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    基于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃分析

    2014-08-27 00:05:42李騫
    2014年20期
    關鍵詞:土地增值稅稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)

    李騫

    摘 要:最近幾年我國出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱,房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷增多,但房價一直居高不下,成為老百姓普遍關心的一個問題。我國房地產(chǎn)價格過高,使得房地產(chǎn)市場逐漸處于低迷狀態(tài),影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房價過高的一個主要原因是因為房地產(chǎn)企業(yè)的稅費負擔較大。本文將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進行簡單的介紹,探討房地產(chǎn)企業(yè)合理規(guī)劃土地增值稅的方法。

    關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

    前言:房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)稅收之中的重要組成部分,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房地產(chǎn)市場具有很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的納稅機制具有一定的特殊性,必須對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進行科學合理的籌劃,才能對企業(yè)發(fā)展起到促進作用。稅收籌劃涉及到企業(yè)發(fā)展的諸多方面,安排不當很容易出現(xiàn)問題,科學合理的稅收籌劃可以在一定程度上對房地產(chǎn)價格進行控制。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

    土地增值稅是針對一些單位與個人,在對國有土地的使用權、地上建筑物和附著物進行轉讓時,取得的增值額所征收的稅。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多征收稅種中十分重要的一個,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有很大影響[1]。稅收籌劃是企業(yè)財務管理的重要內(nèi)容,企業(yè)對稅收進行籌劃,可以提高財務管理的水平,減少在稅收方面的支出,增加企業(yè)的經(jīng)濟效益,所以,合理的稅收籌劃對企業(yè)的競爭力提升與可持續(xù)發(fā)展至關重要。稅收籌劃一直受到房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視,是由于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅率很高,其特殊性是可以在納稅機制中進行超率累進稅率,具有很大的跳躍性,有很大的稅收籌劃空間。

    所謂稅收籌劃,就是在法律允許的范圍之內(nèi),納稅者根據(jù)稅法中的相關規(guī)定,采取一定的技術和方法,對經(jīng)營活動、財務活動等進行合理、科學的安排,從而達到減少稅款的目的。企業(yè)通常都會通過稅收籌劃的方式來節(jié)約稅款,減少開支,提高企業(yè)的經(jīng)濟效益[2]。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的過程中,經(jīng)常會投入大量的資金,投資風險較高,收益周期長,見效緩慢,并且在整個開發(fā)和經(jīng)營的過程中,涉及的稅收種類多,稅收金額十分巨大。所以,房地產(chǎn)企業(yè)對稅收進行籌劃很有必要,不但可以有效的控制稅收成本,減小稅收的風險,還能夠提高企業(yè)的綜合競爭實力,促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

    二、 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的主要方式

    2.1設立銷售公司進行籌劃

    土地增值稅的納稅機制比較特殊,采用的是超率累進稅率的方式,根據(jù)規(guī)定,對于那些增值稅率在20%以下的普通住宅,都可以對其免征土地增值稅。土地增值稅的納稅人在對房地產(chǎn)進行銷售或者對土地的使用權進行轉讓時,可以在過程中適當?shù)脑O置一些銷售的環(huán)節(jié),將增值額進行分解,增值額由高轉低,可以降低增值稅的稅率,使其在土地增值稅的適用范圍之外[3]。設立銷售公司,房地產(chǎn)企業(yè)可以將房地產(chǎn)項目進行合理的定價之后,轉讓給銷售公司,這樣人為的調節(jié)和籌劃,可以減少企業(yè)承擔的土地增值稅。

    2.2合作建房或者代建房方式

    合作建房是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,采取雙方合作的方式,一方提供土地,另一方提供資金,共同完成建房工程。代建房是指客戶需要開發(fā)建設的房子,可以由房地產(chǎn)開發(fā)公司進行代建,開發(fā)完成之后可以向客戶收取一定的代建費用。根據(jù)國家稅收的優(yōu)惠政策,合作建房可以免征土地增值稅,代建房的行為雖然取得了一定的經(jīng)濟收入,但是沒有房產(chǎn)產(chǎn)權上的變更,只是勞務費的一種,所以也不在土地增值稅的征收范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這兩種方式,減少企業(yè)的稅收支出,減輕企業(yè)的稅收負擔。

    2.3利用特殊扣除項目規(guī)定

    扣除項目可以在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收,是房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的主要方式之一[4]。土地增值稅的實施細則之中,有關于利息支出的扣除項目的規(guī)定,利用這項規(guī)定,可以在一定程度上減少房地產(chǎn)開發(fā)負債經(jīng)營的較高利息,降低稅收支出。也可以利用房地產(chǎn)開發(fā)之中的公共配套設施的投入扣除方式,適當?shù)脑黾訉才涮自O施的投入,并將這些投入算在開發(fā)成本之中,進行扣除的累計。

    三、 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃中存在的問題

    3.1缺乏科學合理的籌劃計劃與方案

    由于缺乏對房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的正確認識,很多企業(yè)并沒有對稅收籌劃給予相應的重視,在進行稅收籌劃時過于盲目,沒有制定科學合理的計劃和方案。稅收籌劃的方式比較單一,不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的需求,也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展[5]。在對房地產(chǎn)土地增值稅進行稅收籌劃時,缺少專業(yè)的人才,現(xiàn)有管理者的籌劃能力有限,在一定程度上增加了企業(yè)的稅收負擔。

    3.2缺少對房地產(chǎn)產(chǎn)品的利用意識

    房地產(chǎn)企業(yè)在對房地產(chǎn)進行開發(fā)和利用時,通常會開發(fā)許多房地產(chǎn)產(chǎn)品,這些產(chǎn)品如果能夠很好的加以利用,可以在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。但是,現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有認識到這個問題,缺少對房地產(chǎn)產(chǎn)品的利用意識,沒有根據(jù)國家政策對其銷售情況進行利用和調整,加重了房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅負擔。

    3.3扣除項目選擇不當

    很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理方式上存在問題,使得財務管理很不規(guī)范,所以金融機構很難在其財務報表中了解其真實的財務狀況,無法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展情況做出判斷,貸款方案也無法制定[6]。房地產(chǎn)公司沒有辦法根據(jù)利息的支出方式來對扣除項目進行選擇,使得籌劃中的扣除項目選擇不是很恰當。

    四、 加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的措施

    房地產(chǎn)開發(fā)項目在不斷的增加,房價一直居高不下,成為社會各界普遍關心的問題,解決這一問題的有效手段之一就是對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進行加強,減少企業(yè)的稅收支出,降低企業(yè)成本,從而使房價降溫。

    4.1制定科學合理的稅收籌劃方案

    房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅對企業(yè)發(fā)展具有十分重要的影響,房地產(chǎn)企業(yè)要重視對土地增值稅的合理籌劃,促進企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要緊跟時代發(fā)展的步伐,與時俱進,選擇更加有利的增值額計算方式,減少企業(yè)所承擔的增值稅款額。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身的增值稅征收情況,制定科學合理的增值稅籌劃方案,減少企業(yè)的稅收負擔。

    4.2充分利用房地產(chǎn)產(chǎn)品

    房地產(chǎn)企業(yè)可以對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行合理的處置,將企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)用途進行轉化,轉變?yōu)樽杂没蛘呤亲庥茫灰康禺a(chǎn)的產(chǎn)權沒有發(fā)生變更,就可以免征土地增值稅。在對企業(yè)的稅款進行清算時,會有不能將稅款計入到收入之中的情況產(chǎn)生,這時應該對相應的費用與成本進行保留,不應該進行扣除[7]。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自己的情況合理制定發(fā)展戰(zhàn)略,并根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和計劃,對土地增值稅進行科學的籌劃,適當延遲房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅繳納時間,減輕企業(yè)土地增值稅的稅費負擔。

    4.3合理選擇稅收扣除項目

    土地增值稅的實施細則中有關于財務費用的利息支出的規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)要對相關的規(guī)定適當?shù)募右岳?,合理安排扣除項目,減少企業(yè)的稅收支出。房地產(chǎn)企業(yè)要規(guī)范自身的財務管理情況,使財務報表能夠真實的反映企業(yè)的經(jīng)營狀況,在企業(yè)負債經(jīng)營的情況下,能夠根據(jù)利息來合理的選擇企業(yè)的扣除項目,對利息支出以及配套設施的投入進行合理的扣除。

    4.4對裝修費用加以利用

    一些正在開發(fā)還沒有開始進行銷售的房子,可以對其精裝修之后再進行銷售,這樣做可以使扣除項目的款額增加,從而降低企業(yè)的增值率,減少企業(yè)增值稅的征收。對商品房進行精裝修時,需要根據(jù)之前簽訂的合同內(nèi)容嚴格執(zhí)行,并且可以通過分計收入的方式,在合法的基礎上對房地產(chǎn)的銷售價格進行降低,調整房地產(chǎn)市場中的房價。將房地產(chǎn)的裝修費用計入到房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本之中,按照土地增值稅進行征收,可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅負擔。

    結束語:房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展具有促進作用。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅對房價具有很大影響,必須對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收進行合理的籌劃。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃問題進行分析,可以在企業(yè)之中采取有效的籌劃手段,降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔,增加企業(yè)的經(jīng)濟收入,促進企業(yè)的健康發(fā)展。

    (作者單位:俊發(fā)地產(chǎn)有限責任公司)

    參考文獻:

    [1] 陸勤.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和案例研究[D].上海交通大學,2011.

    [2] 蔣志剛.淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的方式[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2011,20(12):262-263.

    [3] 陳培.我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業(yè)經(jīng)濟,2012,14(03):99-100.

    [4] 徐錦霞.淺議土地增值稅稅收籌劃[J].銅業(yè)工程,2012,04(13):82-85.

    [5] 陳佳.我國房地產(chǎn)開發(fā)項目稅收籌劃研究[D].西南交通大學,2012.

    [6] 孫興磊.房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃研究[D].山東財經(jīng)大學,2013.

    [7] 楊明,孫洪濤.基于稅收臨界點的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J].科技致富向導,2014,05(11):123.

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