女下面进入的视频免费午夜| 在线观看一区二区三区| 色综合站精品国产| 日日干狠狠操夜夜爽| 午夜激情欧美在线| 久久精品国产鲁丝片午夜精品| 免费看不卡的av| 天堂中文最新版在线下载 | 嘟嘟电影网在线观看| 直男gayav资源| 久久久久久久久中文| 亚洲av二区三区四区| 精品人妻偷拍中文字幕| 最新中文字幕久久久久| 床上黄色一级片| 国产高清有码在线观看视频| 国产精品嫩草影院av在线观看| 超碰97精品在线观看| 国产在线一区二区三区精| 国产探花在线观看一区二区| 久久久久久久久久久丰满| 国产淫语在线视频| 少妇高潮的动态图| 国产乱人视频| 久久久久久伊人网av| 美女xxoo啪啪120秒动态图| 欧美日韩国产mv在线观看视频 | 22中文网久久字幕| 久久久久精品久久久久真实原创| 亚洲欧洲日产国产| 国语对白做爰xxxⅹ性视频网站| 人妻系列 视频| 久久精品国产亚洲av天美| 尾随美女入室| 日韩欧美 国产精品| 五月玫瑰六月丁香| 国产精品爽爽va在线观看网站| 在线观看美女被高潮喷水网站| 一本久久精品| 男人狂女人下面高潮的视频| 97超碰精品成人国产| 天天躁夜夜躁狠狠久久av| 丰满人妻一区二区三区视频av| 日本免费a在线| 免费黄色在线免费观看| 青春草视频在线免费观看| 亚洲精品自拍成人| or卡值多少钱| 人妻少妇偷人精品九色| 欧美成人午夜免费资源| 免费看不卡的av| 久久久久久久久久久免费av| 国产三级在线视频| 夫妻午夜视频| 久久精品国产亚洲网站| 午夜久久久久精精品| 国产精品99久久久久久久久| 亚洲精品亚洲一区二区| 国产国拍精品亚洲av在线观看| 国产在视频线精品| av线在线观看网站| 人妻制服诱惑在线中文字幕| 汤姆久久久久久久影院中文字幕 | 欧美激情在线99| a级毛色黄片| 18+在线观看网站| 日韩人妻高清精品专区| 亚洲av.av天堂| 久久韩国三级中文字幕| 超碰97精品在线观看| 波多野结衣巨乳人妻| 国产免费福利视频在线观看| 色综合亚洲欧美另类图片| 国产精品女同一区二区软件| 成年人午夜在线观看视频 | 欧美人与善性xxx| 亚洲精品亚洲一区二区| 亚洲av成人av| 美女cb高潮喷水在线观看| 午夜精品国产一区二区电影 | 国产精品国产三级国产专区5o| 久久精品国产亚洲av天美| 久久鲁丝午夜福利片| 免费观看的影片在线观看| 18禁动态无遮挡网站| 白带黄色成豆腐渣| 男人舔奶头视频| 亚洲av福利一区| 一区二区三区四区激情视频| 精品人妻熟女av久视频| 国产淫语在线视频| 在线观看av片永久免费下载| 久久久精品94久久精品| 亚洲国产精品成人综合色| 超碰97精品在线观看| 特级一级黄色大片| av播播在线观看一区| 欧美日韩国产mv在线观看视频 | 亚洲熟女精品中文字幕| 国产黄片视频在线免费观看| 极品教师在线视频| 免费观看在线日韩| 99九九线精品视频在线观看视频| 亚洲久久久久久中文字幕| 1000部很黄的大片| 丝袜美腿在线中文| 夜夜爽夜夜爽视频| 日韩,欧美,国产一区二区三区| 人人妻人人澡欧美一区二区| 国产亚洲最大av| 建设人人有责人人尽责人人享有的 | 国产精品久久久久久精品电影小说 | 中文字幕av在线有码专区| freevideosex欧美| 丰满乱子伦码专区| 韩国av在线不卡| 全区人妻精品视频| 色吧在线观看| 少妇裸体淫交视频免费看高清| 美女高潮的动态| 99久久九九国产精品国产免费| 国产精品久久久久久精品电影| 国产亚洲av嫩草精品影院| 尤物成人国产欧美一区二区三区| 免费av不卡在线播放| 久久这里只有精品中国| 亚洲婷婷狠狠爱综合网| 久久精品国产鲁丝片午夜精品| 免费av不卡在线播放| 美女国产视频在线观看| 亚洲精品国产av成人精品| 高清在线视频一区二区三区| 久久久久久久久久久免费av| 街头女战士在线观看网站| 色吧在线观看| 日韩亚洲欧美综合| 青春草视频在线免费观看| 日韩一本色道免费dvd| 狂野欧美激情性xxxx在线观看| 三级毛片av免费| 日日摸夜夜添夜夜添av毛片| 人人妻人人澡欧美一区二区| 校园人妻丝袜中文字幕| 精品久久久久久成人av| 在线a可以看的网站| 日韩三级伦理在线观看| 国产老妇伦熟女老妇高清| 国产伦精品一区二区三区四那| 婷婷色麻豆天堂久久| 99九九线精品视频在线观看视频| 一级av片app| 白带黄色成豆腐渣| 国产欧美另类精品又又久久亚洲欧美| 国产亚洲av嫩草精品影院| 国产激情偷乱视频一区二区| 2022亚洲国产成人精品| 色播亚洲综合网| 成年女人在线观看亚洲视频 | 免费大片黄手机在线观看| 日韩伦理黄色片| 性插视频无遮挡在线免费观看| 国产探花在线观看一区二区| 黄片无遮挡物在线观看| 能在线免费看毛片的网站| 国产欧美日韩精品一区二区| 免费播放大片免费观看视频在线观看| 国产精品熟女久久久久浪| 精品少妇黑人巨大在线播放| 久久人人爽人人爽人人片va| 高清毛片免费看| 中文欧美无线码| 成人无遮挡网站| av专区在线播放| 看非洲黑人一级黄片| 一区二区三区乱码不卡18| av在线亚洲专区| 亚洲精品色激情综合| 在线免费观看不下载黄p国产| 国产成人精品福利久久| 国产一区亚洲一区在线观看| 国产精品一二三区在线看| 黄色日韩在线| 久久精品综合一区二区三区| 欧美3d第一页| 精品不卡国产一区二区三区| 有码 亚洲区| 久热久热在线精品观看| 国产熟女欧美一区二区| 色哟哟·www| 色视频www国产| 欧美最新免费一区二区三区| 国产亚洲最大av| 午夜精品国产一区二区电影 | 欧美成人午夜免费资源| 国产成人精品久久久久久| 国产黄色小视频在线观看| 亚洲人成网站高清观看| 91aial.com中文字幕在线观看| 好男人视频免费观看在线| 久久久久久久久久久丰满| 亚洲图色成人| 精品人妻偷拍中文字幕| 国产免费一区二区三区四区乱码| 欧美变态另类bdsm刘玥| 婷婷色麻豆天堂久久| 中文字幕av电影在线播放| 久久久国产欧美日韩av| 欧美精品一区二区大全| 久久热在线av| 一级爰片在线观看| 国产熟女午夜一区二区三区| 五月天丁香电影| 欧美老熟妇乱子伦牲交| 美女国产视频在线观看| 国产日韩欧美视频二区| 丝袜美腿诱惑在线| 国产综合精华液| 精品一区二区三卡| 久久久久精品久久久久真实原创| 下体分泌物呈黄色| 久久女婷五月综合色啪小说| 国产人伦9x9x在线观看 | 超色免费av| 欧美日韩国产mv在线观看视频| 赤兔流量卡办理| 少妇人妻 视频| 日韩中文字幕欧美一区二区 | 国产日韩一区二区三区精品不卡| 日日啪夜夜爽| 超色免费av| 春色校园在线视频观看| 国产精品二区激情视频| av又黄又爽大尺度在线免费看| 啦啦啦啦在线视频资源| 免费观看在线日韩| xxxhd国产人妻xxx| 久久精品熟女亚洲av麻豆精品| 看非洲黑人一级黄片| 最近2019中文字幕mv第一页| www.av在线官网国产| 国产男人的电影天堂91| 成人二区视频| 日韩av不卡免费在线播放| 天天躁日日躁夜夜躁夜夜| 18+在线观看网站| 桃花免费在线播放| 免费看av在线观看网站| 人成视频在线观看免费观看| 日韩成人av中文字幕在线观看| 天天躁狠狠躁夜夜躁狠狠躁| 免费观看a级毛片全部| 亚洲精品成人av观看孕妇| 亚洲第一区二区三区不卡| 观看美女的网站| 国产色婷婷99| 日本wwww免费看| 妹子高潮喷水视频| 男的添女的下面高潮视频| 国产成人a∨麻豆精品| 亚洲成av片中文字幕在线观看 | 9191精品国产免费久久| 久久久久精品人妻al黑| 成人影院久久| 精品视频人人做人人爽| 亚洲国产av影院在线观看| 国产精品国产三级国产专区5o| 亚洲第一区二区三区不卡| 日韩成人av中文字幕在线观看| 日韩视频在线欧美| 久久精品亚洲av国产电影网| 超碰成人久久| videosex国产| 日本av手机在线免费观看| 18+在线观看网站| 日韩av免费高清视频| 亚洲av在线观看美女高潮| 亚洲天堂av无毛| 亚洲精品第二区| 丝袜美腿诱惑在线| 少妇猛男粗大的猛烈进出视频| 午夜福利,免费看| 欧美中文综合在线视频| 国产野战对白在线观看| 欧美精品一区二区免费开放| 水蜜桃什么品种好| 欧美激情高清一区二区三区 | 国产男女内射视频| 日本91视频免费播放| 精品国产乱码久久久久久小说| 亚洲五月色婷婷综合| 天天操日日干夜夜撸| 亚洲综合精品二区| 人人妻人人澡人人爽人人夜夜| 久久99热这里只频精品6学生| 国产成人午夜福利电影在线观看| 99久久中文字幕三级久久日本| 国产欧美日韩一区二区三区在线| 成人手机av| 国产黄色视频一区二区在线观看| 一级毛片黄色毛片免费观看视频| 黄色毛片三级朝国网站| 黄色配什么色好看| av在线播放精品| 亚洲国产日韩一区二区| 天美传媒精品一区二区| 亚洲第一青青草原| 国产片内射在线| 午夜福利,免费看| 91在线精品国自产拍蜜月| 看免费成人av毛片| 久久国产亚洲av麻豆专区| 久久久久国产网址| 啦啦啦在线免费观看视频4| 人人妻人人爽人人添夜夜欢视频| av一本久久久久| 日韩在线高清观看一区二区三区| 国产精品一区二区在线不卡| 日韩在线高清观看一区二区三区| 欧美国产精品一级二级三级| 精品人妻在线不人妻| 国产精品欧美亚洲77777| 亚洲精品久久成人aⅴ小说| 久久久国产一区二区| 国产精品香港三级国产av潘金莲 | 男人舔女人的私密视频| av福利片在线| 亚洲精品国产av蜜桃| 中文字幕人妻熟女乱码| 国产成人欧美| 69精品国产乱码久久久| 晚上一个人看的免费电影| 免费观看a级毛片全部| 国产一级毛片在线| 日本色播在线视频| 欧美成人精品欧美一级黄| 街头女战士在线观看网站| 久久久久久免费高清国产稀缺| 一区二区三区精品91| 精品国产超薄肉色丝袜足j| 亚洲美女黄色视频免费看| 亚洲成人一二三区av| 亚洲天堂av无毛| 中文字幕制服av| 久久精品久久久久久噜噜老黄| 精品99又大又爽又粗少妇毛片| 五月伊人婷婷丁香| 三上悠亚av全集在线观看| 亚洲国产av新网站| 高清在线视频一区二区三区| av片东京热男人的天堂| 在线观看人妻少妇| 又粗又硬又长又爽又黄的视频| 久久狼人影院| 欧美精品av麻豆av| 欧美激情 高清一区二区三区| 国产日韩一区二区三区精品不卡| 蜜桃在线观看..| 校园人妻丝袜中文字幕| 大香蕉久久网| 久久精品国产综合久久久|