投資性房地產(chǎn)會計核算存在問題及解決對策

黃麗波

摘要：隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是人們關(guān)注的要點。本文通過闡述房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)會計核算確定的固定資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品計無形資產(chǎn)，這更有助于操作與理解投資性房地產(chǎn)的會計處理，不過，也存在一些問題，對存在的問題進行改善及采取解決的措施。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會計核算 公允價值 稅收籌劃 問題 措施

經(jīng)濟的發(fā)展伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛快發(fā)展，根據(jù)這幾年來，很多企業(yè)投資房地產(chǎn)行業(yè)主要是為了保證資金的保值保增，在當今社會是存在的。根據(jù)我國投資房產(chǎn)規(guī)定，明確投資房地產(chǎn)的適用條件及適用范圍，目前，投資性房地產(chǎn)的會計核算方面仍然存在一些不可避免的問題，需要有關(guān)部門的協(xié)調(diào)，采取積極有效的措施。

一、投資性房地產(chǎn)會計核算存在不足點

第一，公允計量問題在房地產(chǎn)中顯得比較明顯，企業(yè)在房地產(chǎn)進性投資中，就要進行有效的評估。在評估的過程中，如果采用公允價值的核算模式，計在資產(chǎn)負債中，被納入盈利總額計算，是投資性房地產(chǎn)公允價值變動的產(chǎn)生收益，但事實上沒能達到這樣的效果。在這樣的情況下，如果市場出現(xiàn)房價波動，會對房地產(chǎn)投資企業(yè)帶來不良的影響。另一方面，選用公允價值核算中，從一定程度上來講，會給企業(yè)帶來空前的盈利，從這些也會影響財務(wù)報表的科學(xué)性與準確性。

企業(yè)固定資產(chǎn)也是投資性房地產(chǎn)在會計核算中的一種形式，在管理投資性房地產(chǎn)中，投資性房地產(chǎn)對于其它項目業(yè)務(wù)收入及產(chǎn)生一切損益事項目進行一起核算。根據(jù)我國會計準則規(guī)定指出，固定資產(chǎn)的虧損及盈利與其它項目收入合在一起核算。所以，會計工作人員在操作賬務(wù)的過程中產(chǎn)生的誤差是不可避免的，達到準確無誤的效果是比較困難的。

第二，轉(zhuǎn)換計量問題也是投資性房地產(chǎn)的一種形式。一般情況下，會選用轉(zhuǎn)換的形式來達到企業(yè)的益利。原因是房地產(chǎn)的用途也發(fā)生了很大的改變，需要重新設(shè)計進行轉(zhuǎn)換。一般投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)采用的成本計量法會比較多一點。不過這種轉(zhuǎn)換法也會存在有一種缺點，它只能轉(zhuǎn)換相對應(yīng)的項目。對于投資房地產(chǎn)中，進行轉(zhuǎn)換時，會造成資金流動的變動和當期存在的損益項目。從而嚴重的影響了企業(yè)的經(jīng)濟利益。

第三，投資性房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題。一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃和偷稅、漏稅混淆，將稅收籌劃誤認為是偷稅、漏稅的方式之一，進而采取了不法的方式進行稅收籌劃。另一方面，有些房地產(chǎn)企業(yè)只是較為單一地從年度稅負最低的角度進行稅收籌劃方案設(shè)計，而忽略本年度稅收籌劃方案對其他年度的影響，最終使得企業(yè)的總稅負不但沒有降低，而且還有所增加。

財務(wù)核算不規(guī)范 ：一是建賬不規(guī)范。有些房地產(chǎn)企業(yè)當前會計科目設(shè)置沒有嚴格按照國家規(guī)定進行設(shè)置，使得會計核算程序不規(guī)范，存在一定的漏洞，這難以為企業(yè)進行稅收籌劃提供支撐。二是有些房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中對于國家會計制度執(zhí)行不嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)的當期收入不能及時確認，使得稅收申報總是往后拖延。比如，對當期收取的商品房定金，不做預(yù)收賬款處理，存在一定的違規(guī)現(xiàn)象。三是發(fā)票管理不規(guī)范。還有的房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時向客戶出示商品房預(yù)收款的收據(jù)，將預(yù)收款掛在企業(yè)內(nèi)部往來的賬面上，將全部款項收齊之后，才開具專門的房地產(chǎn)專用發(fā)票，這使得公司在進行稅收申報時，也面臨著一定的困難。

核算企業(yè)所得稅的問題。稅法規(guī)定除壞賬準備可按一定比例計提并在稅前抵扣外，其他按照市值或可回收凈值計提的資產(chǎn)減值準備均不可抵扣。同理，投資性房地產(chǎn)因按照公允價值計量產(chǎn)生的評估收益也應(yīng)該從當期利潤中扣除。如果投資性房地產(chǎn)已提取了相應(yīng)的減值準備，在確認所得時，由于企業(yè)提取的減值準備不得在稅前扣除，其在提取的當期已經(jīng)調(diào)整了應(yīng)納稅所得額，如果用公允價值減去賬面價值，這對減值部分會造成重復(fù)計稅，因此，納稅企業(yè)只需按照投資性房地產(chǎn)公允價值扣除原賬面余額的差額確認當期納稅所得。但從我國房地產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展來看，投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年后的價值不僅高于其賬面凈值，而且還可能高出其賬面原值數(shù)倍，甚至數(shù)十倍。因此，稅法可以參照投資性房地產(chǎn)會計準則作相應(yīng)修改，以資產(chǎn)公允價值作為計稅基礎(chǔ)，不計提折舊或進行攤銷，因為會計在確認公允價值時已考慮資產(chǎn)減值、折舊攤銷因素，對資產(chǎn)增值部分全額征收企業(yè)所得稅。但目前我國還沒有普遍建立起房地產(chǎn)評估制度，而且法定的評估機構(gòu)很少。對房地產(chǎn)也沒有嚴格的注冊登記制度，使納稅人在納稅申報時有弄虛作假的機會， 而稅務(wù)機關(guān)對此又無法查實。

二、投資性房地產(chǎn)會計核算問題采取措施

第一，對于投資性房地產(chǎn)會計核算中存在公允計量的問題，根據(jù)有關(guān)部門相對應(yīng)的解決措施。在投資的進行中，發(fā)現(xiàn)公允計量有變動，帳面價值和公允價值差額一起計入，“資本公積—公允價值變動公積”科目，資本性房地產(chǎn)—-公允價值的變動。采用這種方法不僅可以影響到其它投資者權(quán)益和企業(yè)的營業(yè)總額，而且可以對企業(yè)進行長期的評估，促進投資房地產(chǎn)賬面更加全面準確無誤。

第二，對于轉(zhuǎn)換計量存在的問題，相關(guān)部門也提出相關(guān)的對策。在進行核算中，通過采用公允價值模式計量投資房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，把投資房地產(chǎn)當期公允價值轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的賬面，把它當成房屋計量的根本基礎(chǔ)，原賬面與公允產(chǎn)生的價值所產(chǎn)生的價值誤差計入當期虧損及盈利當中。消除新企業(yè)會計準則對房地產(chǎn)企業(yè)負面影響的措施。

第三，稅收籌劃的對策。房地產(chǎn)企業(yè)只要控制好房地產(chǎn)增值額，就能在很大程度上消除《投資性房地產(chǎn)》準則對納稅額的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過調(diào)整商品房銷售價格和扣除項目金額的方式，來進行稅收籌劃。具體來講，有以下幾種方法：確定合理的商品房售價，在售價處于納稅禁區(qū)之時，可以采取一定的降價方式，以擺脫納稅禁區(qū)，如此可以減少不必要的稅收支出；可以采取方法提高扣除項目的金額，與降低商品房售價意義一樣，此種方法的目的也在于擺脫納稅禁區(qū)，但在增加具體扣除項目之時，應(yīng)注意不能違反我國稅法的基本規(guī)定。

首先，加強對銷售收入的稅收籌劃。新的會計準則中對于企業(yè)銷售收入規(guī)定了較為嚴格的確認要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需采取積極的措施應(yīng)對此點，以避免負面影響。從房地產(chǎn)的銷售情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中要求客戶一次性付清房款具有很大的難度，因此，采取分期付款往往成為房地產(chǎn)銷售的重要策略。基于此，為了遵循新會計準則中的嚴格收入確認原則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極按照與客戶合同約定的收款時間分次確認收入，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，以達到延遲收入確認時間，并由此而獲得延遲納稅。同理，對于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售房款的會計處理，也應(yīng)該按照此種方式。如此以來，不僅僅可以在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的資金緊張問題，同時也可以延緩納稅時間，且沒有違反新會計準則的規(guī)定。

其次，加強預(yù)售房款的稅收籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的過程中，為了化解資金不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)也常常使用預(yù)收房款的銷售收入形式。依據(jù)我國稅法和相關(guān)會計準則的規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收房款的方式銷售房地產(chǎn)，那么在向客戶收取預(yù)收款的當天就會產(chǎn)生相應(yīng)的營業(yè)稅納稅義務(wù)。但與之不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)收到與之有業(yè)務(wù)往來單位的歸還借款時，當天卻不會發(fā)生營業(yè)稅的納稅義務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用此點，針對預(yù)收的房款，房地產(chǎn)企業(yè)可以與顧客商量或簽訂相關(guān)協(xié)議，將預(yù)收款在賬上處理為相關(guān)單位的墊付款。由此，房地產(chǎn)企業(yè)就可以有效地推遲營業(yè)稅納稅義務(wù)的確認時間，從而獲得稅款資金的時間價值。

再次，改進完善企業(yè)所得稅，建議要盡快制定涉稅房地產(chǎn)估價的法律、規(guī)章， 規(guī)范房地產(chǎn)估價行為。

三、結(jié)束語

根據(jù)綜上所述，對于會計輔助工作應(yīng)用意義，和個人對會計認識的闡述，不斷的提高與發(fā)揮工作者的才能，進一步完善與加強會計工作中的輔助作用。同時，也讓我們了解到房地產(chǎn)行業(yè)與投資性房地產(chǎn)之間的不同之處。我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于在不斷的發(fā)展階段中，但仍然存在有一些核算的問題。要不斷的尋找解決相應(yīng)的措施，才能提高我國經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展。

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